工人文化宫整体改造项目可行性研究报告.docx
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工人文化宫整体改造项目可行性研究报告
工人文化宫整体改造项目可行性研究报告
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）
1总论
1.1项目概述
项目名称：
工人文化宫整体改造项目
主办单位：
#市
单位性质：
法人代表：
#
1.2编制依据和原则
1.2.1编制依据
1）#市发展计划委员会关于改造#工人文化宫项目建议书的批复（市计社发[2004]210号）文件；
2）国家现行有关工程建设项目的设计标准、规范、规程及定额；
3）#市#工人文化宫提供的有关资料；
1.2.2主要原则
1）按照#市计委、#市#工人文化宫总体规划要求，以合理配置资源为原则；
2）本项目的建设贯彻布局合理、建筑美观、节约用地和投资的原则；
3）充分考虑工人文化宫整体改造项目的现有条件，将本工人文化宫改造成符合当地长远发展要求的，集商业、文化、娱乐及办公于一体的国际文化中心；
4）公用工程与辅助设施应满足大楼的各项功能要求，尽量利用项目所在地提供的公用设施；
5）注意环境保护，搞好三废治理。
1.3可行性研究报告工作范围
1）根据#市的总体规划要求，结合该项目的现状论证工程建设的必要性。
2）根据#市的近、远期经济发展目标，确定该项目的经营范围和设计规模
3）结合#市的文化娱乐业、商业，以及写字楼的现状及其发展情况，计算和评价该项目的经济效益和社会效益是否可行。
1.4主要数据及技术经济指标
表1-1主要数据及技术经济指标表
序号
项目名称
指标
备注
1
计算期（年）
20
2
建设期（年）
2
3
项目总投资（万元）
25176.12
3.1
其中：
银行贷款（万元）
20000.00
3.2
自有资金（万元）
5176.12
4
总营业收入（万元）
102448.15
5
财务内部收益率（%）
11.80（税后）
15.25（税前）
6
投资回收期（年）
11.95（税后）
9.47（税前）
7
财务净现值I=6%（万元）
10181.45（税后）
22070.24（税前）
8
贷款偿还期（年）
7.52
1.5可行性研究报告结论
1）通过对该项目的分析论证，项目的顺利实施可以充分体现#工人文化宫在#地区的文化娱乐传播的作用，提高其影响力；
2）项目的经济效益显著，贷款偿还资金来源充足，银行风险较小；
3）#工人文化改造项目的开发建设必将对于促进区域土地的潜力的发挥和#工人文化宫的长远发展有着积极的意义，其社会效益显著。
2项目提出背景、意义和投资必要性
2.1项目背景
#市是陕西省的省会城市，是西北地区政治、经济、文化和商贸中心，同时也是重要的旅游城市之一，是我国重要的科研、高校及高科技产业基地，“以科学、旅游、商贸为先导，把#建设成为一个社会主义的外向型城市”是江泽民总书记为#跨世纪发展提出的总体目标和战略途径。
党的十五大又提出“中西部地区要加快改革开放和开发，发挥资源优势，发展优势产业，国家要加大对中西部地区的扶持力度。
”这无疑给#市经济发展带来了新的机遇。
#工人文化改造项目位于#市南郊的金融、商贸、文化中心区长安路和兴善寺东街的交叉口。
周边东临育才中学和陕西省历史博物馆；西临长安路、西北文化艺术中心和大兴善寺；南临好又多超市、长安大学和国际贸易中心；北至#饭店、南二环、音乐学院、公路交通大学、西北朱雀体育场，是以商业、金融为主，配以科教、文体娱乐和居住区的黄金区域，是#市区未来发展的黄金地段。
有了黄金般的地理位置和良好的周边环境，适合结合#工人文化宫现有的优势资源强强联合，在此地开发建设一座集商贸、影视娱乐、文化交流、为一体的综合性、智能化大楼。
