韶关市XX花园项目申请报告Word格式文档下载.docx
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1.3、项目背景及建设的必要性
1.3.1项目建设的总体背景
1.1、韶关，地处粤北，位于东经112°
50′-114°
45′、北纬23°
5′-25°
31′
之间。
西北面、北面和东北面与湖南郴州市、江西赣州市交界，
东接河源市，西连清远市，南邻广州市、惠州市。
被称为广东的
北大门，是中国北方及长江流域与华南沿海之间最重要的陆路通
道，战略地位重要。
韶关市是粤北政治、经济、文化中心和交通
枢纽，
1.2、韶关历史悠久，文化源远流长，早在10万前，就有粤北先
民活动生息。
现韶关市境内地区，春秋属荆州、扬州，战国为楚
国南疆，秦属南海郡地，汉初为南越北境。
历史上岭南有名重镇，
全国著名的“有色金属之乡”。
公元前111年设曲江县，包括现韶
关市大部分地区，县治在今市区。
现韶关为地级市，辖XX区、
武江区、曲江区、仁化县、始兴县、翁源县、新丰县和乳源瑶族
自治县，代管乐昌市、南雄市两个县级市。
面积1.84万平方公里，
人口328.10万
1.3、改革开放以来，我省经济快速发展，综合实力不断提高，改
革开放以来，韶关市依托得天独厚的自然条件和雄厚的经济基础，
稳步推进各项改革，国民经济快速发展。
九十年代初进入中国城
市综合经济实力50强。
在上世纪的后几年，全市生产总值增长连
续6年高于全国平均水平，进入二十一世纪，韶关市经济发展更
猛，生产总值连年保持二位数增长，综合竞争力已跃上广东省二
类地区。
科教文卫体等社会事业全面进步，治安秩序良好，人民
安居乐业。
目前，韶关市经济基础设施建设日臻完善。
京珠高速公路贯
穿韶关境内南北，国道、市通县公路实现高等级化，县（市）通
镇公路实现混凝土路面化。
300吨级集装箱船可从市区直达珠江
三角洲和港澳地区。
每天有100多次客车停靠或始发韶关火车站，
驶往国内包括北京、上海、广州、深圳、香港在内的大部分国内
主要城市。
韶关市有线通讯、移动通讯和互联网基础设施已基本
实现现代化。
全市发电装机容量215万千瓦，每年输往市外的富
余电力几十亿千瓦时，城市供水充裕，一批大中型工业园区初具
规模。
1.4、“十一五”时期，是我市经济社会发展取得重大成就的五年。
全市上下坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想为指导，以科
学发展观统领经济社会发展全局，认真贯彻国家各项宏观调控政
策，全面落实省委、省政府“三促进一保持”和“双转移”等战略部
署，以建设经济发展、文明法治、和谐安康、环境优美的新韶关
为目标，转变观念，完善思路，创新举措，励志图强，积极应对
国际金融危机的冲击和各种自然灾害的影响，经受了经济社会转
型时期矛盾凸显的严峻考验，胜利完成了“十一五”规划目标和任
务。
全市生产总值年均增长12.7％，人均生产总值年均增12.1%，
地方财政一般预算收入年均增19.1%，经济保持平稳较快发展市
区居民人均可支配收入年均增长10.3％、农民人均纯收入年均增
长10.1％，人民生活水平明显提高。
武广高速铁路全面营运，韶
赣高速公路建成通车，广乐高速公路和韶赣铁路正抓紧建设，交
通枢纽建设步伐加快。
湾头水利枢纽工程竣工运行，乐昌峡水利
枢纽工程建设进展顺利，XX、武江流域和市区防洪能力明显增
强。
2008年、2009年连续两年获得全省“双转移”考核双优，全省
科学发展观评价体系考核分别名列第五位、第七位，为我市“十二
五”时期经济社会跨越发展打下了坚实的基础。
1.5、2011年1月15日中国共产党韶关市第十届委员会第九次全
体会议通过关于制定《韶关市国民经济和社会发展第十二个五年
规划》的建议，该建议认为：
