商户装修手册1.docx
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商户装修手册1
商户装修手册
目录
前言
第一章装修流程工作说明
一、商户收铺和装修申请
二、装修单位需提交装修方案和资料
三、装修方案审查和消防报批
四、办理开工手续
五、装修施工和管理
六、竣工验收和押金退还
七、租区恢复
第二章装修守则
一、设计须知
二、装修要求
第三章施工管理规定
前言
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《商户装修手册》旨在向商户提供有关装修方面的信息和管理规定。
商户应遵守此手册中的各项规章制度。
若本手册中的条例与合约（租约）中规定的商户及业主的各项法律和义务相悖，应以合约为准。
《装修手册》中所载所列的资料信息，仅供商户及商户所雇用的设计师及装修商作为参考之用。
本着对全体商户负责的精神，物业部对商户装修的图纸进行审核、对施工质量进行监督检查。
图纸审核主要对三个方面负责：
一是商户的外立面设计对建筑公共形象是否有影响；二是商户各系统的装修是否对建筑公共系统有影响；三是商户的装修对建筑内其它商户是否有影响。
因此物业部的审核不能替代政府部门和设计部门，但物业部会竭尽自己的经验为商户提供有益的建议。
物业部是商户服务的“窗口”，将提前并不断与商户联系、沟通、协调办理相关手续；运营中心亦会根据商户需求，提供必要的服务,帮助商户更有效、迅速地规划装修，开展服务。
物业部亦将按情况需要，保留对本手册做出适当修改的权利。
第一章装修流程工作说明
一、商户收铺和装修申请
1.收铺：
商户办理相关收铺手续，运营中心物业部提供《装修手册》和租区设备图纸，帮助商户了解各系统情况。
2.装修申请：
商户需装修时向物业部提出书面申请，填写签署装修申请表;如装修单位负责办理相关装修手续，须持商户签字盖章的委托书。
3.缴纳装修押金。
二、装修单位需提交装修方案和资料
1.提交以下文件并加盖公司印章:
1）公司营业执照复印件（加盖红章）；
2）装饰企业施工资质证明（如有）；
3）设计、监理单位资质及法人代表授权委托书；
4）设备安装企业施工资质证明；
5）外地装饰企业需提供进场施工许可证；
6）现场负责人（项目经理）身份证明文件及装修公司法人代表授权委托书。
2.办理装修保险文件：
建议装修单位需投保火灾、水浸或所雇装修商及其雇员引致的个人损伤等保险，由此引发的一切后果均由施工单位自行承担。
3.提交一份比例为1：
50或1：
100全套装修图纸，供物业部审核。
图纸需清楚显示但不限于以下资料：
1）设计说明：
工程的设计、施工、用料、工期总说明。
2）总平面图：
A.室内之平面布局；
B.室内隔断墙或加建墙的高度；
C.保险柜或重型装置之重量及尺寸；
D.地面装修类型（出入口地面应与公共区域地面保持水平）；
E.影响建筑外观形象部位的效果图。
3）综合天花图：
A.天花片、龙骨吊顶施工图；
B.安装于天花之上的所有设备、设施之布局。
4）电气系统图：
A.总负荷的计算及三相平衡；
B.各回路负荷情况；
C.各开关容量及各回路线径、管径。
5）空调布置图：
A.风机盘管位置；
B.新风管道位置；
C.送风及回风口位置；
D.室内空调温控器位置及布线情况。
6）给排水管道分布图：
A.给排水管之接驳位置及水管尺寸；
B.水管分布图；
C.室内地漏及防水物料详情。
7）照明平面布线图：
A.各回路布线情况；
B.配电箱、开关、灯具位置；
C.标明回路号。
8）插座平面布线图：
A.各回路布线情况；
B.配电箱、插座位置；
C.标明回路号；
D.提升地面工程及地下布线情况。
9）综合布线平面图：
A.各回路布线情况；
B.机房、机柜等位置；
