房产评估报告Word文件下载.docx

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出让

分摊土地使用权面积

终止日期

住宅：

至2067-09-03

总楼层

16层（带电梯）

单元所处楼层

自然层第3层

结

果

币种

人民币

未设立法定优先受偿权下的价值单价

13799元/㎡

未设立法定优先受偿权下的价值

壹佰捌拾肆万贰仟元整（1842000元）

注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款

零元整（0元）

抵押价值

预期实现抵押权的税金

壹拾贰万贰仟元整（122000元）

抵押净值

壹佰柒拾贰万元整（1720000元）

抵押净值单价

12885元/㎡

预期实现抵押权的处置费用和税金项目中，根据当地银行惯例仅扣除预期实现抵押权的税金，未考虑预期实现抵押权的处置费用。

致估价委托人函

XXXXXXXX：

受你们的委托，本公司特派注册房地产估价师XXXXX（注册号：

14）、王晓芳（注册号：

33）对估价对象进行了估价。

估价对象：

XXXX市XXXXXXXXXXXX住宅房地产；

财产范围包括建筑物（不含室内二次装修及家具家电等动产）及分摊的土地使用权（包含土地出让金）；

总建筑面积为平方米（其中单元共有面积为平方米），分摊的土地使用权面积为平方米；

规划及实际用途均为住宅，土地使用权类型为出让，房屋所有权人及土地使用权人均为雷珍。

估价目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值；

价值时点为2015年12月20日；

价值类型为市场价值。

依据有关法律法规、政策文件和估价标准及本估价机构掌握的资料，按照估价程序，根据估价目的，遵循估价原则，采用比较法进行了分析、测算和判断，在满足本次估价假设和限制条件下，估价结果见表1。

估价结果一览表表1（币种：

人民币）

单价

13799元/平方米

抵押价值

壹佰柒拾贰万元整（1720000元）

12885元/平方米

特别提示：

（1）预期实现抵押权的处置费用和税金项目中，根据当地银行惯例仅扣除预期实现抵押权的税金，未考虑预期实现抵押权的处置费用；

（2）本估价报告使用期限为自报告出具之日起一年；

（3）具体内容请查阅本估价报告全文。

法定代表人（盖章或签名）XXXXXXXX房地产估价有限公司（公章）

一、估价对象位置图；

二、估价对象实地查勘情况和相关照片；

三、可比实例位置图和外观照片；

四、专业帮助情况和相关专业意见；

五、估价对象《房屋所有权证》、《国有土地使用证》复印件；

六、《关于法定优先受偿款情况的陈述》复印件；

七、估价委托书复印件；

八、房地产估价机构营业执照复印件；

九、房地产估价机构资质证书复印件；

十、注册房地产估价师注册证书复印件。

估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

1、我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

3、我们与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系。

4、我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

5、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013））和《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

6、注册房地产估价师XXXXX及助理人员陈小玲对估价对象的外观和内部使用状况进行了实地查勘并进行记录。

7、没有人为本估价报告提供了重要的专业帮助。

参加估价的注册房地产估价师

姓名

注册号

签名

签名日期

XXXXX

XXXXXXXXX

年月日

估价假设和限制条件

一、本次估价的各项估价假设

（一）一般假设

1、估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们对权属证书上记载的权属、面积、用途等资料进行了审慎检查，但未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

估价对象可在公开市场上自由转让。

2、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

（二）未定事项假设

本次估价测算的预期实现抵押权税金为估价对象于价值时点以抵押价值进入市场转让时，卖方需正常负担的正常税费。

（三）背离事实假设

估价对象在价值时点已进行二次装修，根据抵押估价的谨慎原则，本估价结果未包含该估价对象房屋室内的二次装修及家具家电等动产价值。

（四）不相一致假设

无。

（五）依据不足假设（未提供《国有土地使用证》时对土地使用用途及类型的假设）

二、估价报告使用限制

1、本估价报告仅用于为估价委托人确定房地产抵押贷款额度提供参考依据，不得用于其他用途。

2、本估价报告的应用有效期为壹年，自本报告书出具之日（2015年12月21日）起计。

若报告使用期限内，房地产市场或估价对象状况发生重大变化，估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。

