B．Pb′≤Pb′
C．Pb′=Pb′
D．Pb′>Pb′
答案：
D
解析：
动态投资回收期考虑资金时间价值，净收益要折现，因此，对于同一个项目，其动态投资回收期Pb′一定大于其静态投资回收期Pb′
11．某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用为8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（）。
（2008年试题）
A．10．42％
B．11．57％
C．31．25％
D．34．72％
答案：
C
投资利润率=开发利润／项目开发成本=25000／80000=31．25％。
12．某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：
如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生一3680万元净现值，经分析市场前景为：
好的概率为45％；一般概率为35％；不好的概率为20％。
则该项目的期望值为（）万元。
（2008年试题）
A2677．50
B．3680．60
C．4003．50
D．5356．80
答案：
A
解析：
（5680×45％+2450×35％一3680×20％）万元=2677．5万元
13．某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为l20、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为（）万元。
A．39．5l
B．49．39
C．49．96
D．62．45
答案：
C
解析：
AW．=120×12％／[（1—1+12％）-3]万元=49．96万元
AWE=150×12％／[（1—1+12％）-4]万元=49．39万元，取等额年值大的方案为优。
14．当可供比较的互斥方案寿命期相同，其效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）。
（2008年试题）
A．净现值法
B．差额部收益率法
C．费用现值法
D．内部收益率法
答案：
C
15．房地产开发企业的利润可分为4个层次。
其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。
（2007年试题）
A．利润总额
B．投资利润
C．税后利润
D．可分配利润
答案：
A
解析：
利润总额=经营利润+营业外收支净额。
16．已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。
（2007年试题）
A．10．0％
B．14．0％
C．25．O％
D．35．0％
答案：
D
解析：
资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35％。
17．某房地产开发项目的总开发成本为2600万元，竣工后的销售收入为4500万元，销售税金及附加为248万元，应缴纳的土地增值税为370万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为（）。
（2007年试题）
A．45．05％
B．49．31％
C．58．86％
D．63．6％
答案：
B
解析：
开发成本利润率=开发利润／项目总开发成本=（4500—248—2600—370）／2600=49．31％。
18．张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。
如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3．4万元，其中支付银行利息1．5万元。
则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。
（2007年试题）
A．1．07
B．1．47
C．2．07
D．3．33
答案：
C
解析：
利息备付率=税息前利润（利润+利息）／当期应付利息费用=（5-3．4+1．5）／1．5=2．07。
19．已知某投资项目折现率为ll％时，净现值为1700万元，折现率为12％时，净现值为-870万元。
则该投资项目的内部收益率是（）。
（2005年试题）
A．11．12％
B．11．36％
C．11．66％
D．12．95％
答案：
C
20．某置业投资者以l0000元／m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为l0年，年利率为l0％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。
（2005年试题）
A．0．21
B．1．23
C．2．01
D．3．23
答案：
B
解析：
用等额序列现值系数公式求出当期应还本付息资本，再代入偿债备付率公式即可。
21．某房地产投资项目的名义收益率为l6％，计算后得到该项目的实际收益率为12％，银行的贷款利率为5．44％，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（）。
（2005年试题）
A．3．57％
B．4．00％
C．6．56％
D．10．56％
答案：
A
解析：
由（1+16％）=（1+12％）（1+Rd），可算出Rd=3．57％。
22．某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0．5年，建设期为2．5年，销售期为l年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6％，按季计息。
则该项目建造成本的利息是（）万元。
（2005年试题）
A．755．54
B．772．84
C．1400．88
D．1433．90
答案：
B
解析：
一项费用的计息期的起点是该费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点，一般不考虑预售或延迟销售的情况。
建设期的起点是取得施工许可证后开始施工，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。
此题中建造成本是在建设期均匀投入的费用，因此计息期应为2．5年，不考虑销售期；且由于其是在建设期内均匀投入，可视为在建设期期中一次性投入，即计算周期为
1．25年。
计算过程如下：
23．某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为l500万元。
则该项目的速动比率是（）。
（2005年试题）
A．80％
B．120％
C．171％
D．200％
答案：
A
解析：
此题经常出现的错误解法是：
（3000—0）／1500=200％，房地产开发项目的速动比率不会高于100％。
（二）多项选择题
