以房地产中介分析市场存在的问题及对策研究文档格式.docx

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狭义的房地产中介是指在房地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交易形成为目的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活动的总称。

本文所指的房地产中介就是狭义的房地产中介，即房地产中介是为房地产交易提供各种媒介活动的总称，它包括房地产咨询类机构、房地产价格评估类机构、房地产经纪类机构等。

1、房地产咨询类机构

咨询类房地产中介机构主要是将房地产前期的市场调研服务、投资咨询服务、可行性研究与决策咨询服务、营销策划咨询服务，把提供信息咨询、战略咨询、管理咨询等作为其发展重点，根据客户对房地产市场、开发产品、开发公司内部管理等不同方面的要求，提供分阶段乃至全过程的咨询服务。

2、房地产价格评估类机构

房地产价格估计机构是指专业从事房地产评估的、具备相应房地产估计资质的专业组织，主要以提供各类房地产价格评估报告为服务内容，以收取评估费为主要收入来源，属于经济鉴证类中介机构，其业务范围包括：

房地产转让价格评估；

房地产租赁价格评估；

房地产抵押价值评估；

房地产保险估价；

房地产课税评估；

征地和房屋拆迁补偿估价；

房地产分割、合并、纠纷、拍卖底价估价；

企业各种经济活动中涉及的其他房地产价格评估等。

3、房地产经纪类机构

房地产经纪机构是专门从事各类房地产交易活动、具备相应房地产经纪资质的中介服务组织，其主要业务包括各类房地产的转让、出租、抵押，包括各类商品房代理销售、买卖、房屋租赁、房屋置换等专业性服务。

（二）房地产中介的作用

良好的房地产中介机构能为房地产经纪活动提供相应法律、专业技术、信息等优质服务，不仅有利于房地产交易市场的发展，也为行业自身创造了可观的收益。

具体而言，房地产中介主要有以下三方面作用：

1、提高专业化程度。

房地产中介机构，如房地产居间服务机构、房地产评估、房地产策划、房地产营销代理等的产生都是市场细分的必然结果，也是我国房地产行业市场化发展的进一步要求。

房地产中介机构从原来房地产企业开发、建设、销售的一体化结构中分离出来，有助于提高房地产交易的专业化水平。

由于在房地产交易过程中，买卖双方需要为交易付出信息搜寻成本、谈判签约成本和合约履行监督成本，交易过程长、环节多，其交易成本自然就高。

而各类专业房地产中介机构能够凭借自身对市场的熟悉以及手中掌握的客户网络，可以为交易双方提供专业服务，为其节约时间及精力，从而降低了交易成本，提高了工作的效率。

2、优化供需匹配。

在房地产种类中介服务机构中占绝大多数的是从事二手房买卖和出租的居间服务机构，这类房地产中介机构主要就是为交易双方提供专业化的信息与服务，在很大程度上为交易双方节约了交易成本，并能够为供给方和需求方进行供需匹配，满足双方的需求，并且能够尽可能减少在交易过程中的信息不对称和道德风险问题。

3、激活房地产三级市场。

三级市场以房地产的使用消费活动为主要内容。

它是指将由二级市场取得的房地产进行再转让、租赁、抵押等交易活动而形成的市场。

过去的房地产中介服务主要集中在一、二级房地产市场，交易解决的基本是从“无房”到“有房”的问题。

随着社会经济的发展和居民生活水平的提高，房地产市场结构发生了明显的变化，市场化程度越来越高，市场中最活跃的交易开始从“有房”向“有好房”的转化。

房地产中介机构专业化的服务可以保证这一过程的顺利推进，从而为房地产三级市场的发展注入源源不断的动力。

（三）我国房地产中介的发展现状

房地产中介作为房地产业的分支，是随着房地产业的快速发展而兴起和发展开来的。

由于房地产具有价值量大、使用期长和办理交易复杂等特点，相关当事人在房地产交易活动过程中需要专门的知识和可靠的信息相助，所以自1998年首家房产中介公司——深圳国际房地产咨询股份有限公司成立起，我国的房地产中介伴随着房地产行业的欣欣向荣迅速发展起来。

