双福新区缙云山水项目Word文档下载推荐.docx
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双福新区是重庆规划约500平方公里西部新城的重要发展区域之一，总体规划面积66平方公里，距离重庆主城32公里，15分钟车程。
区域内未来将建设成重庆西部重要的汽车、摩托车产业基地、重庆科技信息产业园区、重庆会议度假中心及高尚住宅区。
现有居住人口约3万，目前居住区集中在园区西北部，未来居住规划将沿津马路展开，分布于园区整个西侧。
目前已引入制造业、房地产业、教育业等相关产业，其中制造业和教育业集中在园区东部片区。
目前已入驻金龙精密铜管、广州恒大地产、润通动力、隆鑫集团、广州嘉裕地产、重庆交通大学等100余家知名企业及院校
2.市政及生活配套
区域内暂无大型的生活配套，仅有部分临街门面的小型生活超市，区域规划正在建设大型农贸市场。
交通：
双福新区内拥有“三横二纵”交通主干道，区域内部交通通畅
往主城：
3大干道
九江大道：
目前双福新区至主城的主要干道，位于本案南侧
津马公路：
江津主城-走马，为双福新区主要干道之一，与成渝高速相接
外环线：
主城外围绕城高速干道，从本案西侧经过
园区内：
2大干道
✓福城大道：
横穿双福园区北部，连至九龙园C区
✓枫林大道：
横穿双福园区中部，连至九龙园C区
交通规划
双福新区交通路网完善，是从江津通往重庆主城区的必经之地。
目前区内拥有四条高等级公路，并规划两条轻轨。
道路：
Ø
九江大道
重庆外环高速
成渝高速公路
津马高速
轻轨：
轻轨5号线，2020年后通车
轻轨7号线，2015年后通车
四、区域规划
1、规划范围
范围为东至双福新区行政界线，西至缙云山脉375米高程线，北至双福新区行政界线，南至团结水库和享堂镇附近，规划控制面积26.76平方公里。
2、地形地貌
规划区位于缙云山与中梁山之间的槽谷地带，区内地形呈从西部向东侧逐步升高的总体轮廓特征，为浅丘地形，大致可以分为南、西、东三个台地，南部台地高程大致在300－330米之间，西部台地大致在330－360米之间，东部台地大致在370－400米之间。
现状建设情况：
规划区用地性质主要分别为工业用地、居住用地与商业用地。
已发件和已签约单位，主要有润通、渝安、隆鑫、大长江等工业项目；
斌鑫学院、顺庆学院、公交技校、双福示范小学等教育科研项目；
嘉丰物流、翰翔物流等物流项目；
恒大国际、大长江综合项目、中天元等地产项目。
３、功能定位
是重庆市主城重要的拓展区，是西部新城核心片区的重要组成部分，是江津区的城市副中心，是以现代工业、现代服务业、科教产业、现代物流业为主的新兴产业聚集区，是畅通、宜居、宜业的绿色新城。
４、规划区用地及人口规模
用地规模：
规划总用地26.76平方公里，建设用地24.40平方公里。
人口规模：
中期双福新区人口将达到15万，远期规划人口将达到24万
五、规划控制要点
１、项目可开发用地性质为二类居住用地（R2）和商业住宅兼容用地（C2R2）。
２、出让地块规划指标：
建设用地面积97724m2
容积率≤2.0
建筑密度≤35%
绿地率≧30%
建筑高度≤90m
第三部分市场分析
一、区域市场成长状况
双福新区房地产市场处于起步阶段向高速发展阶段的过渡时期，此前基本无商品住宅投放市场，因双福快速发展，近2年多来市场的刚性需求特点明显。
双福新区有近2万亩保护完好的森林植被和10余个大型原始生态湖泊等自然资源，目前，已吸引了恒大地产、嘉裕集团、晋愉地产等地产集团投资兴建大型五星级商务休闲度假中心、购物广场、酒店管理旅游大专院校以及大型园林绿化的优质配套住宅区。
近2年来多，双福房地产市场消化量达100万平米左右。
其中恒大别墅价格约15000元/平米，高层约6500元/平米（精装）；
其他中低端项目高层价格均由2010年3000元/平米升至目前的4100元/平米左右。
但是双福新区规划定位较高，恒大、晋愉、嘉裕等大型房地产项目占市场比重非常巨大，市场呈现非常明显的两极化趋势，大型项目因环境、配套等各方面因素占优，其所针对的市场面广阔，客户差异化明显，未来竞争较激烈，中小型项目就必须以性价比赢得市场。
相对于大规模旅游地产的开发，津马路沿线地块的开发更具市政配套功能和城镇居民的社区服务功能，也更易打造大众需求强劲的地产产品，在定位上具有比较优势。
贯穿双福的津马路沿线是双福新区市政发展的优先地带，目前为止，仍是双福最主要的商业中心和人口聚集区，代表新区城市化发展进程形象。
其重要的商业功能和商务功能受到新区政府的高度重视。
双福由镇、工业园到作为重庆城市副中心的双福新区的跨越式发展，商业文化底蕴薄弱是客观的现实。
如建设规模化的主题商业街，招商工作将十分艰巨。
但是，由于刚性需求旺盛，又因国家宏观调控政策的侧面推动，双福商业市政配套商业和社区配套商业，销售非常火爆。
以福城中央、双福公馆、水岸花都、海洲时代为例，目前，其一层均价约18000元-20000元/平米；
二层约8000元-10000元/平米。
二、区域内供应产品特征
典型项目分析——恒大金碧天下
基础信息：
项目位置
物业类别
占地面积（㎡）
建筑面积（㎡）
江津双福新区恒大大道1号
别墅多层高层
808707
797000
开发商
容积率
绿化率
总户数（户）
恒大地产集团江津有限公司
1.39
