物业前期服务作业指引Word文档下载推荐.docx
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6.1.1.初步设计阶段的服务内容及服务成果
6.1.1.1.提交项目功能、布局方案建议书，主要内容包括：
⏹公共区域、物业服务配套设施、物业服务用房、垃圾房、货场等功能、布局的建议；
⏹变配电室、生活水机房、消防泵站、空调机房、制冷站、热力站、中控室、消控室、电梯机房等各类机房的布局建议。
6.1.1.2.提交项目交通组织建议书，主要内容包括：
⏹外部交通流线建议：
使项目内外交通系统有机结合，达到出入顺畅、安全、有序、避免交叉的目的；
⏹园区内部地面交通流线建议：
实现人车分流的道路交通，提出地下车库出入口的布局位置，保证通行的畅通和安全，降低相互干扰；
⏹地下交通组织建议：
提出地下车库合理流向建议和存取车便捷性的建议，结合项目特点提出预留地下车库高度的建议（指：
为增设机械式停车库预留空间）；
⏹无障碍通行设施建议：
方便老年人、残障人士通行而设置坡道、盲道，以及公共服务设施和场地（所）的无障碍设施设计。
6.1.1.3.提交项目景观环境建议书，主要内容包括：
⏹园林绿化建议：
本地区气候条件对园林植物生长的影响，本地区客户对园林绿化植物的观赏习惯和认可度分析，未来绿化养护经济性分析；
⏹园林绿化植物种类的选择建议；
⏹水景水系建议：
指水循环和过滤、防渗、水体平均深度、坡岸构造形式及客户观赏的安全性，是否利用中水，能源计量，以及未来运行和维护的经济性分析；
⏹园林和景观与园区交通组织之间关系建议：
园林和景观营造对客户、车辆通行的影响，车行和人行路面铺装材质的选择等。
6.1.2.扩初设计阶段的服务内容及服务成果
6.1.2.1.提交项目建筑专业方案优化建议书，主要内容包括：
⏹功能性用房、配套及空间的合理化建议，地上单体建筑规划优化建议，大堂主要功能及其装修风格，楼层层高、空调机位、电梯（间）、外立面等建议；
⏹地下空间规划优化建议，地面做法、排水方式、高度以及相关设施、设备配置建议，以及未来用途可行性建议；
⏹园区平面布置优化建议：
项目封闭形式、出入口门岗设置方式等；
⏹园区出入口设施设备配套建议：
大门形式、门岗形式、功能预留条件等；
⏹公共照明设施配置建议：
路灯、草坪灯、泛光照明等的分路控制；
⏹公共休闲健身配置建议：
健身设施、儿童游乐场等配置条件和位置等；
⏹宠物设施配置建议：
宠物乐园、宠物清洁物品发放点的设置；
⏹垃圾处理设施及配置建议：
垃圾房位置对客户的影响、垃圾处理形式、单体建筑垃圾收集方式及位置选择等。
6.1.2.2.提交项目结构专业方案优化建议书，主要内容包括：
⏹预留结构孔洞建议：
预留结构孔洞位置、考虑因素等；
⏹地下车库坡道预留建议：
坡道坡度、地下员工餐厅厨房基础沉降等；
⏹地下防水建议：
地下车库坡道结合部防水、地下车库防水等；
⏹标准层预留网络地板条件建议：
标准层网络地板预留条件、高度等（此项需结合项目性质提出）；
⏹机房、管井布置建议：
机房、管井的布置方式等；
⏹公共卫生间、饮水间、服务间配置建议；
⏹门窗防水建议：
幕墙结构结合部防水、外窗帘结合部防水、门窗结合部防水等；
⏹屋面及楼层设备减震预留条件、屋顶卫星接收等设备基础及减震的预留条件建议；
⏹电梯井道建议：
电梯井道规格、门洞尺寸位置等；
⏹人防结构及出入口预留条件建议。
6.1.2.3.提交项目强电专业方案优化建议书，主要内容包括：
⏹供电系统建议：
供电形式，应急发电机、备用电源、客户用备用发电机组等容量配置建议；
⏹动力配电系统建议：
关键部位的计量，单体建筑的分路计量、中央空调系统的单独计量、存量资产单独计量等；
⏹照明配电系统建议：
分路计量和分路控制方式，以及安装位置等；