#工人文化改造项目的开发建设必将对于促进区域土地的潜力的发挥和#工人文化宫的长远发展有着积极的意义。
目前，#工人文化宫现有的规模已经远远不适合社会发展需求。
为了充分体现出工会事业服务于职工群众，服务于社会，服务于经济建设大局的宗旨，集商贸、文化、影视娱乐项目为主的#工人文化宫改造项目便应运而生了。
该项目也必将受到政府的高度重视。
2.2项目投资必要性和建设意义
2.2.1项目的投资必要性
1、宏观经济形势发展的要求
开发西部，加快发展，从根本上扭转西部经济发展滞后的局面，成为当前我国经济工作的主旋律。
对于工会事业来说，也是乘势而上，发展自己的千载难逢的历史机遇。
现在西部大开发已进入实质性启动阶段，扩大固定资产规模成为推动经济发展的突破口。
国家于2000年就将文化、教育、娱乐业被列为国家七大重点之一，并给予政策、资金、项目上的倾斜、优惠和支持。
因此该项目的实施，符合国家经济发展大环境的要求。
2、文化娱乐市场发展的需要
#地区是我市科研、文化、教育事来的中心。
区域商贸、旅游、餐饮、宾馆等实业较为集中发达。
近年来，该地区10余家电影放映单位和50余家文化娱乐场所呈现出百花齐放、百家争鸣的局面。
文化娱乐具有良好的发展势头。
据调查测算，该地区参与文化、娱乐消费的群体常年保持在25万人左右。
随着#城市中心的南移，该地区将逐渐形成全市政治中、经济、文化的中心，其文化娱乐消费的规模与水平亦将达到一个新的高度。
而目前，该地区尚无一家品位高、水准高、设施好、功能全、环境雅的文化娱乐场所。
既便是占据着地区文化娱乐市场主体地位的#工人文化宫，也未形成规模经营，其辐射作用受到抑制。
该项目的提出，完全符合地域经济形势发展的需要。
3、商业市场发展的需要
#是#市南郊最繁华地商业地段，本项目位于#十子东北角，地理位置十分优越；车流、人流集中，是南郊地区及长安区居民主要的购物目的地和交通枢纽。
广义商圈辐射110万人口（含雁塔区、高新开发区、长安区部分地区），其中第一商圈半径5公里或车程十分钟内的辐射人口约50万人。
该项目的建成投入使用后可以和#国贸商厦遥相呼应，能够极大的改善#市南郊地区机关企事业团体、居民进城购物难、交通不便的状况。
4、自身建设与发展的要求
#工人文化宫占有土地10329平方米（约合15.5亩），现朋房屋建筑面积2000平方米，固定资产3000万元。
该宫现有电影、录像、舞会、歌厅、台球、健身、健美、培训班，文艺学校及商业用房出租等活动项目和经营项目。
但多数项目规模小、设施旧、档次低、效益欠佳。
另有一些合作开发的项目，短期内还不能产生效益。
该宫资产运营率及利润率一直在较低水平徘徊。
目前，尽管该宫每天约有2000人次来消费，但人均支出仅有4.25元。
过低的消费水平，与文化娱乐硬件设施的低档次、低品位应该讲与之存在一定的因果关系。
而周边环境的迅速变化，也向文化宫提出了严峻的挑战。
如北邻#饭店由于投资2000余万元进行改造旧貌变了新颜，其文化娱乐设施的更新，活动项目的拓展，颇具吸引力；对面拔地而起的十四层“西北文化艺术大厦”，更以其类同于我们的设施和项目直接一文化宫形成对峙局面。
因此，加快实施该项目，对文化宫进行战略性改造，创立名牌标志，拓展文化市场，巩固主体地位，就显得非常必要和迫切。
5、城市基础设施建设是城市可持续发展的必要前提
城市基础设施建设是城市经济发展的载体，是城市持续发展的平台。
加强城市基础设施建设，不仅可以拉动当前经济增长，还可以增强经济发展的后劲。
因此，城市基础设施建设若能以略高于国民经济发展的增长速度，城市的发展才可能获得良好的发展空间，并保持持续、稳定、健康的发展态势，从而使城市发展和基础设施建设之间形成良性互动的战略发展关系。
基础设施建成之后，不仅为今天所用，更主要的还是为明天所用。
