融资计划书范本.docx
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融资计划书范本
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一、公司介绍
1、说明
201X年4月28日*****已在工商局变更为江西*****投资集团有限公司。
以下内容公司名称暂时仍用*****。
2、公司简介
*****成立于1992年，其前身为**县城乡综合开发有限公司。
201X年7月经改制成民营股份制企业，并更名为*****，公司经营地址在**县旭日镇信美路4号，注册资本金为3000万元，开发资质为贰级，主营房地产开发、经营与销售。
公司理念是：
诚实守信铸就精品。
公司在十二五的规划目标是将公司由原来专业做房地产开发为主，逐步建立以房地产开发、旅游与工业的三大产业为核心的经营结构。
在未来5年内企业主要解决四大战略问题：
第一是经营结构调整;第二是企业管理改革与管理技术运用;第三是人才引进与培养;第四是开拓大资金融资渠道。
公司董事长兼法人代表***，从事房地产行业近20年，具有丰富的房地产经营管理经验。
公司设有工程部、财务部、营销服务部、行政部等部门。
公司成立以来，在公司决策层的正确决策下及全体员工的共同努力，主营业务取得了快速发展，先后开发了多个房地产项目，绿野春天、绿野星城项目开发面积均在10万平方米以上。
绿野春天楼盘入选由中国房地产优秀联盟、江西电视台联合推举的江西地产十年优秀楼盘，绿野星城被**市房管局、**市房地产业协会评为市民最喜爱的楼盘。
多年来，企业为发展需要不断完善管理体制，更新社会观念，树立以品牌创效益，以质量求发展的观念，201X201X年通过ISO9001-201X质量管理体系认证，201X年被**市工商局评为守合同重信用2A单位，并先后十余次被省、市、县相关部门授予先进企业、纳税大户等相关荣誉称号。
经过近几年的快速发展，公司在资金实力得到加强的同时，还集中和锻炼了一批房地产业的专业技术人才，在决策、规划、设计、施工建设中，成本控制、市场营销等各个方面积累了丰富的经验，为企业有效规避、防范和控制经营风险，进一步提高经营管理水平和市场竞争力，奠定了坚实的基础，企业具有良好的发展前景。
3、公司现状
资产负债：
截止201X年12月31日,*****资产总额为人民币139867871.8元，负债3475923
3.28元，所有者权益为人民币105108638.52元。
4、股东实力
股东***2400万元，住所：
**县旭日街道办信美路10号5幢103室，身份证号：
362321195809090018;
5、历史业绩
自201X年开始先后开发了育才小区、信美别墅区、智星楼源、绿野春天及绿野星城等项目，绿野春天、绿野星城项目开发面积均在10万平方米以上。
绿野春天楼盘入选由中国房地产优秀联盟、江西电视台联合推举的江西地产十年优秀楼盘，绿野星城被**市房管局、**市房地产业协会评为市民最喜爱的楼盘。
6、资信程度
本公司自201X年-201X年连续被**市工商局评为2A级重合同守信用单位被市县地税局评为诚信纳税企业，信用等级被银行评为A+级。
7、董事会决议
201X年4月25日经董事会决议，对本公司准备开发的绿野御龙苑项目进行融资。
二、项目分析
1、项目的基本情况
项目为*****绿野御龙苑建设项目，建设期限为3年。
项目位于**县新行政中心的核心区，旭日北大道以西，311高速公路以北。
本项目用地面积为21493.44平方米。
绿野御龙苑建设项目是*****在**县建设的现代化商住小区，项目占地2149
3.44平方米，总建筑面积48719.32平方米。
该项目拟建设小高层、高层商住小区，其中：
住宅面积3661
8.85平方米，商业房面积3129.10平方米，社区用房538.44平方米，办公面积2699.6
1，架空层33
60平方米，地下建筑5400.72平方米。
2、项目来历
本项目是在201X年1月28日在**县国土资源局以竞拍的方式获得土地的使用权。
土地现状已平整，没有遗留问题。
3、证件状况文件
目前本项目已有证书为：
土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证，具体见附件。
4、资金投入
