上半年山西省房地产估价师《理论与方法》成本法的理论依据考试试题.doc

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2017年上半年山西省房地产估价师《理论与方法》：

成本法的理论依据考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产估价所评估的是房地产的。

A：

交换价值

B：

使用价值

C：

成交价格

D：

咨询价格

E：

工业用地的监测点评估价格

2、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。

A．80%

B．82%

C．83%

D．92%

3、按照目前我国土地登记制度的规定，属于国有土地的核发。

A：

《国有土地所有证》

B：

《国有土地使用证》

C：

《集体土地所有证》

D：

《集体土地使用证》

E：

房地产估价机构必须加盖公章

4、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取类似房地产的净收益作为估价依据。

A：

客观

B：

实际

C：

最高

D：

最低

E：

工业用地的监测点评估价格

5、大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供。

A：

人才服务中心托管人事档案的证明

B：

社会保险缴纳凭证复印件

C：

所在单位同意其注册的书面意见

D：

所取得的房地产估价科研成果

E：

执行层的组织协调

6、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。

A．无限责任公司

B．股份有限公司

C．有限责任公司

D．两合公司

7、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。

A：

合法原则

B：

最高最佳使用原则

C：

估价时点原则

D：

替代原则

E：

工业用地的监测点评估价格

8、对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之曰被征收房屋类似房地产的。

A：

重置价格

B：

租赁价格

C：

评估价格

D：

市场价格

E：

执行层的组织协调

9、下列有关金融工具的表述中，错误的是__。

A．一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关

B．本票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据

C．与银行本票相比，支票不由银行签发，而是由存款人签发

D．中国人民银行发行的人民币，实质上就是一种银行券，它表明中国人民银行对持有人的一种负债

10、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。

A．7.02%

B．7.04%

C．7.50%

D．7.85%

11、业主转让房屋所有权时，结余维修基金__。

A．按业主个人缴存比例退还给业主

B．不予退还，随房屋所有权同时过户

C．上交房地产行政主管部门

D．由转让双方协商

12、假设开发法是以__原理为理论依据的。

A．收益递增原理

B．均衡原理

C．预期原理

D．未来趋势原理

13、《中华人民共和国招标投标法》规定，开标由主持，并邀请所有投标人参加。

A：

人民法院

B：

公证部门

C：

招标人

D：

投标人

E：

房地产估价机构必须加盖公章

14、房地产开发项目所需的大部分资金是以__的方式筹集的。

A．权益融资

B．房地产抵押贷款

C．债务融资

D．建设贷款

15、房地产转让的实质是。

A：

未发生房地产权利人转移

B：

房地产权利人发生转移

C：

未发生房地产权属转移

D：

房地产权属发生转移

E：

执行层的组织协调

16、建设工程发生质量事故，有关单位应当在內向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。

A：

24h

B：

30h

C：

36h

D：

48h

E：

执行层的组织协调

17、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用（）的合同形式。

A．固定总价合同

B．固定单价合同

C．成本加酬金合同

D．分包合同

18、民事法律关系当事人根据本身意愿拍卖其所有的特定标的物是。

A：

任意拍卖

B：

强制拍卖

C：

动产拍卖

D：

不动产拍卖

E：

执行层的组织协调

19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为。

A：

10.0％

B：

14.0％

C：

25.0％

D：

35.0％

E：

借款合同

20、下列表述不符合房地产广告要求的是。

A：

房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有权或者使用权的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间