十多年来我国房地产中介发展快速。

在活跃房地产市场、促进房改深化、满足城市居民购房需求等方面都起着不可替代的作用。

从总体上看，在2007年之前，房地产中介行业数量和规模逐年递增，北京、上海、深圳、广州等经济发达城市发展势头尤为迅猛，并在残酷的市场竞争中产生了中原地产、21世纪不动产、美联、深圳世联等一大批知名品牌企业，与此同时房地产中介行业基本制度也逐步建立。

但从2007年底开始，北京、深圳等大城市分别出现二手房交易量大幅萎缩的现象，导致房地产中介不堪重负出现退市风潮。

而随着“未满五年经适房不能上市交易”等宏观调控政策的出台以及高房价的冲击，退市风逐渐向全国范围蔓延。

2008年初，北京最大的中介公司——中大恒基宣布关闭旗下100家门店，拉开了北京中介公司“闭店”的序幕。

此后不久，北京又一家大型中介公司——信一天宣布关闭旗下所有门店正式退出中介行业。

仅一年的时间，北京关闭的中介门店数量就达到1500家，占行业总数的40％。

深圳包括创辉、世华、星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、满堂红等在内的16家中介收缩数百家门店。

几乎是在同一时期，号称“中国最大规模、网点最多、实力最强”的房地产中介——创辉租售旗下近200多家上海门店几乎全部关闭，其分布在珠三角7个主要城市的门店也纷纷关闭。

而在广州市国土房管局2009年初公布的2008年房地产中介年度检查结果中显示，有309家房地产中介服务机构以及375家分支机构逾期未参加政府组织的年度检查，选择退出市场，其中不乏知名中介企业的分支机构。

即便是仍留在市场上的房地产中介很多也是勉强支撑，并出现数月亏损的现象。

2008年可以称得上是我国房地产中介的一次全面清理整顿。

在历经了近一年房地产市场的大波动后，2008年底国家出台了一系列救市政策推动了房地产市场整体复苏，而调整“基准房价”、营业税减负等一系列专门针对二手房市场利好的政策的推出进一步刺激了二手房市场，全国各大城市二手房市场成交势头逐渐旺盛，伴随而来的是房地产中介的大肆扩张。

仅以深圳为例，在2009年上半年深圳众多知名中介公司就竞相扩张：

美联物业新开10多家店铺，7月份更是出现6铺齐开的现象，世华地产新增店铺30多家；

中原地产新开8家店铺，另有多家店铺正在筹备中等等。

而除了这些老牌中介公司新增店铺外，很多中小房地产中介企业死灰复燃，更有众多行业外资本积极入市抢占市场。

（四）国内外房地产中介市场比较

以美国房地产中介市场为例与我国进行比较，不难发现主要有以下几个不同点：

1、经纪形式不同。

美国房地产中介无论售房或是购房都实行全权委托经纪人制度，然后，所有的运作程序包括介绍贷款、物业公证、房产保险、咨询律师、提交登记等等都由委托经纪人全权办理，所有费用也都在最后列出清单，由甲乙双方支付。

而我国房地产中介实行的是双方签约制度，中介机构收取中介费后，免费帮助双方办理过户手续，由有关管理机构直接向甲乙双方收取费用。

2、产权管理不同。

美国实行的是契约登记制度，买卖双方完全以市场化的程序进行操作。

所有运作通过售楼律师中介经纪，从物业公证到房产保险，构成一个完整的市场保证体系。

只有当这个过程全部完成后，政府才通过登记的手段来加以确认，并把相关的资料进行保存，以备查询。

而我国目前实行的是产权产籍登记制度。

相比之下，美国的登记制度比我们现行的产权产籍制，更能适应房地产市场的变化，体现政府的职能。

3、地产性质不同。

美国一般房屋是建筑在地产基础上的，最大的区别是地产也属个人财产。

因此，房地产概念极为完整，私人购房后，以地契为准，连地带房都属私人财产，但房主必须每年向国家缴税，而且政府有许多法律条文来限制私人在其土地上进行的各种活动，如不准私建乱搭，不准破坏绿地等等。

