物业承接查验办法Word下载.docx

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　　第九条　建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

　　第十条　建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

　　第十一条　实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；

　　（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

　　（四）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；

　　（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

　　（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

　　（七）法律、法规规定的其他条件。

　　第十二条　实施物业承接查验，主要依据下列文件：

（一）物业买卖合同；

（二）临时管理规约；

　　（三）前期物业服务合同；

　　（四）物业规划设计方案；

　　（五）建设单位移交的图纸资料；

　　（六）建设工程质量法规、政策、标准和规范。

　　第十三条　物业承接查验按照下列程序进行：

（一）确定物业承接查验方案；

（二）移交有关图纸资料；

　　（三）查验共用部位、共用设施设备；

　　（四）解决查验发现的问题；

　　（五）确认现场查验结果；

　　（六）签订物业承接查验协议；

　　（七）办理物业交接手续。

　　第十四条　现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；

　　（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；

　　（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

　　（五）承接查验所必需的其他资料。

　　未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

　　第十五条　物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

　　第十六条　物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：

（一）共用部位：

一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；

（二）共用设备：

一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；

　　（三）共用设施：

一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。

　　第十七条　建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。

　　第十八条　现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。

　　第十九条　现场查验应当形成书面记录。

查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。

　　第二十条　现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

　　第二十一条　建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。

　　第二十二条　物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

　　第二十三条　物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

　　第二十四条　建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

　　第二十五条　物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。

　　第二十六条　交接工作应当形成书面记录。

交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。

交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。

　　第二十七条　分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。

建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

　　第二十八条　物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。

没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

　　第二十九条　物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：

（一）前期物业服务合同；

　　（三）物业承接查验协议；

　　（四）建设单位移交资料清单；

　　（五）查验记录；

　　（六）交接记录；

　　（七）其它承接查验有关的文件。

　　第三十条　建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

　　第三十一条　物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公证。

　　第三十二条　物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　第三十三条　物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；

给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

　　第三十四条　自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

　　第三十五条　物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

　　物业承接查验档案属于全体业主所有。

前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。

　　第三十六条　建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

　　建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。

　　第三十七条　建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益。

　　第三十八条　建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

　　第三十九条　物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

　　第四十条　建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

　　第四十一条　物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。

物业所在地房地产行政主管部门应当及时处理业主对建设单位和物业服务企业承接查验行为的投诉。

　　第四十二条　建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；

逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。

　　第四十三条　建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；

逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。

　　第四十四条　物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产行政主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。

　　第四十五条　前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照执行本办法。

　　第四十六条　省、自治区、直辖市人民政府住房和城乡建设主管部门可以依据本办法，制定实施细则。

　　第四十七条　本办法由国务院住房和城乡建设主管部门负责解释。

　　第四十八条　本办法自2011年1月1日起施行。

关于加强对新建住宅小区（大厦）人力搬运管理的意见

锡房发（2005）34号

各区房管局、各物业管理公司：

为认真贯彻市委、市政府召开的“全市治搬霸拆违建严管理工作动员大会”的精神要求，严厉打击新建住宅小区“搬霸”黑、恶势力，进一步规范新建住宅小区（大厦）业主入住装修期间的装潢材料、建筑材料的搬运活动，规范物业企业对小区搬运的管理行为，维护广大居民业主的切身利益，经我局研究，现就加强新建住宅小区（大厦）人力搬运管理的问题特提出以下意见：

一、禁止任何搬运公司（队）在新建小区内实行搬运垄断，严禁物业管理企业越权与任何搬运公司签订小区搬运协议，保证所有的业主有自由选择搬运队伍和搬运方式的权利。

二、物业管理企业可以向业主提供搬运服务，作为有偿便民措施，为业主提供便利。

但禁止物业管理企业对搬运进行垄断，在办理入住手续的时候禁止向居民收取任何与搬运有关的强制性费用。

三、物业管理企业应切实加强对进入小区从事搬运人员的管理，对进入小区（大厦）的搬运人员，物业管理企业应派专人进行跟踪管理和监督。

搬运人员搬运结束后应立即离开小区，不得在小区内滞留。

物业管理企业在新建小区（大厦）装修、搬运期间，应加强小区保安的人员配备，维护好小区内的安全和秩序，遇有矛盾纠纷应立刻进行协调和劝解，如发生情节严重的斗殴，立即向公安部门报告。

