不动产单元设定与代码编制规则.docx

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不动产单元设定与代码编制规则

不动产单元设定与代码编制规则

2017年7月

不动产单元设定与代码编制规则

1　范围

本标准规定了不动产单元的设定规则、不动产单元代码的结构和编制规则。

本标准适用于不动产单元的设定、标识、信息处理和交换等。

2　规范性引用文件

下列文件对于本标准的应用是必不可少的。

凡是注日期的引用文件，仅注日期的版本适用于本标准。

凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本标准。

GB/T2260

中华人民共和国行政区划代码

GB/T7027

信息分类和编码的基本原则与方法

GB/T20001.3

标准编写规则第3部分：

信息分类编码

TD/T1001

地籍调查规程

GB/T17986.1

房产测量规范

JGJ/T246

房屋代码编码标准

NY/T2537

农村土地承包经营权调查规程

NY/T2538

农村土地承包经营权要素编码规则

GB/T26424

森林资源规划设计调查技术规程

GB/T19834

海洋学术语海洋资源学

HY/T124

海籍调查规范

3　术语和定义

下列术语和定义适用于本标准。

3.1地籍区cadastraldistrict

在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分的不动产管理区域。

3.2地籍子区cadastralsubdistrict

在地籍区范围内，以行政村、居委会或街坊界线为基础结合明显线性地物划分的不动产管理区域。

3.3宗地cadastralparcel

土地权属界线封闭的地块或者空间。

3.4宗海seaplot

权属界线封闭的同类型用海单元。

3.5界址线boundaryline

宗地（宗海）的边界线。

3.6界址点boundarypoint

土地（海域）权属界址线的转折点。

3.7幢singlebuilding

幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋等建筑物、构筑物。

3.8房屋building

独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、功能完整、权属界线封闭的空间。

3.9定着物thingsfixedonland

固定于土地（海域）且功能完整、具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等不能移动的物。

3.10定着物单元unitofthingsfixedonlandorsea

权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物，是定着物所有权登记的基本单位。

3.11幢号singlebuildingcode

宗地（或地籍子区）内独立的（包括不同结构和不同层次）房屋等建筑物、构筑物的编号。

3.12户号unitcode

区分幢、层、套、间的房屋等定着物单元的顺序号。

3.13不动产realestate

土地（海域）以及房屋、林木等定着物。

3.14不动产单元realestateunit

定着物单元和其所在宗地（宗海）共同组成的不动产登记基本单位。

3.15不动产单元代码identifierofrealestateunit

按一定的规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码，也可称为不动产单元号。

4　地籍区和地籍子区划分

地籍区、地籍子区划定后，其数量和界线宜保持相对稳定，原则上不随所依附界线或线性地物的变更而调整。

4.1　地籍区划分

4.1.1　地籍区划分规则

（1）在县级行政辖区内，以乡（镇）、街道界线为基础结合明显线性地物划分地籍区。

其中：

1）一个乡（镇）、街道可划分为多个地籍区。

2）多个相邻的乡（镇）、街道也可划分为一个地籍区。

3）同一乡（镇、街道）由多片不相邻的行政辖区组成时，每片行政辖区宜分别单独划分地籍区。

4）整建制的乡（镇）、街道级的“飞地”，宜在“飞入地”所在行政区划范围内单独划分地籍区。

5）开发区、经济新区等跨两个以上县级行政辖区的特殊区域，宜分别在所在县级行政区划内划分地籍区。

6）在县级行政区划内，公路、铁路等线性地物可单独划分线性地物地籍区。

（2）海籍调查可不划分地籍区。

4.1.2　地籍区划分要求

（1）交通、水系等线性地物的中心线（或边界线）、乡（镇）、街道级界线以及土地权属界线可作为地籍区界线。

（2）地籍区宜基本保持乡（镇）、街道级行政辖区的完整性。

（3）地籍区应覆盖整个县级行政辖区，地籍区界线不应切分宗地。

（4）县级行政界线切分宗地的，可根据宗地界线微调地籍区界线。

（5）县级行政辖区之间，地籍区应相互接边与衔接。

（6）线性地物地籍区可不在空间上表达，不分割其他地籍区（地籍子区）。

4.1.3　地籍区划分方法

以最新年度土地变更调查数据库和城镇地籍数据库为基础，提取县级行政区界线、乡（镇）、街道级界线等，并将提取的界线和最新高分辨率的数字正射影像图叠加，形成划分地籍区的工作底图。

