保亭七仙御温泉雨林度假村可行性研究报告Word格式文档下载.docx
《保亭七仙御温泉雨林度假村可行性研究报告Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《保亭七仙御温泉雨林度假村可行性研究报告Word格式文档下载.docx（60页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
项目建设经营由三部分组成，一是超五星级悦榕庄酒店—“七仙悦榕度假酒店”，由191栋产权别墅和接待大堂、顶级SPA馆和水疗中心等配套设施组成，产权式酒店经营管理。
二是私人和企业度假别墅，由352栋别墅和会所（启动区）组成。
三是从次入口启动区到七仙岭南坡的登山旅游，旅游线路与别墅区和酒店区隔离。
1.1.6项目投资规模：
总投资约8.8亿元人民币。
1.1.7项目实施进度安排：
项目建设约需5年时间，分二期开发建设。
项目已于2011年7月开始筹备，计划于2016年6月项目建成。
计划酒店于2016年1月开始对外试业。
1.1.8项目主要技术经济指标：
容积率0.19；
建筑密度15%；
绿化率65%；
税后财务内部收益率38%；
投资回收期3.6年。
1.2项目发展商
项目开发公司为保亭绿保北斗置业有限公司，是经保亭县政府注册的旅游及房地产开发公司，主要经营酒店开发经营，房地产开发销售，旅游开发经营。
该公司是山东济南北斗房地产开发集团公司下属的保亭项目公司。
集团公司成立了10多年，在全国各地开发有大量著名楼盘，房地产总开发面积达到100万㎡。
在海南的关联企业有海南北斗建大投资有限公司，办公地址在海南海口市。
1.3项目提出的背景及发展前景
“海南国际旅游岛”概念下，海南旅游地产蓬勃发展。
20年来，海南房地产业从第一轮泡沫中苏醒，正进入下一个黄金时期，这就是海南国际旅游岛建设时期，因此出现了房地产百企千亿下海南的现象。
背靠中国大陆宏观经济的快速发展，是海南国际旅游岛建设发展的宏观背景。
宏观经济的快速发展，产生了中国的财富阶层，这些人的旅游需求表现出居住生活区由纬度高向纬度低转变，即候鸟迁移现象；
旅游度假由旅游观光向旅游投资转变，即第二居所现象；
对地域豪宅市场，由被动消费向主动消费转变，即收藏保值增值现象。
以三亚为代表的“大三亚旅游经济圈”，以其天然资源的稀缺性和长远的增长潜力，成为优选的财富工具和资金出口，吸引客源。
三亚湾、凤凰岛、大东海、亚龙湾、海棠湾、福湾、富力湾、香水湾、清水湾，建造的一大批五星级酒店、超五星级酒店、滨海豪宅，吸引了大批国内外旅游客和旅游投资客。
如凤凰岛创造了中国七星级酒店的概念，一度飙升到10万元/㎡的房地产天价；
半山半岛高层公寓也卖到5万元/㎡；
清水湾别墅都在5万元/㎡左右，投资效益显著，极大地推动了旅游地产的发展。
受“大三亚旅游经济圈”的带动，以保亭为代表的“山地资源型”旅游地产开发，具有独特的“绿色旅游”优势。
据旅游市场调查，随着游客生态环境意识的增强，游客的旅游热点已从“3S”转向“3N”，即从享受热带海滨温暖的阳光（Sun）、碧蓝的大海（Sea）、舒适的沙滩（Sand），转向在大自然中沐浴，让心沉浸在乡村的人与自然（Nature）、人与人和谐完美的怀恋（Nostalgia）中、从而使自己的精神溶入人间天堂（Nirvana）。
从“3S”到“3N”，标志着人类的旅游追求从身体享乐为主转变为以精神追求为主。
“山地资源型”旅游地产的开发，顺应了精神追求的财富人群，更适合旅游观光、度假置业，养生养老，开发潜力巨大。
