尚择优选XX物业投标文件Word格式文档下载.docx

尚择优选XX物业投标文件Word格式文档下载.docx

《尚择优选XX物业投标文件Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《尚择优选XX物业投标文件Word格式文档下载.docx（218页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

2、电子投标文件以法定代表人签署本函的须加盖电子印章；

以授权代表人签署本函的，输入授权代表人姓名即可）

联系电话（传真）：

开户银行名称：

开户银行账号（基本账户）：

开户银行地址：

开户银行电话：

XXX7年XXX月XXX日

二、物业管理费用构成明细报价分析表

物业管理费用构成明细报价分析表

序号

费用名称

月度支出额（元）

年支出额（元）

备注

1

人力成本总计

XXXXXX

2

物业公共部位、公共设施设备的日常运行、维护费用

XXXXX

XXXX

3

物业管理区域清洁卫生费用

4

物业管理区域秩序维护费用

5

办公费用

6

合理利润

7

法定税费

合计

9XXXXXXXXXXX

XXX物业（纸质投标文件盖单位公章，电子投标文件不需要盖电子印章）

XXXxxxx

■成本测算

（1）管理服务人员的工资、社会保险和福利等：

人员工资：

岗位职务

人数

工资标准

月工资总额

年工资总额

项目经理

客服部主管

客服

XXX

8

9

小计

社会保险和福利费等

项目

月支出额

年支出额

测算方法

福利费

■过节费：

3节/年、500元/人.节；

■降温费：

4月/年、200元/人.节；

■年终奖：

按0.5个月工资计

社会保险统筹等费用

人均按最低标准计算XXXXXX元

人员工资+福利费及其它经费

（2）物业公共部位、公共设施设备的日常运行、维护费用

测算依据

房屋公共部位

按招标文件要求。

给排水系统

供电、照明系统

智能化系统

消防系统

其他公共设备设施

电梯维修、维保、年检费

（3）物业管理区域清洁卫生费用

保洁工具、用品费（含耗材）

100元/人.月

生活垃圾清运、处理费

沟、池、井、管道疏通/化粪池清理/掏

消杀费

（4）物业管理区域秩序维护费用

安保器材维护费

其他零星材料费

（5）办公费用

通讯费/办公电话费

办公用品

100元/人.月*人数*月

办公设备维护费

办公水、电费

服装等

（6）合理利润

预计总支出（一+二+...+五）*6%

（7）法定税费

预计总支出（一+二+...+七）*6.72%

预计总支出合计

一+二+...十二

面积

XXX物业（）

三、拟任本物业管理项目负责人情况一览表

拟任本物业管理项目负责人情况一览表

姓名

年龄

职称及等级

职业资格

从事物业管理经历（简介）

从事物业管理工作十余年，有着丰富的物业管理经验。

负责物业管理区域各部门日常事务、装修管理、清洁绿化管理、安保管理、员工工作技能培训计划、区域内的突发，异常事件的处置。

包括协助其他部门处理日常工作及事务，负责协调其他部门的相关事宜，完成公司预定收费率和其他工作任务。

注：

纸质投标文件须附项目负责人资格证书等证明材料复印件；

四、本项目专业工种安排表

本项目专业工种安排表

工种

要求（条件）

工作职责

有物业管理员上岗证及项目经理上岗证，具有两年独立管理项目经验。

全面

20~30岁，女性，高中以上文化

接待

五、为本项目拟配备的主要设备清单

为本项目拟配备的主要设备清单

类型

设备名称

数量

单位

备注（设备产权性质）

办公设备

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

六、技术方案部分

1.投标人概况

1.1投标人基本情况介绍

公司聚集各类专业服务人员700余人，现在专职管理和技术人员38人，中高管理层员工全部大中专以上学历，且均具有较丰富的物业行业从业经验，中层以上物业服务人员持证率达100%。

其中24名管理人员具有中级以上职称。

公司总部设有培训基地，员工专业培训率达100%。

在长期的物业服务实践中，以“我服务，我快乐”的良好心态，践行“业主的满意是我们永恒的追求”之服务宗旨，积累了丰富的物业管理经验，拥有先进的管理理念、科学的管理模式、完善的管理体系、富有凝聚力的企业文化、刚柔相济的管理方法、技能、手段以及良好的口碑，积聚了一批理论扎实、经验丰富的物业管理专业技术人才，为物业管理的正常运作提供了可靠的保障。