（1）结合行政区划资料、乡（镇）、街道级建设规划资料和最新影像资料，以乡（镇）、街道级界线为基础，结合公路、河流等线性地物的中心线（或边界线）以及土地权属界线，初步划分地籍区界线。

（2）依据地籍区划分规则和要求，结合宗地及房屋等建筑物、构筑物的分布和数量，合理确定地籍区的数量和范围。

4.2　地籍子区划分

4.2.1　地籍子区划分规则

（1）在地籍区内，以行政村、居委会或街坊级界线为基础，结合明显线性地物划分地籍子区。

其中：

1）一个行政村、居委会或街坊可划分为多个地籍子区。

2）多个相邻的行政村、居委会或街坊可划分为一个地籍子区。

3）一个行政村、居委会或街坊由多片不相邻的区域组成时，每片区域宜分别单独划分地籍子区。

4）行政村、居委会或街坊级的“飞地”，宜在“飞入地”所在的地籍区内划分地籍子区。

5）线性地物地籍区可不划分地籍子区。

（2）海籍调查可不划分地籍子区。

4.2.2　地籍子区划分要求

（1）交通、水系等线性地物的中心线（或边界线）、行政村、居委会或街坊级界线以及土地权属界线可作为地籍子区界线。

（2）地籍子区宜基本保持行政村、居委会或街坊辖区的完整性。

（3）地籍子区应覆盖整个地籍区，地籍子区界线不应切分宗地。

4.2.3　地籍子区划分方法

以最新年度土地变更调查数据库和城镇地籍数据库为基础，提取村界、街坊界等界线，并将提取的界线和最新高分辨率的数字正射影像图叠加，形成划分地籍子区的工作底图。

（1）结合行政村、居委会或街坊级建设规划资料，以行政村、居委会或街坊级界线为基础，结合次要道路、支流、渠道等线性地物的中心线（或边界线）和土地权属界线，初步确定地籍子区界线。

（2）依据地籍子区划分规则，结合宗地及房屋等建筑物、构筑物的分布和数量，合理确定地籍子区的数量和范围，精细调整地籍子区界线。

5　宗地（宗海）划分

5.1　宗地划分

5.1.1　宗地划分规则

在地籍子区内，按照以下情形划分宗地：

（1）在地籍子区范围内，依据土地权属证书、土地出让合同、划拨决定书、土地承包合同以及符合土地确权规定的资料等权属来源证明，结合土地使用现状和相邻权利人的确认，划分国有土地使用权宗地和集体土地所有权宗地。

（2）农民集体经济组织所有的土地，应划分集体土地所有权宗地。

（3）在集体土地所有权宗地内，划分集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、土地承包经营权宗地（耕地、林地、草地）、林地使用权宗地（承包经营以外的）、农用地的使用权宗地（承包经营以外的、非林地）以及其他使用权宗地等。