⏹景观照明系统建议：
景观照明控制、计量方式等；
⏹应急供配电系统建议：
客户应急供配电系统配置方式等。
6.1.2.4.提交项目弱电专业方案优化建议书，主要内容包括：
⏹电话通讯子系统配置建议：
布线方式，点位数量等；
⏹网络通讯子系统配置建议：
传输方式，带宽等；
⏹卫星、有线电视子系统配置建议：
卫星接收器数量、频道，有线电视接入方式及预留位置，卫星电视运行和经营可行性分析；
⏹家居智能子系统配置建议：
控制范围、外部联系接口及方式；
⏹车辆管理子系统配置建议：
控制方式及配置，物业服务功能需求；
⏹周界防范子系统配置建议：
物业服务功能需求，选择形式、配置方式等；
⏹保安监控子系统配置建议：
⏹电子巡更子系统配置建议：
⏹可视对讲门禁子系统配置建议：
⏹电梯系统配置建议：
电梯形式选择、规格、运行控制方式等。
6.1.2.5.项目暖通专业方案优化建议书，主要内容包括：
⏹大型中央空调系统选择方式建议：
系统运行方式、末端形式、与供给面积是否匹配等；
⏹单独（小型集中、分体）空调系统选择方式建议：
系统形式、室内外机位置、规格尺寸、与供给面积是否匹配等；
⏹采暖方式建议：
市政供暖末端选择（包括散热器、地采暖等），独立供暖系统形式选择，路由方式等；
⏹租户冷却水系统建议：
租户冷却水系统形式、预留位置等；
⏹送排风及厨房排烟系统建议：
地下车库送排风系统、厨房排烟形式及其配置等。
6.1.2.6.项目给排水专业方案优化建议书，主要内容包括：
⏹生活给水系统建议：
系统形式、水平管路布置、计量表安装位置、管理方式等；
⏹排水（冷凝水、雨、污水、隔油、化粪池）系统建议：
冷凝水排水方式，污水坑、化粪池位置，雨水收集形式、落雨管集中汇流，二次隔油收集方式、排水管材质选择、管理方式等；
⏹中水系统建议：
中水处理方式、市政中水与绿化浇灌、水系、景观用水补水、管理方式；
⏹直饮水系统建议：
直饮水系统形式，供给位置、管理方式等；
⏹生活热水系统建议：
地热、温泉资源利用，市政生活热水利用及供给位置、管理方式等；
⏹非标户型的管线布置建议。
6.1.2.7.项目景观专业方案优化建议书，主要内容包括：
⏹园区绿化环境优化建议：
绿化景观照明设施控制，园区园艺绿化功能及配置，园区绿化浇灌、绿化防护等；
⏹园区景观水系优化建议：
园区景观用水水质保持建议，园区人工水系管理方案等；
⏹园区背景音乐优化建议。
6.1.2.8.项目物业服务配套优化建议书，主要内容包括：
⏹物业管理区域停车场、货场建议：
物业服务停车场位置、货场位置、面积等；
⏹物业服务、仓储用房建议：
布局、预留条件等；
⏹物业员工餐厅配套设施、设备建议：
员工餐厅及附属配套、员工宿舍、洗浴、卫生间的位置、面积、布局、设备配置等。
6.1.2.9.项目交通流线优化建议书，主要内容包括：
⏹园区交通流线物业优化建议：
园区交通流线优化，园区、地下车库车流、人流优化等。
6.1.2.10.项目导向系统建议。
6.1.3.施工图设计阶段的服务内容及服务成果
6.1.3.1.针对写字楼项目特点的施工图设计阶段优化建议书，主要内容包括：
⏹强电
a．变电站设备及电缆路由维护、供电分路及联接方式优化；
b．增容余量，计量方式；
c．客户机房UPS备用应急电源配置；
d．各公共区域内照明、路牌、广告摊分及分区开关设置；
e．设备选型、节能控制（动力系统、照明系统）。
⏹弱电
a.网络设计及相关设备设置容量配置；
b.卫星系统接入区域及收视、维护费收取方式；
c.消防报警系统分区管理和联动，维护费的分摊收取；
d.设备选型建议；
e.子系统优化建议（综合布线系统、消防自动报警监控系统、保安监控系统、保安巡更系统、楼宇自动化控制系统、停车场收费管理系统、门禁系统、通信及宽带接入服务系统）。
