黄松峪项目建议书文字版Word文档格式.docx

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黄松峪乡是平谷区东北部的经济、旅游、文化和商贸中心，是一个以民俗观光旅游业和农、林、果品种植业为主的乡镇。

（二）项目交通区位

项目通过305省道、马平公路和黄松峪环路与京平高速连接，距北京市区约85KM，距首都机场约75KM；

距天津市约145KM,距离天津滨海国际机场约150KM；

距唐山140KM。

项目所在区域成为联系京、津、冀地区的交通枢纽。

（三）项目场地现状

项目场地落差较大，施工条件一般。

四、世界小型奢华酒店（SLH）介绍

SLH——代表国际顶级品质和品味的度假品牌

（一）SLH概况

1.1SLH是SmallLuxuryHoteloftheWorld（世界小型豪华度假酒店）简称；

1.2在全世界70多国家共480多个酒店进入SLH系统，平均每个酒店有49间/套客房；

1.3SLH在关键的客源市场拥有强大的品牌认知度，现在全球有7万个会员；

1.42007年，客房年净收入超过8500万美金，每间客房平均年收益入超过4,350美金。

进入SLH系统，意味着项目即可跻身于国际一线度假酒店品牌行列。

项目可借助SLH的品牌集客能力和全球营销体系，开发国内、国际高端-超高端市场，快速实现经营目标。

（二）加入SLH的基本要求

2.1堪为典范的服务标准（强调人性化）；

2.2独特的体验（强调文化体验）；

2.3非凡的美酒和佳肴（强调健康养生）；

2.4无可比拟的舒适与奢华（强调功能的完备性和空间的奢侈性）。

（三）SLH的服务内容

加入SLH组织后，酒店即可享受全球宣传推介活动。

如：

将酒店列入享有盛誉的年度全球酒店目录；

重要营销活动宣传印刷品，分发给世界上100,000客户；

在全球发行超过50万份全球酒店名录（其中含有加入的项目）等。

五、北京及周边地区温泉市场分析

（一）北京及周边地区温泉市场发展概况

北京温泉产业发展水平在北方地区位居前列，是以北京为中心的华北温泉产业板块的代表，与广东温泉形成南（南派温泉）北（北派温泉）呼应的格局。

据不完全统计，北京地区温泉项目至少有50家以上，周边的河北和天津至少有20家以上。

（二）北京及周边地区温泉市场特征和发展趋势分析

目前北京及周边地区温泉市场呈现如下特征：

1、目前北京地区温泉的主流产品大多是规模庞大的粗放型产品，追求大而全，缺乏细腻、精致的产品和项目。

2、温泉泡池以室内为主，室外为辅。

温泉项目的园林景观一般化，尤其缺乏冬季室外景观环境的亮点。

北京主城区没有真正意义上的室内外结合的精致型园林温泉。

3、温泉与桑拿洗浴界限不清，自身特色不突出。

4、在北京众多的国际五星级酒店行列中，没有一家温泉SPA概念的SPAHOTEL&

RESORT。

（三）发展趋势

1、温泉与SPA将进一步融合为温泉SPA的高端温泉概念。

2、精致型、园林型温泉将更受消费者青睐，从而成为未来温泉开发的主要发展方向。

3、由室内温泉为主逐步向室内外温泉相结合的方向发展。

4、会员制营销已成为温泉、SPA和桑拿洗浴项目最有效的营销工具之一。

六、项目开发理念

（一）项目开发理念

1、纯正日式为核心的东方禅风式温泉休闲养生目的地；

2、以静养为主、动静结合的温泉疗养地；

3、北京郊区第一家世界小型豪华度假酒店（SLH）。

（二）项目文化意境——云在青天水在瓶

诠释：

1、“云在青天水在瓶”是佛教禅宗常用的一句诗偈，以此告诉人们要保持一颗荣辱不惊、物我两忘的平常心。

在禅宗看来，平常心就是道，就是禅。

2、从前的寺院把游方僧人称为“云水”。

佛家中的云水有两层意思：

一是游方行脚的僧人就像行云流水，自在无碍；

一是他们如云在天，如水在瓶，自然地生活着。

3、经济的高速发展导致社会成员压力的骤增，人如果长期处于高压状态，健康会出现各种问题。

如何保持一颗平常心、保持一种健康的、自然的生活状态是急切而重要的。

如何减压、解压成为现代社会的重大课题，尤其是成功人群迫切的需求。

4、为这个社会的精英阶层、成功人士提供一个能够暂时逃避开一切，能够一个人静静的发呆、能够彻底“空”下来的地方，是本项目希望达到的目标，本方案运用日式温泉设计原理，塑造东方禅风的意境，在这个地方，可以真正体会到“云在青天水在瓶”的轻松自在、自然随性和身、心、灵的和谐统一。