（4）两个或两个以上农民集体共同所有的地块，且土地所有权界线难以划清的，应设为共有宗。

（5）两个或两个以上权利人共同使用的地块，且土地使用权界线难以划清的，应设为共用宗。

（小区）

（6）土地权属未确定或有争议的地块可设为一宗地。

（7）县级行政界线分割宗地的，原则上宜保持宗地的完整性，并将县级行政区面积、名称、行政界线等作为宗地图的要素，也可按照县级行政界线分割宗地。

（8）结建的地下空间，宜与其地表部分一并划分为国有建设使用权宗地（地表）。

（9）单建的地下空间，依据土地出让合同等相关权源材料确定的范围，可设立国有建设使用权宗地（地下）。

5.1.2　宗地划分要求

（1）宗地不得跨越地籍子区。

（2）宗地界址线应封闭。

（3）宗地界址线互不交叉。

5.1.3　宗地划分方法

（1）依据土地权利人的申请以及集体土地征收、农转用、集体建设用地、宅基地的审批资料，国有建设用地的出让、划拨等土地供应资料，土地及房屋等定着物的登记、变更、转移、抵押、查封、租赁、地役权和土地权利限制等不动产登记资料，相邻土地权利人的基本情况，界址设立的基本情况，按照土地确权登记的法律、法规、政策的规定以及《地籍调查规程》（TD/T1001）的技术要求，结合宗地划分的原则，划分集体土地所有权宗地、国有建设用地使用权宗地（地表、地上、地下）、集体建设用地使用权宗地、宅基地使用权宗地、林地使用权宗地（承包经营以外的）、农用地的使用权宗地（承包经营以外的、非林地）以及其他使用权宗地等。

（2）依据土地承包合同、土地承包经营权登记簿等记载的承包地块名称、面积、四至、位置、界址等基本情况，按照农村土地承包经营权确权登记的法律、法规和政策的规定以及《农村土地承包经营权调查规程》（NY/T2537）的技术要求，结合宗地划分的原则，划分土地承包经营权宗地。

5.2　宗海（含无居民海岛）划分

5.2.1　宗海（含无居民海岛）划分规则

在县级行政辖区内，按下列情形划分宗海和无居民海岛使用权范围：

（1）依据宗海的权属来源，划分海域使用权宗海。

（2）依据无居民海岛的权属来源，划分无居民海岛使用权范围。

5.2.2　宗海（含无居民海岛）划分要求

（1）宗海（含无居民海岛）界址线应封闭。

（2）宗海（含无居民海岛）界址线互不交叉。

5.2.3　宗海（含无居民海岛）划分方法

依据海域（含无居民海岛）的使用现状资料或设计方案、宗海（含无居民海岛）确权登记资料、相邻宗海的权属与界址资料以及所在海域的基础地理资料，按照宗海（含无居民海岛）确权登记的法律、法规和政策的规定以及《海籍调查规范》（HY/T124）、《无居民海岛使用测量规范》（国海岛字[2011]365号）的技术要求，结合宗海界址、用海类型与方式等基本情况，划分海域使用权宗海（无居民海岛使用权海岛）。

6　定着物单元划分

在使用权宗地（宗海）内，应将房屋、林木等定着物划分为不同的定着物单元。

6.1　定着物单元划分规则

6.1.1　房屋等建筑物、构筑物的定着物单元划分规则

（1）一幢房屋等建筑物、构筑物（包括该幢房屋的车库、车位、储藏室等）归同一权利人所有的，宜划分为一个定着物单元，如别墅、工业厂房等。

（2）一幢房屋内多层（间）等归同一权利人所有的，应按照权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的空间，划分定着物单元，如写字楼、商场、门面等。

（3）地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间，或者码头、油库、隧道、桥梁、塔状物等构筑物，宜各自独立划分定着物单元。

（4）成套住宅（包括不单独核发不动产权证书与房屋配套的车库、车位、储藏室等）应以套为单位划分定着物单元；当同一权利人拥有多套（层、间等）权属界线固定且具有独立使用价值的成套房屋，每套（层、间等）房屋宜各自独立划分定着物单元。

（5）非成套住宅，可以间为单位划分定着物单元；当同一权利人拥有连续多间房屋时（非成套），可一并划分为一个定着物单元。

（6）全部房屋等建筑物、构筑物归同一权利人所有的，该宗地（宗海）内全部房屋等建筑物、构筑物可一并划分为一个定着物单元，如大学、机关、企事业单位、农民宅基地内的房屋等。

