殡葬礼仪服务仙乐园建设项目可行性研究报告.docx
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殡葬礼仪服务仙乐园建设项目可行性研究报告
可行性研究报告
V
第一章总论 1
1.1项目背景 1
1.2项目概况 2
1.3结论与建议 4
第二章殡葬业改革及项目建设必要性 7
2.1殡葬业改革概况 7
2.2项目建设的必要性 11
第三章建设地址与建设条件 16
3.1建设地址 16
3.2建设条件 16
3.3建设条件评价 18
第四章建设内容与规模 19
4.1建设理念 19
4.2建设内容 19
4.3建设规模 19
第五章总体布局与功能区划 21
5.1规划设计依据 21
5.2开发建设条件分析 21
5.3总体布局 22
5.4设计理念 23
5.5设计指导思想 23
5.6总体规划 25
5.7功能分区和墓区划分 26
第六章主体工程及公用工程方案 30
6.1工程方案设计依据 30
6.2墓区设计方案 30
6.3建筑设计方案 32
6.4道路及铺装场地设计方案 33
6.5植物景观设计方案 35
6.6水域设计方案 37
6.7小品、休闲设施设计方案 37
6.8公用工程设计方案 38
第七章 环境影响与环境保护 44
7.1项目场址环境现状 44
7.2设计依据 44
7.3环境影响分析 45
7.4建设项目环境保护防治措施 47
7.5环境影响评价 48
第八章节能节水 49
8.1节能标准依据 49
8.2建筑节能 49
8.3节约用水 51
8.4电气节能措施 51
第九章 组织机构与项目管理 53
9.1组织机构设置 53
9.2项目建设管理 53
第十章 项目实施计划和进度表 55
10.1项目实施计划 55
10.2项目实施进度表 55
第十一章工程招标投标管理 56
11.1招标投标的含义 56
11.2招标投标管理的基本原则 56
11.3招标范围 57
11.4工程项目招标应具备的条件 57
11.5招标投标活动的工作程序 57
11.6招标组织形式 58
11.7招标方式 58
11.8招标方案 59
第十二章投资估算 60
12.1估算的范围 60
12.2估算的依据 60
12.3建设投资估算内容 60
12.4项目投资估算 60
12.5银行贷款利息 62
12.6流动资金估算 62
12.7资金筹措 63
12.8资金使用计划 63
第十三章 财务评价 64
13.1财务评价的依据和原则 64
13.2财务评价基础数据与参数选取 64
13.3销售收入 65
13.4总成本费用估算 65
13.5财务评价报表（附后） 67
13.6财务评价指标 67
13.7财务评价结论 71
第十四章风险分析 72
14.1项目主要风险因素识别 72
14.2风险程度分析 73
14.3规避风险的对策 73
第十五章社会效益分析 75
第十六章 结论与建议 76
16.1结论 76
16.2几点建议 76
殡葬礼仪服务仙乐园建设项目可行性研究报告
1.1项目背景
1.1.1项目名称
殡葬礼仪服务仙乐园建设项目
1.1.2项目建设单位
公司名称：
某仙乐园开发有限公司；
经营范围：
墓穴销售；殡葬礼仪服务；遗体运输与服务；骨灰存放；墓碑生产、加工、安装；殡葬用品销售；园林绿化施工、市政工程建设。
1.1.3编制依据
1、《建设项目工程咨询合同书》；
2、《殡葬管理条例》；
3、《公墓管理暂行办法》；
4、《海南省殡葬管理办法》；
5、《海南省人民政府关于修改<海南省殡葬管理办法>的决定》；
6、《民政部关于进一步加强公墓管理意见的通知》；
7、关于进一步规范和加强公墓建设管理的通知（民发〔2008〕