项目总投资人民币11696万元，企业筹集81696万元，计划融资银行贷款3000万元。
本项目计划在201X年10月1日开始销售，预计第一期销售住宅均价在4000元㎡，投入销售在1201X平方米，一期在3个月销售回款在3500万元左右;整个项目的销售在28个月之内，预计总销售收入在1.9亿元左右。
5、市场定位
本项目总体市场定位为高端产品，中高端价格。
客户群为注重品牌的城市精英们，主要集中在3045之间，企业主、公司的经理阶层、小型私营公司决策层、政府公务员，家庭年收入在8万元以上，有部分灰色收入或者企业分红的人。
他们比较注重健康、家庭生活、楼盘功能及配套设置、楼盘形象定位及创新理念、项目的地段及价格。
6、建造的过程和保证本项目由本公司参股的江西宏城建设有限公司总承包，按市优标化工程进行施工，主要做到确保工程进度、工程质量、安全文明三个方面。
三、市场分析
1、**市房地产宏观经济分析近年来，**市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动**市经济稳步发展的新增长点，为城市发展，居民居住水平的提高做出了巨大贡献。
⑴、201X年状况
进一步发展建筑业抓住中心城市和小城镇建设的有利时机，进一步促进建筑业的发展，加快建筑新技术和新型建材的应用。
201X年，建成2-3个一级建筑企业。
201X年建筑业生产发展加快。
全年全社会建筑业增加值44.7亿元，比上年增长19%。
全市资质等级四级及以上的建筑业企业完成总产值44.9亿元，增长2
4%。
房屋施工面积86
3.8万平方米，增长6
1.2%;房屋建筑竣工面积697.7万平方米，增长8
7.3%。
⑵、201X年状况
大力发展房地产业，深化住房制度改革，实现住宅的商品化、社会化，激活房地产市场。
房地产业以发展经济适用住房为主体，推进危旧房改造工程、安居工程和住宅小区建设，积极发展安居工程和适度发展豪华住宅小区建设，以适应不同收入层次家庭的住房需求。
201X年建筑业稳定发展。
全市全社会建筑业增加值50.63亿元，增长1
4%。
具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业实现利润1.3亿元，增长3
3%。
房屋建筑施工面积890万平方米，增长3%;房屋建筑竣工面积677万平方米，下降3%。
⑶、201X年状况
建筑业稳定发展。
全市全社会建筑业增加值42亿元，增长4.4%。
具有资质等级的总承包和专业承包建筑企业实现利润4.2亿元，增长220%。
房屋建筑施工面积1052万平方米，增长18.2%;房屋建筑竣工面积712万平方米，增长
5.2%。
⑷、201X年状况
201X年1-9月全市房屋施工面积5738714平方米，比上年同期增长30.3%。
其中，住宅施工面积4773703平方米，同比增长30.3%，商业营业用房施工面积656302平方米，增长10.7%。
1-9月，全市房屋新开工面积2034812平方米，比上年同期增长2
9%。
其中，住宅新开工面积1736269平方米，比去年同期增长27.8%，商业营业用房新开工面积232679平方米，比去年同期增长2
8.6%。
由于房地产开发投资增长较快，拉动**市城镇以上的固定资产投资继续平稳增长。
2、房地产市场的分析
㈠、商住用地供求运行情况
1、土地交易情况
⑴、土地成交面积：
201X-201X年，共成交49宗地块合计138.87万平方米，平均每年成交27.77万平方米。
其中：
商住用地33宗地块合计117.03万平方米;居住用地16宗地块合计21.84万平方米。
土地成交量以201X年为最大，特别是商住用地达到5
8.73万平方米，而以201X年为最小总成交量才1.96万平方米。
⑵、土地成交额：
201X201X年土地成交额总额达8.38亿元，其中商住用地7.52亿元，居住用地0.86亿元。
⑶、平均成交单价则由201X年的309元㎡上升到201X年的1190元㎡，其中商住用地由201X年的312元㎡上升到201X年的2778元㎡，201X年是1705元㎡;居住用地由201X年的23元㎡上升到201X年的1258元㎡，201X年是315元㎡。
2、房产商购置开发情况201X-201X年，房地产开发企业土地购置面积598万平方米，平均每年11.4万平方米。
201X-201X年，土地开发面积1152万平方米，平均每年23.3万平方米。