B：

房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当

C：

房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明

D：

房地产广告中可以利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

E：

房地产估价机构必须加盖公章

21、建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和__耐用年限。

A．等于

B．大于

C．小于

D．A、B、C均有可能

22、在资产负债表的编制中，根据几个账户的期末余额合计数填列的是__项目。

A．短期投资

B．累计折旧

C．未分配利润

D．存货

23、关于任意拍卖，下列说法错误的是__。

A．以生效的法律文书为依据

B．属于民事行为

C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提

D．目的在于将物品换价兑现

24、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象__的方法。

A．利润

B．价格

C．价值

D．收益价格

25、对被征收房屋价值的补偿，不得低于__被征收房屋类似房地产的市场价格。

A．房屋征收确定之日

B．房屋征收决定公告之日

C．签订房屋征收协议之日

D．房屋征收实施之日

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）

1、因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为年。

A：

4

B：

3

C：

2

D：

1

E：

执行层的组织协调

2、在英国和其他英联邦国家，法院一般__来判断房地产评估价值的误差范围。

A．使用估价对象房地产的实际成交价格

B．使用政府公布的房地产交易指导价格

C．使用近一年内房地产的平均成交价格

D．依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值

3、目前我国房地产开发投资企业纳税的税种有。

A：

经营税金及附加

B：

城镇土地使用税

C：

房地产税

D：

物业税

E：

企业所得税

4、下列关于房地产图的比例尺，表述正确的是。

A：

城市地籍图比例尺一般为1：

500

B：

宗地图要求必须按比例真实绘制，比例尺一般为1：

500或大于1：

500

C：

建筑物密集地区的房产分幅图一般采用1：

1000的比例尺，其他区域的房产分幅图可以采用1：

500比例尺

D：

房产分丘图的比例尺为1：

100—1：

1000

E：

房产分户图的比例尺一般为1：

200

5、下列符合房地产广告要求的有。

A：

房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限

B：

房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离

C：

房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明

D：

房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积

E：

预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容

6、下列关于房地产测绘，表述正确的是。

A：

房地产测量工作应包括“测绘”和“测设”

B：

房地产测量是指房产测量和地籍测量

C：

房地产测绘是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映历史的研究成果

D：

房地产测设是根据设计图纸将一系列点位在实地上标定

E：

房地产测设是用测量手段测定地面上局部区域内的土地、建筑物及构筑物已有点位，获得反映现状的图或图形信息

7、下列关于拍卖过程中承担瑕疵责任的表述中，正确的有。

（2008年试题）

A：

拍卖中的瑕疵责任均应当由委托人承担

B：

如果委托人未向拍卖人告知瑕疵，则拍卖人不需负任何责任

C：

委托人可能需对告知与瑕疵承担最终责任

D：

承担瑕疵责任的基本准则是谁知晓，谁负责

E：

即使拍卖中确实存在应告知而未告知的瑕疵，也应由拍卖人先行负责

8、必须经承兑才能生效的金融工具是__。

A．久本票

B．商业汇票

C．银行券

D．支票

9、控制性详细规划中的规定性地块控制指标包括__。

A．用地性质

B．容积率

C．人口密度

D．绿地率

E．市政公用设施

10、申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的__。

A．20%

B．30%

C．50%

D．60%

11、在投资项、目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是（）。

A．固定资产购置支出

B．企业所得税

C．固定资产折旧

D．贷款利息

12、工程项目管理的基本职能是计划、__。

A．组织

B．决策

C．控制

D．协调

E．反馈

13、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两宗地的土地面积等其他条件相同，其总价相比有__。

A．甲等于乙

B．甲大于乙

C．甲小于乙,

D．难以判断

14、房产税的课税对象是__。

A．工矿区的房屋所有人

B．房屋承租人

C．市区的房屋

D．农村的房屋

15、某企业2009年12月末，销售毛利为1000万元，销售收入为5000万元。

则该企业的销售毛利率是。

A：

5％

B：

10％

C：

20％

D：

50％

E：

执行层的组织协调

16、若名义利率为10％，通货膨胀率为4％，则实际利率为。

A：

5.77％

B：

6.00％

C：

10.00％

D：

14.40％

E：

借款合同

17、__之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。

A．《中华人民共和国仲裁法》

B．《中华人民共和国宪法》

C．《中华人民共和国土地管理法》

D．《中华人民共和国土地使用法》

E．《中华人民共和国民法通则》

18、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个。

A：

正的协方差

B：

负的协方差

C：

标准协方差

D：

绝对协方差

E：

借款合同

19、下列不属于房地产拍卖特征的是。

A：

房地产拍卖数量多,价值高

B：

房地产拍卖的时间短

C：

房地产拍卖法律性强

D：

拍卖结束后续工作多

E：

执行层的组织协调

20、下列关于估价报告的说法中，不正确的有__。

A．估价报告是关于估价对象的客观合理价格或价值的研究报告

B．估价报告可视为估价人员提供给委托人的“产品”

C．估价报告应重在内在质量，外在质量不是很重要

D．估价报告应对难以确定的事项予以说明，但不得描述其对估价结果可能产生的影响

E．估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程、反映估价成果的文件

21、根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的__。

A．第一阶段初期

B．第二阶段

C．第一阶段后期

D．第三阶段

E．第四阶段

22、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。

（2007年试题）

A：

价值相对指标

B：

结构相对指标

C：

强度相对指标

D：

动态相对指标

E：

时期相对指标

23、房地产估价委托合同的内容一般包括。

A：

估价对象

B：

估价目的

C：

估价师

D：

估价报告日期

E：

委托人的协助义务

24、物业管理的核心工作是。

A：

根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作

B：

对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态

C：

执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标

D：

拥有一个管理有序、高效率的办公环境

E：

借款合同

25、某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。

则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（）。

A．0.36

B．1.22

C．2.78

D．3.25