⏹空调
a.空调系统优化及设备控制选型；
b.空调新风系统送风方式优化；
c.大堂及公共区域温度保持优化；
d.租户冷却水系统配置优化。
⏹给排水
给水、排水、中水各系统设计优化、水处理系统优化及设备控制。
⏹消防
消防水、送风、排烟系统设计优化建议。
⏹垂直交通
a.电（扶）梯及消防（服务）梯配置优化及设备选型；
b.擦窗机配置优化及设备选型。
⏹节能管理
a.系统设计及设施设备选型优化；
b.未来设备运行和维护能耗经济估算。
⏹服务功能配套
a.多功能厅配套优化；
b.高档餐饮配套优化；
c.员工餐饮配套优化；
d.商务中心配套优化；
e.邮局、票务、垃圾处理等；
f.功能服务配套用房，消毒间、卫生间、饮水间、清洁服务间的布局、面积、配置等。
⏹环境配套
交通布局建议（人流和车流导向、地面停车、地下交通组织）。
⏹绿化景观环境及水体环境
提交楼内绿化分布、园区绿化的布置建议，大门、绿化灌溉、景观照明设施式样等。
6.1.3.2.针对酒店项目特点的施工图设计阶段优化建议书，主要内容包括：
a.变电站设备及电缆路由维护、供电分路及联接方式优化；
b.各公共区域内照明、路牌、广告摊分及分区开关设置；
c.设备控制选型（动力系统、照明系统）；
d.自备柴油发电机组、UPS电源系统优化;
e.防雷接地系统。
a．火灾自动报警及联动控制、燃气报警系统优化；
b．建筑设备监控系统优化；
c．通信网络系统优化；
d．计算机网络系统优化；
e．酒店经营管理系统优化；
f．综合布线系统优化；
g．安全防范系统优化；
h．智能一卡通系统优化；
i．电子门锁管理系统优化；
j．卫星接收及有线电视系统节目选择优化；
k．VOD点播系统优化；
l．公共广播、背景音乐系统优化；
m.多媒体会议系统优化；
n.卡拉OK点播系统优化；
o.大屏幕显示及触摸式多媒体信息查询系统优化；
p.智能照明控制系统优化；
r.BA系统优化；
s.机房工程优化。
m．空调系统的设计方案优化及设备选型；
n．空调新风系统送风方式优化；
o．纳入BA控制系统的配置建议。
a．给水、排水、中水各系统优化、水处理系统优化及设备选型；
b．采用变频节能及纳入BA控制系统的配置建议。
a．电（扶）梯及消防（服务）梯配置优化及设备选型；
b．擦窗机配置优化及设备选型。
a．系统设计及设施设备选型优化；
b．未来设备运行和维护能耗经济估算。
⏹客房布局
a．就房间的设计提出房间面积及功能区划分建议；
b．布草：
提出每张床配备物品的比例配置建议；
c．卫生间、床、床头柜、茶几、写字台、行李架、冰柜、小酒吧、衣柜等设施提出合理配置建议。
⏹公共服务配套功能
a．交通布局（人流和车流导向、地面停车、地下交通组织、服务流线）；
b．大堂前台、商务中心、行李房配套；
c．酒店环境布置、绿植及工艺品摆放；
d．高档餐饮配套；
e．娱乐健身配套；
f．邮局、票务、洗衣、布草、消毒、仓储、垃圾处理、收、卸货平台、车库（含非机动车、机动车）等；
g．员工餐饮、员工更衣内务配套。
6.1.3.3.针对住宅项目特点的施工图设计阶段优化建议书，主要内容包括：
⏹小市政配置
a．小市政供电系统容量优化；
b．弱电系统选择及安防配置优化；
c．小市政给、排水及水处理系统优化。
⏹单体机电设备配置
a．单体供电容量及配置；
b．单体弱电系统（智能家居、保安监控、消防报警等）配置；
c．分户中央空调系统选择及配置；
d．分户采暖系统选择及配置；
e．单体给、排水、中水利用、冷凝水排放形式及配置；
f．单体交房标准及配置；
g．网络设计及相关设备设置容量配置；
h．卫星接入区域及收视方式选择；
i．消防、燃气报警系统分区管理和联动，维护费的分摊收取；
消防系统细化
j．设备选型；
排水泵（雨、污水等）、循环泵等设备选型；
