上海房地产估价师《制度与政策》：房地产开发企业资质管理模拟试题.doc
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上海房地产估价师《制度与政策》：
房地产开发企业资质管理模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：
（原题由于教材说法有误，笔者作了修改）
（1）．要求在成交日期时一次付清。
（2）．如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5％。
（3）．以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。
（4）．约定一年后一次付清。
（5）．从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。
下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。
A：
第
（1）种情况
B：
第
（2）种情况
C：
第（4）种情况
D：
第（5）种情况
E：
工业用地的监测点评估价格
2、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动趋势。
A：
向下
B：
平稳
C：
不稳定
D：
向上
E：
借款合同
3、下列__不是影响房地产价格的经济因素。
A．经济发展
B．金融政策
C．利率
D．汇率
4、在平均利润率一定的情况下，当借贷资本供给大于需求时，利率将__。
A．上升
B．下降
C．不变
D．难以确定
5、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定。
A：
估价原则
B：
估价目的
C：
估价方法
D：
估价程序
E：
工业用地的监测点评估价格
6、开发完成后的房地产适宜销售的，其价值适用评估。
A：
假设开发法
B：
剩余法
C：
市场法
D：
成本法
E：
工业用地的监测点评估价格
7、某宗房地产建成于2000年年底，此后收益年限为48年，2001年年底至2004年年底分别获得净收益83万元、85万元、90万元、94万元，预计2005年年底至2007年年底可分别获得净收益94万元、93万元、96万元，从2008年年底起每年可获得的净收益将稳定在95万元．该类房地产的报酬率为9％，则该宗房地产2004年年底的收益价格为。
A：
1029．92万元
B：
1320．54万元
C：
1634．72万元
D：
1766．43万元
E：
工业用地的监测点评估价格
8、以下关于房地产价格的说法中，正确的是。
A：
房地产价格是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价，可能与其价值无关
B：
房地产价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求相互结合所产生的，但现实中可以不需要完全具备这三个要素
C：
对房地产价格来说，主要是从房地产价格的本质上把握房地产价格的“数量”
D：
房地产价格有高有低，是由房地产稀缺性唯一确定的
E：
工业用地的监测点评估价格
9、__是税收制度和政策的中心环节。
A．税率
B．税基
C．课税对象
D．税费征缴
10、某市房产税按房产原值减除幅度为30％，某企业拥有一房产原值为3800万元，则年征收房产税为万元。
A：
114
B：
63．84
C：
31．92
D：
28．71
E：
执行层的组织协调
11、房地产价格是由房地产的__三者相互结合而产生的。
A．有用性、稀缺性、有效需求
B．供给、需求、利用状况
C．权利、租金、利率
B．价值、使用价值、供求
12、某套建筑面积为100㎡、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款．抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5％．该套住宅的实际价格为。
A：
18．25万元
B：
20．00万元
C：
21．58万元
D：
22．00万元
E：
工业用地的监测点评估价格
13、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是__。
A．净收益包括有形收益和无形收益
B．运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费
C．通常只有客观收益才能作为估价依据
D．应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值
14、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用而积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。
A：
2400
B：
2580
C：
2607
D：
2760
E：
工业用地的监测点评估价格
15、以下__因素不是导致商品住宅供给变化的主要因素。
A．开发成本的变化
B．收入的变化
C．价格的变化
D．开发商对未来的预期
16、建筑物净收益=__×建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。
A．建筑物重置价
B．建筑物现值
C．土地价格
D．房地产价格
17、商品房建筑面积由套內建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为。
A：
独立产权
B：
单独产权
C：
共有产权
D：
双方产权
E：
执行层的组织协调
18、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。
上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡
A：
310.61
B：
321.60
C：
477.87
D：
494.77
E：
工业用地的监测点评估价格
19、已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。
如果投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。
则该投资项目的资本金净利润率为（）。
A．13.0%
B．43.3%
C．30%
D．23.3%
20、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。
A：
国务院
B：
国土资源部
C：
Z省人民政府
D：
A市人民政府
E：
房地产估价机构必须加盖公章
21、是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力。
A：
边际产值
B：
边际产量
C：
边际收益
D：
边际收益产量
E：
执行层的组织协调
22、《中华人民共和国宪法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行__并给予补偿。
A．征收
B．征用
C．征收或者征用
D．征购
23、某写字楼的土地取得成本8000万元，建造成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6％，销售利润率为16％。
该写字楼的价值为万元。
A：
17087．20
B：
18699．20
C：
19666．40
D：
20666．67
E：
工业用地的监测点评估价格