3、本估价报告的使用者仅限于估价委托人、抵押权人。

4、未经本估价机构书面同意，任何单位或个人不得将本估价报告用于公开的文件、通告或报告中，亦不得以任何形式公开发表。

5、本报告必须经估价机构加盖公章、注册房地产估价师签字后方可使用，估价机构仅对本报告的原件承担责任，对任何形式复制件概不认可且不承担责任。

估价结果报告

XXXXXX估字[2015]第XXXXXX号

一、估价委托人

姓名：

XXXXXXX

住址：

XXXX省XXXX市XXXXX号

XXXXXX

XXXX省XXXX市XXXXXX号

二、房地产估价机构

名称：

法定代表人：

营业执照：

房地产价格评估资质等级：

一级

资质证书编号：

土地评估注册证书注册号：

联系电话：

XXXX-XXXXXXXXX、XXXXXXXXX

传真：

XXXX-XXXXXXXXX

公司地址：

XXXX市

三、估价目的

四、估价对象

（一）估价对象抵押的合法性分析

估价对象产权明晰，手续齐全，共有情况为单独所有，未出租，未设定他项权利，可在公开市场上自由转让，作为抵押的房地产，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》、《城市房地产抵押管理办法》等相关法律法规规定。

（二）估价对象财产范围

财产范围包括建筑物（不含室内二次装修及家具家电等动产）及分摊的土地使用权（包含土地出让金）。

（三）估价对象基本状况

1、名称及坐落：

XXXX市XXXXXXXXXXXX住宅房地产。

2、规模：

估价对象房地产总建筑面积为平方米（其中单元共有面积为平方米），分摊土地使用权面积为平方米。

3、用途：

规划及实际用途均为住宅。

4、权属：

房屋所有权人及土地使用权人均为雷珍，共有情况为单独所有；

土地所有权状况未记载，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，确定土地所有权为国家所有；

土地使用权类型为出让；

至价值时点估价对象未出租，且未设定抵押权等他项权利。

5、估价对象产权登记状况见表2、表3。

《房屋所有权证》登记状况表表2

证号

XX房权证XX字第XXXX号

房屋所有权人

产别

私有房产

房屋坐落

XXXX市XXXXXXXXXXXX

房屋状况

幢号

房号

结构

房屋总层数

所在层数

建筑面积（平方米）

设计用途

1#楼

202单元

钢混结构

住宅

附记

2006年05月30日买受倪金产业。

202单元其中共有面积：

平方米。

《国有土地使用证》登记状况表表3

证号

土地使用权人

座落

地号

（3）-11-1

图号

2127

地类（用途）

取得价格

-----

使用权类型

使用权面积

㎡

其中

独用面积

-----㎡

分摊面积

记事

（四）土地基本状况

1、四至：

东至XXX路，西至XXX路，南至XXX路，北至XXXX三中。

2、形状：

土地形状为较规则长方形。

3、土地使用期限：

至2067-09-03。

4、规划条件：

土地使用权类型为出让，地类（用途）为住宅，分摊土地使用权面积为平方米。

5、开发程度：

土地开发程度达到红线内外“六通”（即通上水、通下水、通路、通电、通讯、通管道煤气）及建有现房。

（五）建筑物基本状况

1、建筑结构：

钢混结构。

2、设施设备：

该楼宇带电梯，水、电、通讯、消防等设施设备齐全。

3、楼层：

总楼层16层,202单元位于自然层第3层。

4、朝向及单元位置：

建筑物为南北朝向，估价对象住宅位于中间单元，南北通透，采光通风较好。

5、层高：

住宅层高2.8m。

6、户型：

三房二厅一厨二卫一阳台。

7、装饰装修

（1）外墙贴瓷砖；

（2）室内为普通装修，具体情况为：

入户门为防盗门，户内门为夹板门，铝合金窗；

客厅楼地面铺木地板，内墙面为水泥漆，天棚为水泥漆；

餐厅楼地面铺木地板，内墙面为水泥漆，天棚为水泥漆；

卧室楼地面铺木地板，内墙面为水泥漆，天棚为水泥漆；

厨房楼地面铺防滑地砖，内墙面为水泥漆，天棚为塑料扣板吊顶，卫生间楼地面铺防滑地砖，内墙面为瓷砖贴面，天棚为塑料扣板吊顶；

阳台楼地面铺防滑地砖，内墙面为瓷砖贴面，天棚为水泥漆；

配三洁具，室内水、电齐全。

8、建成时间：

建成于XXXXXX年。

9、维护状况及新旧程度：

至价值时点为自住，墙面、楼地面、门窗等未出现明显破损情况，维护状况较好；

属完好房，新旧程度为七成八新。

五、价值时点

二○一五年十二月二十日，为完成估价对象实地查勘之日。

六、价值类型

（一）价值类型

本次估价的价值类型为市场价值。

（二）价值定义

市场价值是估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

抵押价值是估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

法定优先受偿款是假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款。

抵押净值是抵押价值减去预期实现抵押权的费用和税金后的价值。

（三）价值内涵

包括房屋建筑物（不含室内二次装修及家具家电等动产）、分摊的土地使用权（包含土地出让金）。

七、估价原则