㈡、房产供求运行情况
1、房产开发投资完成情况201X-201X年，全县累计完成房地产开发投资23.02亿元，平均每年完成投资4.60亿元。
其中住宅投资累计21.29亿元，平均每年
4.26亿元。
在住宅投资中用于经济适用房8887万元，平均每年1777万元。
2、房产投资资金来源情况近年，总的来看，在房地产开发企业资金来源中:
企业自筹资金占47.93%;银行贷款占3
51%;其它资金1
9.56%。
3、房屋供应情况
⑴、房屋施工面积：
201X年是6
3.52万平方米，到201X年达到了177.74万平方米，4年增长179.81%。
其中住宅则由201X年的53.34万平方米增加到201X年的147.30万平方米，4年增长1717%;商用房则由201X年的80万平方米增加到201X年的18.78万平方米，4年增长1725%。
⑵、房屋竣工面积：
201X年是1
4.61万平方米，201X年达到499万平方米，增长19
4.28%。
其中住宅201X年是39.87万平方米，比201X年的13.10万平方米增长了204.36%;商用房201X年是
07万平方米，比201X年的0.87万平方米增长了137.21%。
4、房屋需求情况
⑴、一手房房屋销售面积：
201X-201X年，5年中以201X年销售形势最为看好创下历史最高水平达3
4.45万平方米，比201X年的15.95万平方米增长11
02%;比201X年的2
7.24万平方米还要增长244%。
其中住宅也以201X年增幅最大达历史最高325万平方米，比201X年增长153.42%，比201X年增长2
4.99%;商用房则以201X年销量最大3.01万平方米，后几年起落不定但都不及201X年，甚至到201X年才销售0.53万平方米。
⑵、一手房房屋销售额：
201X-201X年，5年中累计完成销售额17.93亿元，平均每年销售3.59亿元。
其中住宅累计销售15.75亿元，平均每年销售3.15亿元;商用房累计销售1.72亿元，平均每年销售0.34亿元。
3、二手房销售情况：
据房管交易中心提供的数据显示，近年来我县二手房交易应当说比较活跃。
201X年成交面积达14.89万平方米超出当年一手房成交量16万平方米，超幅达197%;201X-201X年4年间每年的成交量虽不如201X年，但其成交量均超过6万平方米，最高年份201X年达9.2万平方米。
3、竞争对手和可比较案例本项目处于**县新行政中心核心圈之内，暂无竞争对手。
**县房地产市场虽然起步相对较晚，但发展比较稳定，近年来房价也稳中有升。
沿海发达城市近几年才逐渐流行的各种房地产项目规划的理念及产品设计的一些元素在**市场得到了引进，虽然没有大型城市住宅项目的那种精致和深邃，但对于一个地产市场刚刚起步的城市，本项目的产品还是能够在当地引起轰动并取得强劲的销售成果。
四、管理团队
1、人员构成
公司主要团队的组成人员的名单、工作经理和特点如下：
⑴、***：
职务是董事长，国家经济师，从事房地产行业20年，在行业有非常丰富的工作经验，为人敦厚，领导力很强，善于发现人才与培养人才，善于学习新知识。
2、组织结构
3、管理规范性
公司在管理上实行现代化企业管理制度，主张以法管理，以仁领导的基本方针，以万科、绿城、恒大等国内一线开发企业的管理模式为学习榜样，积极引进现代化科学管理技术，以用友软件公司开发的房地产企业管理软件进行日常的管理运营。
五、财务计划
1、销售收入估算
根据我们对项目附近目前房地产销售价格的调查，我们对项目的销售进行估算。
根据市场调查及目前预售情况，住宅按4500元平方米进行测算;商业用房按6500元平方米，地下停车位按80000元个。
计算后项目的总销售收入约为人民币1.95亿元，其售价情况如下表：
⑴、经营成本：
经营成本为开发建设投资按销售比例进行结转，总成本为11696万元，各期分别为3507.78万元、584
30万元、233
8.52万元;
⑵、运营费用：
运营费用为建设及运营过程中的管理费用等开支，按销售收入的10%计提，各期分别为585.37万元、97
5.62万元、390.25万元;
⑶、修理费用：
修理费用为日常工器具的修理开支，按每期10万元估算;
⑷、经营税金及附加：
经营税金及附加按各期销售收入计提5%的营业税，按营业税的5%及3%的比例计提城建税及教育费附加，各期分别为315.88万元、52