24、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该旅馆营业平均每月花费14万元；当地同档次旅馆一般床位价为每床每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。
该旅馆的价值为（）万元。
A．2759.4
B．2789.3
C．2843.6
D．2987.6
25、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性．【2005年考题】
A：
独一无二和供给有限
B：
独一无二和价值最大
C：
流动性差和价值最大
D：
不可移动和用途多样
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。
其中资源调查的主要内容有。
A：
项目用地
B：
房地产市场供需
C：
房价现状及走势
D：
交通运输条件
E：
外围基础设施
2、在一般情况下，__适用于一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件建筑和设备，或因建筑技术和建筑标准改变等，使用建筑物复原建造有困难的建筑物的估价。
A．重建价格
B．重置价格
C．重新购建价格
D．积算价格
3、商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有。
A：
国有土地使用证
B：
建设用地规划许可证
C：
建设工程规划许可证
D：
建设工程施工许可证
E：
商品房预售许可证
4、房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类型。
按投资业务的不同，房地产投资信托可以分为。
A：
权益型房地产投资信托
B：
债务型房地产投资信托
C：
抵押型房地产投资信托
D：
混合型房地产投资信托
E：
权利型房地产投资信托
5、下列关于征收城市维护建设税的说法中，错误的是__。
A．对外商投资企业也需要征收城建税
B．城建税实行地区差别税率，共分三个档次
C．在同一地区只能执行同一档次的税率，不因企业隶属关系、行业性质不同而不同
D．计税依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税和营业税的税额
6、土地价格=[房地净收益-__]÷土地还原利率。
A．土地净收益
B．建筑物价格×建筑物还原利率
C．建筑物总收益
D．房地费用
7、物业管理的社会化有两个基本含义，即。
A：
房地产施工企业要到社会上去选聘物业服务企业
B：
物业服务企业要到社会上去寻找房地产施工企业
C：
物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业
D：
物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业
E：
政府职能部门要到社会上去选聘物业服务企业
8、房产分户图的主要内容有。
A：
房屋权界线
B：
房屋建筑面积
C：
用地面积
D：
四面墙体的归属和楼梯、走道等部位
E：
房屋边长
9、工程项目的__是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。
A．评标
B．质量检验
C．投料试车
D．竣工验收
10、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为万元。
A：
39.51
B：
49.39
C：
49.96
D：
62.45
E：
借款合同
11、下列属于房屋租赁合同自然终止情形的有。
A：
租赁合同到期，合同自行终止
B：
符合法律规定可以解除合同条款的
C：
符合合同约定可以解除合同条款的
D：
承租人利用承租的房屋从事非法活动的
E：
因不可抗力致使合同不能继续履行的
12、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。
A：
临街状况
B：
是否便于动力取得
C：
是否便于废料处理
D：
是否接近大自然
E：
是否便于产品和原材料运输
13、建筑平面设计常见的组合方式包括。
A：
走廊式组合
B：
套间式组合
C：
单间式组合
D：
大厅式组合
E：
整体式组合
14、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．竞争充分性
D．交易复杂性
15、按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，拆迁范围确定后，拆迁范围內的单位和个人不得。
A：
新建、扩建、改建拆迁范围内的房屋
B：
转让拆迁范围內的房屋
C：
抵押拆迁范围内的房屋
D：
改变拆迁范围內的房屋和土地的用途
E：
租赁拆迁范围内的房屋
16、H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。
C村原耕地面积为80（公顷），农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。
经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。
被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。
《中华人民共和国土地管理法》中规定的征收工地中，有批准权限的政府包括。
A：
县人民政府
B：
市人民政府
C：
省人民政府
D：
国务院
E：
政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书
17、产生房地产价格泡沫的主要诱因是__。
A．土地稀缺
B．城市化进程快
C．投机需求膨胀
D．过度开发
18、《房屋登记办法》规定，可以办理房屋预告登记的情形确。
A：
房屋所有权转让
B：
房屋抵押
C：
在建工程抵押
D：
预购商品房抵押
E：
预购商品房
19、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。
A．15%
B．20%
C．30%
D．40%
20、下列房地产中不得发布广告的有__。
A．在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的
B．在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的
C．司法机关依法决定查封的
D．预售房地产，已取得该项目预售许可证的
E．权属有争议的
21、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是。
A：
房地产直接投资
B：
房地产间接投资
C：
房地产混合投资
D：
房地产有效投资
E：
借款合同
22、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4%，该建筑物的成新率为__。
A．75%
B．79%
C．81%
D．84%
23、不属于保险合同辅助人的是__。
A．保险受益人
B．保险代理人
C．保险公估人
D．保险经纪人
24、盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下研究投资项目产品成本、产销量与__的平衡关系的方法。
A．固定成本
B．变动成本
C．盈利
D．机会成本
25、定义市场区域工作主要包括__。
A．描绘市场区域的发展前景
B．描绘市场区域
C．在相应地图上描绘区域的物业类型
D．在相应地图上标出市场区域的边界
E．解释确定市场区域边界的依据
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