河南棚户区改造项目贷款申请可行性报告书.docx
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河南棚户区改造项目贷款申请可行性报告书
河南省周口市某某村棚户区改造项目
银行贷款申请报告
建设单位：
周口某某实业有限公司
编制单位：
郑州文海企业管理咨询有限公司
编制日期：
2015年6月
一、项目概述
1.1项目名称
周口市康庄（格林.康城）城中村改造项目
1.2建设单位
建设单位：
周口某某实业有限公司
法人代表：
项目负责人：
联系电话：
1.3建设地点
该项目位于周口市人民路以东、解放路以西、北三环以北、北四环以南区域范围内，棚户区改造征收土地850亩；拟建安置小区位于周口市人民路东侧，四环路南侧。
1.4建设规模
拟建安置区规划占地面积约55000平方米，建筑占地面积00万平方米，总建筑面积000万平方米，主要建设安置房00栋，主体0层，砖混结构，配套基础设施建设。
项目区容积率1.5-2.2，建筑密度30%，绿化率35%。
1.5外部配套条件
该项目拟建于周口市海南路东侧，四环路南侧，该区域配套设施齐全，地理位置优越，环境优美，交通便利。
1.6环境保护措施
该项目投入使用后只有生活污水、生活垃圾和厨房油烟产生。
其中，生活污水经化粪池简单处理后排入市政污水管网进入污水处理厂，生活垃圾经统一收集处理后运往垃圾处理厂，厨房油烟经过抽油烟机等简单收集过虑处理后可达标排放，不会对周围环境造成污染。
1.7项目建设期
该项目建设期为：
2015年9月至2018年9月，共计36个月，计划于2018年12月份交付使用。
二、项目建设单位概况
周口某某实业有限公司成立于2009年，注册资金1.5亿元人民币。
公司经营业务涉足贸易、房地产、旅游、实业、咨询、餐饮服务等行业和领域，是一家工贸结合的综合性、集团化、具有一定规模的国有企业。
公司秉着"团结、敬业、高效、进取"的企业精神，以高尚的企业文化和用人环境吸引了大量的优秀人才，现公司有在职人员98人，企业整体素质好、管理水平高。
公司在房地产开发过程中秉承“不断进取、坚忍不拔、实现目标、追求卓越”的精神，专注安置房以及中高端房产开发，包括商业地产、旅游地产、住宅别墅等。
公司以专业投资眼光考察评估地产项目，准确定位，寻找良机，以雄厚实力投入多个省市房地产业发展，逐渐形成自身的优势和发展潜力，现已全面进入规模经营的阶段。
三、报告编制依据和范围
3.1编制依据
1、《投资项目可行性研究指南》；
2、《建设项目经济评价方法和参数》（第三版）；
3、《产业结构调整指导目录（2011年本）（修正版）》；
4、《中华人民共和国土地管理法》；
5、《中华人民共和国安全生产法》；
6、《中华人民共和国城乡规划法》；
7、《中华人民共和国环境保护法》；
8、《中华人民共和国房地产管理法》；
9、《中华人民共和国招投标法》；
10、《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
11、《城市居住区规划设计规范》（GB50220-952002年版）；
12、《周口市国民经济和社会发展第十二个五年规划》；
13、项目所在地有关基础资料；
14、项目承办单位提供的基础资料；
15、项目可行性研究报告编制委托书。
3.2编制范围
1、对建设项目符合国家有关政策、法规和规划进行研究；
2、满足项目建设单位对该项目功能等投资方面的要求；
3、项目背景及建设必要性；
4、建设地点与建设条件及建设规模；
5、对项目的消防、环保的评价；
6、节能分析；
7、对项目进度的确定；
8、进行投资估算；
9、进行项目经济效益分析；
10、项目招标方案；
11、社会效益分析；
12、提出该项目工作结论。
四、总投资及资金来源
该项目计划总投资为000万元，其中：
工程费用0000万元，前期费用552.12万元，征地及补偿费20800万元，建设单位管理费用000万元，基本预备费0000万元，建设期利息0000万元。
资金筹措：
项目总投资0000万元，其中：
企业自筹0000万元，占总投资的20.6%；银行贷款0000万元，占总投资的000%。
五、项目开发建设优势
1、政策优势。
该项目为棚户区改造项目，有利于周口市城市形象的提高及国有土地资源的整合，有强有力的政策支持。
2、规划优势。