在建设“海南国际旅游岛”总体战略指导下，保亭县政府对七仙岭的旅游规划定位为，打造融“雨林温泉养生、风情景区体验、户外运动探险、热带山乡度假、特色节庆活动”于一体的，洋溢着浓厚黎苗少数民族文化风情的，国际热带雨林温泉特色的旅游胜地。
本项目的建设，正是借助保亭七仙岭独具特色的自然景观资源，通过七仙岭美景观光、热带雨林度假、温泉SPA水疗的系统打造，丰富“大三亚旅游经济圈”构成，拉动相邻三亚滨海旅游客源市场，实现三亚滨海“蓝色旅游”向保亭内陆“绿色旅游”的延伸。
符合海南及保亭旅游产业国际化发展的需要，符合保亭及七仙岭旅游规划区旅游总体发展目标，也符合该公司在目前旅游地产大力开发的情况下，进军海南保亭的发展战略。
其市场发展前景大，投资风险小，资产保值增值能力强。
必将取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。
1.4项目实施依据
●项目符合《海南省“十二五”发展总体规划》和《海南省旅游发展总体规划》
●项目开发建设符合《海南省保亭黎族苗族自治县旅游发展总体规划》、《保亭县城城市总体规划》《七仙岭温泉国家森林公园总体规划》。
第二章项目建设背景分析
2.12010年海南宏观经济发展状况
国际旅游岛开局元年，由于国家政策倾斜等利好局势环境，2010年成为海南省建省以来发展最好的一年，全年实现地区生产总值突破2000亿大关，达到2052.12亿元。
比上年增长15.8%，提高4.1个百分点。
固定资产投资继续快速增长。
全年全社会固定资产完成投资总额1331.46亿元，比上年增长3.28%。
房地产开发投资迅猛增长，成为推动投资增长的主导力量，房地产开发完成投资467.87亿元，增长62.5%，占城镇固定资产投资额的37.2%，是推动投资快速增长的主力。
全年房屋销售面积854.73万㎡，增长52.3%。
旅游业加快发展。
2010年共接待旅游过夜人数2587.34万人次，比上年增长15%。
其中，接待国内旅游者2521.03万人次，增长14.8%；
接待入境旅游者66.31万人次，增长20.2%。
旅游饭店客房开房率达60.4%，同比提高1.5个百分点。
旅游总收入257.63亿元，同比增长21.7%。
受国际旅游岛政策的带动，海南省各项经济指标大幅增长。
海南经济发展在依靠旅游与房地产两大支柱产业同时，发展新型工业、提高海洋业、开发博彩业、免税商业等产业，改变经济结构，成为经济发展新的增长点。
房地产也从旅游向休闲、商业、养老等多点刚需方向发展。
2.22010年海南房地产发展分析
2010年成为海南新发展的初始年，年初国务院批复的国际旅游岛政策，不仅带来了国家强有力的支持，而且吸引了全国各地著名开发企业的强势入驻，更加吸引了全国投资者的关注。
年初的房地产市场出现“井喷”式增长，短短三个月海南岛的房价暴涨，涨幅达1—2倍。
随之而来的是国家对房地产调控政策，两轮史上最严调控政策的出台，表明国家严厉遏制部分地区房价上涨过快，全国一线城市成交量巨幅下跌。
海南房地产由于走出了一条旅游地产开发的路子，旅游观光带来旅游置业，岛外置业者的信心不减。
开发企业没有停止在海南“圈地”的脚步，出现全国限购越紧，海南开发越旺的现象，900多来海南注册的开发企业为海南房地产市场贡献力量。
海口、三亚房地产市场低速时期，二、三线城市开始崛起，陵水房价赶超三亚成为海南第一，琼海连续5个月成交量占全省首位。
今年以来，国家一系列对房地产严控政策的出台，加快了海南房地产投资结构的调整，二三四线城市旅游地产机会来临，岛中保亭、五指山、琼中等县市也成为继东线沿海之后，又一资源型旅游地产开发热点。
2.32010海南土地出让及成交市场