而我国地产属于国家，个人只拥有国家土地使用证，因而房地产买卖一般注重于房产证的交涉。

个人财产的法律体现是以产权证为标志，这样就使中美两国房地产买卖在概念上、程序上以及管理上都存在一定的差异。

三、长沙房地产中介市场存在的主要问题

受我国房地产中介市场发展的影响，长沙市的房地产中介市场也是从上个世纪90年代中期开始起步发展的，随之进入到了一个飞速发展的时期，尤其是在金融危机过后的这几年中，随着房地产市场的越来越火热，全市掀起了房地产中介热。

大大小小从事房地产中介服务的门店随处可见，房地产中介市场可谓异常活跃。

中介服务门店多，房地产的信息就多，给消费者买卖和租赁房屋带来了便利。

特别是那些经过管理部门注册、登记备案的房地产中介服务机构，从业人员素质较好，消费者信得过，这些都有利于中介市场的繁荣，但在房地产中介市场蓬勃发展的同时，以长沙市区房地产中介市场为例，发现当前长沙市房地产中介行业主要存在着以下几方面的问题：

（一）从业人员素质低、专业化水平低

房地产中介组织需要具备高水平的信息收集和信息处理能力，因此，成熟的市场经济条件下的房地产中介组织，应是由高学历、高智力的专业人才组成的。

但从调查结果发现市区许多房地产中介机构，专业人才缺乏，文化水平偏低，法律意识淡薄，整体素质不高。

由于从业人员素质较低，不能通过国家和省统一的从业资格考试，市房地产管理部门的房地产经纪人员培训工作也刚起步，致使一些房地产中介机构的从业人员“半路出家”，不熟悉房地产知识，缺乏专门训练，导致这些房地产中介机构法律意识薄弱、服务质量差、业务水平低，不少房地产中介机构不关心整个市场的规范发展，不顾长远的社会利益，为了片面追求眼前的经济利益，不讲信誉、暗箱操作、短期行为严重。

导致房地产中介市场屡屡出现违规行为。

比如有些中介人员先让自己的亲属或熟人出面将房子买下，然后，再以第三者的身份加价将房屋卖给买家。

（二）诚信不足、缺乏必要的职业道德

现在长沙不少房地产中介机构都以追求利润最大化为目标，由于这个目标导致中介机构具有了“不诚信”的内在动力，从而违背自己的职业道德来获取利润最大化。

如今房地产中介机构损害消费者合法权益已成为当前长沙市消费者投诉的热点。

如长沙市民王某购买了芙蓉区马王推附近一套近80平方米的二手房，因为需要办理三证，他向万家丽路上一家信息职业介绍所缴纳了1000元中介费， 

但迟迟未有回音。

经过多次催促，该所却把他领到了另一家中介服务机构。

后来手续是办了，但一次二手房交易却交了两次中介服务费。

另外，长沙市房地产中介服务的委托合同均由各公司自行拟定，一些不法房地产中介机构针对一般消费者不熟悉中介业务的具体情况，故意在合同条款中增加对自己有利的内容，然后利用这些合同陷阱欺诈消费者。

（三）进入门槛低，市场竞争无序

长沙市区房地产中介机构数量众多，但主要以中小型中介机构居多。

产生这种现象的原因除了巨大的经济效益的驱使，另一个原因就是入行门槛太低。

由于房地产中介不需太多资金投入且当前资质认证制度不全，因此产生了相当一部分“夫妻店”或是“一台电脑、一个人”的房地产中介，这些小规模的中介大多存在管理不得当、机制不完善、专业性较差、服务项目单一、整体从业素质低等问题。