62万元、21
1.17万元;
通过上述计算,在销售面积327631平方米的情况下,可实现盈亏平衡。
项目在销售单价不低于31328元平方米的情况下,可实现盈利。
6、经济合理性分析
本项目投资收益率为20.25%、投资利税率为30.22%，经济效益较好;
项目税后内部收益率20.55%，超过社会平均利润率10%，抗风险能力较强;项目年交所得税1494.38万元，经营税金及附加1053.67万元，土地增值税2648万元。
由于均为地方税。
因此项目可为地方创造2814.53万元的财政收入。
通过以上经济费用效益或费用效果的相关指标分析，本项目从社会资源优化配置的角度来看是合理、可行的。
六、融资方案的设计
1、融资方式：
⑴、股权融资方式
方式：
融资方式将以融资方项目的股权进行抵押借款这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益的项目的公司，协助融资人快速成长，在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资，取得高额投资回报的一种投资方式。
具体操作步骤如：
签订风险投资协议书A、对融资方的债务权进行核查确认B、签订风险投资协议书：
确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。
C、在有关管理部门办理登记手续
⑵、债权融资方式
方式：
投融资双方签定借贷合同进行融资，确定相应固定利率和收回贷款的期限。
*****以借款的方式与投资方签定的借款合同
2、风险分析：
为双方的合作打下良好的基础，保障双方的权益，维护各自的利益的最大化，保障项目的正常进行，达到合作的深度，并合理的规避化解风险，对项目的风险进行了分析：
A、投资方的投资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。
B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。
C、破产风险
D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险E、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。
F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。
风险化解方案：
A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。
B、投资方式对融资方的项目进程进行监控，并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。
C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后，评估其付款和还款能力。
D、资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确定后将按还款计划回款。
3、退出机制：
A、股权方式融资的退出项目进行中投资退出;
项目完成投资退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份，第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积形式回购股份，第三种投资方享受整个项目的分红;
B、债权方式融资退出项目进行中投资方退出，可以用违约金的形式控制;
项目完成投资方退出，按时还本付息。
【工作总结格式规范】
标题：
1、标题字号
一级标题：
三号字
二级标题：
小三
三级标题：
四号
总结就三个标题就足够使用了，最小号的标题不能小于小四号!
全部标题都加粗!
2、用宋体书写
3、正标题居中，副标题依总结内容而定，可顶格，也可居中（顶格写不用前后空行）
正文：
1、小四号宋体
2、如果标题上下都有内容，则上下都回车一下（也就是都得空一行）
3、注意文中的措辞与称呼4、正文行距是一点五倍行距5、所有正文都不加粗6、正文包括：
时间、地点、活动内容、主办部门、参与人员、赞助单位、活动效果、活动后的收获等7、插入照片不可超过3张!