海南政府为防止90年代初上演的地产泡沫，严控各地土地使用情况，进行打击“囤地”行动，出台措施保证海南房地产市场健康快速发展。
2010年的土地政策主要体现在两个方面，一方面是规范引导，适度供应土地，合理调控房地产的规模、结构、开发时序和空间布局。
另一方面实行建设用地分类指标管理，建立健全土地市场信息披露机制，打击囤积土地，促进房地产市场规范健康发展。
海南一线地区（海口、三亚）土地供应量减少，成为更多企业开拓二、三线城市的契机。
海口、三亚在未来房地产市场中主要起到标杆作用，2011年开发重心转移至二、三线城市。
尤其是以东线一线海景房产已经显现其自身价值，中西部地区其活跃度也将大幅提高。
预计未来，为了不断完善海南土地市场，促进海南房地产市场健康稳定发展，政府将会加强调控力度，逐步向旅游地产方向倾斜，促进海南旅游地产优化产品结构，走精品化高端化的道路，为战略投资者提供巨大的市场机会和增值空间。
2010年，全省房地产完成增加值179亿元，占GDP的8.8%；
房地产开发投资467.87亿元，占全省固定资产投资总额的35%；
房地产企业提供税收近96亿元，占地方一般预算收入近四成。
海南房地产须保持一定投资和销售，否则可能引起经济起伏，而今后若干年，房地产仍是海南支柱性产业。
2.42011年房地产大调控下的后市分析
政府限购政策出台的背景，原因之一，是高通胀促发资金大量流入地产市场，金融系统风险加大，因而，近一两年以来，楼市政策与通胀水平关联甚高。
高通胀会否退潮，是限购政策退出的一个重要条件。
但按照目前情况，我国高通胀会持续数年。
原因之二，楼价增速过快易引起社会矛盾，调控政策出台意在减少“市场决定的房价”与普通住房需求的差距，缓解社会矛盾；
楼价增速明显高于收入增速时，易引发重大楼市调控政策。
从目前情况看，高通胀会在一定时期存在，限购政策是否退出，主要看保障房供应能否形成规模；
保障房体系形成供应规模需要2-3年，因此，预计限购政策退出总体需要2-3年时间。
根据合富辉煌房地产顾问公司对全国不同城市房地产发展水平的研判如下：
房地产开发投资对比：
一线城市房地产开发增长空间有限，二三线城市高速增长。
成交面积：
一线城市成交面积萎缩，东部沿海城市成交面积略有增长；
二三线城市成交大幅增长。
成交均价：
一线城市房价上涨更快，二三线城市的房价相对值更低。
预计二三线城市房地产发展空间更大。
市场特点：
不同类型的城市房地产市场发展差异对比，调控时期内楼市机会主要看三四线城市。
三四线城市普遍正处在经济加速增长，城市化高速发展阶段，房地产市场有较大动能，价格处在相对洼地。
部分限购政策相对宽松或不实施限购的三四线城市，调控期内存在发展机会。
第三章项目市场分析与预测
3.1项目开发条件
3.1.1区位分析
项目所在地的保亭县位于海南省南部内陆，五指山南麓，北纬18°
23′～18°
53′，东经109°
21′~~109°
48′,东接陵水县，南邻三亚市，西联乐东县，北依五指山市、琼中县。
总面积1160.6平方公里。
保亭县是三亚市、陵水县、乐东县等沿海市县通往岛中地区五指山市等地的必经要道，目前有省级公路三亚至保亭76公里，陵水至保亭49公里。
距三亚国际机场和岛内高铁陵水站各一小时车程，距五指山市半小时车程。
交通极为便利。
十二五期间规划修建的三亚至保亭高速公路，距离只有42公里，使项目的区位优势更加明显。
项目开发宗地位于海南省保亭县七仙岭温泉国家森林公园规划区内，西与七仙岭水库相邻，北与七仙岭国家森林公园的原始森林接壤，东南边与新星农场五区五队划界，占地约600亩。
3.1.2主要资源
气候条件:
保亭县属热带季风气候区。