而退出成本低又导致了房地产中介企业进出市场频繁，竞争无序，影响市场发展。

虽然有关部门出台了一些规定，要求开设中介分支机构至少要一张房地产经纪人从业资格证，总部则需要3张或者5张从业资格证，但由于每年房地产经纪人考取合格的并不多，有些人就借他人的房地产经纪人从业资格证去注册成立中介机构。

如今，房地产中介服务已从过去简单的提供信息、撮合买卖转变为多方位提供信息与服务，这就要求中介机构必须提高自身素质，规范运作。

（四）法规体系不健全，行业管理欠规范

目前，规范房地产中介行为的法律法规只有1995年10月国家工商总局颁布的《经纪人管理办法》和1996年1月建设部颁布的《城市房地产中介服务管理规定》以及1996年实施的《浙江省经纪人管理条例》等法律法规。

就已有的这些规定看，也只是对房地产中介服务的概念，中介机构的设立，中介人员的资格认证和执业资格作了原则性的规定，并没有对具体问题作出统一的规定。

而且长沙市目前也还没有出台相关的规定。

根据《城市房地产中介服务管理规定》，成立房地产中介服务机构，应当先由房地产管理部门审查，再由工商行政管理部门登记，然后再到房地产管理部门备案并接受年检。

但由于有些规定、条例相互之间不统一、不协调，造成实际管理中管理体制不顺，管理不到位。

如工商总局《经纪人管理办法》第五条规定：

“各级工商行政管理机关负责对经纪人进行监督管理”，但建设部《城市房地产中介服务管理规定》第三条规定：

“省、自治区、直辖市建设行政主管部门归口管理本行政区域内的房地产中介服务工作”。

这样，对房地产中介市场，房地产管理部门和工商局均有权管理。

但在具体执行过程中由于国家没有统一的法律、法规，而建设部的规章在工商部门又难以落实，很多中介组织既不到房地产管理部门备案，也不申请年检，房地产部门又不能阻止其营业，直接导致了中介管理的不规范。

（五）黑中介泛滥、缺少有效监管

虽然全市房地产中介行业非常火爆，但据相关部门的不完全统计，目前全市大约有两百来家位于大街小巷的房地产黑中介，其中大量属于没有办理任何手续的无证无照户、一部分属于超经营范围，在原本家政、婚姻等中介服务基础上擅自经营房地产中介、另有少量尽管申请了工商执照，当事人也持有《房地产经纪人资格证书》，但没有到房地产管理部门进行登记备案。

这些黑中介的存在大大干扰了房地产中介市场的正常秩序。

他们往往很能够抓住购房客户的心理，在成立之时，请来有关领导为自己装门面，显示其社会人脉资源，或者频频召开什么“权威论坛”，为自己公司“包装”、“评奖”，吹嘘自己公司实力如何强大。