6.1.2　森林、林木的定着物单元划分规则

（1）成片森林、林木（或单株林木）归同一权利人所有的，宜划分为一个定着物单元。

（2）全部森林、林木归同一权利人所有的，该宗地（宗海）内全部森林、林木可一并划分为一个定着物单元。

6.1.3　其他类型定着物的定着物单元划分规则

（1）定着物为其他类型的，宜依据定着物的类型和权属，各自独立划分定着物单元。

（2）当地上全部同一其他类型的定着物归同一权利人所有的，可一并划分为一个定着物单元。

（3）集体土地所有权宗地、土地承包经营权宗地（耕地）、土地承包经营权宗地（草地）、农用地的使用权宗地（承包经营以外的、非林地）等不应划分定着物单元。

6.2　定着物单元划分要求

（1）定着物单元的权属界线应封闭。

（2）定着物单元的权属界线互不交叉。

（3）定着物为房屋等建筑物、构筑物，应符合相关设计规范、规划要求、施工规范、验收标准和确权登记的要求。

（4）定着物为森林、林木等，应符合森林、林木等确权登记的相关要求。

6.3　定着物单元划分方法

6.3.1　房屋等建筑物、构筑物的定着物单元划分方法

定着物为房屋等建筑物、构筑物的，依据规划许可证、建筑施工许可证（图）、竣工验收材料、房产调查或测绘报告等，将权属界线固定、功能完整、用途明确、可独立使用的空间划分为一个定着物单元；其中自然幢一般是相对独立的建筑单体，范围线应当是地籍图上所表达的房屋等建筑物、构筑物的基底范围线。

自然幢的划分方法如下：

（1）建设用地使用权宗地（地表）内，宜按照建筑物单体划分自然幢。

（2）地表和地下结建的房屋等建筑物、构筑物共同组成一个自然幢；地下单建的房屋等建筑物、构筑物，宜独立划分一个自然幢。

其中，依据土地出让合同（划拨决定书）等权属来源资料分层设立建设用地使用权宗地（地上、地下）的，在该建设用地使用权宗地（地上、地下）内，房屋等建筑物、构筑物可按建筑单体划分自然幢。

（3）特大型地下车库等难以确定建筑单体的，可按总平面图、规划许可证、建筑施工许可证（图）、竣工验收材料、房产调查或测绘报告以及相关设计规范的要求等，合理划分自然幢。

6.3.2　森林、林木的定着物单元划分方法

定着物为森林、林木的，依据森林、林木权利人的申请及合法有效的森林、林木、林地权属证明文件，结合林权登记台账等材料和有关政策文件规定，划分森林、林木定着物单元。

6.3.3　其他类型定着物的定着物单元划分方法

定着物为其他类型的，依据权利人的申请及定着物类型、权属界线，划分定着物单元。

7　不动产单元设定

（1）一宗土地所有权宗地应设为一个不动产单元。

（2）无定着物的一宗使用权宗地（宗海）应设为一个不动产单元。

（3）有定着物的一宗使用权宗地（宗海），宗地（宗海）内的每个定着物单元与该宗地（宗海）应设为一个不动产单元。

8　不动产单元编码

8.1　代码结构

按照每个不动产单元应具有唯一代码的基本要求，依据《信息分类和编码的基本原则与方法》（GB/T7027）规定的信息分类原则和方法，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地（宗海）代码与定着物单元代码构成，分述如下：

（1）宗地（宗海）代码为五层19位层次码，按层次分别表示县级行政区划代码、地籍区代码、地籍子区代码、宗地（宗海）特征码、宗地（宗海）顺序号，其中宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号组成宗地（宗海）号。

（2）定着物单元代码为二层9位层次码，按层次分别表示定着物特征码、定着物单元号。

不动产单元代码结构如图1所示：

图1不动产单元代码结构图

8.2　编码方法

8.2.1　县级行政区划代码编码方法

不动产单元代码的第一层次为县级行政区划代码，码长为6位，采用GB/T2260规定的行政区划代码。

其中：

（1）国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，行政区划代码应采用所在地县级行政区划代码；对于跨行政区的，行政区划代码可采用共同的上一级行政区划代码；跨省级行政区的，行政区划代码可采用“860000”表示。

（2）国务院批准的项目用海、用岛，行政区划代码采用所在地县级行政区划代码；对于跨行政区的，行政区划代码可采用共同的上一级行政区划代码；跨省级行政区的，行政区划代码可采用“860000”表示。