具有热量丰富，雨量充沛，蒸发量大，季风变化明显的特点。
全年日照约1900～2000小时，日照百分率达45%，年平均气温20.7℃～24.5℃之间，年平均降雨量2000毫米。
土地资源：
全县现有耕地面积8.31万亩（不含国营农场），其中，水田5.388万亩，旱田1.72万亩，坡地1.2万亩，有宜林地17.2万亩，草地9.2万亩。
森林植被：
全县有着70.1%的森林覆盖率。
境内森林多为热带雨林，面积为33.04万亩，林种1400多类，有经济林26.64万亩，防护林11.16万亩，灌木林12.45万亩，橡胶林（含农垦）48.5万亩。
珍贵木材有田生、、花梨、绿楠、红罗等。
空气质量：
空气洁净无粉尘，负氧离子含量高，空气质量常年保持国家一级水平。
南药资源：
有各类南药2万亩，拥有沉香、降香、萝工芙、大血藤、砂仁、五指山参等五大南药148个品种，是我国重要的南药种植基地。
3.1.3历史文脉
保亭县辖6个镇，3个乡，62个村（居）委会，463个自然村；
境内有5个国营农（茶）场，1个热带作物研究所。
保亭县世居民族为黎族和苗族，其他民族均为移民。
全县人口16万人，其中黎族占人口的56.2%，汉族占人口的38%，苗族占人口的3.8%，其他民族占2%。
黎族苗族少数民族传统文化，是保亭县地方文化的主体部分，此外，还有依托七仙岭热带雨林温泉“雨林文化”和“温泉休闲文化”等。
保亭非物质文化遗产积淀深厚，已先后两批成功申报四项国家非物质文化遗产。
3.1.4政策环境
2010年保亭全县生产总值（GDP）13.02亿元，按可比价格计算，比上年增长16%。
全社会固定资产投资完成13.5亿元，同比增61%。
地方财政收入首破亿元，同比增93%。
保亭县政府紧紧抓住海南建设国际旅游岛的重大历史机遇，打造海南低碳生态发展示范县，争创国际雨林温泉旅游区，以主动姿态融入三亚，参与南部产业分工，走差异特色化高端发展路子，第三产业的比重由2005年的42.8%提高到2010年的50.4%，首次超越第一产业13.1个百分点，旅游龙头地位确立。
保亭县经济社会发展有利因素比较突出，一是随着海南国际旅游岛建设各项政策效应的凸现，特别是随着三亚——五指山（保亭段）高速公路的开建，和国家飞碟训练基地等一批重大项目落户保亭，保亭的知名度和吸引力空前提升，大批战略投资者纷至沓来，保亭进入了一个新的重大发展机遇期。
二是随着中央和省对海南中部欠发达地区和农村发展的投入力度的不断加大，为保亭进一步扩大投资，上项目、调结构、惠民生提供了极为有利的条件。
三是经过多年的快速发展，保亭经济基础不断夯实，产业支撑力不断增强，环境、资源、区位和体制优势不断彰显，发展的潜力和活力不断释放。
为此，县政府的发展战略是坚持走差异化特色化高端发展路子，加速发展旅游为龙头的支柱产业。
3.2项目开发价值
3.2.1保亭县旅游市场的发展机会
海南国际旅游岛的建设，给保亭旅游业的发展带来了前所未有的机遇。
海南岛的旅游市场格局，经过20年来的旅游发展，形成了“一海两市三区”的发展局面。
海南中部以五指山脉为代表的热带山区，是海南黎簇苗簇的主要聚居地，雨林茂密，生态一流，风情浓郁，但经济发展滞后；
海南东部西部是海岸地区，东部雨水充沛，椰风海韵迷人，旅游业率先启动，达到一定规模和档次；
西部雨水略少，拥有海南主要工业园区，旅游资源奇特，旅游产业尚待起步。
保亭地处东西部滨海旅游带与中部森林山地旅游区的交汇处，是三亚至中部的必经之路。
抓住国家旅游发展的机遇，发展保亭地区的旅游地产，有利于重塑海岛形象认知，以雨林、文化还原海岛的另一面，实行山水共举，“蓝”“绿”共赢，推动大规模项目的开发，共建海南旅游大格局。