30%
6000
优惠
在售房源
在售面积区间（㎡）
目前均价（元/㎡）
送套内1200元/㎡；
前20名买家特享92折
高层
40-109㎡
6800
项目配套
独有国际级规格配套，拟打造西部最大规模的国家级旅游商务度假中心。
小结：
恒大金碧天下整体景观已显雏形，从目前现状来看，项目景观大道、示范区等位置景观园林已较为成熟，而内部居住区域景观尚处于完善阶段，内外部景观差别较大，对项目的整体形象有一定负面影响。
第五部分项目定位
一、项目产品定位
洋房+小高层+高层
二、目标客户群定位
区域内企业主与企业中高管理人士
三、项目价格定位：
根据该区域的整体市场水平，及未来市场预期，本项目的建筑面积建议销售均价分别为：
第六部分初步开发与销售计划
一、工程建设计划
项目开发计划表
时间
项目
2011年
2012年
合计
1季度
2季度
3季度
4季度
当年开发非住宅建筑面积（㎡）
商业
1772
14805
16577
车库（个）
1176
当年开发住宅建筑面积（㎡）
洋房
37004
小高层
50756
79648
公寓
10960
当年开发总建筑面积（㎡）
158444
195448
及资金投入计划
全部投资现金流量表
2010年
序号
时间项目
总额
1
收现收入
2
付现支出
2.1
土地费用
2.1.1
土地出让价金及税费
2.1.2
拆迁安置费用
2.2
前期工程费用
2.3
园林景观
2.4
建筑安装工程费
2.5
社区管网工程费
2.6
公共配套设施建设费
2.7
开发期间费用
2.8
管理费用
2.9
财务费用
2.10
销售费用
2.11
不可预见费
2.12
税金及附加
2.12.1
经营税金及附加
2.12.2
销售税金及附加
土地增值税
2.13
利润所得税
项目现金净流量
3
资金筹集
3.1
资本金
3.2
集团借款
3.3
银行贷款
4
现金净流量
5
累计税后现金净流量
二、销售及回款计划
项目市场供应及销售计划
时间
可供销售建筑面积（万㎡）（个）
车位个数
当年推出可售建筑面积小计（万㎡）
可供销售物业建面单价（元/㎡）（车位万元/个）
5000
4200
4000
4500
10000
50000
可供销售金额（万元）
18502
21317.52
31859.2
4932
5880
季度可供销售总量小计（万元）
12584
99067.72
年可供销售总金额（万元）
80565.72
第七部分投资收益分析
一、总投资成本估算（不含土地成本）
成本项目
计费基数
单位
单方造价（元）
总额（万元）
一、
㎡
二、
前期工程费
236,105
￥115.72
￥2,732.21
三、
前期开发税费
￥320.81
￥7,574.37
四、
￥1,750.00
￥41,318.38
五、
基础设施费
￥242.00
￥5,713.74
六、
配套设施费
￥6.00
￥141.66
七、
营销推广费用
￥150.00
￥3,541.58
八、
㎡
￥150.00
￥3,541.58
九、
公司管理费用
￥105.00
￥2,479.10
十、
236,105
￥85.19
￥2,011.28
十一、
开发建设总投资
￥2,924.71
￥69,053.88
二、利润分析（不含土地成本）
税前销售收入
91389.97万元
项目投入
69053.88万元
税前利润
22336.09万元
税前利润率
32.35%
三、土地成本分析
91389.97万元
91389.9717万元
利润率
10%
15%
20%
总投入
82250.97万元
77681.48万元
73111.98万元
土地外投入
土地成本
13197.09万元
8627.60万元
4058.10
建设用地面积
142.5亩
土地单价
92.61万元/亩
60.54万元/亩
28.48万元/亩
第八部分综合分析与建议
一、项目优势：
1、位于恒大.金碧天下项目旁，可享受金碧天下完整配套；
2、地势平坦，利于项目打造。
二、项目劣势：
1、项目体量较小，难以打造集中景观，与周边大盘无竞争优势；
2、项目定位为中低端产品，而周边竞品多是高端高品质项目，无法对比；
3、区域处于发展阶段，周边生活配套不完善，难以满足居民生活需求；
4、本居区域目前人口量少，未来两年内开发项目较多，项目进入市场难以消化。
三、项目机会：
1、项目价格较低，能迅速吸引市场中低端客群；
2、能享受新区建设的政策优惠。
四、项目威胁：
1、受政策不稳定因素影响，周边竞品如果降价，将影响项目的市场占有率；
2、未来新区开发项目中，区域内竞争激烈。
五、结论和建议
结论：
区域发展不成熟，各项生活休闲配套有待完善；
区域内常住人口量少，未来推出项目较多，市场消化率不足，且恒大.金碧天下已在区域市场树立品质价格标杆，期存房量还有约30万方，在目前政策不稳定因素下，随时有降价的可能性，所以本项目与之对比劣势大于优势，威胁多于机会。
建议：
综合上述分析，建议不考虑本地块。
备注：
1、本初步评估报告编制要点是作为项目立项阶段《项目初步评估报告》编制的指导性文件，在具体工作中可根据项目实际情况进行补充和完善；
2、本报告主要是希望通过市场的现状，及产品设计现状反推土地价值。
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