本次估价遵循的原则为：

1、独立、客观、公正原则

遵循独立、客观、公正原则，评估价值应为对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格。

2、合法原则

遵循合法原则，评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格。

3、价值时点原则

遵循价值时点原则，评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

4、替代原则

遵循替代原则，评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。

5、最高最佳利用原则

遵循最高最佳利用原则，评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。

6、谨慎原则

遵循谨慎原则，评估价值应为在充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，慎重考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。

八、估价依据

（一）本次估价所依据的有关法律、法规和政策文件

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）（中华人民共和国主席令第七十二号）

2、《中华人民共和国土地管理法》（2004年修订）（中华人民共和国主席令第二十八号）

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（中华人民共和国国务院令第256号）

4、《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第七十四号）

5、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号）

6、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令第五十号）

7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（中华人民共和国国务院令第55号）

8、《城市房地产抵押管理办法》（中华人民共和国建设部令第98号）

9、《XXXX市人民政府关于印发2012年XXXX市四城区土地级别与基准地价更新成果》[XX政综〔2013〕108号]

（二）本次估价所依据的估价标准

1、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）

2、《房地产估价基本术语标准》（GB/T50899-2013）

3、《房地产抵押估价指导意见》（建住房[2006]8号）

4、《XXXX省建筑装饰装修工程消耗量定额》（FJYD-201-2005）

5、《2015年XXXX工程造价信息》

（三）估价委托人提供的有关材料

1、房地产估价委托书

2、估价委托合同

3、《法定优先受偿款情况说明》

4、《房屋所有权证》（XXX房权证R字第XXX号）、《国有土地使用证》[XXX国用（2006）第XXXXXX号复印件

（四）房地产估价机构和注册房地产估价师掌握和搜集的有关资料

1、实地查勘照片及实地查勘记录

2、可比实例调查资料及可比实例外部照片

九、估价方法

本次估价采用的估价方法为比较法。

比较法定义：

选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

公式：

比较价值=可比实例成交价格×

交易情况修正系数×

市场状况调整系数×

区位状况调整系数×

实物状况调整系数×

权益状况调整系数

十、估价结果

根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用比较法进行了分析、测算和判断，确定估价对象于价值时点（2015年12月20日）在满足本次估价假设和限制条件下的估价结果见表4。

估价结果一览表表4（币种：

人民币）

202单元单价

壹拾贰万贰仟元整（122000元）

价值内涵

1、包括房屋建筑物（不含室内二次装修及家具家电等动产）、分摊的土地使用权（包含土地出让金）。

2、预期实现抵押权的处置费用和税金项目中，根据当地银行惯例仅扣除预期实现抵押权的税金，未考虑预期实现抵押权的处置费用。

十一、注册房地产估价师

十二、实地查勘期

2015年12月20日。

十三、估价作业日期

2015年12月20日至2015年12月21日。

XXXXXXXX房地产估价有限公司（公章）

估价技术报告

一、区位状况描述与分析

（一）位置状况

1、坐落：

估价对象坐落于XXXXXX路XXXX号（又名“XXXXX”）（详见附件“估价对象位置图”）。

2、方位：

估价对象位于XXX路以东，XXX路以南，XXX路以北，XXX路以西，方位较好。

根据《XXXX市人民政府关于印发2012年XXXX市四城区土地级别与基准地价更新成果的通知》[XX政综〔2013〕XXXX号]，该位置属于XXXX市一级住宅用地。

3、楼幢位置:

不直接临街（路），位置略好。

4、与重要场所距离：

距离车站约公里，公交车程约30分钟;

