房地产开发A卷答案.docx
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房地产开发A卷答案
四川大学锦城学院期末考试试题（A卷）（闭卷）考试时间：
120分钟
（2012-2013学年第二学期）
课程号:
030249课程名称：
房地产开发与管理任课教师：
李莹成绩：
适用专业年级：
2010级学生人数:
印题份数:
学号:
姓名：
考试须知
四川大学锦城学院学生参加由学校组织或由学校承办的各级各类考试,必须严格执行《四川大学锦城学院考试工作管理办法》和《四川大学锦城学院考场规则》。
有考试违纪作弊行为的，一律按照《四川大学锦城学院学生考试违纪作弊处罚条例》进行处理。
四川大学锦城学院各级各类考试的监考人员，必须严格执行《四川大学锦城学院考试工作管理办法》、《四川大学锦城学院考场规则》和《四川大学锦城学院监考人员职责》。
有违反学校有关规定的，严格按照《四川大学锦城学院教学事故认定及处理办法》进行处理。
一、单项选择题（每小题2分，共30分，错选、少选、多选或未选均无分）
1.房地产是一种特殊的商品，（C）是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别。
A．专业性B．各异性C．不可移动性D．适应性
2.一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。
一下程序排列正确的是（B）。
①规划设计与方案报批②投资机会找寻③可行性研究④获取土地使用权证⑤投资机会筛选⑥施工建设与竣工验收⑦市场营销和物业管理⑧签署合作协议
A．②⑤④③①⑥⑧⑦B．②⑤③④①⑧⑥⑦
C．②④⑤③①⑧⑥⑦D．②③⑤④①⑧⑥⑦
3.某小区规划建设用地面积20000平方米，其上建有8栋6层住宅楼（各层建筑面积均为600平方米），该小区容积率为（B）。
A.1．25B．1．44C．1．50D．0．24
4．下列不属于一级土地市场的行为是（C）。
A.通过划拨的方式获得一块工业用地B.通过拍卖获得市中心的一块商业用地
A卖出名下一宗商业地产给D.从土地挂牌交易市场获得一块住宅用地
5．根据开发项目的特点，开发商在主要通过（C）方式获得土地使用权的同时，也可以通过（）方式，获得公益性或部分公益性项目的土地使用权。
A．有偿出让；有偿转让B．行政划拨；有偿出让
C．有偿出让；行政划拨D．行政划拨；有偿转让
6.房地产市场的运行环境中，（B ）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。
A.国际环境B.政治环境
C.经济环境D.金融环境
7.2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡,商品住房3750万㎡，同期住房空置量为750万㎡,其中经济适用住房空置量为50万㎡，商品住房空置量为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是（B ）。
A.9% B.12%
C.15％ D.20％
8.如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（B ）。
A.减少B.增加
C.不变
9．需求比供给增长快，空置率继续下降，租金增长率上涨，这种状况发生在房地产市场自然周期的（B）
A.第一阶段B.第二阶段
C.第三阶段D.第四阶段
10.（B）是市场营销活动的出发点。
A.市场定位B.市场调查
C.市场细分D.市场分析
11．（B）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
A.市场供求风险B.通货膨胀风险
C.利率风险D.或然损失风险
12．当计息周期短于1年时，实际利率与名义利率的关系是（B）。
A.名义利率大于实际利率B.实际利率大于名义利率
C.名义利率等于实际利率D.实际利率小于名义利率
±10％，该阶段为（C）。
A.投资机会研究B.初步可行性研究
C.详细可行性研究
14.以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（B）构成。
A.基础设施建设费 B.城市建设配套费
C.公共配套设施建设费D.不可预见费
15．要说明影响项目经济效益的主要风险因素在一定幅度内变化时，对全部投资和资本金的财务评价指标的影响情况的分析方法是（B ）。