C.配线表；
D.提升地面工程及地下布线情况。
10）消防平面图：
A.自动报警平面图；
B.自动喷淋平面图；
C.消火栓位置；
D.消防广播位置。
11）装修工作方案/图纸的一般要求：
A.所有图纸以公制注明尺寸，按比例正确注明，数字要清晰，并注明日期；
B.所有技术资料按公制注明；
C.图上标明正确的楼层，办公室单元号及尺寸；
D.构造详图、材料及其它安装方法说明要在图中表示出来；
E.机械、设备要配有证书、说明，以便估计负荷、动力、热量散发和防火等；
F.倘若商户需要对租区结构进行调整，图纸上应标明结构调整、采用手段、机电系统、实施规则等详细资料并备有结构计算；
G.所有尺寸都要由商户或商户的装修商到现场核实。
4.缴纳装修押金和施工管理费：
1）装修押金：
装修押金：
人民币3,000.00元/间，商户应在提交装修申请时向运营中心物业部支付。
当装修工程完工，经运营中心物业部验收合格，装修押金在扣除违规收取违约金后余额将于14个工作日内无息退还。
2）施工垃圾清运费：
收费标准为人民币150元/间，商户在提交装修申请时向运营中心物业部支付。
三、装修方案审查和消防报批
图纸审核：
包括但不局限于以下主要内容：
1.装修是否破坏建筑物主体结构及承重墙。
2.装修是否超额增加地面荷载、室内砌墙、室内增加超负荷吊顶、安装大型灯具等。
3.装修是否任意扩大原有门窗尺寸，是否破坏或改变建筑外立面及建筑整体建筑风格。
4.电力装修设计是否符合规范要求。
检查电线穿管、跨接等是否符合规范，电线横截面积、开关容量是否符合要求。
地插、电源面板、灯具等电气设备是否存在安全隐患。
5.空调装修设计中新加装的风机盘管与建筑空调干管相接的阀门、供回水管、冷凝水管、控制电路的施工是否符合规范，是否留有检修空间及天花上是否留有检修口。
6.装修是否任意剔凿楼板，切断楼板中受力钢筋。
7.装修是否拆改水、电、燃气、空调等建筑配套设施。
8.装修新增上、下水的房间必须加做防水层。
9.装修的装饰设计及使用的装饰材料必须符合防火规范及环保要求。
10.物业部对商户提交的装修图纸、方案进行审查批复。
如有必要，在装修方案通过之前会安排讨论有关事宜，商户最好同设计师、装修商以及相关人员一起参加会议。
11.装修方案审查通常需要3个工作日内，物业部将会书面通知商户审查结果。
如物业部认为所提交的资料不清楚、不完整或认为商户的方案需要做出修改，商户须对设计装修方案进行必要的修改，运营中心物业部审查批复时间由此顺延。
12.装修图纸是否符合防火规范。
物业部对装修方案审查批准后，此图纸将由商户送公安局相关防火管理监督部门审批。
图纸经其批准后，商户可开始进行装修并且装修应与批准后的图纸保持一致。
13.鉴于物业部仅对商户装修方案及图纸是否破坏建筑物原有主体结构、承重墙等事宜予以形式审核，对其施工方案及施工图纸是否符合国家相关施工规范及消防规范要求不予以审查，商户使用人及装修人员自行对施工过程中造成的事故以及因此而产生的后果承担责任。
四、办理开工手续
1.填写办理《装修施工申请表》、《装修施工许可证》、《施工线路申请表》、《装修材料检测报告》、《临时用电申请表》等。
2.办理装修工人登记和施工人员临时出入证。
3.装修单位应在施工前替其装修人员申请及办妥有效的施工出入证，将装修人员的资料详列在申请表格上，携同装修人员的身份证复印件、其它证件复印件及2张1寸近照，交到物业部办理。
每张施工临时出入证须缴纳人民币30.00元，其中20.00元为押金，10.00元为工本费。
施工临时出入证的押金退还及开具发票手续统一在装修工程结束后凭押金收据办理，装修单位应保管好押金收据。
4．如施工出入证遗失，应立即到运营中心物业部补办。
补办施工出入证时仍需支付押金与工本费，丢失的施工出入证押金不予退还。