四、各区房管局应加强对辖区内的物业管理企业的工作监督和管理，规范辖区内的住宅小区（大厦）物业管理活动。

遇有小区内有关人力搬运的矛盾和纠纷，应立即到现场进行调解处理；

对物业管理企业在物业管理活动中的不规范行为，应立即进行制止和纠正；

并认真处理和记录每一起业主投诉，作为物业管理企业创优评先、资质年审、诚信评比等活动的基础资料。

五、在今后的新建住宅小区（大厦）物业管理活动中，遇有物业管理企业在搬运管理时有顶风违规行为的，我局将视情节轻重依法进行严肃处理：

（一）对于物业管理企业与搬运公司（队）签订协议，直接向业主收取搬运费的，责令其立即撤销协议，退还业主所有费用，同时，我局将视情节轻重给予物业管理企业资质降级、新建项目招投标资格限制、罚款等行政处罚。

（二）对于物业管理企业与搬运公司（队）签订协议，并收取管理费用（或押金）的，责令其立即撤销协议，没收其非法所得，同时，我局将视情节轻重给予物业管理企业警告、资质降级、新建项目招投标资格限制等行政处罚。

（三）对于物业管理企业与搬运公司（队）签订协议，未收管理费（押金）的，责令其立即撤销协议，同时，我局将视情节轻重给予物业管理企业警告、新建项目招投标资格限制等行政处罚。

（四）对于物业管理企业隐瞒收取与搬运有关的任何费用的，经查实，没收其非法所得，依法严处。

同时，我局将给予物业管理企业资质降级、新建项目招投标资格限制、罚款等行政处罚。

市房管局将接受广大群众监督，如各物业管理企业在物业管理服务活动中有违反以上规定的，可直接向我局物业管理处和物业管理中心进行投诉，投诉电话2799110。

我局将把群众对物业管理企业和搬运的投诉内容列入对各物业管理企业的日常考核和资质年审的重要内容。

如一年内发生3次以上有效投诉的，将降低物业管理企业的资质登记，暂停其在全市范围内物业管理新项目的招投标资格；

情节严重、造成不良社会影响的，我局将吊销其资质，并会同有关部门追究物业管理企业主要负责人的法律责任。

以上意见，希各单位认真贯彻执行。

市政府关于印发调整无锡市市区住宅部分配套设施标准的通知 

锡政发（2004）9号

各市（县）和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

　　现将调整后的《无锡市市区住宅部分配套设施标准》印发给你们，请遵照执行。

二○○四年一月七日

无锡市市区住宅部分配套设施标准根据国家的有关建设规范和《无锡争创全省“两个率先”先导区和示范区行动纲要》，以及国内先进地区住宅配套设施建设的发展水平，结合我市实际情况，对市区住宅建设汽车库、文化体育设施等配套标准明确如下：

　　一、新建住宅汽车库配套标准

　　1别墅项目户均配套不少于2个汽车位；

　　2商品住宅项目户均配套不少于1.2个汽车位；

　　3经济适用住房及拆迁安置用房项目每户配套不少于0.8个汽车位。

　　二、新建住宅文化体育活动用房配套标准

住宅新建项目建设规模小于1000户的按每1000人配套文化体育活动用房建筑面积150～200平方米，其中：

文化活动用房建筑面积75～100平方米（其中含图书阅览室建筑面积30平方米），体育活动用房建筑面积75～100平方米。

新建住宅项目建设规模超过1000户的，每增加300人，增加文化体育活动用房建筑面积20～40平方米，其中：

文化活动用房建筑面积10～20平方米，体育活动用房建筑面积10～20平方米。

　　三、新建住宅室外文化体育活动场地配套标准

新建住宅项目建设规模小于1000户的按每1000人配套室外文化体育活动场地100～200平方米。

新建住宅项目建设规模超过1000户的，每增加300人，增加室外文化体育活动场地20～40平方米。

室外文化体育活动场地主要指文化场地、健身场地、网球场、篮球场、门球场等。

　　上述配套标准自发文之日起执行。

对已招标挂牌拍卖出让的住宅开发地块住宅配套设施仍按出让条件明确的标准执行；

对已批准建设的经济适用住房及拆迁安置用房的住宅配套设施按原标准执行。

关于印发《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的通知

建法[1993]814号

中华人民共和国住房和城乡建设部　2000年09月14日　

各省、自治区、直辖市建委（建设厅），计划单列市建委：

　　《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》业经部常务会议审议通过，现印发给你们，请结合本地区实际情况认真贯彻执行。

　　附件：

城市住宅小区竣工综合验收管理办法

　　第一条为了加强城市新建住宅小区竣工综合验收和交接管理，提高住宅小区的综合效益，制定本办法。

　　第二条本办法适用于建设用地规模在２万平方米以上的新建住宅小区及组团（以下简称住宅小区）。

　　第三条国务院建设行政主管部门归口管理全国住宅小区竣工综合验收工作；

省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内住宅小区竣工综合验收工作；

城市人民政府建设行政主管部门负责组织实施本行政区域内城市住宅小区竣工综合验收工作。

　　第四条住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。

　　第五条城市人民政府建设行政主管部门应当根据国家有关法律、法规和标准规范，对住宅小区的土地使用情况、各单项工程的工程检验合格证明文件以及市政公用基础设施、公共配套设施项目等组织验收。