203号）；
8、《海南省公益性公墓建设标准》；
9、《公益性公墓建设标准》；
10、项目建设单位的有关意见及建设。
57
1.1.4编制范围
可行性研究报告的范围包括：
项目背景及建设的必要性、建设规模、建设条件及建设地址、工程建设方案、节能分析、环境保护、项目组织及管理、项目实施进度、工程招标、投资估算、资金筹措、财务分析及风险分析等。
1.2项目概况
1.2.1项目拟建地点
项目建设地址位于海南省某县黄流镇新建村卧龙岭。
该地块东至石碑岭顶、西至刘文新香蕉园边、南至新建村道路边、北至进竹岗岭脚，面积约为780亩。
1.2.2项目建设内容与规模
本项目总规划总用地面积780亩，第一期建设用地400亩，约合266680m2。
主要建设规模如下
项目主要建筑总占地2500m2，总建筑面积5500m2。
服务区：
拟定服务中心占地面积1000m2，建筑面积1000m2。
办公生活区：
总占地面积1500m2，总建筑面积4500m2。
拟定
办公楼占地面积500m2，建筑面积1500m2；生活楼占地面积1000
m2，建筑面积3000m2；
公益性墓区：
葬区占地面积90000m2，其中包含公祭广场（含
烈士纪念碑），拟定其建设面积为4000m2；建设12000个福位（即墓穴）。
道路：
园区道路按照规划面积的15%计，建设面积为40020㎡。
绿化：
绿化按有关规定，要求达到绿地率不低于40%，绿化率不低于70%，其中绿化面积包含有墓区在内，则绿化面积为186760
㎡。
停车场：
拟建设面积15000㎡。
人工湖：
水域面积拟为10000㎡。
牌坊2处，若干休息亭、园椅和各式指示牌、标牌等陵园小品。
1.2.3项目总投资及资金筹措
项目总投资为8086.4万元，其中固定资产投资8024.4万元，银行贷款利息32.0万元，流动资金30.0万元。
项目建设投资为8086.4万元。
资金来源为政府投资5000万元，银行贷款1000万元，其余部分由企业自筹解决。
1.2.4主要技术经济指标
序号
指
标
单位
指标
备 注
1
2
3
4
5
6
7
项目建设总占地面积
㎡
万元
固定资产投资
万元
银行贷款利息
万元
流动资金
万元
266800
1
55
8086.4
8024.4
32.0
30.0
400亩
建设期
年
项目劳动定员
人
项目建设投资额
表1—1 主要经济指标汇总表
8
财务评价指标
8.1
投资回收期
年
2.54
全部投资（税后）
8.2
财务内部收益率
%
35.3
全部投资（税后）
8.3
财务净现值
万元
1977.7
全部投资（税后）
8.4
总投资收益率
%
22.5
8.5
资本金利润率
%
65.5
8.6
盈亏平衡点
%
34.8
1.3结论与建议
1.3.1结论
公墓是为城乡居民提供安葬骨灰和遗体的公共设施。
公益性公墓是为农村村民和城市居民提供遗体或骨灰安葬服务的公共墓地。
殡葬法规规定：
国家提倡和鼓励以寄存骨灰、不保留骨灰或者深埋骨灰等不占或少占土地的方式处置骨灰。
加快公共墓地、骨灰存放处的规划和建设进程，为人民群众丧葬提供便捷、优质、低价，环境优美、管理规范、服务良好的墓地或骨灰存放处，对于转变人们传统丧葬观念，全面贯彻落实科学发展观，促进经济社会的可持续协调发展具有重要的意义。
公墓的建设适应了社会发展的需要，适应了殡葬改革的需要，适应了人民群众安葬骨灰的需要。
特别是随着某县经济社会的发展和人民生活水平的提高，以及社会文明程度的进步，公墓的社会性、先进性、文化性日益突出，公墓的社会责任越来越重大。
某县黄流镇卧龙岭仙乐园项目的建设，对推动某县殡葬改革工作，推进黄流镇殡葬改革和治理“乱埋乱葬”工作的开展，推动社会经济发展，有着重要意义。