而一些购房客户恰恰会相信房地产中介机构的宣传，贪图小利、见钱眼开，“乖乖”的就把钱交给了房地产中介机构。

这些房地产中介机构大量占用了客户的购房款，越是大公司，风险越大。

他们把客户购房款用于挥霍，平时应付这些债务只能拆东墙补西墙，一旦“顶”不住了，只能闭店、出逃。

最后受伤害的还是普通购房者。

（六）违规经营、收费标准不一

在一个成熟的房地产市场，房地产中介的角色主要是在二手房市场进行交易撮合，并以房屋交易后的佣金收入和服务费作为唯一收益来源。

而在我国，房地产中介可以经营房产经纪、房产咨询、价格评估、投资开发预测等诸多专业领域，更有房地产中介同时还经营与房地产业务无关的其他业务活动。

还有不少房地产中介违规经营，或者发布虚假信息，隐瞒真实情况欺骗消费者；

或者直接参与买和卖的“吞吐”业务，利用信息优势，低价从客户手中买入，再高价卖出以“吃差价”；

或者收受合同酬金以外的财物，收取不合理费用，如某些房产中介以看房为借看房为名强向客户收取“辛苦费”；

或者利用消费者大多缺乏专业知识的弱点，制造不公平合同；

或者私拿“回扣”、实行低价格恶性竞争；

或者很多房地产中介看见楼市上涨，就直接携资金入市，参与炒房；

更有甚者，采取欺诈性手段骗取客户租金。

现有房地产中介机构除了存在违规经营外，费用收取上也非常混乱，标准不一，调查发现几乎所有的房地产中介机构都没有按市物价局的规定明码标价。

绝大多数房地产中介机构提供服务时，先收取10-30元的看房费，然后提供2-3次看房机会，如果不中意，看房费不再退回，如果双方满意成交，租赁业务一次性收取月租金的50%-100%；

二手房买卖则收取房价1%-2%的中介费，收费的随意性较大。

这种随意收费，一方面使房地产中介组织一味地追求经济利益，很少考虑诚信和职业道德；

另一方面，又使得房地产中介组织之间的竞争处于一种无序混乱的状态，形成恶语中伤和恶性竞争局面。

四、解决现存问题的主要对策措施

针对当前房地产中介市场存在的上述问题，结合长沙实际，我认为应从以下几方面来采取措施，规范长沙房地产中介市场。

（一）加强培训，提高从业人员综合素质

针对当前长沙市不少房地产经纪人业务水平低、综合素质较差、缺乏职业道德的实际情况，为了适应房地产中介行业发展的需要，对中介人员进行正规的、定期的、实用的培训显得至关重要。

在美国，房地产销售员必须修完《房地产原理》课程，考试合格后，在会计、商业、公证、专业法律、产业管理、房地产估价、房地产经纪人、房地产贷款、办公室行政管理、房地产实务等10门课中任选6门，18个月内学完。

对于高级的房地产经纪人更是要求严格，必须具有大学学历，两年实务经验，修完房地产实务、法律规章、财务、估价、会计共5门必修课，并在商业、法律、管理、公证等课程中再选修3门并通过考试。

一般能通过考试的人大约只有20％。

正是依托于如此严格的资格规定，使得美国的中介行业能够高速、有效的发展。

因此在这一方面我们完全可以借鉴美国，房地产中介一方面要加强员工的准入资格培训以及定期或不定期的执业培训，既要进行房地产知识的培训，还要对金融、法律、税务、市场营销等方面有全面了解，以提高从业人员技能，使中介从业人员不仅能为客户提供详尽信息，还能在价格分析、投资规划方面提供优质咨询；

另一方面房地产中介要注重员工的职业化培训以提升其职业素质和职业道德。

并通过建立定期考核制度，逐步淘汰不合格人员，从而确保从业人员综合素质和业务水平的不断提升。

（二）建立诚信制度，加强品牌建设

对于每一个房地产中介来说，诚信和品牌是至关重要的，当任意一家中介机构在消费者心中烙上了失信的烙印，那么对于这家中介最直观的影响便是经济效益。

因此每一个房地产中介机构都应依法经营，诚信服务，把诚信经营做为中介的立身之本，从自身诚信度入手，以诚信作为经营理念打造企业品牌，不断推动诚信的多样化服务，从而带动和实现整个行业的诚信经营。

而品牌的创建是企业取得竞争优势的必要途径，只有通过优质的服务和诚信经营，才能赢得消费者对品牌的认可。

房地产中介机构在进入退出市场和对从业人员的选拔上要慎重考虑，完善从业人员的信用系统建设来约束从业人员的职业道德，加强机构内部的自我管理，提高企业的核心竞争力，致力于诚信经营和品牌建设，从而在消费者中留下良好的口碑。

如长沙市新环境房地产经纪连锁有限公司是长沙市区专业从事房屋置换、租赁、二手房买卖、二手房按揭、旧房抵押贷款、旧房收购、房地产代理销售的大型房屋置换公司。

该公司成立于于二00一年六月，本着“信誉至上，诚信第一”为己任，视服务为生命，从而形成自己的一种管理模式。

公司先后在华南、华中地区，已经在成都武汉三亚等地相继成立分公司，该公司始终怀着对社会、对消费者的强烈责任感，坚持以人为本的服务目标，提供高质量的服务，同时积极摸索适合自身发展的现代化企业经营方略。