A.风险分析B.敏感性分析
C.概率分析D.盈亏平衡分析
二、多项选择题（共5题，每题4分，共20分，每题至少有两个选项，错选、少选、多选或未选均无分）
1.按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以（ABC）方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。
A.招标B.拍卖C.挂牌D.划拨E.协议
2.在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（ABCD ）。
A.土地供给的变化B.原用于其他方面资金的介入
C.未来预期收益变化D.政府税收政策的影响
E.获得金融机构融资的难易程度
3.根据房地产市场自然周期的理论，商品房空置率上升是处于自然周期的（DE ）。
A.第一阶段B.第二阶段初期
C.第二阶段后期D.第三阶段
4.房地产投资项目经济评价指标体系中，属于动态评价指标的有（AB）
E.资本金利润率
5．对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有（ABDE ）。
A.土地费用B.建筑安装工程费用
C.空置率D.开发期与租售期
E.租售价格
三、简答题（共2题，每题5分，共10分）
1.按照不同计价方式划分的合同形式及不同合同形式下开发商及承包商各自承担的风险？
我国现行的《建设工程施工合同（示范文本）》把承包价格的确定方式分为三种：
固定价格合同、可调价格合同、成本加酬金合同。
（1分）
固定价格合同
合同双方在专用条款内约定合同价款包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内合同价款不再调整。
根据风险范围的不同，固定价格合同有固定总价合同和固定单价合同两种。
（1分）
固定总价合同，承包商承担全部风险，固定单价合同，承包商承担价格风险，业主承担工程量风险。
（1分）
成本加酬金合同
业主承担全部风险。
（1分）
可调价格合同
可调价格合同是指在约定的合同价格基础上，如果在合同执行过程中，由于通货膨胀而使使用的工料成本增加，可根据合同约定的调价方法对合同价格进行相应的调整。
发包人须承担通货膨胀引起的不可预见费用增加的风险。
（1分）
2.房地产投资的系统风险和个别风险有哪些？
系统风险包括通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策性风险、政治风险、或然损失风险。
（每个）
个别风险包括收益现金流风险、未来经营费用的风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险。
（每个）
四、计算题（共3题，第一题15分，第二题15分，第三题10分，共40分）
1.某家庭以5000元/平方米的价格购买了一套建筑面积为120平方米的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%，该家庭在按月等额还款5年后并于第5年年末一次性提前还贷了8万元，问从第6年开始，该家庭每月还应向银行还多少钱？
（15分）
答：
（1）已知：
元（1分），
元，
（1分）
（1分）
（2）正常情况下抵押贷款的月还款额为:
（5分）
（3）第6年年初一次偿还本金8万元后，在第6到第15年内减少的月还款额为：
（5分）
（4）从第6年开始的抵押贷款余额还款额为
（2分）
2.某房增开发商以5000万元的价格获得宗占地面积为4000平方米的土地50年的使用权,建筑容积率为5.5,建筑覆盖率为60%,楼高14层,1至4层建筑面积均相等,5至14层为塔楼（均为标准层）,建造成本为3500元每平方米,专业人员费用为建造成本预算的8%,行政性收费等其他费用为460万元,管理费为土地成本,建造成本,专业人员费用和其他费用之和的3.5%,市场推广费,销售代理费和销售税费分别是为销售收入的0.5%,3.0%和6.5%,预计建成后售价为12000元/平方米.项目开发周期为3年,建设期为2年,地价于开始一次投入,建造成本,专业人员费用,其他费用和管理费在建设期内均匀投入,年贷款利率为12%,按季度计息,融资费用贷款利息的10%.问项目总建筑面积,标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率分别是多少?