（1）“十二五”时期，是我市全面建设小康社会的关键时期，
是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，要进
一步落实区域协调发展战略，大力推进工业化、城镇化和市场化
进程，将为国内经济社会良性发展提供强大的内生动力。
近年来，
我市经济社会保持了平稳较快发展的势头，发展后劲不断增强。
特别是随着《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008－2020年）》
和广东省委、省政府《关于促进粤北山区跨越发展的指导意见》
的深入实施，为推动韶关经济社会跨越发展提供了新的机遇。
我
国经济社会发展面临着保增长、调结构和管理通胀预期等方面的
诸多困难，传统经济增长模式越来越难以为继，加快转变经济发
展方式势在必行；
（2）“十二五”规划的指导思想和总体目标。
我市“十二五”经
济社会发展的指导思想是：
坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，顺应人民群众过上幸福美好生活新期待，以科学发展为主题，以加快转变经济发展方式为主线，大力推进新型工业化、新型城市化、特色资源产业化、生态建设系统化，加快建设粤北区域中心城市、广东先进制造业基地、优质农产品生产加工基地、全国生态旅游休闲重点地区、全国生态文明建设示范市，增强综合竞争力，努力实现经济社会跨越发展。
根据我市的现实条件和发展趋势，“十二五”经济社会发展的
总体目标指出：
——经济保持平稳较快发展。
地区生产总值年均增长12%以
上，人均生产总值年均增长11%以上，地方财政一般预算收入超
过80亿元，经济实力进一步增强。
——人民生活水平不断提高。
城镇居民人均可支配收入年均
增长8.5%，农民人均纯收入年均增长9.3％，改革成果共享机制
进一步完善，城乡公共服务均等化水平不断提高。
（3）“十二五”规划的基本要求。
为实现既定目标，我们必须从实际出发，把握正确的发展方向，不断探索科学发展的新路，推动经济社会跨越发展。
1、做大城市规模。
城市化是拉动经济发展的重要动力。
围绕
打造粤北区域中心城市的目标，科学编制粤北区域中心城市建设
规划。
统筹新老城区一体化建设。
按照生态城市的发展定位，加
快推进芙蓉新城区的开发建设，完善基础设施，优化城区功能。
同步推进旧城区改造、马坝片区同城化，加快形成“一中心五组团”
格局，优化城市空间布局。
2、促进消费拉动内需增长。
转变消费观念，倡导新的消费方式，
培育新兴消费，壮大消费群体，拓展内需增长空间，增强可持
续消费能力，拉动经济增长。
增加普通商品住房和保障性住房
供应，扩大住房消费。
1.6、为实现建设经济发展、文明法治、和谐安康、环境优美新韶
关的总体目标，加强对近期城市住房建设的指导和统筹，韶关市
建设局根据国家和省调整住房供应结构稳定住房价格政策精神，
以《韶关市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》为依据，
按照国家房地产调控的相关政策，结合本市实际于2008年编制了
《韶关市区住房建设规划》。
（1）该规划的目标和方针：
进一步完善以市场为主导、多渠
道、多层次的住房分类供应体系，以满足不同收入层次居民的住房需求。
（2）住房建设结构指引：
廉租住房保障本市双困家庭住房需
求；
经济适用住房和直管公房保障本市中低收入家庭住房需求；
中低价位、中小套型普通商品住房满足本市中等和低收入家庭住房消费需求；
其他商品住房满足中等以上收入家庭住房需求。
（3）按照住房建设与产业发展、城市建设相协调的原则，结
合我市土地资源特征和人口增长特点，规划期内住房建设还应遵循以下方针：
将芙蓉新城、工业西、XX区五里亭腊石坝等地区作为新增住房建设重点发展的地区。