在行业和社会上树立了善服务、讲信誉、重品牌的良好企业形象。

XXX物业在取得业绩的基础上，

面对市场，爱顺信心百倍、不骄不躁、迎朝阳迈大步。

独具匠心——聚焦企业亮点；

稳中求进——实现规模经营；

务真求实——进一步塑造品牌，提升企业影响力。

我们将用业绩铸辉煌，让美誉倾城绽放，让爱顺永远充满生机与活力。

1.2综合说明

2.物业管理

2.1物业管理服务理念

实现目标的支持系统图

管理目标效果

专业化＋特殊化服务

内部管理支持

2.2物业管理组织架构

2.2.1管理架构

在XXXXXXXXX物业管理项目过程中，结合项目人文特点及行业法规，采用“一站式”

XXX物业管理架构

隶属关系

XXXXXXXXX物业管理处内部组织架构图

组织架构说明：

1、由XXX物业管理有限公司下设管理机构“XXXXXXXXX物业管理处”，对小区实施专业化、规范化的管理服务。

2、业主委员会和XXX物业管理有限公司构成对管理处的监督。

XXXXXXXXX物业管理项目组织架构图

保洁员

保安：

工程维修部岗位明细

岗位

编制说明

1、负责制定本部门全年工作计划、落实月度工作推动；

2、负责监督、检查区域内的工作；

3、对本部门人员有考核权、建议权等。

8小时工作制，24小时责任制，轮休制

综合电工

1、负责小区配电室日常巡查、强电管网维修、保养、检测工作；

2、负责本小区工程维修部强电及发电设备的具体工作；

3、负责各分支电表电损测算、抄表计量；

4、协助综合维修工处理公区日常维护工作等

弱电工

1、负责小区弱电管网维修、保养、检测；

2、负责智能系统的检修、维修、保养：

3、协助综合维修工处理公区日常维护工作等。

电梯工

负责本项目管理处工程维修部电梯设备的具体工作

综合维修工

顶替各岗轮休。

管理处协管部部岗位明细

保安主管

全面负责园区治安管理及协管队培训、日常工作指导、工作检查及绩效考核。

12小时工作制24小时备勤制

客服主管

全面业主的反馈及投诉。

消防专员

全面负责园区的消防设备设施的检查、制定消防演练方案、消防报表，协管队工作。

协管班长

负责当班协管队日常工作、督导并检查协管员工作，临时顶岗，突出事件的处理。

管理处绿化保洁部岗位明细

保洁主管

接受管理处主任的领导，向上级负责。

负责本部门工作、计划、监督、检查；

制定全年工作计划、落实月度工作推动；

对本部门人员有考核权、建议权等。

8小时

工作制

保洁班长

协助主管工作，负责当日班前留意提示及工作要求。

检查班组员工到岗情况，查看是否全勤工作，对缺勤的，及时采取补救措施，合理安排下属人员工作。

负责保洁员日常工作检查，更新技术、物品领用工作；

生活垃圾日产日清；

楼道每天清扫拖洗一次，整日保洁；

楼梯栏杆、扶手每天擦拭一次；

楼道玻璃窗、单元门、电闸箱、信报箱等每周擦拭一次；

楼道天棚、墙壁每半月清扫一次；

楼道和单元门乱贴、乱画当日清理；

及时清理单元门外生活垃圾和散落垃圾；

药物喷洒、除四害等。

绿化配合工作等。

2.2.2岗位职责

项目经理职责

1、负责制定管理处年度物业管理方案。

2、负责对所管辖区域内的协管队监控、消防监控的正常运行和管理工作。

3、负责协助所管辖区内的绿化的进一步规划完善、养护和管理工作。

4、负责所管辖区内清洁卫生的清扫保洁、垃圾清运等管理工作。

5、保洁工作计划和费用预算报告。

6、负责所管辖区内公用设备、设施的正常运行、日常保养、维修和管理，科学合理地制定小区年度、季度、月度公共设备设施的日常维护保养计划、大中修和更新改造计划等。

7、协助工程主管、协管队和其他有关部门解决遗留工程、违章装修。

8、业主投诉，以及业主提出的其他合理的问题。

9、按上级有关部门的规定和物业公司收费标准，按时收取管理费、代收代缴水电费和其他代收费用。

10、负责制定物业项目的月度、年度工作计划及多种经营计划。

11、根据物业管理办法，定期公布小区物业管理费收支平衡表。

12、负责组织开展有利于推广小区形象的、业主乐意参与的社区文化活动和便民服务活动。

13、负责管理处各岗位员工的招聘、培训和管理工作。