而北京、天津等周边市场恰恰缺乏这样的产品。

（三）项目运营战略

1、健康产业：

以温泉养生度假为主的产品，强调健康产业；

2、话题性：

以中国最纯正的日式温泉制造话题性，引起市场的关注；

3、事件营销：

日本温泉区每年都有各种各样的祭祀活动，成为温泉区吸引游客的重要事件，本项目也可引入适合的日本式活动，成为重要的营销手段；

4、赛事赞助：

赞助围棋赛、迷你高尔夫青少年精英赛等赛事，扩大项目影响，迅速提高项目知名度；

5、创新产品：

本项目每一栋汤院都有室内室外泡池以及赠送的、私属的大面积的景观，容积率较低，使得居住品质大为提高，无论经营或产权式销售都有极大的优势；

6、消费产品丰富：

温泉、养生、住宿、餐饮、会议、温泉特色贩卖、特色服务产品丰富，中高端、高端、超高端档次齐全，有力促进消费、拉动运营业绩。

七、项目定位

（一）项目总体定位

以温泉休闲、温泉养生为发展主题，以纯正日式温泉文化为特色，集温泉旅游、休闲、养生等功能为一体的，融合温泉养生文化、SPA水疗文化、美食文化的复合型温泉旅游度假项目。

（二）项目形象定位——中国最纯正的日式温泉

最纯正的日式温泉包括：

日式建筑、日式景观、日式运营管理、日式水质卫生管理、日式服务、日式温泉礼仪、日式泡汤文化、日本茶道、棋道、花道等。

（三）项目档次定位——超五星级

1、项目致力于打造北京郊区首家世界小型豪华度假酒店（SLH），是超五星级的高端项目；

2、高端项目吸引的客户消费能力更强；

3、以高端、超高端的品质树立标杆，带动中端、中高端产品的运营、拉动区域经济的发展。

（四）项目目标市场定位

1、一级客源市场：

车程1小时范围内市场，包括北京市及天津市的一部分，约占总客源的60%；

此为本项目最重要的本地市场和基础市场，同时也是中国经济最发的地区之一；

2、二级客源市场：

车程1—2小时范围内，主要包括河北大部分地区等，约占总客源的20%；

3、三级客源市场：

车程2-4小时，约占总客源的10%；

4、机会市场：

其他省市及国际客源市场，约占10%。

八、项目设置及产品意向

（一）产品规划要求

1、国内外的产业发展经验证明，温泉旅游是一种重复性、成瘾性、本地性消费很强的休闲旅游和健康养生业态。

本项目位于北京市郊，将使二次消费、反复消费的情况变得更加普遍，这是我们项目策划和运营的目标。

多次消费的关键因素在于产品能否给予消费者永恒的价值和不断追求的惊喜与感动；

2、本项目要求温泉体验方法既突出纯正日本温泉文化，又要做到多种温泉文化兼容并蓄、巧妙融合。

产品体系要多元化、多类型、多层次、系列化；

3、区别于华北地区许多大型水乐园式的温泉项目，本项目推崇国际主流、国内刚刚兴起的静态休闲养生温泉为主基调，同时辅以动感的休闲娱乐元素的功能规划理念；

4、突出温泉的健康养生特点，弘扬健康可持续的生活方式。

以人性化、舒适性、便利性的设计充分满足游客的温泉消费需求；

突出温泉旅游中餐饮的作用，将餐饮作为温泉区最重要的吸引物之一。

（二）产品规划体系

（三）具体产品规划

1、日式温泉独栋别墅

由散落在黄松峪水库坡岸上的20栋日式纯木结构独栋温泉别墅汤院组成，每栋约150㎡，总建筑面积约3000㎡。

房内设施：

两大床、一双床，带客厅、餐厅、会议室、室内SPA床（双床）、室内温泉泡池一个（4㎡）带亭子的户外温泉泡池一个（10㎡，带水疗功能）。

整个别墅区按照（小型豪华度假酒店）的标准打造，是整个项目的精华，低容积率、低密度，彰显尊贵、奢华。

2、功能服务中心

由接待、SPA、餐饮、多功能服务区等组成，总建筑面积2200㎡。

2.1最大接待量约80人；

2.1.1日式温泉酒店的特点就是“小而精”；

2.1.2是打造高端精品温泉酒店产品（SLH）的基本要求；