　　第六条住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：

（一）所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；

（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全；

　　（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；

　　（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；

　　（五）拆迁居民已合理安置。

　　第七条申请住宅小区竣工综合验收，应当提交下列文件：

（一）规划部门及其他专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、修建性详细规划、及各个单项工程设计文件（图纸）等；

（二）工程承发包合同；

　　（三）工程质量监督机构核定的各单项工程质量等级评定文件；

　　（四）竣工资料（图纸）和技术档案资料；

　　（五）建设行政主管部门规定的其它文件资料。

第八条住宅小区竣工综合验收应当按照以下程序进行：

（一）住宅小区建设项目全部竣工后，开发建设单位应当向城市人民政府建设行政主管部门提出住宅小区竣工综合验收申请报告并附本办法第六条规定的文件资料；

（二）城市人民政府建设行政主管部门在接到住宅小区竣工综合验收申请报告和有关资料一个月内，应当组成由城建（包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生）、规划、房地产、工程质量监督等有关部门及住宅小区经营管理单位参加的综合验收小组；

　　（三）综合验收小组应当审阅有关验收资料，听取开发建设单位汇报情况，进行现场检查，对住宅小区建设、管理的情况进行全面鉴定和评价，提出验收意见并向城市人民政府建设行政主管部门提交住宅小区竣工综合验收报告；

　　（四）城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。

综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续。

验收合格并已办理交付使用手续的住宅小区，开发建设单位不再承担工程增建、改建费用。

　　第九条住宅小区竣工验收合格后，开发建设单位应当按照有关规定将完整的小区综合验收资料报送备案。

　　第十条分期建设的住宅小区，可以实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。

分期验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可以分期投入使用。

　　第十一条住宅小区综合验收不合格的，由城市人民政府建设行政主管部门责令开发建设单位限期改正，由此发生的费用由开发建设单位承担。

对违反规划要求、市政公用基础设施和公共设施不配套、工程质量低劣的，由验收小组提请有关部门依法查处。

　　第十二条未经综合验收，开发建设单位擅自将房屋和有关设施交付使用的，由城市人民政府建设行政主管部门吊销开发建设单位资质证书，并可处以罚款。

　　第十三条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。

　　第十四条本办法由建设部负责解释。

　　第十五条本办法自一九九三年十二月一日起施行。

【标题】无锡市住宅小区竣工综合验收办法 

【时效性】有效 

【颁布单位】无锡市人民政府 

【颁布日期】1997/01/06 

【实施日期】1997/01/06 

【失效日期】 

【内容分类】城建环保 

【文号】无锡市人民政府第29号令 

【题注】 

【正文】 

第一条 

为加强新建住宅小区建设及交付使用的管理，根据有关法律、法规规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 

本办法适用于本市市区范围内建筑面积２万平方米以上的新建住宅区及组团（以下简称住宅小区）的竣工综合验收。

第三条 

无锡市建设委员会（以下称建设行政主管部门）负责组织实施本市住宅小区竣工综合验收工作及交付使用的监督管理。

计划、规划、房管、市政、公安、教育、环保、财贸、供电、绿化等部门应根据各自职责协同做好住宅小区竣工综合验收工作。

2007年修改为：

建设单位负责组织实施住宅小区竣工综合验收工作。

无锡市建设局（以下称建设行政主管部门）监督管理本市住宅小区竣工综合验收工作及交付使用工作。

”

第四条 

住宅小区竣工的综合验收，应当根据国家、省、市有关法律、法规、专业标准和规范的要求，对住宅小区的土地使用情况、各单项工程的工程检验合格证明文件以及市政公用基础设施、公建配套项目等组织全面验收。

第五条 

建设单位开发建设的住宅小区，凡未按规划要求实施、工程质量不合格、公建及基础设施配套不完善，未通过竣工综合验收并领取《住宅交付使用许可证》的，不得交付使用和办理房屋和有关设施交付使用手续。

第六条 

住宅小区竣工，各单项工程经有关部门验收合格后，住宅小区建设单位应当向建设行政主管部门提出综合验收申请。

第七条 

住宅小区申请综合验收，须提交下列文件资料：

（一）审核申请表；

（二）建设项目批准文件、规划定点图、土地使用批准文件、建设项目初步设计批文、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、公建配套项目批文及单项工程