规划期内，应继续对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排，为我市其他产业的发展提供居住配套。
规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品房和保障性住房用地供应；
坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；
坚持区域住房发展合理布局，进一步促进房地产市场发展重心向西以及东北部转移。
1.3.2项目提出的理由和建设的必要性
1）符合国家社会和经济发展规划及产业政策
房地产业是国民经济中关联度较高的先导性、基础性产业，它的发展对扩大内需、拉动经济增长具有重要的作用。
房地产业除能够带动建筑、建材、机械加工、装饰、家具、家电等直接相关的产业外，还将极大地促进市政基础设施的完善，推动商业、金融、医疗、教育、公交运输、邮政电信等公共服务行业的发展，在解决就业、繁荣地方经济、刺激消费、增加财税收入等方面所发挥的作用是其它产业难以替代的。
为改变2002年以来，房价过快增长形势，国家出台了一系列宏观调控政策，以达到健全住房供应体系、改善房地产市场，以增加自住性需求，抑制投资和投机性购房的目的，为此《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》特别提出：
“健全住房供应体系：
对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。
对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。
改善房地产市场调控：
增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。
健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求，有效遏制投机投资性购房。
”。
目前，我国已进入全面建设小康社会、加快推进社会主义现代化的新阶段。
建设部提出全面小康社会居住总体目标为：
到2020年，居住数量与质量全面提高，彻底解决建筑质量通病，居住区规划布局合理、文化特色突出，配套设施齐全、现代，居住条件舒适、方便、安全，居住区内外环境清洁、优美、安静，住区服务质量优异，社区公共服务便利，实现以人为本、充分满足发展需要的小康居住目标。
到2020年，城乡居民的居住条件将得到全面提升，城镇人均住宅建筑面积达到35平方米、农村人均住宅建筑面积达到40平方米，最终实现以人为本的发展目标。
因此，该项目建设符合国家社会和经济发展规划及产业政策，对于改善城市居民居住条件，推动投资和消费快速增长，以及扩大社会就业等方面将起到积极推动作用。
2）符合广东省国民经济和社会发展规划
市场经济巨大的能动作用，使我国很快消除了计划经济时期的资源短缺现象，市场需求不足转而成为了社会经济发展的主要矛盾之一。
作为房地产重要内容的住宅建设，对促进经济增长具有举足轻重的作用，宏观经济政策要求住宅产业在新的形势下要有一个大的发展，为中国经济的快速增长做出贡献。
《广东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》在提到增强消费拉动能力时提出：
“发展新的消费方式，拓宽消费领域。
根据国内市场国际化和消费结构升级的新形势，不断拓宽服务消费的空间和领域，大力发展购房、耐用消费品、汽车等消费。
”
该房地产项目的建设能有效促进居民消费，与当地经济和社会发展相适应，符合广东省国民经济和社会发展的规划。
3）符合韶关市城市经济发展规划，有利于满足市民日益增长的住房需要