8.2.2　地籍区代码编码方法

不动产单元代码的第二层次为地籍区代码，码长为3位，码值为000～999，不足3位时，用前导“0”补齐。

（1）地籍区代码在同一县级行政区划内应保持唯一性。

（2）地籍区代码宜在县级行政区划内，从西北角开始，按照自左至右、自上而下的顺序编制。

（3）开发区、经济新区等特殊区域，可采取设置特定码段的方式，编制地籍区代码。

（4）线性地物地籍区代码可用“999”表示。

（5）整建制的乡（镇）、街道级的“飞地”，采用“飞入地”所在行政辖区的行政区划，宜在“飞入地”所在行政辖区内统一编制地籍区代码。

（6）依据土地出让合同等相关权源材料确定的范围设立国有建设使用权宗地（地下）的，其地籍区可与地表的地籍区保持一致，地籍区代码采用地表的地籍区代码。

（7）海籍调查时，地籍区代码可用“000”表示。

其中，国务院批准的项目用海、用岛地籍区代码用“111”表示。

（8）国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，地籍区代码用“900”表示。

8.2.3　地籍子区代码编码方法

不动产单元代码的第三层次为地籍子区代码，码长为3位，码值为000～999，不足3位时，用前导“0”补齐。

（1）地籍子区代码在同一地籍区内应保持唯一性。

（2）地籍子区代码宜在地籍区内从西北角开始，按照自左至右、自上而下的顺序编制。

（3）线性地物地籍子区代码可用“000”补齐。

（4）村（居委会、街坊）级的“飞地”，宜在“飞入地”所在地籍区内统一编制地籍子区代码。

（5）依据土地出让合同等相关权源材料确定的范围设立国有建设使用权宗地（地下）的，其地籍子区可与地表的地籍子区保持一致，地籍子区代码采用地表的地籍子区代码。

（6）海籍调查时，地籍子区代码可用“000”表示。

其中，国务院批准的项目用海、用岛地籍子区代码用“111”表示。

（7）国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，地籍子区代码用“900”表示。

8.2.4　宗地（宗海）特征码编码方法

不动产单元代码的第四层次为宗地（宗海）特征码，码长为2位。

其中：

（1）第1位用G、J、Z表示。

“G”表示国家土地（海域）所有权，“J”表示集体土地所有权，“Z”表示土地（海域）所有权未确定或有争议。

（2）第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、L、N、H、G、W、Y表示。

“A”表示土地所有权宗地；“B”表示建设用地使用权宗地（地表）；“S”表示建设用地使用权宗地（地上）；“X”表示建设用地使用权宗地（地下）；“C”表示宅基地使用权宗地；“D”表示土地承包经营权宗地（耕地）；“E”表示土地承包经营权宗地（林地）；“F”表示土地承包经营权宗地（草地）；“L”表示林地使用权宗地（承包经营以外的）；“N”表示农用地的使用权宗地（承包经营以外的、非林地）；“H”表示海域使用权宗海；“G”表示无居民海岛使用权海岛；“W”表示使用权未确定或有争议的宗地；“Y”表示其他使用权宗地，用于宗地特征扩展。

8.2.5　宗地（宗海）顺序号编码方法

不动产单元代码的第五层次为宗地（宗海）顺序号，码长为5位，码值为00001～99999，在相应的宗地（宗海）特征码后顺序编号。

8.2.6　定着物特征码编码方法

不动产单元代码的第六层次为定着物特征码，码长为1位，用F、L、Q、W表示。

“F”表示房屋等建筑物、构筑物，“L”表示森林或林木，“Q”表示其他类型的定着物，“W”表示无定着物。

8.2.7　定着物单元号编码方法

不动产单元代码的第七层次为定着物单元号，码长为8位。

（1）定着物为房屋等建筑物、构筑物的，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一编号。

前4位表示幢号；幢号在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号，码值为0001～9999；后4位表示户号，户号在每幢房屋内统一编号，码值为0001～9999。

