土地增值税的计算公式及9个实例Word格式.docx

土地增值税的计算公式及9个实例Word格式.docx

《土地增值税的计算公式及9个实例Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《土地增值税的计算公式及9个实例Word格式.docx（9页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

增值率大于50%小于或等于100%

40%

5%

3

增值率大于100%小于或等于200%

50%

15%

4

增值率大于200%

60%

35%

例1：

我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。

已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。

第一步，计算扣除项目金额

1、购买土地使用权费用：

300万元

2、开发土地、新建房及配套设施的成本：

1,500元×

10,000平方米＝1,500万元

3、计算加计扣除：

（300＋1500）×

20％＝1800×

20％＝360万元

4、房地产开发费用：

因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为：

10％＝180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。

5、税金：

170万元

扣除项目金额＝300＋1,500＋360＋180＋170＝2,510万元

第二步，计算增值额

商品房销售收入＝4,000元×

10,000平方米＝4,000万

增值额＝商品房销售收入－扣除项目金额合计

＝4,000－2,510＝1,490万元

第三步，确定增值率

增值率＝1,490／2,510×

100％＝59.36％

增值率超过扣除项目金额50％，未超过100％

第四步，计算土地增值税税额

土地增值税税额＝增值额×

40％－扣除项目金额×

5％

＝1,490×

40％－2,510×

＝596－125.50

＝470.50万元

例2：

企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元；

房地产开发成本6000万元；

向金融机构借入资金利息支出400万元（能提供贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元；

该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%；

该企业允许扣除的房地产开发费用为多少？

允许扣除的房地产开发费用=（400-100）+（1000+6000）×

5%=650（万元）

例3：

某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。

该仓库原造价400万元，重置成本800万元，经评估该仓库六成新。

该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元？

收入总额=600（万元）

扣除项目合计=800×

60%+32=512（万元）

增值额=600-512=88（万元）

增值额占扣除项目比例=88÷

512×

100%=17.19%，适用税率为30%。

应缴纳土地增值税税额=88×

30%=26.4（万元）

例4:

某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000万元。

已知该企业为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。

该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元？

扣除项目金额=50+200+（200+50）×

10%+60+（50+200）×

20%=385（万元）

增值额=1000-385=615（万元）

增值率=615÷

385×

100%=159.74%

应纳税额=615×

50%-385×

15%=249.75（万元）

例5:

2009年7月某房产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。

该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税？

扣除项目金额=1200+40+35=1275（万元）

增值额=1800-1275=525（万元）

增值率=525÷

1275×

100%=41.18%

应纳税额=525×

30%=157.5（万元）

例6：

某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。

经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度为50%，销售时缴纳有关税费30万元。

该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元？

扣除项目金额=800×

50%+30=430（万元）

增值额=500-430=70（万元）

增值率=70÷

430×

100%=16.28%

应纳税额=70×

30%=21（万元）

例7：

某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中：

80%的建筑面积对外销售，取得销售收入7648万元；

其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。

与该住宅楼开发相关成本、费用有：

（1）支付土地使用权价款1400万元；

（2）取得土地使用权缴纳契税42万元；

（3）前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元；

（4）发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元（利息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按项目计算分摊）。

当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。

1、该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少万元？

营业税、城市维护建设税、教育费附加

=7648×

5%×

（1+5%+3%）+63×

（1+5%+3%） 

=412.99+3.40=416.39（万元）

2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元？

价款=1400×

80%=1120（万元） 

开发成本=（42+90+2100+60）×

80%=1833.6（万元） 

开发费用=（1120+1833.6）×

9%=265.82（万元） 

税金=7648×

（1+5%+3%）=412.99（万元） 

加计扣除=（1120+1833.6）×

20%=590.72（万元） 

允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14（万元）

3、2008年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元？

增值额=7648-4223.14=3424.86（万元） 

增值率=3424.86÷

4223.14×

100%=81.10% 

应纳土地增值税额=3424.86×

40%-4223.14×

5%=1158.78（万元）

4、该企业应缴纳企业所得税多少万元？

（不考虑房产税、印花税）。

应纳所得税额=（7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78）×

25%=520.56（万元）

某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，取得销售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。

该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。

转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万元？

1、应缴纳营业税=9500×

%=475（万元）

2、应缴纳城建税、教育费附加=475×

（5%+3%）=38（万元）

3、扣除项目金额=1000+2000+（1000+2000）×

10%+475+38+（1000+2000）×

20%=4413（万元）

4、增值额=9500-4413=5087（万元）

5、增值率=5087÷

4413×

100%=115.27%

6、应纳税额=5087×

50%-4413×

15%=1881.55（万元）

例8:

2009年王某因改善居住条件，经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一套，取得转让房价款24万元。

经评估，该住房的重置成本为20万元，成新度为70%。

住房转让时，李某已按国家统一规定缴纳手续费0.18万元、评估费0.5万元、税金1.32万元。

王某应缴纳多少土地增值税？

从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。

例9：

某中外合资房地产开发公司，2009年发生以下业务：

（1）1月份通过竞拍取得市区一处土地使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用24万元；

（2）以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为1/2；

（3）普通标准住宅楼开发成本300万元，写字楼开发成本620万元；

（4）分摊到住宅楼利息支出40万元，包括超过贷款期限的利息4万元，写字楼的利息无法分摊；

（5）9月初全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入1080万元，其中包括像购房者一并代收的市政施工费共计50万元；

（6）9月底将写字楼与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，写字楼税务机关的核定价格是1500万元。

其他相关资料：

该房地产公司所在的省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用；

如果代收费用计入房价像购买方一并收取，则可转让房地产取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。

（1）公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除项目金额是多少万元？

（2）该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值税是多少万元？

（3）公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除项目金额是多少万元？

（4）公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是多少万元？

（1）应扣除的土地使用权的金额=（600+24）×

1÷

2=312（万元）

开发成本=300（万元）

公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=（40-4）+（300+312）×

5%=66.6（万元）

税金=1080×

5%=54（万元）

其他扣除项目=（300+312）×

20%=122.4（万元）

代收费用可在计算土地增值税的时候扣除，但是不可以加计扣除。

可扣除项目合计=312+300+66.6+54+122.4+50=905（万元）

（2）收入总额=1080（万元）

可扣除项目合计=905（万元）

增值额=1080-905=175（万元）

增值率=175÷

905×

100%=19.34

建造普通标准住宅出售，其增值额为超过扣除项目金额20%，予以免税。

（3）应扣除的土地使用权的金额=（600+24）×

开发成本=620（万元）

应扣除的开发费用=（312+620）×

10%=93.2（万元）

以不动产对外投资，不缴纳营业税。

其他扣除项目=312+620+93.2+186.4=1211.6（万元）

（4）收入总额=1500（万元）

可扣除的项目合计=1211.6（万元）

增值额=1500-1211.6=288.4（万元）

增值率=288.4÷

1211.6×

100%=23.8%，适用税率为30%

应缴纳土地增值税=288.4×

30%=86.52（万元）