1．投资回报率与资本金净利润率的差异，主要在于前者考虑了（）。
（2009年试题）
A．物业增值收益
B．所得税
C．还本付息额
D．投资者权益增加值
E．权益投资
答案：
AD
2．下列关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有（）。
（2009年试题）
A．差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差
B．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C．差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率
D．差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案
E．采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案
答案：
BD
3．下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（）。
（2008年试题）
A．销售税费
B．租金收益
C．物业增值
D．股权增值
E．抵押贷款规模
答案：
BCD
4．评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有（）。
（2008年试题）
A．流动比率
B．借款偿还期
C．现金回报率
D．资产负债率
E．利息备付率
答案：
BDE
5．下列指标中，属于房地产投资项目静态盈利能力指标的有（）。
（2007年试题）
A．净现值
B．投资利润率
C．现金回报率
D．静态投资回收期
E．内部收益率
答案：
BCD
解析：
净现值和内部收益率属于动态指标。
房地产投资项目包括开发投资项目和置业投资项目两种，其中的现金回报率只属于置业投资项目。
6．下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。
（2007年试题）
A．内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B．内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C．当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的
D．如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E．内部收益率越高，投资风险就越小
答案：
ABC
7．下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（）。
（2005年试题）
A．速动比率
B．利息备付率
C．偿债备付率
D．内部收益率
E．资产负债率
答案：
ABCE
（三）判断题
1．房地产开发项目的总开发成本中不包含销售税金。
（）（2009年试题）
答案：
√
2．借款偿还期和投资回收期都是评价投资项目清偿能力的指标。
（）（2009年试题）
答案：
×
3．通货膨胀和房地产增值对折现率的影响是不同的，一般来说，通货膨胀导致折现率提高，而房地产增值则导致折现率下降。
（）（2008年试题）
答案：
×
4．流动比率越低，说明营运资本（即流动资产减流动负债的余额）越多，对债权人而言，其债权越安全。
（）（2008年试题）
答案：
√
5．差额投资内部收益率，是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率。
（）（2008年试题）
答案：
√
6．资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。
（）（2907年试题）
答案：
√
7．资产负债率属短期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。
（）（2007年试题）
答案：
×
解析：
资产负债率属于长期偿债能力指标。
8．开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。
（）（2005年试题）答案：
×
9．房地产开发投资项目用于出租或经营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物经济使用寿1中较短的年限为最大值。
（）（2005年试题，有修改）
答案：
×
解析：
房地产开发投资项目用于出租或经营时，其计算期以土地剩余年限和建筑物剩余经济l用寿命中较短的年限为准。
（四）计算题
1．王某以l2000元／m2的价格购买了l0间建筑面积均为80m2的商铺。
购房款的60％来自银：
提供的10年期、年利率为7．5％、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。
另外，王某：
购房时还支付了相当于购房款1．5％的代理费及其他费用，于第2年末又投入自有资金40万元对1铺进行了装修，同时办理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0．3％的手续费和3％的契税王某的经营计划是：
第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元／m2的价格卖掉其中间商铺，其余的商铺继续出租；第l5年末以15000元／m2的价格又卖掉其中3间商铺，其余的商。
继续出租；第20年末将剩余的商铺以16000元／m2的价格全部卖掉（每次卖房时均支付了相当“售价5．5％的销售税金、0．3％的手续费和l％的个人所得税）。
假设：
在整个经营期间，商铺的j金保持200元／月．m2（按建筑面积计）不变，空置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入l25％；购房投资发生在第l年初，每年的租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在：
末；王某要求的自有资金投资目标收益率为14％。
（1）完成下列白有资金现金流量表并写出相应的计算过程。
（2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算出结果）。
（10分）自有资金现金流量如下表。
（2009年试题）
自有资金现金流量表（单位：
万元）
解：
（1）自有资金现金流量表如下（单位：
万元）
其计算过程为
1）总购房款：
1．2万元／m2×10×80m2=960万元2）自有资金购房款：
960万元×40％=384万元3）购房代理费等：
960万元×l．5％=14．4万元
4）抵押贷款年还本付息额（10年还清）：
5）办证费用及装修费：
（960×3．3％+40）万元=71．68万元
6）年毛租金收入：
第3年初～第l0年初：