k．子系统（综合布线系统、消防自动报警监控系统、保安监控系统、保安巡更系统、楼宇自动化控制系统、停车场收费管理系统、门禁系统、通信及宽带接入服务系统）。
⏹单元内功能配套设施优化
a．户型优化建议；
b．下沉式花园、露台及赠送面积部位的管理方式等优化建议。
⏹绿化景观配置
a．园区绿化景观配置及园区出入口形式；
b．天然（人工）水体保持及节能方式等。
⏹功能配套定位
c．交通布局（人流和车流导向、地面停车及交通组织）；
d．会所定位、配置及经营；
e．园区功能服务间（卫生间等）配置；
f．公共卫生间平面布置有序、管道定位接口与设备位置方便使用与维修；
g．公共区域及室外照明避免造成眩光干扰、节能控制；
h．机房建设合理布局，机柜周围留有合理空间，方便维修；
i．保洁服务间设置合理，能够满足少量保洁用品存放；
j．物业用房按比例设置员工更衣、洗浴、培训、工服、操作、储藏仓库等服务用房；
k．避难场所、消防疏散配套优化建议；
l．楼顶平台通道的设计方式、爬梯形式、人防等优化建议；
m．关注基础回填、夯实以及沉降问题。
6.1.4.物业服务实施条件
6.1.4.1.时间节点要求：
地产应在项目开始进行规划设计前即完成选择物业公司及《物业前期顾问服务合同》的签订，明确约定服务内容、工作标准、完成时间要求、服务费用、双方权利义务等事项，以便物业公司能够有效开展工作；
6.1.4.2.地产配合工作要求：
主动向物业公司提供有关项目资料及图纸和办公条件，及时介绍项目进展情况，邀请物业公司参加地产组织的有关会议，研究确定涉及委托物业服务事项；
6.1.4.3.物业服务方式：
物业公司根据《物业前期顾问服务合同》约定提交建议报告，建立与地产定期讨论和沟通机制，确定相关事项应履行书面文件。
6.2.施工建设阶段
6.2.1.施工建设阶段的服务内容及服务成果
6.2.1.1.土建结构优化建议书，主要内容包括：
⏹土建结构优化建议；
⏹实施土建二次结构施工中关键环节的质量监督，对结构施工中发现的问题（包括维修预留空间等内容）进行记录、反馈及督促整改；
6.2.1.2.机电专业优化建议书，主要内容包括：
⏹电气专业、暖通专业、给排水专业等设备安装、保温、防护、调试过程中，现场发现问题的记录、反馈、工序优化及跟进督促整改等；
6.2.1.3.隐蔽工程施工建议书，主要内容包括：
⏹隐蔽工程中预留、预置、防护、外饰等发现问题的记录、反馈及督促整改；
6.2.1.4.单项工程验收建议书，主要内容包括：
⏹单项工程系统打压、调试、试验、验收的文件支持、过程优化及相应现场辅助及建议；
6.2.1.5.精装修工程各阶段施工的建议书。
6.2.1.6.竣工建议书。
6.2.1.7.除了提交相关工作建议书外，物业公司还应做好各类图纸和资料的收集、建档工作（包括：
建筑结构图纸、资料；
机电工程图纸、资料、试验记录等；
建筑、结构图纸、资料；
隐蔽工程图纸、资料、检查记录等；
单项竣工图纸、资料、调试记录、验收文件等；
工程竣工图纸、资料、验收文件等）。
6.2.2.物业服务实施条件
6.2.2.1.时间节点要求：
自项目结构施工开始前约2周，由物业公司委派相关专业人员驻场开始工作，结束时间至项目竣工；
6.2.2.2.地产配合工作要求：
主动向物业公司提供相关施工图纸、设施设备资料，及时介绍项目进展情况，邀请物业公司参加地产组织的有关设计、工程、监理会议，研究确定涉及委托物业服务事项，为物业公司委派现场工作人员开展工作提供必要的办公条件（包括：
办公场所、办公用品、安全防护用品、工作餐等），并按照《物业前期顾问服务合同》约定向物业公司支付驻场服务费用；
6.2.2.3.物业服务方式：
物业公司驻场办公，根据《物业前期顾问服务合同》约定提交建议报告，与地产定期讨论和沟通，确定相关事项应履行书面文件。