根据周口市城市总体规划，该项目处于产业集聚区的核心区域，未来市政配套设施优良。
3、运作优势。
拟采用边建边拆的运作模式，周口某某实业有限公司投入资金拿出一定量的土地作为棚户区改造安置村民的建设用地，进行分期、分块开发，该部分土地使用权采用划拨方式取得，利用周口某某实业有限公司根据一定的开发比，对土地进行商业开发，并享受一些优惠政策（商业用地出让），对资金进行回收，采取滚动的投入资金—回收资金的方式，最终完成对全县棚户区改造任务。
4、社会效益。
该项目具有显著的社会效益，促进周口市城市化发展进程。
项目建成后，环境优美、功能完备、居住舒适，在开发区总体规划建设中将是一道亮丽的景观，同时该项目可带动建筑业、建材、装饰、家具家电、物业等行业的发展，可优化当地人力资源配置，为当地社会稳定、经济健康、平稳的发展，做出贡献。
六、主要技术经济指标
该项目主要经济技术指标见表1。
表1主要经济技术指标表
序号
项目名称
数量
备注
1
总用地面积
50000m2
合75亩
2
项目总建筑面积
99000m2
3
容积率
1.5-2.2
4
绿化率
35%
5
总建筑密度
30%
6
居住户数
826户
7
居住人数
2644人
8
户均人数
3.2人/户
9
建筑基底面积
22000m2
10
户型
85㎡、105㎡、125㎡、135㎡
四种户型
11
层数
7层
12
总投资
40950万元
13
项目建设期
36个月
14
资金筹措
企业自筹8450万元，占总投资的20.6%；
银行贷款32500万元，占总投资的79.4%。
七、项目建设背景及必要性
7.1项目建设背景
7.1.1城市棚户区现状分析
“衣食住行”是社会日常生活中的四件大事，在衣食无忧之后，“住”在人们心中的分量越来越重，必将成为今后人们的消费重点。
随着城市化进程的加快，城市人口数量不断增加。
应该看到的是，城市中相当部分人口仍处于中低收入阶层，部分低收入人群住房需求迫切但住房购买力弱，这需要大量的保障性安居住房建设作为城市建设事业发展的支撑，从而促进低收入人群自住性安居消费，实现城市经济社会和谐发展。
棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，是我国当前推进城市住房建设事业发展的重要举措，其在促进城市经济社会和谐发展中具有多方面的作用。
随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，城市人均建设用地将越来越紧张。
城市对原有的棚户区进行改造开发，不仅能够推动城市保障性安居工程建设，改善城市中低收入家庭的住房条件，还可以使用好部分城市存量建设用地，这也将为提高城市住房的有效供给、促进房地产业的健康发展产生积极的作用。
党和政府十分重视棚户区改造建设，将其作为改善城市中低收入家庭住房的重要举措之一。
2007年8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）颁布。
该文件着重提出“进一步建立健全城市廉租住房制度”、“改进和规范经济适用住房制度”、“逐步改善其他住房困难群体的居住条件”、“完善配套政策和工作机制”等四方面工作内容。
同时，该文件提出加快集中成片棚户区的改造的实施原则：
“对集中成片的棚户区，城市人民政府要制定改造计划，因地制宜进行改造。
棚户区改造要符合以下要求：
困难住户的住房得到妥善解决；住房质量、小区环境、配套设施明显改善；困难家庭的负担控制在合理水平。
”
2008年以来，全国各地区、各有关部门贯彻落实党中央、国务院决策部署，将棚户区改造纳入城镇保障性安居工程，大规模推进实施。
2008年至2012年，全国改造各类棚户区1260万户。
2013年，各级人民政府均将包括推进棚户区改造在内的城乡保障性安居工程建设作为政府重点工作内容之一。
《2013年国务院政府工作报告》中指出：
2012年底，城镇和农村人均住房面积32.9平方米、37.1平方米，分别比2007年增加2.8平方米和5.5平方米。
同时，该报告提出：
2013年，各级政府将加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。