每张照片宽度和高度均不可少于5、0cm，不可高于8、0cm
8、必须插入页码（居中）字数规定：
1、对于小活动可以就“一页纸”（也就是小总结，不局限于真的就一页）总结;（总结内容要点见正文第六条）2、对于大型活动，总结篇幅在3到5页即可，不可过长3、对于活动的金费预算和策划等相关资料，可以做成附件。
（附件字体得小于小四号字体，不得过长，以缩小字体的方法将其缩减为小于三页即可，不过字体也不能过小，至少得清晰辨认。
如果大型活动（如迎新晚会、普物竞赛等等）附件过长，尽量缩减，最多不可超过六页!
不能缩减为篇幅规定范围的附件就略去，拣选重要的附件贴上。
）
【工作总结写法详解】
（一）总结的标题
总结的标题有种种形式，最常见的是由单位名称、时间、主要内容、文种组成，如《××市财政局××年工作总结》、《××厂××年上半年工作总结》。
有的总结标题中不出现单位名称，如《创先争优活动总结》、《××年教学工作总结》。
有的总结标题只是内容的概括，并不标明“总结”字样，但一看内容就知道是总结，如《一年来的谈判及前途》等。
还有的总结采用双标题。
正标题点明文章的主旨或重心，副标题具体说明文章的内容和文种，如《构建农民进入市场的新机制——运城麦棉产区发展农村经济的实践与总结》、《加强医德修养树立医疗新风——南方医院惠侨科精神文明建设的经验》。
（二）总结的正文
和其他应用文体一样，总结的正文也分为开头、主体、结尾三部分，各部分均有其特定的内容。
1.开头
总结的开头主要用来概述基本情况。
包括单位名称、工作性质、主要任务、时代背景、指导思想，以及总结目的、主要内容提示等。
作为开头部分，要注意简明扼要，文字不可过多。
2.主体
这是总结的主要部分，内容包括成绩和做法、经验和教训、今后打算等方面。
这部分篇幅大、内容多，要特别注意层次分明、条理清楚。
主体部分常见的结构形态有三种：
第一，纵式结构。
就是按照事物或实践活动的过程安排内容。
写作时，把总结所包括的时间划分为几个阶段，按时间顺序分别叙述每个阶段的成绩、做法、经验、体会。
这种写法的好处是事物发展或社会活动的全过程清楚明白。
第二，横式结构。
按事实性质和规律的不同分门别类地依次展开内容，使各层之间呈现相互并列的态势。
这种写法的优点是各层次的内容鲜明集中。
第三，纵横式结构。
安排内容时，即考虑到时间的先后顺序，体现事物的发展过程，又注意内容的逻辑联系，从几个方面总结出经验教训。
这种写法，多数是先采用纵式结构，写事物发展的各个阶段的情况或问题，然后用横式结构总结经验或教训。
主体部分的外部形式，有贯通式、小标题式、序数式三种情况。
贯通式适用于篇幅短小、内容单纯的总结。
它像一篇短文，全文之中不用外部标志来显示层次。
小标题式将主体部分分为若干层次，每层加一个概括核心内容的小标题，重心突出，条理清楚。
序数式也将主体分为若干层次，各层用“一、二、三„„”的序号排列，层次一目了然。
3.结尾
结尾是正文的收束，应在总结经验教训的基础上，提出今后的方向、任务和措施，表明决心、展望前景。
这段内容要与开头相照应，篇幅不应过长。
有些总结在主体部分已将这些内容表达过了，就不必再写结尾。
工作总结格式范文工作总结，就是把某一时期已经做过的工作，进行一次全面系统的总检查、总评价，进行一次具体的总分析、总研究;也就是看看取得了哪些成绩，存在哪些缺点和不足，有什么经验、提高。
（一）基本情况
1.工作总结必须有情况的概述和叙述，有的比较简单，有的比较详细。
这部分内容主要是对工作的主客观条件、有利和不利条件以及工作的环境和基础等进行分析。