5．运营中心物业部审核同意后对装修单位发出《施工许可证》，装修单位方可施工。
五、装修施工和管理
1.进场施工前要对施工区域内建筑材料现状进行检查确认。
2.根据施工材料的进入路线，对所经过的公共区域内的装修材料及租区内运营中心指定的材料严格按照运营中心要求进行保护。
3.施工开始前，材料保护措施须经运营中心物业部检查合格。
4.材料保护的原则是保证建筑外观及整体形象的整齐美观，对材料设备设施起到有效的保护作用。
施工前须做好以下保护工作（包括但不限于）：
木墙围的阳角位置用木方连接五合板；
木墙围的平面位置里面需使用软泡沫纸，外用五合板等材料（使用软泡沫需双层包裹）；
门框的角与门的外角保护需使用硬制材料包裹；
货梯墙面位置里面需使用软泡沫纸，外用五合板等材料（使用软泡沫需双层包裹）；
大理石墙面位置里面需使用软泡沫纸，外用五合板等材料（使用软泡沫需双层包裹）；
在已装修区域所有玻璃门须做贴膜处理，以保持美观；
施工过程中材料保护材料如有破损，应及时更新。
造成材料损坏者，须负责恢复原状或照价赔偿；
距离商户租区较近或人流量较大的区域所做的材料保护，须在早上8点前拆除；
材料保护措施不合格的，须在接到运营中心物业部通知后24小时内完成整改，逾期未完成的，除收取违约金外，装修单位还需承担物业部进行材料恢复所产生的费用。
5.所有施工必须按物业部审查批准的方案进行，不得自行更改，如确需更改，必须经运营中心物业部书面确认，出具更改通知方可施工。
6.施工材料运输、堆放和清洁卫生要求：
1）装修人员的进出及材料的运输只能使用货梯或消防通道，所有沉重对象搬入建筑须事先得到工程部的书面同意。
装修人员对公共区域（如建筑天花、地面、墙壁等）不得造成任何损坏，如有任何损坏，将由商户或装修单位负责恢复原状或承担修复费用，并承担由此引起的一切后果。
2）所有材料、设备、工具及废物等须放置在装修区域范围内，不得占用任何公共部位，所有垃圾、碎片等杂物必须在建筑办公人员下班后搬运，施工区域任何时候须局限在装修范围内。
3）所有装修材料进出建筑以及所有废料搬出建筑均须在运营中心人员在场的情况下进行。
4）装修施工区每日工作结束后，必须清理施工现场，保持施工现场的整洁。
应将当天产生或遗留之废料、垃圾等用编织袋装好清理到指定位置，并清洁好清运路线。
清理时要把废料做封密处理，确保不会发生恶臭、泄漏污水、尘土飞扬和沙土满地等情况。
5）装修物料、工具等进出建筑等均须按物业部所安排的路线、卸货区域及货梯，大量的物料运送需于24小时前到运营中心物业部申请及预约时间，车辆须按运营中心物业部指示停放。
7.消防工作要求
1）动工前，商户/装修单位要组成防火安全领导小组，制定防火方案，防火责任人要督促各施工单位加强对临时动火作业的管理，凡在重点部位使用电（气）焊、喷灯、电炉、设炉煮沥青等动火作业，应填表办理动火审批手续，领取《动火许可证》后方可动火。
同时要加强化学易燃易爆危险物品的管理，对于50公斤以上（含50公斤）的一级危险品，进入施工现场时，首先应向物业部提出书面申请，然后到消防部门办理运输许可证，在得到许可证和物业部审批文件后方可将危险品带入施工现场。
在施工现场使用化学易燃危险品时，只能运进当天当班使用量，剩余的应在当天下班时清理回仓库。
施工现场禁止住宿及存放化学危险物品。
商户/装修单位要对施工人员进行消防知识教育和遵纪守法教育。
2）应按照《高层民用建筑防火规范》要求，使用防火性能良好的装修材料，禁止使用易燃、可燃装修材料，吊顶必须采用A级防火材料，墙壁、地毯采用B1级以上防火材料。
电线采用ZRBV电线，套金属管保护。
镇流器应采用经国家相关部门检测合格的产品，石英灯变压器应设相对集中，并应密封性良好。
各回路都应设漏电保护器和空气断路器。