距离XXXX汽车站约公里，公交车程约25分钟；

距离市中心约公里，步行约10分钟；

距离XXXX约公里，公交车程约10分钟；

距离XXXX医院约公里，步行约7分钟；

与重要场所距离较近。

5、临街（路）状况：

小区西临XXX路、临街状况一般。

6、楼层：

总楼层16层，202单元位于自然层第3层，单元所处楼层一般。

7、朝向及单元位置：

8、综合评价：

位置状况较好。

（二）交通条件

1、道路状况：

估价对象所处区域内路网铺设较完善，周边有XXX路、XXX路、XX路、XXX路等主次干道，道路通达度较好，线路较通畅，道路状况较好。

2、出入可利用交通工具：

位于小区东北方向距离300米左右即有公交车站点“XXXXX”，该站点有XXXXXXX路等公交车经过，公交线路辐射范围较广；

小区周边的士较多，乘坐的士较方便。

3、交通管制情况：

小区所临道路无特殊交通管制。

4、停车方便程度：

小区已配建地下停车位，但地上停车位有限，附近有公共停车场，停车略方便。

5、综合评价：

综合考虑交通条件略好。

（三）外部配套设施状况

1、外部基础设施：

估价对象所处宗地开发程度为红线外“六通”（即通上水、通下水、通路、通电、通讯、通管道煤气），外部基础设施较完备。

2、外部公共服务设施：

距离估价对象所在小区500米范围内有XXXX市人民医院等医疗卫生服务设施；

有XXX银行等金融商业网点；

有XXX超市等购物场所；

有XXX小学、等教育机构；

外部公共服务设施较完备。

3、综合评价：

外部配套设施状况较完备。

（四）周围环境状况

1、自然环境：

周围主要为住宅小区，附近没有高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站等，噪音及空气污染较小；

绿化略好，自然环境略好。

2、人文环境：

区域内多为普通住宅小区，治安状况较好，人文环境较好。

3、景观：

区域内无山水景观，距离西湖公园略近，景观略好。

4、综合评价：

周围环境状况略好。

（五）区位状况分析

根据以上描述与综合评价分析，估价对象区位状况略优。

二、实物状况描述与分析

（一）土地实物状况描述与分析

1、名称：

XXXX市XXXXXXXXXXXX分摊土地。

2、四至：

东至XXXX路，西至XXX路，南至XX路，北至XXXX。

3、面积：

分摊土地使用权面积平方米。

4、形状：

5、地形、地势：

估价对象所在地块为平地，地势较平坦，与相邻土地、道路高低一致，自然排水较好。

6、地质：

地基承载力及稳定性较好，地下水位和水质较好，无不良地质现象，地质条件较好。

7、土壤：

土壤未受过污染，非垃圾填埋场、化工厂原址、盐碱地等。

8、开发程度：

9、土地实物状况综合分析：

根据以上描述，估价对象土地实物状况较好。

（二）建筑物实物状况描述与分析

2、建筑规模：

总建筑面积为平方米（其中单元共有面积为平方米），规模大小适中。

3、建筑结构：

钢混结构，该结构的住宅具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。

4、设施设备：

5、装饰装修

装修工程施工质量较好。

6、层高：

住宅层高2.8m，高度符合居住标准。

7、空间布局：

估价对象所在楼宇总高十六层[其中一层沿街为店面（估价对象所在梯位不直接沿街），以上均为住宅]，共有3个梯位，估价对象所在梯位为一梯2户；

户型为三房二厅一厨二卫一阳台，空间布局合理，交通联系方便，有利于使用。

8、建筑功能：

由卧室、客厅、餐厅、厨房、卫生间、阳台组成，建筑功能齐全，满足居住需求。

9、工程质量：

根据估价人员实地查勘，建筑物使用正常，工程质量较好,价值时点属于完好房。

10、外观：

建筑物楼宇外观为红色瓷砖饰面，保养较好，外观较好。

11、新旧程度：

建筑物建成于2002年，根据估价人员实地查勘，建筑物结构构件完好，墙面、楼地面、门窗等未出现明显破损情况，维护状况较好，使用正常，属完好房，新旧程度为七成八新。

12、物业管理：

封闭式物业管理，24小时保安值班，物业管理略好。

13、小区配套：

小区设有健身器材等，配套略好。

14、小区环境：

小区设有草坪、树木等，绿化略高，小区环境略好。

15、建筑物实物状况综合分析：

根据以上描述，估价对象建筑物实物状况较好。

三、权益状况描述与分析

1、用途：

规划用途为住宅，实际用途为住宅。

2、规划条件：

土地使用权类型为出让，土地使用年限为住宅：

至2067-09-03，地类（用途）为住宅，分摊土地使用权面积为平方米。

3、所有权状况：

房屋所有权人为雷珍，土地所有权状况未记载，