韶关市2010年全市生产总值年均增长12.7％，人均生产总值年均增长12.1%，地方财政一般预算收入年均增长19.1%，经济保持平稳较快发展。
市区居民人均可支配收入年均增长10.3％、农民人均纯收入年均增长10.1％，人民生活水平明显提高。
随着我市城市化速度的加快，人口的不断增长、城市住房体制的完善和人民消费水平的提高，城市居民对于不动产的需求日益扩大，需求层次也日益多样化。
人们不仅仅满足于住宅量的变化，而且进一步追求住宅的功能、环境、服务等质的变化，对住宅房型结构、位置、配套设施、环境等各方面都有了更高的要求。
本项目地理位置优越、布局合理、功能完善、设施配套、环境优美，是适合现代生活特点的理想住宅。
因此，该项目的实施符合韶关市城市发展规划，有利于满足市民日益增长的经济型住房需求。
4）有利于企业自身的发展
目前，我国房地产业的发展正面临一个良好的发展机遇，前景广阔。
在如此大好形势下，顺应潮流，抓住机遇迅速做大做强是企业的必然选择。
为此，韶关市XXXX建设有限公司决定在韶关市XX区XX路建设“XX花园”工程项目，公司将充分利用特有的土地位置优势以及公司自身的经济、技术及开发管理优势，充分结合本区域的人文环境，构筑整体布局合理、各项生活设施配套完善、管理科学规范的现代住宅新居，为新社区居民营造出优美、舒适、安逸的生活环境。
因此，该建设工程项目的实施不仅是适应市场的需求，而且能使企业获得良好的资金投向及回报率，有利于提高企业的市场声誉，对企业的持续、健康发展有利。
综上所述，韶关市XX花园项目的建设符合国家及地方的社会经济发展规划和产业政策，有利于推进我市现代化进程，满足人民群众日益增长的住房需求，促进和谐社会的建立，同时还提升了该项目地区的经济地位和整体环境，因此，该项目的建设具有良好的社会效益、环境效益和国民经济效益，是可行且必要的。
1.4项目申请报告编制依据和范围
1、国务院关于投资体制改革的决定（国发[2004]20号）。
2、广东省企业投资项目核准暂行办法。
3、项目申请报告通用文本。
4、韶关市XX花园项目国有建设用地使用权补充合同。
5、韶关市XX花园项目土地出让条件。
6、韶关市XX花园项目规划总平面图。
7、韶关市XXXX建设有限公司简介
8、韶关市XX工程咨询有限公司与韶关市XXXX建设有限公司《项目申请报告编制委托合同》。
9、韶关市XXXX建设有限公司提供的其它资料。
10、项目可行性研究报告编制的范围为，限定在韶关市XX花园项目及其必要的配套设施范围内。
第二章拟建项目概况
2.1工程建设条件和选址方案
1、地理位置
XX花园项目地块位于韶关市XX区XX路。
2、场址现状
本项目建设场址旧建筑物拆除后，经人工及机械平整。
3、自然条件
（1）气候条件
韶关地处亚热带季风气候区，一年四季均受季风影响，冬季盛行东北季风，夏季盛行西南和东南季风。
年平均气温18.8°
C―21.6°
C，最冷月份（1月）平均气温8°
C―11°
C，最热月份（7月）平均气温28°
C―29°
C，冬季各地气温自北向南递增，夏季各地气温较接近。
全年无霜期310天左右，年日照时间1473—1925小时，北部山区冬季有雪。
年蒸发量为1153毫米，一般夏秋高温期蒸发量大，冬春蒸发量小，干旱指数为0.69.
（2）水文条件
韶关地处亚热带季风气候区，光、热、雨资源丰富，年平均日照时数为1473—1925小时，四季特点为春季阴雨连绵，秋季降水偏少，冬季寒冷，夏季偏热。
雨量充沛，年均降雨1400―2400毫米，3―8月为雨季，9―2月为旱季。
日平均温度在10°
C以上的太阳辐射占全年辐射总量的90%，光能、温度、降水配合较好，雨热基本同季，有利植物生长和农业生产。
（3）工程地质条件
项目所在地地势平缓，地质构成较为简单，不存在不良工程地质的情况。
（4）地地形地貌特征
场地原为旧建筑物拆除后，经人工及机械整平，地势相对平坦开阔，交通便利。