应设事故照明和疏散指示标志，电气安装应符合有关规程的要求。
电气组件应有3C认证，开关与建筑统一。
空调管道的保温材料应为难燃或非燃材料，空调送、回风总管及管道穿越防火分区处时应设防火阀。
3）凡安装消防自动喷淋灭火系统和自动报警系统的，应根据物业部要求由指定公司进行，灭火器、防烟自救器具的配置，应按公安部、建设部有关规定和标准要求配置。
8.由物业部共同监督及检查整个工程，在装修施工期间，施工人员应遵守运营中心物业部制定之有关管理制度，并接受建筑管理人员之监督。
六、竣工验收和押金退还
1.施工检查验收：
1）基底、基层验收：
A.基底包括对旧装饰层的剔凿、清除处理，防水层的闭水检验、水电预埋管线工作的验收。
B.基层包括底龙、底衬及找平层的验收。
商户在第一阶段施工即将结束时，应及时向运营中心物业部提出申请并办理隐蔽工程验收手续。
C.物业部将按商户申报的施工进度，安排相关专业的工程技术人员对第一阶段的施工质量进行检验，对验出的问题，商户应及时进行整改，并申请复验。
运营中心物业部对第一阶段施工质量符合要求的将出具隐蔽工程验收报告，并允许进一步施工。
2）装饰面检查验收：
装饰面涂饰前后应对被涂饰的面层进行检查验收。
3）根据消防要求，由有资质的单位进行消检和电检。
2.验收合格，押金退还：
退还施工出入证押金（待施工单位交回《施工许可证》及施工临时出入证后）。
3.装修押金在扣除违规所收取的违约金后，余额将于14个工作日内无息退还。
七、租区恢复
商户迁出建筑，应负责将租区恢复原状，如续租的商户同意接收现状，则不必恢复，如果商户委托物业部代为恢复，所产生的费用由商户承担（一般恢复费用为人民币200元-2000.00元/每建筑平方米，具体恢复费用视现场实际情况确定）。
第二章装修守则
为做好装修施工管理服务，为商户提供高品质的办公环境，请商户督促所聘请的有关装修人员与物业部充分合作，遵守本守则内容。
一、设计须知
装修图纸经物业部审查后，所有工程须依据已审查的图纸施工，如发生变化，须经物业部书面另行审查，擅自施工者，物业部有权终止其施工，并追究其经济和法律责任。
公共外观要求：
外围临窗部分的柱子装饰应与建筑主体风格保持和谐，并经运营中心物业部书面确认；
所有商户均不得安装面向公共走廊或会对其它商户造成干扰或影响的音响设备；
所有外墙（包括公共走廊）不得装设、张贴招牌及广告等，以免影响建筑物外观，室内装饰不能凸出于公共走廊。
地板及围墙：
为避免影响建筑结构及防水保护层受损，结构层、屋面、围墙均不得开槽、打洞或做任何修改，所有修改须事先征得物业部的书面同意。
消防设备不得改动：
1）不得改变防火门、防火卷帘和玻璃门的功能和位置，任何消防系统更改工程必须获得政府消防部门的批准；
2）如需增加喷淋系统喷头，一般情况下，喷头之间的距离不得少于1.8米，但亦不能超出3.6米，除非能提供与结构物相阻的特殊理由。
喷头与墙壁或隔墙之间的距离不得超过1.8米。
在整个单元内的所有喷头扩散水平线以下必须保留至少0.5米的空间；吊顶内空间超过0.8米且吊顶内有设备时应考虑加设喷头，此项施工由商户自行向公安消防部门申报并承担一切费用；
3）严禁阻挡、私自拆除、移动、损坏消防通道、安全门、安全出口灯箱及消火栓等消防设施设备。
公共水电接驳：
不得擅自接驳公共部位的水、电，如确有需要可向物业部申请，并负责从连接点到单位内干线的一切保养、维修、拆除、翻新和更换。
预留检查口：
应在每一个水管闸门及每一个电源箱或任何重要设备下加装检查口。
预留检查口以确保物业部的员工可随时检查、维修建筑内包括室内的附属设施，并确保中央空调系统、管井、渠道、安全信道等畅通无阻。
改动结构：
为确保建筑全体商户的安全及遵守各有关政府部门的建筑规范，装修时未经批准禁止对结构进行改动。