因此，某县黄流镇卧龙岭仙乐园建设项目，符合国家、海南省的相关政策、法规以及某县黄流镇对于殡葬改革的总体需求。
该项
目构成合理、选址恰当、规模适宜，完全满足工程技术对环境原生态的保护功能；项目规划布局合理，功能分区明确；在技术和经济上均是合理可行的。
1.3.2建议
1、加快项目的前期准备工作的进度，应尽快进行初步施工设计等后续工作，使项目顺利进行。
2、项目主要风险来自社会安全性风险和技术与管理风险。
建设
单位加强管理力度，积极推行先进的管理办法，组建一支精干、高效、专业配套齐全的管理队伍，加强工程管理，统一调度指挥，争取通过有效的管理避免风险。
3、台风、雨季影响及其他不可抗拒的因素可能会导致工程工期的延长，施工组织要精心策划，制订详细、可行的施工组织计划，尽量避免在台风、降水季节施工。
4、项目施工在某县黄流镇新建村卧龙岭，要尽可能多地减少对项目区域农业作物影响，妥善做好建设期间的交通组织和施工安排，做好环境保护工作和安全工作。
5、本项目的建设符合某县黄流镇的总体规划和殡葬需求。
建议
有关部门在各方面给予大力扶持，以使该项目早日建成，早日发挥作用。
2.1殡葬业改革概况
2.1.1我国殡葬行业改革由来及现状
公墓建设是配合我国殡葬业的不断改革、促进社会文明及提升殡葬文化的具体行动。
1956年4月27日，在中央工作会议上，毛泽东等老一辈革命家提议“所有人身后都火化”，并在“自愿死后遗体火化”的《倡议书》上签名，从此揭开了我国以火葬为主要内容的殡葬改革的序幕，全国各地逐步开始殡葬改革，并取得了显著的效果。
为了加强殡葬管理，推进殡葬改革，1997年7月21日国务院第60
次常务会议通过了《殡葬管理条例》，并于1997年7月21日国务院
令第225号发布实施。
公墓的建设适应了社会的需要，适应了殡葬改革的需要，适应了人民群众安葬骨灰的需要。
在中国大陆，殡葬从业者达40000人，民间从事这种职业者或许有10余万人之多；殡
仪馆、为葬场、公墓等殡葬经营单位也将近3000家。
随着中国老龄化问题的日趋突显，亡口将大量增加，公墓的建设势必有一个大的发展。
而经济发达地区已经把公墓建设作为当地人文景观看待。
随着新农村建设的推进，建设一座风景优美、设施完善、合法健康的公墓项目可以成为一个地区经济发展的增长点，通过公墓建设，规定埋坟范围，逐步迁移坟地，可以促使当地的殡葬事业逐步走向规范化、合理化，从而缓解传统的丧葬文化与日益提升的城乡现代文明之间的矛盾。
2.1.2海南省殡葬业的现状
为了保护自然环境和土地资源，促进经济建设和社会主义精神文明建设，海南省人民政府于1995年4月26日经71次常委会议通
过了《海南省殡葬管理办法》并于1997年12月31日，省政府决定对《海南省殡葬管理》作了进一步修改。
然而，至今已有10多年过去，全省只有海口、三亚、万宁、文昌儋州、五指山、万宁、定安、白沙等市县设有殡葬管理所，其余9个市县目前还没有殡葬管理机构，殡葬工作由民政局社会福利和社会事务科（股）负责。
而儋州、昌江等市县，虽有殡葬管理人员编制，但既无办公场所，也无管理责任，实际也无法履行殡葬管理工作职能。
据称，目前在很多群众中，多数不知道政府对殡葬有什么规定和要求。
长期以来，政府也没有指定相应的埋葬地点、制定土葬标准，群众只能按传统进行丧葬。
同时，殡葬改革又是一场改变千年习俗的重大变革，涉及千家万户的利益，投入大、风险高，具有高度的敏感性。
殡葬服务是政府公共服务的重要组成部分，基本的殡葬公共服务理应由各级政府提供。
多年来，由于我省经济力量薄弱，政府投入殡葬服务设施建设的费用很少，导致我省殡葬服务产品短缺、服务质量不高。