从五指山视角来看，五指山区域旅游发展处于初级阶段，可抢占市场先机，成为区域领导者。
这里旅游资源类型较为相似，发展意愿也相近；
旅游开发还处在“资源拉动型”发展的初级阶段；
产品国际化程度尚有欠缺，星级酒店、特色度假、文化体验等旅游项目缺少。
该区域主要旅游资源，五指山有中华民族文化村；
白沙有坝王岭长臂猿自然保护区；
琼中有五指山自然保护区，白花岭瀑布，仕阶摩崖石刻等；
保亭有七仙岭温泉，石林风景区，呀诺达，槟榔谷。
保亭的七仙岭温泉国家森林公园于2006年被国家发改委和国际旅游局确定为海南优先发展项目，成为带动海南中线旅游，构筑海南旅游黄金三角的建设项目。
从“大三亚旅游经济圈”视角来看，可根据滨海度假层级开发过程，把握利用组合优势与差异度，切分三亚旅游市场和旅游地产市场。
滨海度假地区层级开发，高端度假酒店占据海滨一线用地；
别墅群占据二线用地；
娱乐区、住宅区占据三线腹地。
三亚地区的海滨一线二线地区度假项目开发日趋饱和，旅游开发向海岛内部地区推进。
“大三亚旅游经济圈”中的旅游资源具有差异性，主要旅游资源中，三亚有天涯海角风景区，南山文化旅游区，亚龙湾、海棠湾国家旅游度假区，鹿回头公园，大东海游览区等；
陵水有南湾猕猴岛自然保护区；
乐东有毛公山、尖峰岭国家森林公园；
保亭有七仙岭温泉等。
保亭与三亚、陵水、乐东、万宁有着明显的资源差异，与乐东、五指山的特点比较接近，但资源组合度远高于乐东和五指山市，保亭七仙岭正是三大资源的高度组合的承载之地。
保亭借势三亚，切分三亚旅游市场切实可行。
三亚享有国际声誉，旅客数量和知名度呈现快速增长趋势。
据三亚市旅游局统计资料反映：
三亚市2004-2010年旅游总人数表
年份
旅游总人数（万人次）
增长率（%）
2004
363.83
21
2005
406.59
12
2006
454.9
2007
528.43
28
2008
603
2009
693.45
15
2010
818.3
18
三亚市近年来俄日韩三大客源国所占比例
年份
比例%
俄
日
韩
19
12.7
9
27.2
7.8
33
28.4
6.6
41
24
45
7.2
48
26
7.4
据保亭县旅游局统计资料反映：
保亭近三年旅游发展统计表
指标
2008年
2009年
2010年
游客总数
64.3
140.34
178.2
同比±
%
118.2
入境游客
1.07
2
2.2
87.51
10
七仙岭景区游客
3
3.1
2.6
改造期间
七仙岭景区过夜
17.2
16.5
16.1
-4.2
-2.36
单位：
万人次
从保亭内部的旅游格局来看，利用七仙岭旅游资源，与呀诺达景区、槟榔谷景区实现资源互动，从而达到“盛世辉煌”的繁荣景象。
保亭内部旅游格局规划为两核两轴四组团，即七仙岭旅游发展驱动核和呀诺达旅游发展启动核；
山泉海度假旅游轴和热带雨林生态旅游轴；
南部主题文化体验组团，中部热带乡村度假组团，北部雨林温泉养生组团，西部生态探险运动组团。
对重点招商旅游项目进行系统建设提升，形成七仙岭和三道镇两个高端酒店聚落。
项目正是处在保亭旅游发展的核心区和高端酒店的聚集区。
3.2.2七仙岭的旅游资源价值
根据国标《旅游资源分类、调查与评价》（GB/T18972-2003），对规划区内旅游资源类型分析如下表：
七仙岭旅游资源类型分析
旅游资源分类
旅游资源单体（个）
地文景观
水域风光
生物景观
8
气象与气候景观
建筑与设施
14
旅游商品
人文活动
22
合计：
73个
七仙岭旅游资源评价
类别
商品位数量
占总数
旅游资源单体名称
5级
4.1%