只有当城市尽快拥有了现代化的基础设施，城市的功能才能得到发挥，城市的各项经济社会活动才能更好地开展，城市才能成为开放型的、多功能的、社会化的、现代化的经济中心。
由于现代化城市基础设施的整体性强、建设规模大、建设周期长，只有超前建设，才有可能与城市的主体设施（指工业、金融、贸易、仓储、科研等部门的设施）、附属设施（指住宅、中心学校、医疗卫生、商业网点等设施）同时形成完整的能力，使城市的各项主体设施、附属设施能最快地投入使用、发挥效能。
2.2.2项目建设的意义
本项目具有良好的投资环境，从项目地点、功能和标准以及相应的市场需求状况来看，项目结构合理、市场需求状况良好。
#工人文化改造项目位于#市南郊的金融、商贸、文化中心区长安路和兴善寺东街的交叉口。
周边东临育才中学和陕西省历史博物馆；西临长安路、西北文化艺术中心和大兴善寺；南临好又多超市、长安大学和国际贸易中心；北至#饭店、南二环、音乐学院、公路交通大学、西北朱雀体育场，是以商业、金融为主，配以科教、文体娱乐和居住区的黄金区域，是#市区未来发展的黄金地段。
有了黄金般的地理位置和良好的周边环境，适合结合#工人文化宫现有的优势资源强强联合，在此地开发建设一座集商贸、影视娱乐、文化交流、为一体的综合性、智能化大楼。
该项目在整体开发和建设时的高标准以及新材料的应用将给#市增添一个新的建筑风格典雅俊秀的标志建筑，对振兴地区经济发展有着积极作用。
#工人文化改造项目的开发建设必将对于促进区域土地的潜力的发挥和#工人文化宫的长远发展有着积极的意义。
3单位概况及项目运作方案
3.1项目承办单位概况
#工人文化宫建于1958年，占有土地10329m2（折合15.5亩），现有职工32人。
经过40余年的建设与发展，目前该宫已初具规模，房屋建筑物面积达20000m2，固定资产近3000万元，初步形成了集文化、娱乐、教育、餐饮、商贸与房地产为一体的综合性、多功能、全方位的职工文化活动中心。
#工人文化宫现有主要的文化娱乐项目，包括电影院、小影厅、录像厅、舞厅、歌厅、台球、棋牌室、文化艺术学校、男子分健身房、女子健美中心、美术培训中心、电脑培训部及商业用房出租等，另有合作经营的项目若干个，如室内温泉泳池、餐饮、饭店等。
经营活动项目呈现出多样性、综合性的特征，但多数项目规模小、设施旧、档次低、效益不好。
有一些合作开发的项目，虽然经营情况尚佳，却需待10多年合作期满之后才能给文化宫产生效益。
3.2项目合作开发单位概况
#集团有限公司成立于2001年11月16日，由陕西省工商行政字处理局批准注册号6100002014267，注册住所#市含光北路53号，法人代表#，注册资本7000万（人民币），企业类型有限责任公司，经营范围：
计算机及硬件产品的研究、开发、销售、维修；系统集成及软开开发；尺子设备及产品、办公设备及用品、机电产品（汽车除外）、仪器仪表、化工原料与产品（专控除外）的批发与销售。
陕西东大置业有限公司成立于2001年9月17日，由陕西省工商行政管理局批准注册号6100002013716，注册住所#市含光北路53号，法人代表杨正平，注册资本3675万（人民币），企业类型有限责任公司，经营范围：
房地产开发及物业管理；商品房销售及信息中介服务。
公司已建项目：
长信花园，地址：
东郊，面积：
45000平方米，住宅：
鸿景花园，地址：
高新区，面积：
45000平方米，住宅。
公司在建项目：
锦绣国际大厦，地址：
高新区，面积60000平方米；锦绣康家，地址：
高新区，面积53000平方米；东方明珠，地址：
丈八东路，面积97万平方米。
该集团下属子公司：
北京利达源科工贸有限责任公司
#市正平物产有限公司
北京东安饮食集团东来顺饭庄
#（澳门）德兴海鲜火锅酒楼
北京（澳门）德兴海鲜火酒楼
#雪岳山韩式烧烤城（韩式商务KTV）
#雪岳山商务公寓