商户认为必须对承重结构部分进行改造的，则必须由建筑原设计单位或国家建筑权威机构出具结构改造设计方案，并有专业资质的施工单位进行施工，且施工方案须征得物业书面确认后方可施工。
空调系统：
1）设计原则：
应根据商户装修格局需保证办公人员及流动客人空调舒适性的要求，按相应国家设计、施工及高层民用建筑设计防火规范等国家各项规范进行深化设计，并应便于维修保养。
具体设计要求如下：
A.租区内的新风改造不应使建筑其它租区新风量有所减小，每个风机盘管下吊顶上要加检查口，风机盘管应采用风道回风，房间内应考虑加装顶排风机消除层内正压。
B.每台风机盘管回风口上应安装过滤网，并须设独立的回水电动阀、调速温控开关控制。
C.租区内的风机盘管应按使用区域进行分区控制，即将各分区控制电闸接至建筑强电竖井内，以便建筑为商户提供延时空调。
D.需提供空调装修改造的风系统图（需含新风系统）和水系统图。
要求在装修验收时做风平衡及水平衡调试。
E.新增加的风机盘管及型号和移位的风机盘管应在空调系统图中加以标注。
尤其是风口排布与独立房间的位置关系，应在空调系统图中加以标注。
F.请提供新增加的风机盘管产品样本及说明书。
G.建筑空调采用内外分区，请租户设计时充分考虑空调布局合理性，以免影响舒适度。
H.独立房间应有相对独立的送、回风设计及新风供给，需考虑气流组织的合理性。
2）施工要求
租区内空调系统改造须由具有资质的空调施工安装企业按相应国家规范进行施工。
装修期间不得使用建筑空调（风机盘管），不得擅自对建筑空调水系统及风系统阀门进行操作或调整，所有风口必须封闭。
空调改造施工，如涉及泄水、打压须提前通知运营中心，并应按运营中心相应程序执行。
空调装修改造施工应按规范做好打压实验，并报物业部验收。
合格后需清洗系统。
空调装修改造施工报运营中心验收前，应做好以下自检工作：
a.风机盘管供、回水阀门及回水电动阀已按系统流向正确接驳。
b.风机盘管供、回水阀门开启/关闭灵活、可靠，阀门压盖不得漏水。
c.风机盘管回水电动阀自动/手动开启/关闭灵活、可靠。
d.风机盘管水系统不得存在跑、冒、滴、漏现象。
e.空调风系统和空调水系统保温良好、严密、无缝隙。
f.风机盘管应逐台进行通电实验，机械部分不得摩擦，整机不应抖动不稳，噪声不应超过产品说明书的规定。
电器部分应按规范施工，不得漏电，电机连接端子应有保护盖板。
g.空调水系统应做好水压实验及系统清洗。
h.风机盘管吊装要平稳牢固，应预留检修口便于机器检修。
（石膏板吊顶必须在风机盘管的检修位置留出检查口，检查口尺寸不得小于600×600，以便于维修）。
i.风机盘管凝结水管应排水顺畅，不应有倒坡、积水现象,保温棉勿浸在凝结水盘内。
应逐台做排水实验。
j.装修结束时，需做好风平衡及水平衡调试。
需将每台风机盘管的回风过滤网及凝结水盘进行清洗。
（因存在二装污染问题）。
k.装修结束时，每台风机盘管均需做24小时试运行实验。
每台风机盘管均应测量送风温度、送风风速及室温。
机电设备的改动：
商户如欲改动单元内的机电设备设施，必须向物业部提出书面申请，在不影响建筑总系统及其它商户的基础上，经物业部书面同意后方能动工。
施工中应保留足够的通道或空间，为一切公共设备设施和装置获得保养及维护创造条件。
电气装置：
1）所有电气装置总负荷不得超过装修使用单元的供电设计标准用量，同时商户有责任聘用合格的专业技术人员进行电气设备装置及线路的接驳工程。
2）所有电器的安装应符合国家有关电气安装规范。
所有电线必须要保护在符合规范的套管内，地插、墙插的电源必须接至漏电保护开关，地插必须选用防水型。
二、装修要求
1.装修时间：
在未有业主入住和商户正式营业前，建筑装修施工时间为24小时，业主入住后装修时间为：
7：