温泉、七仙岭、七仙岭热带雨林
4级
11
15%
黎族服饰、黎族织锦、南药养生药膳、黎苗七月七传统戏水节、黎苗竹木器乐、君澜酒店等
3级
11%
七仙岭水库、七仙岭的传统、树皮衣、钻木取火、红宝石罗非鱼、荔枝、槟榔、七仙岭温泉高尔夫
七仙岭旅游资源认定为四大资源，即温泉、奇峰、雨林、黎苗文化。
七仙神峰俊俏挺拔：
七仙岭有七座俏丽的花岗岩山峰，前峰最高大，海拔1126米，后六峰相依而小，可见性强。
热带雨林逶迤不尽：
乔木、灌木、草本、藤本、附生植物组成多层次原始森林山岭，终年郁郁葱葱，“藤葛交错”、独木成林等景象特别。
林中的空气极为新鲜，每立方厘米含负氧离子八万等。
天然温泉源源不绝：
25个温泉眼，其中自喷温泉7口，日出水量3800多立方米，水温最高的达95℃。
热水矿化度为0.3克/升，PH值为9.5，含氟量9.4毫克/升，硅酸量120毫升，对风湿病和皮肤病的调养极有好处。
黎风苗情神奇浓郁：
中国黎族苗族的主要聚集地，涵盖物质文化、精神文化、行为文化和制度文化的方方面面，原生性强，原汁原味。
七仙岭资源是综合性资源，由热带雨林+天然温泉+民俗优势资源高度组合，具有维一性、标识性和不可模仿性。
一是核心资源等级高，项目内拥有73项旅游资源单体，商品位资源占总数量的30%。
二是优势资源高度组合，“温泉+雨林+民俗”三大资源的高度组合是全国乃至全球范围内都罕见的旅游资源组合。
三是资源与环境有机结合，良好的生态环境、标志性景观资源、效益型资源有机结合。
四是迎合了市场需求，到海南旅客和投资客的市场需求正由海滨度假旅游转向山地、温泉、森林等度假旅游。
五是具有品牌知名度，七仙温泉嬉水节、七仙岭热带雨林温泉在国内的知名度和美誉度较高，七仙岭温泉国家森林公园荣登“海南旅游金牌榜”。
六是温泉是最核心的资源，七仙岭更适合作为景区特有标志存在，登岭活动不能作为最主要的旅游吸引物，旅游资源开发的重点应落在温泉、雨林和民俗风情资源，其中最核心的资源是温泉。
3.2.3七仙岭板块旅游地产的竞争态势
七仙岭已经初步形成温泉旅游度假区和森林度假区两大休闲主题，旅游度假区内已经出现星级温泉度假酒店的集群效应，目前共有6家温泉度假酒店，总床位达到1000多张。
还有两家18洞的温泉高尔夫球场。
到2010年底，七仙岭温泉国家森林公园区的酒店接待过夜游客超过16万人次；
接待国外游客超过10000人次，同比上升30.8%；
旅游收入8612万元，同比上升20.8%，主要收入来自温泉度假和酒店过夜。
目前正在营业的酒店项目、在建项目和规划报建的酒店与度假村项目如附表（3.2.3附表）。
从表中看，已经营业的酒店项目主要有君澜酒店，康乐酒店，南美酒店，荔苑酒店。
其中，以君澜酒店和康乐酒店档次较高，其它酒店都是早期的小酒店。
正在建设将要营业的酒店有中南温泉酒店、七仙岭温泉度假酒店、神仙湾酒店、新星超五星级金橡树酒店、五星级金凤凰豪生温泉大酒店、七仙瑶池温泉度假酒店六家。
已经签约正在报建的酒店和度假村有七仙伴月五星级白天鹅酒店、神农大丰五星级酒店、荣京超五星级美丽雅酒店、新华都七星级希尔顿酒店、七仙御超五星级悦榕庄酒店。
可以看出，随着旅游的发展，七仙岭区域的酒店星级水平越来越高，投资额越来越大。
到目前为止，已有5家超五星级国际酒店签约进驻。
加上已经签约的5家五星级著名酒店，共有10家五星级及以上的国际酒店入驻，全部营业客房床位可超3000以上。
与之相适应，七仙岭温泉国际高尔夫球场已经有两家经营，正在开发的有海航高尔夫球场，将要开发的有七仙伴月高尔夫球场，到时将有四家国际高尔夫球会接待国内外游客，拉动旅游市场。
竞争产品分析，选取了同区位
升级会员 