“万丰房产、上规模、讲信用”的口号体现出公司的经营、理念之道，从而打造万丰房产品牌，深受百姓的信任。

（三）提高准入门槛，壮大机构规模

目前长沙市对成立房地产中介机构要求较低，成立房地产中介机构只需3万元注册资金，正由于准入门槛过低，导致长沙市房地产中介良莠不齐。

因此要从两个方面进行加强：

一方面通过提高从业企中介机构的资质以减少类似“夫妻店”的存在，建议工商部门在今后审批房地产中介机构时，应提高注册资金数额。

另一方面通过提高从业人员的资质认证以增强其责任感和规范性。

通过以上两方面来提高入市门槛，尽可能从源头上加强对房地产中介机构的管理。

当然任何一个房地产中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户，这就在客观上要求房地产中介机构走联合发展的道路，做到信息共享，优势互补。

应尽快成立相关协调机构，通过成立行业协会、举办交流活动等多种形式，统一协调各中介机构之间的业务及信息交流，实现资源共享，共同发展；

同时要有针对性地扶持一批有发展前景的房地产中介机构，使其提高管理水平，扩大营业范围，引导他们组建连锁店或联系店，走规模化发展之路。

（四）健全相关法规体系，加强监管力度

一个成熟的房地产中介市场需要一个完善的法规体系来保障整个市场的健康、正常运作。

因此鉴于长沙市当前房地产中介市场存在的问题，应尽快建立起一整套有关房地产中介组织监管的法律、法规，依法对中介组织进行引导、监督和管理。

我们可以借鉴国内外先进的管理经验，结合本市实际，制定出一系列相关法规，如《长沙市房地产中介组织运作法规》、《长沙市房地产中介组织从业人员执业规则》、《长沙市房地产中介服务收费标准》等，与国家有关法规和浙江省有关法规形成一个自上而下，由粗到细，互相呼应、互相补充的法律法规体系。

使政府、中介机构及从业人员有法可依，依法行事。

为改变目前长沙市房地产中介组织“多头管理、监管不足”的现状，必须成立新的统一的管理监管机构。

该机构作为政府的授权机构，协调政府有关部门与市场各类中介机构之间的关系；

负责审查监督中介组织的资格条件，检查中介机构出具的报告是否真实、可信；

核实中介机构的从业人员是否具有法定资格及是否规范作业；

负责制定规范社会中介组织的相关法律、法规并对其实施进行日常管理监督。

（五）增加信息透明度，规范市场行为

为了促进长沙市房地产中介市场的健康发展，还应增加房地产中介市场的透明度，房地产中介企业在日常经营活动中，必须做到公开经纪组织的经营范围；

公开执业经纪人姓名、证号和照片；

公开有执业经纪人真实署名的租售信息；

公开代理的服务内容及佣金标准；

公开消费者申投诉电话；

推出房地产经纪合同示范文本；

推出房屋租售信息示范表；

定期向当地工商部门申报已完成的经纪业务和业绩。

这样不仅使消费者对所委托的中介机构的资历、经营情况等一目了然，而且有利于规范市场行为，使不法的黑中介无可乘之机，因为消费者根据公开的信息就能对所需要的中介做出明确的判断。

（六）强化行业管理，统一收费标准和程序

针对目前长沙市房地产中介服务收费不规范的现象，应强化行业管理尽快制定统一的收费标准，而且在制定收费标准中必须做到：

收费标准要合理；

收费标准要公开；

收费标准要监管。

房地产中介机构在从事房地产经纪代理等中介服务时，应坚持公开、公平、自愿有偿、委托人付费的原则，房地产中介机构应在收费场所显著位置公布服务项目和收费标准等，实行明码标价，自觉接受委托人及社会各方面的监督。

对擅自提高收费标准、重复收费等价格违法行为，各级价格监督检查机构必须