30——18：
00，装修施工须提前24小时向物业部进行申请，批准后方可进行。
2.装修施工管理：
商户装修施工应严格遵守本手册的各项规章制度。
3.维保说明：
1）装修工程质量，商户应自行或委托监理公司进行监督检查，运营中心的装修验收检查工作，不能替代商户和工程装修单位应进行的竣工验收工作。
2）商户应在装修工程竣工后，同工程监理单位、设计单位和施工单位，按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行全面验收。
装修单位负责采购装修材料及设备的，应当向商户提交质量检测报告说明书、质量保修书、环保说明书和使用说明书。
工程验收合格后，装修单位应当向商户出具租区装修质量保修书，保修范围应包括全部装修内容。
一般最低保修期应为两年，有防水要求的房间、卫生间，厨房防渗漏保修期应为五年。
保修期自装饰装修工程竣工验收合格之日起计算（有关保修期限详见建设部第110号令）。
3）商户若发现装饰装修出现质量问题，在保修期内应及时通知装修单位维修或无偿解决。
对交楼标准以外的或对原设施标准进行改动后的维修，物业部为商户提供有偿服务。
装修施工管理收费明细表（人民币）
项目
收费标准
备注
装修押金
相当于二个月管理费金额
最低不少于3,000元/间
电费
一户一表
按实际耗电量收取
收费标准将随政府相关价格标准调整
施工管理费
10.00元/建筑平方米
按建筑面积计算，含审图费、垃圾清运费、检查验收费证件
装修出入证
30.00元/个
其中押金20.00元可退还,
10.00元工本费
消防改造费
二次装修泄水费
消防改造费用自行承担
按相关规定执行
烟感、喷淋
调试费用
另定:
由专业公司调试
二次空调改造
空调管路泄水费
400.00元/次
第三章施工管理规定
为保障向建筑内商户提供一个良好的办公及经营环境，凡进入本建筑之装修单位，请严格遵守本《施工管理规定》中的相关要求，并由装修单位签章承诺后遵照执行。
施工管理及违约金规定
1.施工期间，各装修单位负责人应慎重约束其属下遵守建筑装修守则，凡违例者，运营中心除按规章收取违约金外，还会将违约金按次递增及记录在案，并保留限令违例的装修公司停工的权力。
2.装修人员活动范围在其装修单元内，不得占用或在公众区域进行施工，未经许可不得进入其它房间，违者将被处罚支付违约金并被警告及记录在案；累计三次者，视为偷窃破坏嫌疑，将报警处理及没收出入证、扣罚押金，以后不再接纳其申请装修出入证。
3.装修期间，所有风口必须封闭，单元户门及可开启玻璃幕墙须关闭，烟感必须使用防尘罩保护，违者收取违约金人民币200-500元。
4.烟感报警器、喷洒头等设施在未经批准前私自移位，改动，收取违约金人民币200-5000元。
5.进行剔凿、打孔等任何对玻璃幕墙的铝扣板、金属框造成破坏的施工，除赔偿损失外，根据损失大小，收取违约金人民币100-500元。
6.施工未提前申请临时用电，且所用电源未由带计量表及漏电保护器的专用临时配电箱引出，与其它电源接驳，收取违约金人民币200-1000元。
7.施工期间开启空调风机盘管，未对烟感报警器做防尘保护，经提示无效，收取违约金人民币500元。
8.施工中，未将拆卸下的建筑原有设施交还给运营中心物业部，收取违约金人民币50-500元。
9.施工中使用消防用水，施工物品妨碍消火栓正常使用，经提示无效，收取违约金人民币200-5000元。
10.施工现场每日清场前未清洁，经提示无效，收取违约金人民币50-300元。
11.施工人员未将施工出入证佩戴在本人胸前左上方显眼的地方，经提示无效，收取违约金人民币30元。
12.施工许可证未张贴
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