（15分）
解：
（1）项目总开发价值：
①项目建筑面积为：
4000×5.5=22000（平方米）（1分）
②标准层每层建筑面积为：
（22000－4000×60％×4）／10＝1240（平方米）（1分）
③项目总销售收入：
22000×12000＝26400（万元）（1分）
④销售税费：
26400×6.5％＝1716（万元）（1分）
⑤项目总开发价值：
26400－1716＝24684（万元）（1分）
（２）项目总开发成本
①土地成本：
5000万元
②建造成本：
22000×3500＝7700（万元）（1分）
③专业人员费用：
7700×8％＝616（万元）（1分）
④其他费用：
460万元。
（1分）
⑤管理费：
（5000+7700+616+460）×3.5%=482.16（万元）（1分）
⑥财务费用：
土地费用利息：
建造费用／专业人员费用／其他费用／管理费用利息：
融资费用：
（2128.80+1161.98）×10%=329.08（万元）（1分）
财务费用总计：
2128.80+1161.98+329.08=3619.86（万元）（1分）
⑦市场推广及销售代理费用：
26400×（0.5%+3.0%）=924（万元）（1分）
⑧项目总开发成本：
5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924=18802.02（万元）（1分）
（3）开发商利润：
24684-18802.02=5881.98（万元）（1分）
÷×100%=31.28%（1分）
3.某新建项目，建设期为3年，分年均衡进行贷款，第一年贷款300万元，第二年贷款600万元，第三年贷款400万元，年利率为12%，计算建设期贷款利息。
（10分）
答：
（3分）
（3分）
（3分）
（1分）
房地产开发与经营（专）作业答案
第一章绪论
一、名词解释
1．房地产；房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。
2．房地产开发与经营；房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。
房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。
3．土地储备开发；指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。
4．房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。
5．房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。
二、问答题
1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。
答：
直线制组织结构：
优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。
缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。
职能制组织结构：
优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。
缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。
直线职能制结构：
优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。
事业部制组织结构：
优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。
缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。
矩阵型组织结构：
优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。
缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾
2．我国房地产企业的特征有哪些？
答：
首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。
其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。
最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。
3．房地产开发与经营有哪些特点？
答：
难度大：
产品具有固定性、单件性、复杂性。
风险大：
房地产的投资大，资金运转周期长。
政策性强：
房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。
4．简述房地产开发与经营的程序和内容。
答：
（1）投资机会选择；
（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。
5．简要叙述房地产市场宏观环境包括哪些因素。
答：
经济：
国民经济发展、产业结构变化、城市化进程、经济体制、通货膨胀、家庭收入与支出结构。
政策：
金融政策、土地政策、住房政策、户籍政策等
人口：
人口总量、年龄结构、家庭结构、人口的迁移特征
此外，文化环境、行业环境、技术环境等