2.成绩和缺点。
这是工作总结的中心。
工作总结的目的就是要肯定成绩，找出缺点。
成绩有哪些，有多大，表现在哪些方面，是怎样取得的;缺点有多少，表现在哪些方面，是什么性质的，怎样产生的，都应讲清楚。
3.经验和教训。
做过一件事，总会有经验和教训。
为便于今后的工作，须对以往工作的经验和教训进行分析、研究、概括、集中，并上升到理论的高度来认识。
今后的打算。
根据今后的工作任务和要求，吸取前一时期工作的经验和教训，明确努力方向，提出改进措施等
（二）写好工作总结需要注意的问题1.一定要实事求是，成绩不夸大，缺点不缩小，更不能弄虚作假。
这是分析、得出教训的基础。
2.条理要清楚。
工作总结是写给人看的，条理不清，人们就看不下去，即使看了也不知其所以然，这样就达不到工作总结的目的。
3.要剪裁得体，详略适宜。
材料有本质的，有现象的;有重要的，有次要的，写作时要去芜存精。
工作总结中的问题要有主次、详略之分，该详的要详，该略的要略。
三工作工作总结的特点1、客观性
工作总结是对过去工作的回顾和评价，因而要尊重客观事实，以事实为依据。
2、典型性
工作总结出的经验教训是基本的，突出的，本质的，有规律性的东西，在日常学习，工作，生活中很有现实意义，具有鼓舞，针砭等作用。
3、指导性
通过工作工作总结，深知过去工作的成绩与失误及其原因，吸取经验教训，指导将来的工作，使今后少犯错误，取得更大的成绩。
4、证明性
这是说工作总结的基本表达手段是被动的（严格地说是证明），它要用自身实践活动中的真实的，典型的材料来证明它所指出的各个判断的正确性。
四工作工作总结的内容工作情况不同，工作总结的内容也就不同，总的来说，一般包括以下几个方面:
1、基本情况
包括工作的有关条件，工作经过情况和一些数据等等。
2、成绩，缺点
这是工作工作总结的中心重点。
工作总结的目的就是要肯定成绩，找出缺点。
3、经验教训
在写工作总结时，须注意发掘事物的本质及规律，使感性认识上升为理性认识，以指导将来的工作。
201X年工作总结结尾1、在将来迎来的一年中，我会继续努力，将我的工作能力提高到一个新的档次，不辜负大家对我的期望，我会尽我所能的工作，帮助公司实现发展，相信公司的明天会更好!
2、新的一年里，要继续认真学习xx大文件精神，以“xxxx”
思想指导工作，坚持解放思想、实事求是、与时俱进、开拓创新，为学校的发展做出新的努力。
3、回顾一年来的工作，我在思想上、学习上、工作上取得了新的进步，但我也认识到自己的不足之处，理论知识水平还比较低，现代办公技能还不强。
今后，我一定认真克服缺点，发扬成绩，自觉把自己置于群众的监督之下，刻苦学习、勤奋工作，做一名合格的人民公仆，为全面建设社会主义新农村作出自己的贡献!
4、新的一年意味着新的起点新的机遇新的挑战。
我们办公室全体成员决心再接再厉，使工作更上一层楼。
5、在今后的工作中，我队将一如继往地对安全工作狠抓落实，加强对员工的安全教训，提高全员安全意识，更好地完成上级下达的各项生产任务。
6、新的一年已经来临，我们将在总结过去得失的基础上，与时俱进，开创教导工作的新局面，争取取得更好的成绩。
7、总之，这一年以来，我们有得也有失，有苦也有甜，但是不论欢笑或泪水，都将会是我们每个人在爱心社弥足珍贵的珍藏。
相信爱心社的明天会更好!
8、201X年是不平凡的一年，通过全体员工的共
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