4、生活和市政配套
项目道路交通已经成熟，有公交车可直接通往市区、西河；
项目周边的教育（有新星幼儿园、朝阳小学、第七中学、韶关学院韶州师范分院）、医疗（有北江医院）、购物（有五里综合市场、泽佳生活超市）及帽峰公园等生活配套设施齐全。
建国以来，韶关市各级政府不断加大投资力度，积极调整投资结构，加强对基础设施、基础产业的建设，基础设施、环境得到很大改善；
1）给水
项目用水取用自来水，由市政供水。
自来水采用直供形式，消防系统与日常生活用水为同一水源，各用户分别设给水进户装置、水表计量。
2）排水
场址周围设有市政污水和雨水管网，项目建成后的雨水及处理后污水可排入附近城市污水、雨水管道。
3）供电
本项目由市政供电，项目场址附近有市政供电线路，可满足项目建设及建成后的使用需要。
4）弱电
项目场址内通讯和有线电视接受系统齐全，项目建成后可由此直接接入。
5）供气
项目场址附近区域已铺设管道煤气供应，拟在住宅楼内同步安装煤气管线，住户可直接申请开户，供气采用一户一表。
6）通讯
项目内已有电信局接入的通讯线路，用户可直接申请办理。
5、选址方案
由以上分析可见，本项目选址于此，在地理位置、气候条件、工程地质条件、交通状况、生活和市政配套等方面均较为理想，是一处非常理想的开发宝地。
2.2建设内容及规模：
2.2.1本项目主要经济技术指标如下：
本项目建设二幢普通住宅，总建筑面积14850㎡，其中：
A栋为（20层）建筑面积11040平方米，B栋（9层）建筑面积3810平方米，另有地下车库（52个车位）建筑面积2340平方米。
项目具体建设规模一览表
序号
名称
单位
数值
备注
1
用地总面积
㎡
4243
住宅
2
总建筑面积
14850
A栋住宅
11040
B栋住宅
3810
地下车库
2340
52个车位，
该面积不计容
3
基底面积
1272
4
建筑密度
29.9%
5
容积率
3.5
6
绿化率
42%
第三章建设用地与相关规划
3.1项目用地符合性分析
3.1.1土地开发建设用地基本情况
受让人（建设单位）在宗地范围内新建建筑物，应符合下列要求：
1、规划用地性质：
住宅用地
2、绿地率、建筑密度及容积率控制：
用地面积（㎡）
建筑密度（%）
绿地率（%）
<
30
>
3、受让人不得以任何理由随意占用用地红线范围外土地，如临时需占用土地使用范围以外的土地或道路，需经市有关部门的批准。
4、场地土地权属及占地面积
根据《国有建设用地使用权补充合同》，本项目土地原受让方为韶关市XXXX建设有限公司。
出让合同出让总面积原为4243平方米，详见附件《国用（2011）第XXXX号》国有土地使用证。
国有土地使用证编号:
国用（2011）第XXXX号
面积：
4243平方米
5、其它详见国有土地出让合同附件—土地使用条件和要求。
3.1.2用地符合性分析
1、该项目取得的土地在韶关市XX区五里亭区域。
根据用地规划，该地块为住宅用地。
2、该项目土地获得过程符合法律程序及相关政策的规定，已依法取得国有土地使用证。
3、本项目委托有相应资质的咨询、设计部门出具“项目申请报告”及“工程图纸设计”。
符合国务院第26号令第五章第二十一条之规定。
4.2.3投资强度
本项目的总用地为6.36亩，总投资4360万元，投资强度为每亩685万元。
方案符合集约和节约利用土地资源的原则。
3.1.3征地拆迁
本项目为净地出让，没有拆迁。
3.2项目总体规划
3.2.1规划指导思想
1）充分考虑该地区优越的城市位置，加大小区知识、技术、文化艺术方面的内涵。
2）提高小区生态环境质量，营造绿化网络空间和良好的住区小气候。
3）重个性和特色的塑造，增强住区的识别性、领域感。
4）适应汽车交通进入住区的趋势，建立便捷、安全的道路交通系统，安排足够的停车场地，寻求车行、人行恰当分离的途径。