6.3.项目营销阶段
6.3.1.项目营销阶段的服务内容及服务成果
6.3.1.1.工程技术顾问
⏹继续就工程技术相关专业内容提供建议书；
⏹在施工现场提供驻场服务。
6.3.1.2.物业服务顾问
⏹开展竞争性项目物业服务的调研和分析，向营销部门提出相关建议；
⏹编写物业服务方案，提交地产完成审核工作；
《物业服务方案》主要内容包括但不限于：
a．整体服务设想及策划
通过调研、分析，获得该项目物业服务特色及前期规划改进的提示与参考，最终确定明确的、有特色的整体管理设想；
b．服务内容及创新
对服务内容、服务创新的特色进行详细介绍，通过对自身优劣势分析，结合项目特点，重点展示改进、创新的服务内容；
c．内部管理机制
策划管理架构，设计与项目适应的管理架构图；
明确各部门具体职能；
设计人员配置及岗位要求；
从客户服务、秩序维护、保洁绿化、工程维修等方面做详细的、符合项目需求的描述；
d．服务标准
制定细化、量化的服务标准（客户服务、清洁绿化、秩序维护、房屋及设备维修等）和指标，确定明确的管理目标及实施措施；
e．品质控制方式
通过制定各项业务流程、落实管理监督责任及措施、实施人员培训和绩效评估，对物业服务品质进行有效控制；
f．资源要求
按照相关法规及规范，结合项目特点，提出管理用房（含员工生活用房）配置要求，制订物资装备计划；
g.物业前期服务实施计划
制定详细的物业前期服务实施计划，明确物业前期服务各阶段（成立筹备小组、制定计划、招聘与培训、物资准备、接管验收、入住准备与实施等）节点工作、时间进度和责任人；
h.物业服务费测算（内容详见《物业费评审作业指引》）及项目财务收支平衡分析。
⏹配合地产完成物业服务招投标和政府有关部门备案等工作；
⏹销售配合工作，包括：
编写《临时管理规约》以备签约之用；
销售答客问中物业服务内容的确定；
提供销售人员涉及物业服务事项培训；
销售现场物业服务业务咨询；
配合开展营销活动。
6.3.1.3.受地产委托，签订相关委托服务合同，对售楼处、样板间、会所、车场（库）的开展管理和服务；
6.3.1.4.配合地产完成开盘前的风险评估和检查工作；
6.3.1.5.与地产就《物业前期顾问服务合同》进行协商，并签订相关协议；
6.3.1.6.与地产就开办费进行协商，并签订相关协议，开办费主要构成包括：
⏹管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
⏹保洁用品购置费；
⏹秩序维护用品购置费；
⏹共用设施设备运行、维护用品购置费；
⏹办公用品购置费；
⏹固定资产购置费；
⏹其他费用；
⏹法定税费。
6.3.2.物业服务实施条件
6.3.2.1.时间节点要求：
⏹顾问服务相关工作以《物业前期顾问服务合同》约定完成时间为准；
⏹物业公司参与售楼处、样板间、会所、车场（库）管理、服务，须在项目进驻前1个月完成与地产签订委托服务协议；
⏹提交地产审核的工作（包括：
物业服务方案、物业服务费标准测算）须在物业公司投标前完成；
⏹配合地产完成物业公司招投标和政府主管部门备案，以及与地产签署《物业前期顾问服务合同》、〈前期物业服务合同〉等工作需在项目取得销售许可证前完成。
6.3.2.2.地产配合工作要求：
6.3.2.3.物业服务方式：
物业公司驻场办公，根据《物业前期顾问服务合同》约定提交建议报告，依据委托服务合同为售楼处等设施提供相关服务，与地产定期讨论和沟通，确定相关事项应履行书面文件。
7.支持性文件
7.1《地产与物业对接管理流程》
7.2《物业费评审作业指引》
8.附则
8.1本作业指引由客户关系部负责解释。
8.2本作业指引自发布之日起执行。
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