6．房地产经营决策程序是什么？
答：
（1）发现问题；
（2）确定目标；（3）拟制方案；（4）分析评价；（5）选择方案；（6）实施追踪。
7．简述房地产开发与经营决策的内容
答：
（1）财务策略；
（2）生产策略：
确定房地产企业的生产规模，明确开发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式确定等；（3）市场开发策略：
市场开拓型、市场渗透型、产品开发型以及多角型策略等；（4）价格策略：
高价策略，低价策略，均衡价格策略等。
8．简述房地产行业管理的主要内容。
答：
行政管理主要内容：
一是企业设立时的注册登记，二是企业房地产从业相关资质的审批，三是房地产企业的行业监督检查。
行业组织管理主要内容：
一是行业专业管理；二是建立行业内部运行规则，促进行业内部各成员间的公平竞争；三是研究行业发展规划，开展学术研究与国际交流。
三、论述题
阐述我国房地产价格上涨的原因。
答：
1、初期房地产调控措施不协调，加剧了供求矛盾
初期“管住土地，控制信贷”的调控措施，抑制投资增长力度较大，加剧了供求矛盾；一些地方政府对调控措施贯彻不力。
2、地价上涨推动
土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。
不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。
3、新建住宅成本的上升导致房价上涨。
不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。
4、房地产投资结构仍不尽合理。
供给结构不合理导致供需脱节；中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬。
5、房地产价格上涨的原因还在于消费者预期改变。
人们对未来的经济预期是看好的。
市场信息的不对称，媒体宣扬“房价还要继续上涨”，进一步强化老百姓的心理预期。
第二章土地制度演变与出让方式
一、名词解释
1．土地使用权出让：
国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2．土地使用权划拨：
指县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。
3．土地使用权转让：
指通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权在转移的行为。
4．土地征用:
国家为了建设及兴办社会公益事业的需要，采取行政手段，依照法定程序和审批权权限将集体所有的土地，有偿转为国有土地的一项措施。
5土地储备制：
为加强对土地一级市场的统一管理,政府依照法定程序,运用市场机制,按照土地利用总体规划和城市规划,对通过收回、收购、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发,并予以储存,以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。
二、简答题
1．对土地使用权出让的各方式做出比较。
答：
1、出让程序不一样。
2、适用范围不同：
协议出让适用于公益、福利事业，科研文教，非盈利的机关、团体及某些特殊用地；招标出让使用于优化土地布局的地段，重大工程的较大的地块；拍卖出让适用于区位条件好、功能便利的繁华地段，土地利用上有较大灵活性的地块。
3、优缺点：
协议出让：
选择受让人的自由度大，不利于公平竞争；招标出让利于公平竞争，给出让方留有选择的余地；拍卖出让利于公平竞争，方法简便易行，出让方不易控制最高价。
2．土地使用权转让必须符合哪些条件？
答：
1、土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容；2、按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
3、按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，要形成工业用地或者其他建设用地。
3．简述土地使用权出让和土地使用权转让两者的区别？
区别
出让
转让
行为主体
政府及土地管理部门
境内外经济实体及个人
法律关系
法律关系不平等，具有垄断性
法律关系平等
市场层次
一级市场，可以转让
二级市场，转让受到限制
年限
按合同规定，不超过国家规定
合同年限－已使用年限
转移方式
协议、招标、拍卖
出售、交换、赠与
4．房地产项目土地费用包括哪些费用?
答：
包括土地征用费用、土地出让金、耕地占用税、劳动力安置费及有关的地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁房支出等。
5．简述土地使用权转让的程序。
答：
1、转让申请；2、签订转让合同；3、转让合同公证；4、缴纳土地出让金和土地增值税；5、土地使用权变更登记。
6．简述划拨土地使用权的特点。
答：
1、划拨土地使用权的取得具有行政性；2、划拨土地使用权具有无偿性；3、划拨土地使用权具有无期限性；4、划拨土地使用权的流转具有限制性。
7．简述协议出让土地使用权的特征。
答：
1、非市场出让，没有竞争者；2、政府对低价较易控制；3、价格和使用范围受到限制。