#集团有限公司2002年被#市雁塔信用合作联社授予优良信用客户、“截止2003年12月31日，本公司无由于担保抵押、法律诉讼、税务纠纷可能带来的或有事项”。
2004年2月17日该集团在901011580000333298账户资金额7000万（见#市商业银行高新支行证明）。
杨正平（#集团有限公司董事长）是陕西省第九届政协委员。
1998年4月10日该集团下属#市正平物产实业有限公司与陕西新华信房地产有限公司合作完成了“鸿景花园”项目；1998年10月20日该集团下属#市正平物产实业有限公司与陕西长安信息房地产开发有限责任公司合作完成了“长信世纪花园”项目。
3.3项目运作方案
#工人文化宫（甲方）在该项目改造过程中采用与#集团有限公司（乙方）联合开发的形式，在不改变各自所有制性质及其隶属关系的前提下达成合作开发协议。
项目在开发过程中要以突出文化中心的主题为之为宗旨，由乙方承担项目建设及前期费用。
项目建设包含地下室两层，地上建筑主要包括七层的商业中心和十层的文化中心。
项目建成后，甲方享有所有建筑物的产权和6000平方米的住宅和12000平方米文化中心经营使用权，乙方享有地下室及其商业中心总计52564平方米的建筑的经营使用权，经营期限为50年。
4项目建设条件
4.1地形地质满足建筑要求
项目所在地地势平坦，没有底层断裂带。
根据我们调查的结果，结合项目所在地周边的构筑物（#国贸大厦等）等的建筑情况，该项目的建设地的地质情况完全满足项目建设的要求。
4.2满足城市规划的要求
项目所在地属于#市规划的商业中心区域，该项目的建设符合城市整体规划的要求，同时满足保护文化古迹的要求。
5项目实施方案
5.1建筑规模
该项目用地10252.4平方米，地块长约125M，宽约80M。
拟建规模70564平方米，主体结构（按8M跨）。
其中：
地下室建两层，每层建筑面积8352平方米＊2层=17064平方米，层高5.5M。
地上建筑分为商业中心和文化中心两部分。
商业中心：
地面拟建7层；一层拟建5500平方米，层高6M；2-7层每层6000平方米，计41500平方米，层高5M。
文化中心拟建10层，每层1200平方米，计12000平方米，层高3.6M。
5.2规划设计
#工人文化宫改造项目的设计以“以人为本”为原则，本着适度超前的开发理念，设计出高标准、多方位的智能化大厦。
#工人文化宫改造项目整体规划为地下室两层，地上构筑物由七层的商业中心和十层的文化中心组成。
（1）地下室：
为使楼内业主车位充足，实现人车分流，创造宁静安全的生活空间，在地下一层规划机械自动堆垛式车位156个（双层），占用地下一层建筑面积约1800平方米；设备间放在底下二层规划面积约1500平方米；其余面积用于超市，营业及仓储（13764平方米）。
（2）七层商业中心：
一层为商业步行街，二至四层为国际时尚购物中心，五层设立国际连锁餐饮区，六至七层为文化娱乐中心，为南郊的学生和#市的白领阶层提供优质健体和娱乐场所。
（3）十层文化中心（其中一层为半地下室）：
一层为大型电影院；二至四层用作文化娱乐经营；五至七层为影视厅，分别设置智能化影剧院分450座的豪华影厅一个、150座的黄金影厅两个、80座的VIP厅两个以及50座的VIP钻石厅一个，满足不同客户群的需要；八至九层为文化中心办公场所；十层为展示大厅，主要是文化艺术作品的展示等。
（4）配套设施：
建筑物内设局域网，各种物业服务均可在网上进行，并可与英特网连接；设置可视对讲电话，车库自动管理系统，红外线临近系统。
在高速宽带网还可以进行网上购物、医疗、学习、游戏、视屏点播等功能。
满足大厦内不同人的办公和生活需要。
5.3经营规划
该项目主要分为商业经营和文化娱乐经营两大类。
其中商业经营中主要包含超市购物区、时尚购物区和国际连锁餐饮区等；文化娱乐经营主要由智能健体娱乐休闲广场和#工人文化宫影剧院等部分组成。