如在公墓建设方面，全省现有的公益性公墓主要集中在东部沿海市县，大多属于项目开发坟墓搬迁安置点，真正规划建设的城乡公益性公墓很少。
城乡公益性公墓不仅数量少，而且还存在墓穴大小、墓碑尺寸、占地位置无标准，墓地无人管理等问题。
目前我省仅有两个殡仪馆，还存在设备老化等问题，从而导致火化推行难度较大。
个别乡镇、农场、村委会自建的小型公益性公墓，墓穴大小、墓碑尺寸、占地位置由墓主自行确定，基本无人管理，实际只是集中的乱葬点。
如昌江县猴子山公墓，占地500亩，
大大小小、高高低低、横七竖八地约集中4000座坟墓，整个山头光秃秃的。
经营性公墓除少数规范经营、服务较好外，多数经营性公墓管理不够规范、服务意识不强，收费项目欠公开和透明。
由此可见，海南殡葬改革严重滞后，殡葬服务基础设施薄弱。
全省大部分地区到今一些传统的殡葬陋习仍未能改变，文明、节俭的丧葬新风尚还没有真正形成，推进殡葬改革、加快殡葬服务设施建设迫在眉睫，刻不容缓。
2.1.3某县殡葬业的现状
某县是一个以汉族和黎族为主，苗族、壮族、回族和其他民族为辅的市县，总人口为53.77万元，其中少数民族20.75万元，占总人口的38.59%。
在“十一五”期间，某县的社会经济取得了快速的发展。
在“十二五”期间甚至更长时期内，某县经济社会发展将在海南建设国际旅游岛的大背景下，坚持农业稳市、工业强市、旅游兴市、商贸旺市、水林养市、依法治市，打造一个全新的西部现代化强县。
然而，数千年的丧葬风俗和民族习惯，入土为安的观念根深蒂固。
虽然社会文明日益进步，人们观念日趋现代，但是，受我国传统的农耕文明的影响，传统文化将土地视为生命的依托，对土地的依赖和向往，由此产生对土地的深厚感情。
这种情感表现在殡葬上，则
是将土葬视为生命的最后归宿和灵魂的家园。
尽管我国推行火葬五十多年，海南建省二十多年，某县目前当地居民至今仍习惯采用传统土葬方式安葬，丧葬陋习盛行，土葬坟墓到处可见。
特别是少数民族的传统陋习，要加以改革更是困难重重。
在某县社会经济不断发展，城乡建设日新月异，城乡一体化深入，推进改革开放进一步深入的背景下，传统的丧葬文化与日益提升的城乡现代文明的矛盾更为突出。
但随着某县的国民经济和各项事业的发展，某县的殡葬制度改革势在必行。
当前国家颁布了殡葬管理条例及节约用地的法规，对死亡人口作出了一律实行火化的规定。
据统计，某县绝大多数居民身故以后，亡者的亲人都是选择在农村寻找或是购买一块土地作为他们的安身之处，这对于本来土地面积就很少的某县来说，更加突出了死人和活从抢土地的现象。
死亡其实是一种自然现象，但受绵延已久的灵魂不灭的迷信观念的影响，大多数某县人认为人死后变成鬼，多以田野、林间山地出现的墓地，都给人以压抑感和恐惧感。
殡葬是一个民族、一个地方传统文化的重要组成部分，它制约规范着人的行为，人们在祭奠、扫墓时，往往自觉不自觉地夹杂着一些潜在的意思。
迷信落后的东西严重地侵蚀了人的心灵，不利于社会的进步。
现代公墓的出现较好地解决了乱埋乱葬这种有碍观瞻、大煞风景的行为。
另外，现代公墓环境优雅、庄严祥和，使祭扫者得到熏陶，心灵得以净化，行为受到约束，自觉告别不文明、不健康的消费、悼念方式，如送花代替烧纸钱就是很好的例证。
可以说，现代公墓对丧葬消费起着导向的
作用。
黄流镇历史以来就没有统一的百姓墓葬墓地，民众的墓葬用地多为各个村庄，各姓氏宗祠集中在政府划定的各种种植土地范围内，选择所谓风水较好地段，进行同村、同族人的故人安葬，几乎各村、各管理区、各镇都有无数的墓葬群，这些墓葬群更是零散遍布于各区各镇，占用了不少农田、林地、山地。
乱埋乱葬的坟墓随处可见，没有一个统一规划，不但大量占用
了农村有限的土地资源，阻碍了当地的经济建设和社会主义精神文明建设，并且严重影响了当地的自然景观，不利于某县建设国际旅游岛事业的推进。