14、负责管理处日常工作的管理和办公场地、办公设备、用品的使用、维修和管理。

15、负责编制管理处年度资金使用计划，控制成本，提高收益。

16、贯彻公司开源节流的精神，堵塞各项漏洞，降低管理成本。

客服职责

1、熟悉小区环境，遵守公司各项规章制度。

2、熟悉并掌握客户服务工作流程及贯彻执行国家的有关政策、法律、法规；

严格按照物业管理条例等相关规定开展物业服务管理活动。

3、负责客户投诉事宜协调处理，对重大客户投诉及时向所在管理处领导及公司相关部门汇报，同时跟踪处理结果。

4、负责对所辖区域内片区管理人员及收费人员进行工作指导和培训，并对其工作质量进行检查和考核。

5、负责辖区内各项社区文化活动的策划、组织、实施。

6、负责管理项目的业主论坛发言监督、管理。

7、协助管理处其他部门开展各项工作。

8、完成上级领导安排的其他工作任务。

物管员岗位职责

1、贯彻执行国家的有关政策、法律、法规和公司的各项规章制度；

2、负责所辖物业管理区域的日常业务，纠正各种违章行为，为业主创造一个优美、整洁、方便、舒适、文明协管队的工作和居住环境。

3、树立专心工作、用心服务的观念，及时为业主提供各种优质、规范、统一的专业化服务。

4、安排各专业人员对合同约定物业进行养护、维修和治安防范，确保其处于良好的生活状态。

5、积极配合上级公司和业主自治机构在所辖物业管理区域内开展各种社区工作和社区活动。

6、向业主宣传党的方针、政策，协助国家相关部门做好相关工作。

7、调查研究，主动服务，深入了解业主对管理服务工作的意见，处理业主对管理服务工作投诉，及时纠正工作中的不合格项，重大问题依据质量程序规定报请公司领导处理解决。

8、协调业主（业主）与各种配套单位、相关职能机构、业主（业主）之间的各种关系。

技术主管职责

1、在管理处主任领导下，全面负责维修组的各项工作。

2、负责组织开展所管辖区域内房屋、工程设施设备的维修、养护、运行及管理。

3、负责制定房屋、设施设备管理制度、设施设备操作规程、工作程序、质量标准、业主装修管理制度等，并负责组织实施。

4、负责组织编写、审核年度、月度工作计划、工作总结、资金计划、材料计划和设备维保计划。

5、负责制定维修组的培训计划，定期开展对员工的业务培训；

提高并保持本部门员工的总体业务水平。

6、负责监督、检查、指导维修组工作，定期对员工进行考核。

7、负责协调部门间、员工间的关系，确保各项工作顺利开展，及时处理业主的投诉意见，定期或不定期巡视所管辖园区，发现问题及时处理或交相关部门处理。

8、负责审核业主的室内装修方案以及门面户外广告牌的制作安装。

9、负责编制、审核工程整改、有偿维修服务、维修及时率、业主满意率、设备完好率、公用水电气费等月度、年度统计报表及其分析。

10、配合信息中心对接管物业的工程质量验收及社会职能部门和集团公司职能部门的协调。

11、负责小区设施设备的验收与管理，建立详细的设施、设备台账，进行详细标识。

12、制定应急方案，保障水、电、气、电梯满足使用要求。

13、制定切实可行的节能措施，减少水、电、油及维修材料的消耗，降低管理成本。

14、归口管理技术文件及资料，做好设施设备资料的收集、整理、完善、建档及管理。

15、完成上级交办的其他工作。

维修工岗位职责

1、熟悉小区各类房屋的分布状况、房屋内外部结构、附属设施、各水、电、气、消防系统的管线走向、分布以及管线主控制位置和设备的性能和使用状况。

2、经常巡视小区，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现有损坏、隐患或其它不正常的情况，应及时组织人员抢修，以确保公共设施完好，设备运转正常。

3、经常巡视小区，保证上下水、排污管道畅通，按规章制度要求每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化粪池每年清理一次，确保小区污水不外溢。

4、土建维修工在维修楼地面时，必须首先准确地找到漏、渗水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。