5.3.1商业经营
1）地下超市购物区
地下超市购物区主要为了满足消费者的日常消费需求，引进国内知名的连锁超市经营商。
2）时尚购物区
时尚购物区将采用以和国际知名品牌联合的经营策略，引进国际大型商贸公司的经营理念如沃尔马、家乐福等，经营国际的服装、化妆品、饰品、和生活用品为主，引导#市的时尚消费。
3）连锁餐饮区
连锁餐饮区将采用和国际知名品牌联合经营的方式经营，推广快餐、西餐、东南亚清新口味等，让#市民体验世界各国的饮食文化。
5.3.2文化娱乐经营
1）健体娱乐区
健体娱乐区将容纳近百个娱乐健体项目。
经营内容包括：
室内篮球、沙滩排球、乒乓球、羽毛球、台球、壁球、室内高尔夫球、保龄球等球类运动。
射击、射箭、飞标、蹦极、攀岩等休闲项目。
综合健身中心、游泳馆、拳击场等健身项目。
美容美体、日光浴、桑拿浴、网吧、酒吧、书吧、氧吧、咖啡秀的设立将为在此办公、购物和来此健身娱乐的贵宾有一个高尚、幽雅的休息环境。
2）影剧院
为#工人文化宫专业建设的智能影剧院其建筑风格新颖别致，融汇了东西方的文化韵味。
白色弧形拱顶和具有光感的玻璃幕墙有机结合，在灯光的烘托下，宛如一个水晶般的宫殿。
大堂作为观众的休闲区域，大堂的主要色调为白色，高雅而圣洁。
大堂上空悬挂着由6片排箫灯架组合而成的大型水晶吊灯，地面采用举世罕见的希腊水晶白大理石，图案形似琴键，白色巨型的大理石柱子和两边的台阶极富节奏感，让人一走进大堂就仿佛置身于一个音乐的世界。
#剧院兼具电影、歌剧、芭蕾、交响乐、综艺节目及大型会议多功能厅。
它共有六个剧场，智能货影剧院分450座的豪影厅一个、150座的黄金影厅两个、80座的VIP厅两个以及50座的VIP钻石厅一个，满足不同客户群的需要。
建成后影剧院和各种设施采用世界一流的设备，从多样化的三维角度观赏影剧。
豪华剧场分为主舞台、后舞台和左右两个侧舞台，可作平移、升降、倾斜、旋转等变换。
放映设备全部采用计算机控制，让观众享受世界顶级设备带来观赏效果。
3）文化艺术展示区
文化艺术展示区分为艺术作品展区和科普展区。
艺术作品展区主要是汇集国内外名家的艺术作品；科普展区主要是汇集大量的科普知识。
5.4物业管理
#工人文化宫改造项目在物业管理上吸收了国外香港的先进管理思想和体系，在项目前期介入，有以下几个方面。
1、管理规范化
业主进入前，与物业管理公司签订物业管理合同，严格按照合同规定执行。
2、管理智能化
#工人文化宫改造项目智能化系统，是在大厦局域网的基础上，采用集成化技术建立起来的，由信息服务、信息管理、消防、安全、物业管理、消防、安全、物业管理、设备监督和车库管理技术组成的综合系统，为将来业主提供优质的物业服务和管理，奠定良好的基础。
具体内容为，设立物业管理中心中央管理系统来分控各个分系统，分系统有：
（1）设备监视系统，可监控电梯所在位置和故障状态，以及水箱是否漏水和漫水以便及时处理。
（2）计算机网络系统，可管理物业部管理网，保证信息传送的高效与准确；物业管理中心网站给业主提供上网高速传递的同时提供各种增值服务；管理大厦的局域网可使住户在物业管理中心网站获取大厦内部信息也可连接internet服务商。
（3）维修保养系统，对所有系统进行维护、保养、修理等工作，保证各个系统的正常进行。
（4）保安系统，设立紧急广播设备使楼内有背景音乐也可在遭遇紧急情况下迅速通知；设立巡更系统使保安人员定时巡逻，确保客户的安全；电视监视系统，在大厦通道、地下停车场、物业管理中心等重要部位设电视监视探头，随时观察大厦内安全情况；设红外监视系统，在院墙安装红外探头，有非法侵入立即报警，并联动摄像机摄取该位置图象。
（5）消防系统，报警和连动设施和设立使火灾报警时立即切断相应电源并开启排烟设备和应急灯。
3、物业管理全面性