坚决抑制投机、投资性需求，抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系，健全房地产市场稳定健康发展长效机制；继续抓好保障性安居工程建设和管理，让老百姓住上放心房、满意房，2013年城镇保障性住房基本建成470万套、新开工630万套，继续推进农村危房改造。
此次周口市周口市康庄（格林.康城）城中村改造是优化城市环境、提升城市文明的重要举措，是党和政府关注民生、提高生活质量的具体体现，无论是对城中村居民，还是对城市建设来说，都是一项具有里程碑意义的大事。
棚户区改造是利国利民的大好事。
对棚户区居民来说，原先的房子无法买卖的，改造后补偿的房子，自己拥有产权，可以自由交易；通过整体改造，改善了卫生环境，有助于文明健康的生活方式的形成；节省了土地；同时，居民居住集中，更加便于管理。
对城市而言，消灭了环境污染，提高了城市品位，提升了城市文明；此外，拉动了相关产业的发展，增加了就业机会等等。
总之，这是一项得民心、顺民意的“民心工程”。
目前，随着人们对城市化作用认识的加深，各地掀起了整治城中村的热潮，国内很多城市通过良好的运作，取得了扎实有效的成果，大大改变了城市面貌。
这些城市的成功经验，为周口市的城中村改造提供了很好的借鉴。
7.1.2棚改项目区现状情况
拟改造的康庄村片区棚户区居住条件较差、房屋质量很差、交通不便、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差，严重阻碍了区域城市化的进程，对周口市的城市发展造成不利影响。
1、脏。
棚户区环境卫生状况极其恶劣，春天污水横流，夏天蚊蝇肆虐，冬天积雪成堆，垃圾点少，厕所大部分是旱厕，无任何排水、排污设施，生活垃圾随地丢弃，遍地粪便，臭气冲天，成为各种病菌传播的摇篮。
2、乱。
棚户区内部环境杂乱无章，一是棚户区、旧居住区、城中村混杂，农村村民和城镇居民乱居;二是房屋结构参差不一，多以砖木和土木简易结构为主，且年久失修，很多已是危房；三是乱搭乱建，大屋连小间，大房接楼房，有的甚至在平房上叠加二层三层，由于不断加建，建筑密度有增无减。
3、差。
改造片区内供水、供电设施陈旧老化，停水、停电现象屡见不鲜；无集中燃气、供暖、排水、垃圾处理等设施，居住区内垃圾遍地、污水横流，取暖以及炊烟粉尘污染严重，居住环境恶劣。
周边无学校和医院配套，许多道路没有硬化，高低不平、弯弯曲曲，加之周边的道路不断加高，使很多棚户区居民住房，在原本就地势低的情况下，比道路更低，一到雨季便成涝洼区域，再加上没有排水设施，有的家里大量积水。
4、危。
棚户区危险隐患随处可见，有的简易房墙体和屋顶采用木板、油毯纸等易燃材料搭建，一家挨着一家，而且生火做饭以及堆放杂物于一体，加上供电线路老化，房屋连片，道路狭窄弯曲，又没有必要的消防设施和消防通道，极容易发生“火烧连营”的惨状;由于改造片区内生活设施大多建成年久失修，早已破旧不堪，片区内存在着极为严重的安全隐患，威胁居民生命财产安全。
有的房屋年久失修，基础下沉，墙体倾斜开裂，随时有倒塌危险；生活用煤以及老化的电线极易形成火灾，加之私建、滥建的房屋连绵成片，区域内过道狭窄杂乱，更增加了消防安全隐患。
5、多。
棚户区居民有三多：
老弱病残多、下岗职工多、外来人口多。
由于居住人口复杂，基层管理薄弱，社会治安差，是计划外生育、两抢一盗以及吸毒人员的集中居住区，加之棚户区又是从事重体力劳动或无固定职业，生活条件差、社会地位低的特殊人群聚集区，而且棚户区居民与城市居民的交往范围局限和信息不对称等，使其在就业、收入、生活习惯和思维方式等方面与周边城市居民形成极大反差，形成逆反心理和反常情绪，这将成为社会不稳定的一大隐患。
因而片区内的改造需要十分迫切。
为进一步加强周口市城市住房保障工作，加快改善片区内中低收入家庭住房条件问题，同时提高片区的城市承载能力、提高城市形象，拟实施本项目。
项目建成后将为改造片区居民构造美在外表、贵在内涵的时尚型居住区。
八、项目建设的必要性
8.1符合国家和地方相关的产业政策要求
《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出，“十二五规划”期间是全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。
实施城镇保障性安居工程。
“建设城镇保障性住房和棚户区改造3600万套（户），全国保障性住房覆盖面比例达到20%左右。