因此，我们要彻底改革传统不利于社会经济发展的殡葬习惯，做好殡葬基础设施的建设，是某县社会文明发展和社会现代化发展的必然途径。
2.2项目建设的必要性
1、公墓建设是社会和谐发展的需要
公墓是社会公共设施的重要组成部分，也是社会建设的组成部分。
如果把医院的产房比作生命的起点，把少年、青年、老年视为生命之旅的各个阶段，那么陵园和墓地则是人生的归宿。
其存在本身具有一定的合理性。
随着社会的发展和人们生活质量的提高，人们对公墓的需求也越来越高，搞好公墓建设正是满足社会和谐发展的需要。
2、公墓建设是精神文明建设的需要
丧葬消费是一种精神消费，由于其相对稳定性和传承性，它易与封建迷信的风俗习惯连在一起，产生一些不文明的行为，如哭、闹、烧纸、冥钱等，这就需要政府去引导，用先进、科学、文明的丧葬理念取代愚昧、落后、迷信的丧葬观念。
所以现代公墓建设是精神文明发展的需要。
3、公墓建设是殡葬改革的需要
公墓是国家推进殡葬改革的重要载体，可以规范人们的丧葬消费。
建国以来，殡葬工作取得了很大成就，人们基本上树立了正确、文明的丧葬观，丧葬费作为一种传统、民俗，本身具有很多落后的东西，一旦条件允可，很可能死灰复燃，因此，加强公墓建设管理，提供多元化的骨灰处理方式，满足不同层次的消费者的需求，可以起到引导殡葬消费的作用。
4、公墓建设是城市建设发展规划的需要
陵园建设的水平在一定意义上象征着现代城市的文明与进步。
综观其他城市的公墓陵园，无不以其优美的环境、独奇的艺术形态、浓厚的文化底蕴成为城市历史、人文的景观。
公墓是城市的组成部分，是重要的人文景观，更应成为重要的人文纪念公园，而不是堆人为的垃圾堆。
因此，一个城市应从历史与文化的角度搞好公墓陵园建设，提高公墓陵园的文化含量。
2.3公墓功能
公墓是人们寄托感情的场所和国家推行殡葬改革的载体，是社会服务中不可或缺的相对独立的行业。
随着历史的变迁、社会的发
展，公墓已有简单、单一的处理骨灰或一体功能演变为多功能的集合体。
公墓具备以下几点功能：
（一）文明消费的功能
死亡本身是一种自然现象，但受绵延已久的灵魂不灭观念的影响，中国人相信人死后多变成鬼，所以田野林间山地出现的墓地，都会给人以压抑感和恐惧感。
殡葬是一个民族、一个地方传统文化的重要组成部分，他制约着人的行为，人们在祭奠、扫墓时，往往自觉不自觉地夹杂着一些潜在的意识。
迷信落后的东西严重地侵蚀着人的心灵，不利于社会的进步。
现代公墓的出现较好的解决了乱埋乱葬这种有碍观瞻、大煞风景的行为。
另外，现代公墓环境优雅、庄严祥和，使祭扫者得到熏陶，心灵得以净化，行为受到约束，自觉告别不文明、不健康的消费、悼念方式。
（二）节约建设资源的功能
建设资源节约型、环境友好型的社会，是新时期我国的基本国策，推行殡葬改革的目标应该寻求人与自然和谐统一。
因此，我们要顺应时代要求，深化殡葬改革对改善生态环境、节约土地资源、促进经济的可持续发展。
（三）有利于环境保护的功能
采取有利于环境保护的生产方式、生活方式、消费方式，建立人与环境良性互动的关系，是环境友好型社会建设的基本要求。
进入新世纪，人类以逐渐从长期对自然的索取、破坏而遭受的处罚中
觉醒，一个从破坏自然回归到保护自然的新理念正在形成，人类将继农业文明和工业文明，进入生态文明的新阶段。
人与自然和谐相处时生态文明的主要特征，这既是现代文明重要组成部分，也是先进文化的重要组成部分。
党的十七大报告指出：
“坚持节约型、环境友好型社会放在工业基础化、现代化发展战略的突出位置”。
环境资源是人类发展必不可少的物质条件，而每年这些资源大量地被告死人无谓消耗，死人与活人争地盘、争木材，将会严重影响某县经济的持续发展，影响子孙后代的生存。
