某酒店投资可行性研究报告doc 12页Word格式.docx
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2.排水:
计划排入区块南侧道路排水沟;
3.排污:
计划从区块西侧环城东路接管排放;
4.供电:
计划从区块东侧城东变及西北侧城中变接入;
5.燃气:
计划从区块北侧绍大路直接接管;
6.通讯、广播电视和网络:
计划从区块北侧绍大路接入。
“百合花酒店”建设规模由标准房300间;
其它豪华套房20间;
总床位630个并配套相应的服务设施组成。
建设标准按4星级酒店标准设计。
项目总投资20000万元人民币,全部投资由Y公司采用自有资金投入,Y公司拥有100%产权。
本项目投资包括已经投入的土地、城市配套费用、项目建设费用和流动资金。
三、项目建设方案
1.项目建设目标
按4星级标准建设“百合花酒店”。
成为当地商务和旅游主流酒店之一,服务于当地主要客流市场。
项目也作为公司的战略资产承担公司资产保值增值的任务,为公司长期发展奠定基础。
2.项目建设内容
购买6公顷的土地用于建设;
建设总面积50000平方米的“百合花酒店”;
完成项目配套设施配置和建设、完成人员培训和试营业。
四、项目运作方案
1.当地发展现状
2006年,S市实现国内生产总值539.82亿元人民币;
城镇居民人均可支配收入20626元人民币。
根据S市总体规划的目标,到2010年人均GDP为6万元左右。
远期2011年至2020年GDP年均增长速度为15%,规划期末人均GDP为18万元左右。
为了实现上述的目标需要拓展城市空间,增强城市的辐射能力,加速新区的开发和旧城的改造建设。
规划的CBD中心城区已经形成。
2006年城市人口规模为85万,根据《S市总体规划》2020年为110~130万。
近几年,随着经济的发展、人口的增长、铁路枢纽的扩大,改变了单一型的城市布局。
改变了三次产业结构,次中心城市地位已经稳固,经济发展前景良好,第三产业发展很快,本项目的外部条件较好。
2.市场估测
随着经济的持续增长,S市的企业实力及规模扩大很快,商务人士的交流急剧增加。
椐当地统计,近两年商务人士的来访量增加了60%,从两年前的日平均2000人增加到现在的3300人,商务酒店爆满。
预计未来5年的平均增长速度还能达到10%左右。
项目目标市场还处于增长期。
由于S市地处中国长三角经济发达区域,随着S市旅游市场的开发,周边经济的发展和居民的收入水平及生活水平不断提高,来S市的游客人数也大幅增加,目前在日平均10000人左右,形成了对高档酒店需求的另一主要群体。
项目的市场前景是好的。
3.建设周期
本项目建设期21个月,自2008年1月至2009年9月。
本项目试运行3个月,自2009年10月至2009年12月。
自2010年1月起项目投产运营。
五、项目资金使用方案
投资估算
本项目的投资估算范围为:
土地征用费、土建工程、项目配套设备、项目设计费等。
即:
第一部分工程费用,其它工程费用,不可预见工程费用。
(1)工程建筑费用
本项目土建费用主要为主体建筑共5万平方米(包括辅助的设备用房、员工临时住房等约占10%),按内地现行造价1500元/平方米计算(包括道路、绿化、围墙等)、估算项目约需土建费用7500万元,项目全部装修费用(包括客房、厨房部分设施)4500万元。
工程建筑费用合计12000万元。
(2)主要设备费用
本项目主要设备及安装费用为:
供水供电设施、空调、音响灯光,弱电(网络、通讯、电视等)、娱乐配套、消防等公用配套设施,共计3000万元。
(3)土地征用费
项目的土地属于政府出让的土地,项目总用地面积为6公顷(30亩)。
由于本项目为当地政府鼓励和招商项目,早在两年前公司就已经获得土地的使用权,价格也较低。
土地费按政府实际出让价格计算为每公顷300万元,总计土地征用费为1800万元(包括土地出让金及附加费用)。
(4)其它费用估算
本项目其它费用估算按相关会计规定执行,并考虑基本预备费和涨价预备费。
流动资金1000万元,其它费用2200万元。