200×800×12万元=192万元
第11年初～第l5年初：
200×640×12万元=153．6万元
第16年初～第20年初：
200×400×12万元=96万元
7）年运营成本：
第3年末～第l0年末：
192X25％万元=48万元
第11年末～第l5年末：
153．6×25％万元=38．4万元
第16年末～第20年末：
96×25％万元=24万元
8）净转售收入：
第10年末：
1．3×2X80×（1—6．8％）万元=193．86万元
第15年末：
1．5×3×80X（1—6．8％）万元=335．52万元
第20年末：
1．6×5X80×（1—6．8％）万元=596．48万元
（2）自有资金财务净现值
2．某开发商以3000万元购得一住宅用地70年的使用权，该住宅用地面积为3000m2，规划容积率为5．5。
据估算，该住宅开发项目的建安工程费为2200元／m2，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3％，基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按建筑面积计算，为114元／m2，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的3．5％。
预计住宅在项目建成时全部售出，销售费用、销售税金分别为销售收入的3％和5．5％。
项目开发期为2年，建造期为l．5年。
土地费用于开发期初一次性投入，开发期间税费于建造期初一次性投入，建安工程费、勘察设计和前
期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。
年贷款利率为7．7％，按季计息。
不考虑土地增值税。
（1）若开发商要求的税前成本利润率为30％，求该项目的最低销售价格。
（2）若该项目的销售价格为8000元／m2，求该项目保本的最低销售量。
（10分）（2009年试题）
解：
（1）设项目的最低销售价格为х万元，则项目总开发价值GDV=х（1—5．5％）项目建筑面积：
3000×5．5m2=16500（m2）
1）项目总开发成本TDC
①土地费用（土地取得成本）：
3000万元
②建安工程费：
2200元／m2×16500m2=3630万元
③勘察设计和前期工程费：
3630万元×3％=108．9万元④基础设施和公共配套设施建设费：
430万元
⑤开发期间税费：
ll4元／m2×16500m2=188．1万元
⑥管理费用：
（3630+108．9+430+188．1）×3．5％万元=152．50万元⑦财务费用
a）土地费用的利息
3000×[（1+7．7％／4）2×4一l]万元=494．35万元b）开发期间税费的利息
188．1“（1+7．7％／4）1．5×4—1]万元=22．79万元
C）建安工程费、勘察设计和前期工程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用的利息：
d）财务费用总计：
（494．35+22．79+254．40）万元=771．54万元
⑧销售费用：
3．5％х
⑨项目总开发成本：
（3000+3630+108．9+430+188．1+152．50+771．54）万元+3．5％х=8281．04+3．5％х2）税前成本利润率为30％，即
（0．91x一8281．04）／（8281．04+3．5％x）×100％=30％则х=11968．15万元
2．该项目保本的最低销售量为х万m2，根据
可得
30％=8000x（1—5．5％）／（8281．04+3．5％×8000x）一1，х=1．50万m2。
3．某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管径为20cm和30em管道哪种有利的问题：
两种管道的工程费用分别为l800万元和2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0．05％的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和l0年，到期后的净残值都是初期投资额的10％，折现率为l0％，假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。
请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。
（8分）（2008年试题）解：
这两种方案是互斥关系，因为要在两个方案中选择其一，淘汰另一个。
由于这两个方案中的管道使用寿命不同，因此采用等额年费用法进行方案比选。
甲方案的费用现值
乙方案的费用现值
由于乙方案的等额年费用低，故应选用乙方案
4．某房地产开发项目的占地面积为6000m2，用途为商住两用，土地使用权年限为40年，规划容积率为3。
咨询公司根据地块的实际情况提出以下方案：
该项目1～3层为宾馆，其余为住宅，建设期为3年，宾馆的总面积为5000m2，可用于经营部分为4500m2，可建成l00个标准问，当地同档次宾馆的平均价格为330元／间一天。
前三年的入住率均为70％，从第四年开始稳定在85％，运营费用为经营收入的42％，建成后即可开始经营，计划经营20年，然后将宾馆整体转售，预计转售净收益为5000万元。
住宅部分的总建筑面积为13000m2，建成后全部出售，预计平均销售价为6500元／m2，销售税费为销售收入的5．5％，假设建成后即售完。
该方案的总投资为8000万元，其中60％来源于银行贷款，其余为自有资金，贷款利率为8％，第1年投资额为总投资的20％，全部为自有资金；第2年投资额为总投资的45％，其中20％为自有资金，25％为银行贷款；第3年投资额为总投资的35％，全部为银行贷款，建设期只计息不还款，建成后一次还清本息，其中，还款额中的1500万元来自于宾馆的抵押贷款，贷款期限为20年，年利率为8％，本贷款按年等额还款，其余还款额来自于住宅的销售收入。
假定投资发生在年初，收入和成本发生在年末，一年按365天计算（计算结果精确到小数点后2位）
该项目全投资目标收益率为l8％，自有资金目标收益率为20％。
（1）完成下列现金流量表；
（2）求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率；
（3）求方案自有资金的财务净现值。
（12分）（2008年试题）
现金流量表（单位：
万元）
（续）
注：
1．原题表中现金流入内容中缺贷款一栏，笔者加上了；
2．当期有还本付息额时：
全部投资净现金流量=自有资金净现金流量+当期还本付息额。
（2）全部投资财务净现值
（3）自有资金的财务净现值
5．某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。
预计项目开发建设周期为2年，总投资为l3500
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