5）贯彻国家有关法律、法规和相关规定的要求，注重用地分配、防火安全、卫生防疫、环境保护、节能降耗、抗震设防等重要原则。
3.2.2总体布局
该项目规划用地4243平方米，共建二栋住宅，并建有车库、物业管理等配套公建设施。
小区车行主要出入口设在规划道路的小区中央位置，小区内部人流通过中间绿化带及步行景观走廊联系。
在南路上设置一个车行入口，小区内地下停车场的出入口设置在车行出入口附近，车辆进入小区内可以快速进入地下停车场，小区内以步行为主。
正对小区主出入口设景一广场，成为小区独特的风景和设计特点。
该广场将成为小区的中心，并为居民提供了休闲、娱乐等易于到达的活动空间。
根据地块及小区道路的设计要求，小区住宅楼合理排列，住宅楼为高层或小高层住宅。
各楼之间，根据楼间距设置休闲绿地。
建筑物主要朝向南向，可满足当地及国家有关住宅的某规定，并且该设计有利于夏季主导风向的穿越，并对冬季风有一定的遮挡作用。
垃圾站点、公厕等公共设施在小区内合理设置，项目场区的边缘位置。
整个小区在环境设计上，使住宅、公建与绿地紧密结合，互为补充，营造一个环境优美、设施齐全的现代化住宅小区。
3.2.2.1道路交通组织
1）区内道路系统由主要道路、次要道路和步行道组成交互式交通网络。
连接各车行入口和地下停车场出入口的道路，为区内主要道路，由主要道路至各住宅建筑的道路为次要道路，中心绿地景观花园内和各建筑物之间绿地中的道路为步行道。
在道路交通设计上，区分不同功能，不同等级的道路，做到主要交通道路快捷，不受干扰，次要道路合理方便，步行道路灵活、自由，既保证小区主干道交通的顺畅、快捷，又保持各住宅组团内良好环境的独立性和安静性。
2）按照集中停放、统一管理、方便使用的原则，小区内建设地下停车场，初步设置共计2340平方米，解决小区内部停车需求。
同时结合主行车道做路边地上停车，提供一些公共停车场。
整个小区停车位共有96个，达到户均0.75个车位的要求。
静态交通组织车行道采用尽端方式，双车道宽7m,宅前单车道宽2.5m，转弯半径要满足车辆行驶的要求。
小区步行主入口设计在沿规划路的小区中央位置。
基地内部人流通过中间绿化带与各单体相连的封闭步行系统，车流通过小区环路结合沿路停车位，使得车流被限制在住宅小区以外，除紧急救护、搬家外，一般情况不进入组团，交通组织流畅且有明确的限制。
3.2.2.2绿化体系
居住环境是人类一个永恒的话题，其目的在于处理好人、建筑和环境三者的协调关系。
随着科学技术的发展和人民生活水平的不断提高，人们在满足居住物质和生理需求的前提下，开始重视居住的精神和心理需求。
居住环境“园林化”为居民放松、休憩、活动和交往提供了有益的空间。
良好的居住环境逐渐成为人们生活的第一要素。
1）绿化原则
（1）区内绿化体系按照集中与分散相结合，点、线、面相结合布置，并合理搭配树种，与水景、小品、草坪、小径、建筑等形成疏密有致、层次分明、动静结合、布局合理的绿色空间体系。
突出绿化设施，强调建筑与绿化互相渗透。
（2）在绿化布局上，以居住区边界的带状绿化与中心绿带的成片植被进行色叶的协调和对比，以形成优美的景观。
（3）树种上选用当地树种、特色树种、观赏植物，提高居住区规划效果、价值和特色。
2）绿化设计
（1）中心绿地作为居民休憩、活动的主要场所成为环境设计的重点，设有铺地、人工/水景与丰富的观赏植物。
（2）道路旁种植树冠较大的乔木，夏季具有遮阳、降温作用。
（3）建筑东西北侧适当种植常绿乔木，冬季可作为遮挡寒风的良好屏障。
（4）建筑南面适当种植落叶乔木，帮助建筑形成冬暖夏凉的小气候。
（5）人行道与活动场地边缘种植带形的无刺常绿灌木与花草。
（6）在需要防范的地段（如矮墙）处种植带刺的常绿灌木
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