该项合计3200万元。
(5)项目投资
经估算,该项目固定资产投资总额估算为20000万元。
资金筹措方案
本项目所需的建设投资为20000万元,采用全部投资由公司解决的方式实施,公司占有100%的股权。
项目建成后,形成固定资产19000万元(含待摊费用2200万元),流动资金1000万元的资产结构情况。
资金使用计划
资金使用按照项目工程建设进度要求,分阶段投入。
本项目建设期为两年。
第一年投入一半资金10000万元(包括前期的土地费用),第二年投入10000万元(含流动资产1000万元)。
六、项目盈利能力分析
年收入分析
本项目收入由客房收入和服务收入组成,服务收入包括餐饮服务、娱乐废物、商业服务组成。
酒店共有标准客房300间,定价600元/日;
豪华套房20间,定价1000元/日,均已考虑了优惠折扣因素。
理论年客房收入为:
(300*600+20*1000)*365天=7300万元/年
服务收入估算按2700万元/年计算。
合计年收入为10000万元。
根据市场估测,项目经营前景良好,所以按营业第一年客房率60%,第二年起按80%计算各年收入。
如下表:
年营业收入估算表
营业年份(年)
1
2—10(正常年)
计算年份(年)
3
3—12
客房率
60%
80%
年收入合计(万元)
10000*60%=6000
10000*80%=8000
总成本估算
项目总成本主要由物料消耗费用、工资、燃料及电、水费用、折旧摊销、其他费用和修理费、营业税金等组成。
其中:
物料消耗费用正常年为700万元;
第一年为500万元。
燃料及电、水费用正常年为600万元;
项目定员300人,按平均工资3.3万计,工资总额1000万元。
折旧摊销按30年平均法计算,残值10%(总投资-流动资金)。
(19000*0.9)/30年=570万元
其他费用和修理费包括广告、保险、培训、管理、修理等费用,按400万元/年估算。
营业税金按6%计算。
第一年为360万元;
正常年为480万元。
总成本计算表
2—10
物料消耗(万元)
500
700
电、水费(万元)
600
工资(万元)
1000
折旧摊销(万元)
570
其他费用(万元)
400
税金(万元)
360
480
年总成本(万元)
3330
3750
经估算,本项目正常年总成本费用估算为3750万元(其中正常年折旧摊销费用为570万元)。
利润估算
项目正常年利润总额(所得税前)为:
总收入-总成本=8000-3750=4250万元
项目营业第一年(计算期第三年)利润总额(所得税前)为:
总收入-总成本=6000-3330=2670万元
所得税按利润总额的25%计取,正常年税后利润为
4250*(1-25%)=3187.5万元。
正常年所得税1062.5万元
财务指标:
投资利润率=正常经营期年利润总额/总资金×
100%=21.25%
销售利润率=正常经营期年利润总额/销售收入×
100%=53.12%
以项目投资作为基础进行盈利能力分析。
根据项目投资财务现金流量表,测算指标如下:
所得税后所得税前
IRR7.5%13.36%
NPV(基准收益率8%)-436.25万元5362.55万元
投资回收期(含建设期、税前)7.1年(见表∑(CI-CO)
现金流量计算表:
七、项目投资风险分析
本项目建设和经营风险因素主要有:
市场风险、管理风险、资本风险。
市场风险表现为项目市场竞争能力的好坏;
管理风险表现为建设期和经营期管理工作的好坏;
资本风险表现为资产增值和抗风险的能力。
政策风险表现为宏观经济和政策环境。
本项目位于经济发达的长三角区域,加之宏观经济良好,对项目市场的分析比较乐观,市场风险较小;
企业已有多年房地产和酒店业从业经验,营销模式独特而成功,管理经验丰富,因此管理风险较小。
本项目资本风险极小。
由于项目资产之一的土地受当地政府扶持以很低的地价获得,其增值效应明显,项目资产安全性有保证,这也是项目有较好效益的原因(本报告按内地会计制度规定未进行资产增值计算)。
企业在项目运行后获得一项重要资产,为再融资奠定了基础,因此其资本流动性风险也较