保安措施采取自动化监控和入口、道路、楼栋多层次人防相结合，确保住户的安全；组织专门的保洁队，并明确分工，保证楼内的清洁卫生。
5.5实施进度
鉴于#市#工人文化宫整体改造项目现状，建设单位应尽快争取项目立项，办理各种审批手续，在2年内完成项目的改造。
进度计划安排见表5-1。
此表仅供参考，最终的实施计划将在项目立项后确定。
表5-1项目实施进度计划表
计划
项目
第一年
第二年
1-3
4-6
7-9
10-12
1-3
4-6
7-9
10-12
项目准备
可行性研究
初步设计
施工图设计
土建施工
设备供货
设备安装
项目验收
6投资估算与资金筹措
6.1投资估算
6.1.1投资估算范围
#市#工人文化宫整体改造项目投资范围主要包括现有建筑物拆迁与补偿费、项目前期费、土建工程费、水电气暖等设备购置及安装费等投资及相应的其它费用。
#市#工人文化宫整体改造项目占地地10252.4平方米，约15.38亩。
拟建建筑物规模70564平方米，主体结构（按8M跨）。
6.1.2投资估算依据
《市政工程可行性研究投资估算编制办法》（建标628）、《全国市政工程投资估算指标》（HGZ47-101-96）；
其他费用参考《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》、《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）；
材料价格参考《陕西省建筑材料信息价》2002.4；
工程勘察费、工程设计费按建设部《工程勘察设计收费标准》（2002年修订本）有关规定计算；
工程监理费、工程保险费、建设单位管理费按《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》有关规定计算；
基本预备费按照第一、第二部分合计的7%计算；
建设期利息：
贷款总额2亿元，年利率6%，建设期为2年，贷款按照每年年初一次贷款1亿元计算利息。
6.1.3项目投资
本项目总投资25776.12万元。
项目总投资估算见表9-1。
其中拆迁安置费用见表6-2；主体结构投资见表6-3；电力工程投资见表6-4；电梯及自动扶梯工程投资见表6-5。
表6-1总投资估算表单位：
万元
序号
项目名称
工程费用
其他费用
预备费用
合计
备注
第一部分工程费用
1
拆迁安置费用
2180.60
2180.60
表6-2
2
三通一平及临建
50.00
50.00
3
土方外运及基础工程
380.00
380.00
4
主体结构投资
6927.10
6927.10
表6-3
5
外墙及立面
2240.00
2240.00
14000＊1200
6
中央空调
1750.00
1750.00
50000＊350
7
电力工程费用
2282.00
2282.00
表6-4
8
给排水
70.56
70.56
70564＊10
9
消防工程
514.51
514.51
70564＊80
10
电梯及自动扶梯
916.00
916.00
表6-5
11
商业中心内装修
2400.00
2400.00
40000＊600
12
广场及外网工程
100.00
100.00
13
自动车库工程
624.00
624.00
156＊4
小计
20434.77
20434.77
第二部分其他费用
1
土地转让金及手续费
900.00
900.00
2
地质勘探费
20.00
20.00
3
方案设计、咨询费
105.85
105.85
70564＊15
4
施工图设计
246.97
246.97
70564＊35
5
开办费及广告费
300.00
300.00
6
其他税费
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