其中，全部房屋等建筑物、构筑物归同一权利人所有，该宗地（宗海）内全部房屋等建筑物、构筑物可一并划分为一个定着物单元的，定着物单元代码的前5位可采用“F9999”作为统一标识，后4位户号从“0001”开始首次编号。

每幢房屋等建筑物、构筑物的基本信息可在房屋调查表中按幢填写。

（2）定着物为森林、林木的，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一的编号，码值为00000001～99999999。

（3）定着物为其他类型的，定着物单元在使用权宗地（宗海）内应具有唯一的编号，码值为00000001～99999999。

（4）集体土地所有权宗地以及使用权宗地（宗海）内无定着物的，定着物单元代码用“W00000000”表示。

8.3　过渡期编码

未完全实现房地信息挂接的过渡期内，对于不涉及界址界线变化且需要即时办结的变更、转移、查封、抵押、注销等不动产登记业务，可以采用不动产单元过渡期编码，不动产单元过渡期编码与不动产单元编码具有相同的功能和效力。

同时，应尽快开展不动产权籍调查与不动产登记数据整合，按照不动产单元设定与代码编制相关技术规定，统一编制不动产单元代码，建立不动产单元过渡期编码与不动产单元代码的一一对应关系，并记录在电子登记簿和不动产登记信息数据库以及不动产权籍调查成果数据库中。

不动产单元过渡期编码方法如下：

（1）房屋等建筑物、构筑物暂时不能落在自然幢但能落宗的，不动产单元编码的幢号暂可按逻辑幢进行编码，户号在幢内统一编制，编制不动产单元过渡期编码。

（2）房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等定着物暂时不能落宗但能落在地籍区（地籍子区）内的，宗地顺序号可暂使用“00000”标识，定着物单元从“00000001”起编号，编制不动产单元过渡期编码。

8.4　代码表示方法

不动产单元代码采用分段的表示，具体方法如下：

（1）第一段表示县级行政区划代码。

（2）第二段表示地籍区代码与地籍子区代码。

（3）第三段表示宗地（宗海）号，由宗地（宗海）特征码和宗地（宗海）顺序号共同组成。

（4）第四段表示定着物单元代码，由定着物特征码和定着物单元号共同组成。

（5）不动产单元代码在表示时，段与段之间可用全角字符“空格”进行分隔，“空格”不占用不动产单元代码的位数。

不动产单元代码在数据库中存储时，不应包含任何形式的“空格”。

如图2所示：

图2不动产单元代码分段示意图

8.5　代码变更规则

县级行政区划代码按照《中华人民共和国行政区划代码》（GB/T2260）的规定变更。

不动产单元代码的变更应按地籍区代码、地籍子区代码、宗地（宗海）号、定着物单元代码的顺序依次变更。

8.5.1　地籍区（地籍子区）代码变更规则

8.5.1.1　一般规定

（1）因城乡建设活动导致地籍区（地籍子区）边界变化的，宜调整地籍区（地籍子区）的边界，并保持已有地籍区（地籍子区）的代码不变。

（2）新设宗地跨地籍区（地籍子区）的，可依据土地权属界线对地籍区（地籍子区）界线进行微调，地籍区（地籍子区）代码不变。

8.5.1.2　县级行政区划调整引起的地籍区代码的变更

（1）地籍区整体变更的，新划入地籍区应作为划入行政区的新增地籍区，新增地籍区代码应在划入行政区内最大地籍区代码后续编。

（2）地籍区分割变更的，宜在划出或划入行政区形成独立新地籍区的，新地籍区代码在所在行政区内最大地籍区代码后续编。

8.5.1.3　县级行政区划调整引起的地籍子区代码的变更

（1）地籍区整体变更的，该地籍区内地籍子区代码不变。

（2）地籍区分割变更的，地籍子区代码的变更规则如下：

1）地籍子区整体划入分割后地籍区的，且分割后地籍区在所在行政区内为独立地籍区的，地籍子区代码不变。

2）地籍子区分割划入相邻地