8划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费包括哪些？
答：
1、土地补偿费；2、安置补助费；3、地上附着物及青苗补偿费；4、拆迁补偿费；5、其他费用。
9我国土地使用制度存在的问题有哪些？
答：
（1）土地双轨制，划拨（历史遗留和新划拨）和商业出让并存；
（2）管理和监控水平低；
（3）土地市场不统一，土地杠杆失灵；
（4）权力滥用，乱批开发区，越权批地；
（5）转轨中土地收入的流失；
（6）市场上开发水平良莠不齐，关系强、水平低的非专业开发商多；
（7）滋生腐败；
三、论述我国现阶段土地使用制度的特点
答：
1）批租制：
由于我国实行土地公有制，不论是国有土地还是农村集体所有的土地，其所有权均不允许买卖，在土地交易过程中发生转移的只是土地使用权，而且这种使用权还是有年限的。
虽然土地使用权可以依法出让和转让，也就是所谓的批租，其实质不过是土地使用权的长期出租而已，只不过租金一次性缴清罢了。
所以说，在我国的土地制度中，不存在真正的土地买卖，只存在长时期的土地使用权出租，即批租制。
2）垄断制：
第一层含义，我国实行的土地公有制只允许政府和集体组织等公有团体拥有土地，这本身就是一种垄断。
第二层含义，在土地交易市场上，只有政府一个土地供应者，其他任何一个机构和团体都不允许向市场提供土地。
即使集体经济组织作为土地的所有者，也不能提供。
农村集体经济组织的土地若要转变成可在市场上交易的开发建设用地，必须通过国家征用，由集体土地转变成国有土地后，方为合法。
政府在法律上和名义上垄断了土地的供应。
3）双轨制：
所谓的双轨制就是指依据土地用途和目的的不同实行不同的土地取得方式的土地供应制度。
一般而言，非赢利性和带有公益性质的土地用途可以以划拨方式取得，而赢利性土地用途，则必须通过出让方式取得。
第三章房地产市场分析
1．房地产市场有哪些特殊性？
答：
产品具有固定性；产品具有唯一性；产品的耐久性；市场具有双重属性（消费、投资）；市场是不充分市场
2．简述房地产供给的特点？
答：
1、市场供应缺乏弹性，短期内难以增加房地产市场供应。
2、市场供应的异质性，产品的位置、环境、新旧、配套等不同，市场细分有必要性。
3、市场供应的区域性，产品的固定性导致“地产地销”。
4、市场调节的不完全性，住房保障的存在：
经济适用房、廉租房；土地的垄断性；政府的宏观调控。
5、市场需求的广泛性，房地产是生存、享受、发展的基本物质条件。
6、市场需求的多样性，消费需求、经营需求和保值需求；经济收入、生活质量、使用目的、文化观念的不同，需求多元化。
7、市场需求的融资性，资金数额大，短期内难以全部支付；融资手段很重要8、市场需求的长期性，使用期限长；再次交易间隔的时间长；存量市场将占据市场主导位置。
3．需求法则和供给法则的含义是什么？
答：
需求法则：
假定其它条件不变，则某一商品的需求量与其自身价格呈反方向变化。
供给法则：
假定其它条件不变，则某一商品的供给量与其自身价格呈正方向变化。
4．均衡价格的概念是什么？
答:
均衡价格是指在假定其它条件不变时，商品需求量与供给量相等时的价格。
5．房地产市场分析的内容
答：
市场环境：
宏观环境包括经济、正常、人口、文化环境、行业环境、技术环境等。
区域环境包括分析区域规划、功能定位、开发现状以及未来定位；分析交通与出行条件；分析影响区域发展的其他因素和条件：
历史、文化、发展水平等；区域内楼盘价格水平与供求关系；项目微观环境。
消费者分析包括消费者购买力水平、购买倾向、购买特征等。
竞争楼盘包括产品、价格、广告、销售推广、物业管理等。
竞争对手分析包括专业化程度、品牌知名度、开发经营方式、楼盘质量、政府关系、以往项目情况、土地储备情况。
第四章房地产项目可行性研究
一、名词解释
1．可行性研究；投资决策前，对与项目有关的市场、资源、技术、经济和社会等方面问题进行全面分析、论证和评价，判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理，并对方案进行优选的科学方法。
2．财务内部收益率；指使项目净现值等于零的折现率。
3．财务净现值；指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值的代数和
4．市场调研；运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，在调查的基础上对收集数据和汇总情报进行分析、判断，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。
二、问答题
1．房地产市场调研的内容包括哪些？
答：
（一）市场宏观环境状况，主要包括政治环境、经济环境、社会文化环境，另外还包括行业环境、技术环境以及对城市发展概况的描述等。
（二）城市房地产市场概况，包括：
1、市场整体状况；2、土地市场情况；3、商品房市场情况；4、全市房地产价格走势，不同区域和物业类型的价格类型；5、全市主要发展商开发销售情况；6、三级市场交易情况；此外，当地房地产业相关政策法规等。
（三）消费者行为与市场需求容量，包括：
消费者的购买水平、购买倾向、共同特征；城市人口、家庭数量、购买力、居民居住现状及改善目标、居民日常消费支出水平与消费结构。
（四）项目所在区域环境状况。
（五）项目基本情况调查，包括对项目的用地现
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