土地出让净收益用于保障性住房建设、各类棚户区改造的比例不低于10%”。
2013年周口市政府工作报告中提出：
以更大的气魄统筹城乡发展，提升建管水平，力促城镇化建设迈上新台阶。
以县城为龙头、重点镇为支撑、新型农村社区为基点，加快构建城乡一体、互促共进的新型城镇化体系。
实施旧城和城中村改造工程，启动老城区控制性详规修编工作，分区域编制修建性详规，明确功能定位，连片改造开发，力促老城区旧貌换新颜。
重点规划建设总面积1.78平方公里的特色商业区，积极运作城市综合体项目，加快建设周口国际城项目，稳妥推进体育场改造，加大城中村改造力度，提升城市形象，改善人居环境。
8.2是城市化建设的需要
城镇的综合开发改造是一个城市发展的重要组成部分，改善城市居民的住房条件是提高人民生活水平的重要标志，是实现我国小康生活水平的战略目标。
近几年，随着我国经济和社会的快速发展，城市化进程不断加快，中国社会即将进入从农村化社会转型为城市化社会的时期。
城市化建设的大规模投资，旧城改造和新区建设成为一个城市发展的重要组成部分，是提高人民生活水平的重要标志，是实现我国小康生活水平的战略目标。
康庄村位于周口市产业集聚区的重要区域，属于城中村改造的反手，该项目的改造，不仅是周口市城乡一体化建设的需要，更是产业集聚区提升城市形象，加速自身发展的需要。
8.3产业集聚区土地有效利用的需要
康庄村棚户区改造的项目区占据了周口市产业集聚区的显要的位置。
从城市的宏观发展而言，棚户区的存在导致了城市中最宝贵的土地资源未能实现其最大的经济、社会和环境效益。
在城市从外延式扩张走向内涵式集约发展的现实情况下，改造棚户区，盘活效益低下的棚户区土地是当前产业集聚区有机更新的必然要求。
8.4能促进相关行业的进一步发展，为当地经济增长做出贡献
房地产市场关联度大，房地产市场的发展可带动建筑施工、建筑材料、装饰装修、建筑设计等行业的发展。
据调查了解，随着周口市经济的发展，市民消费需求的不断上升，生活水平的提高，使得房产需求明显。
所以，该项目的建设既能满足开发区居民的住房需求，又能带动其他相关行业的发展，为当地经济的发展做出了贡献。
综上所述，该项目的建设与国家、地方现行产业政策和经济发展规划是完全相符的，也是十分必要的。
九、还款能力及资金使用计划
项目计划申请银行贷款32500万元，其中建设期内不偿还本金，只给付利息；根据国家开发银行支持棚户区改造贷款政策，本金还款期25年，本项目计划于计算期第4年开始还款，计算期第29年还清本金，每年偿还本金为1300万元，并分别在当年给付当期利息。
表2投资使用计划和资金筹措表
序号
项目名称
第一年
第二年
第三年
合计
备注
1
投资总额
1.1
建设投资
4672.08
15962.94
18298.98
38934.00
1.2
银行利息
484.00
1532.00
2016.00
1.3
投资小计
4672.08
16446.94
19830.98
40950.00
2
资金筹措
2.1
自有资金
4672.08
1446.94
2330.98
8450.00
2.2
借款
长期借款
15000.00
17500.00
32500.00
2.3
筹措小计
4672.08
16446.94
19830.98
40950.00
十、结论
该项目为周口市康庄（格林.康园）城中村改造项目，总建筑面积00000平方米，项目建成后将可安置回迁居民50户。
项目地理位置优越，公用配套齐全，工程规划切实可行，环保、节能等措施落实。
该项目设计住房面积均属中等户型，针对居民的住房要求，改善居民的住房条件，具有十分重要的作用。
该项目符合周口市城市总体规划，符合市场经济发展的要求，符合周口某某实业有限公司的发展需要，符合社会、经济、环保生态效益三统一的方针。
项目的建设不仅是开发区城乡一体化建设的需要，更是开发区提示城市形象、加速自身发展的需要。
项目具备较好的基础条件，并且带动其他相关产业的快速发展。
项目的建设直接和间接增加了就业率，为创建和谐社会做出努力。
因此，经编制单位郑州文海企业管理咨询有限公司（）研究分析论证，该项目社会效益良好，项目的建设是十分必要的，也是可行的。
注：
以上内容并非完整版，为调整修改与删减过的内容。
仅供参考。
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