2.1.3接待量过大，难以保证服务品质。

2.2接待服务区：

建筑面积100㎡，包括酒店接待、温泉接待、卖场等内容。

2.3更衣淋浴区：

建筑面积200㎡，提供更衣、梳妆、淋浴、搓背、干湿蒸等功能。

包括80个更衣柜、8个冲淋设施以及4张搓背床。

2.4水疗馆：

建筑面积400㎡，借鉴德国KURHAUS（温泉保养馆）概念打造成一个四季可经营的温泉水疗馆，总水面面积约300㎡。

2.5SPA护理区：

建筑面积200㎡，SPA护理房4间，每间设有：

SPA护理床、更衣间、淋浴间、卫生间、技师准备间和1个温泉泡池。

2.6保健理疗区：

建面约200㎡，提供足疗、针灸、刮痧、推拿、拔火罐等具有东方特色的中医保健按摩项目和美容、美体、瘦身、印度滴油等国际流行的各种抗衰老理疗项目。

2.7餐饮区：

建筑面积约500㎡，提供纯正日式料理及各式美食。

2.8休息娱乐区：

建筑面积约300㎡，包括休息大厅、香薰休息室、棋牌室、书吧、网吧、冥想室等。

2.9音乐、红酒、雪茄吧：

150㎡。

2.10多功能厅（禅房、棋道馆、茶道、花道等）：

3、员工生活区

总建筑面积1000㎡，用于员工住宿、就餐和企业文化活动。

（四）主要经济技术指标

1、主要经济技术指标

项目设置

面积㎡

项目设置说明

总建筑面积

6200

日式别墅

3000

20栋；

150㎡/栋

接待区

100

酒店接待、温泉接待、卖场。

更衣区

200

提供更衣、梳妆、淋浴、搓背、干湿蒸等功能。

水疗区

400

提供水疗服务。

水面面积300㎡。

SPA护理区

均设有SPA护理床、更衣间、淋浴间、卫生间、技师准备间和1个温泉泡池。

保健理疗区

提供足疗、针灸、刮痧、推拿、拔火罐等具有东方特色的中医保健按摩项目和美容、美体、瘦身、印度滴油等国际流行的各种抗衰老理疗项目。

休息娱乐区

300

包括休息大厅、香薰休息室、棋牌室、书吧、网吧、冥想室等。

餐饮区

500

提供纯正日式料理及各种美食

会议区

150

提供会议服务

多功能活动区

禅房、棋道馆、茶道、花道等。

员工生活区

1000

员工食、宿、文化活动。

2、项目容积率：

0.19；

3、项目设有公共停车位：

50个。

（五）、项目投资估算

1、预估项目投资额

序号

工程项目费用

工程量

单位造价

总造价（万元）

1

独栋别墅土建装修

3000㎡

6000元/㎡

1800

2

各功能区土建装饰

2200㎡

1320

3

景观区土建装饰

27150㎡

200元/㎡

543

4

1000㎡

1200元/㎡

120

5

建筑设计费

6200㎡

60元/㎡

37.20

6

装饰设计费

80元/㎡

49.60

7

景观设计费

40元/㎡

108.60

8

弱电系统

124

9

给排水系统

10

输变电和电气控制系统

11

水源热泵和暖通系统

400元/㎡

248

12

太阳能集热系统

840㎡

1500元/㎡

126

13

打井费

2眼

1.5万元/眼

30

14

停车和交通设施

100㎡/㎡

62

15

消防设施

100元/㎡

16

不可预见费

合计

4978.40

2、年营业额估算

年接待量（人）

日人均消费额（元）

接待量折扣率

年总营业额（万元）

14600

4000

50%

5840

3、投资回收期估算

按上计算，年营业额为5840万元；

估计年工资总额和各项税费总额占全年营业总额的75%，年利润为1460万元；

投资回收期为：

5840万元÷

1460万元=4年

（全文完）