因此，必须提高科学殡葬意识，改变遗体处理和安置方式，构建社会经济环境协调发展相适应的殡葬文明，是时代和社会文明发展的要求，只有这样才能解决殡葬与土地资源紧张，环境质量恶化的矛盾，使社会主义物质文明建设与精神文明建设和谐地向前发展。
（四）树立城市形象的功能
海南省正在实施建设国际旅游岛的重大发展战略，把旅游业作为支撑区域经济长远发展的重要支柱产业来培育，以推进旅游服务的国际化进程，进而推动新一轮海南省乃至全国的改革开放经济发展。
伴随着国际旅游岛建设的进程，为把某县打造成为西部旅游区胜地，某县按照全省建设国际旅游岛的大规划，制定了某旅游业发展的思路和目标。
某县自然景观丰富，人文景观凝重，具有发展旅游业得天独厚的资源优势和物质硬件。
但是，未来日益增长的国内游客对城市形象、城乡居民文明素质、社会风尚等人文环境必然提出更高的要求。
某县由于公墓的缺少，土丧活动到处可见，掺夹其中的封建迷信色彩浓厚，铺张浪费，极尽丧荣，城区周边乱葬乱埋现象十分突出。
这些不仅污染环境，严重地损害某县城市形象，也妨碍公共秩序、危害公共安全，成为某县旅游业发展的突出问题。
因此，推进公墓区建设，树立良好的城市形象，展现向上的城乡居民精神风貌，弘扬健康的社会风气，是打造世界旅游精品，不断提升旅游业整体水平的关键。
综上所述，本项目的建设是符合现实需求和必要的。
2.4公墓市场分析
2.4.1海南省殡葬市场分析
我国是一个拥有14亿人口的泱泱大国，占世界总人口的22%。
这样一个庞大的消费市场，对于任何一个行业都是具有极大的吸引力。
同样，对于我国殡葬市场，一个刚刚起步的朝阳行业，其中孕育着无限的发展潜力。
海南深入推进殡葬改革、倡导“绿色殡葬”，2012年海南将加大宣传力度，进一步使得群众殡葬观念的转变，全面推进“乱葬乱埋”治理工作，加快推进火化设施建设，加大公益性公墓建设和管理以及全面推行惠民殡葬补贴制度。
我省的公益性公墓建设正在不断的建设当中，其中海口市今年确保开工建设5个农村公益性公墓，并积极引导群众进行规范统一安葬，杜绝乱埋乱葬，计划在每个区各选一镇（村）建设一个公益性墓地作试点。
目前正推进将秀英区西海岸新区南片区的2000余个
坟墓搬迁到颜春岭安乐园的工作，同时正在进行对四个区“三沿七区”500米范围内的8000多个坟墓进行就地平整、植树绿化工作。
已责成颜春安乐园选出380亩集中成片土地，用于搬迁坟墓的安置。
万宁市公益性公墓建设成效显著。
目前，龙滚镇、礼纪镇、东澳镇已建成的三个公益性公墓共规划503亩，墓穴16750个，已迁移
入坟墓5650座。
北坡后山岭公益性公墓规划建设66.87亩，规划墓
穴1600个，总投资1500万元，现已完成工程建设的80%。
长丰福
地山公益性公墓规划建设635亩，规划墓穴29000个，投资约1.1
亿元，已动工建设。
后安加道仔公益性公墓规划建设318亩，规划
墓穴18000个，投资约9千多万元。
东方市累计投入近2亿元全力做好生态公墓建设。
目前，马岭
公墓一期50亩已完成工程量98%，迁入坟墓3600穴，绿化面积达到70%；二期建设334亩，已完成工程量60%，迁入坟墓12000穴。
13米宽、2.5公里长的绕墓园公路，水电设施已安装配备齐全。
金山公墓、登飞岭公墓和元宝山公墓也在紧锣密鼓地建设当中。
其中，金山公墓300亩规划墓穴位20000穴，通往金山公墓的道路拓宽到
7米并已开始施工；登飞岭公墓50亩规划墓穴位3500穴，已迁入
坟墓300穴；元宝山公墓25亩规划墓穴位1500穴，已迁入坟墓600
穴。
文昌市大力做好公墓建
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