5、水工在清理地下水池时，在保证地下水池处于通风状态下才能作业；

维修给排水管道，须关闭总闸时，在提前通知业主做好蓄水准备的情况下作业。

6、负责水电表查核、抄表、维修更换，配合管理员、出纳员等做好水电费的收缴工作。

7、向业主提供免费或有偿服务。

8、完成领导交办的其他任务。

协管队主管岗位职责

1、在管理处主任的领导下，全面负责协管队的日常管理工作。

2、拟定协管队的周/月及年度工作计划。

3、组织、安排、协调好所管辖区内的协管队工作。

4、负责制定协管队的各岗位的操作规程，并组织实施。

5、负责制定所管辖区内的突发性事件的预防措施和应急处理方案。

6、负责处理所管辖区内的各种协管队事故和重大治安事件。

7、协助管理处主任组织对员工的协管队教育和遵纪守法教育，主持义务消务队的组建，并搞好专业培训，提高并保持本部门员工的总体业务水平。

8、负责拟定协管队物品采购计划。

9、负责提出协管队人员编制方案。

10、负责与公安、消防等职能部门进行沟通，积极协调各方面工作。

11、完成上级主管交办的其他工作。

协管队班长岗位职责

1、带领并督促全班搞好训练，不断提高素质和业务水平。

2、带领全班人员加强政治思想学习和协管队员业务学习，不断提高思想觉悟和业务技能。

3、督促全班积极参加文体活动，锻炼身体，增强体质。

4、全面、统一协调全班的工作，树立本班良好形象，严格执行作息时间制度。

5、每周对全班人员的业务训练情况进行考核，掌握全班人员的思想状况。

6、详细收集业主意见和建议，及时做好处理，并迅速上报。

7、完成上级交办的其他任务。

巡逻协管队员岗位职责

1、熟悉小区内楼宇的结构、单元户数、楼座排列、各种公用设施、设备的分布位置及各类公共场所的使用性质和服务对象，系统掌握小区整体情况。

2、巡视小区，勤走、勤查、勤问，发现可疑人员要及时进行盘查，发现可疑情况及时与班长取得联系或上报。

3、加强复杂地段和事故多发地段的治安巡逻。

4、巡逻时注意小区卫生和公用设施和绿地等情况，发现违章和受损坏要及时进行处理和报告，制止业主、外来人员和员工的违章行为。

5、发现违法犯罪分子，立即设法擒拿、报告，必要时扭送公关机关处理。

6、巡视时检查各路口、消防通道是否畅通，消防器材是否百分之百完好，协管队疏散标志是否醒目、正确，有无消防隐患。

7、协助配合其他岗位人员的工作。

环境主管岗位职责

1、负责制订完善保洁绿化工作作业细则，合理调配保洁员。

2、负责用品用具的预备、领用和及时补充。

3、负责对保洁设备、器具维修保养及操作指导。

4、负责每月消耗材料统计汇总。

5、负责保洁人员的日常技能培训、岗前培训，不断提高员工工作能力。

6、负责及时了解员工思想动态，并将有关信息及时上传下达。

7、负责及时收集顾客意见并汇报。

8、负责对保洁人员的月工作情况进行考核。

9、负责每日对保洁各岗位进行巡查。

保洁班长岗位职责

1、服从领导，模范带头，以身作则，积极带领班内员工完成上级交办的各项任务。

2、全面负责小区内的清洁卫生工作的安排，做好每日检查记录并及时向主管汇报。

3、负责做好保洁员的思想教育工作，组织保洁员学习业务知识。

4、提交小区内除四害消杀工作计划，组织安排保洁员完成此项工作。

5、每日检查监督卫生、消杀工作效果，评定工作效益，搞好环境卫生，抓好本班宿舍内务卫生管理。

6、坚持每日巡查小区卫生，劝阻和制止不卫生、不文明的现象和行为。

7、完成领导交办的其他任务。

保洁工岗位职责

1、遵守《员工操作手册》、公司规章制度及本部门管理规定，统一整洁着装上岗。

2、服从保洁班长的安排，严格按操作程序搞好本人负责区域内的日常清洁工作和环境卫生。

3、爱护和保管好所使用的清洁用具与物品，每次使用后应清洗干净，并统一存放于指定地点；

爱护各种设备设施，并对小区内一切设施设备按要求合理放置。

4、发扬节约风气，控制好物料的消耗。

5、发现小区内的可疑情况和安全隐患及时上报，对小区内发生的违章现象和破坏公共设备设施行为，应当场进行劝阻和制止；

随时留意园区的设备设施完好状况，如有异常及时上报。

6、收集顾客的意见和建议并及时向保洁班长汇报。

7、熟悉和了解工作区域的环境情况，如单元户数、楼座排列、车行道、人行道及公共配套设施、设备等的分布情况，以便于协助、配合其他部门顺利开展各项服务工作。

2.3物业管理制度

客户服务管理制度及流程

一、客户接待中心管理制度

为树立物公司公司的良好形象，体现“关爱无处不在”的公司宗旨，现结合公司的实际情况，特制订以下管理制度：

1、前台接待工作：

A必须做到面带微笑、热情接待、礼貌服务、用语文明；

B对接待服务作好记录，对需要解决的问题及时通知相关部门处理，并作好回访及其相关记录；

C负责投诉、报修的受理和跟踪，报修单内容填写详实，并将处理结果上报部门主管；

D负责电话回访的记录，及相关工作，且记录内容要详实清楚，

2、日常巡查工作：

客户接待对辖区楼宇的设施设备完好率、绿化、保洁、协管队保卫工作等的巡查必须在每日9:

30前完成，并做好巡查记录。

发现的问题均以工作联系单的形式交部门主管，并根据工作安排作好跟踪检查。

对问题的处理结果报部门主管；

3、空置房管理工作：

每月定时对空置房进行检查，使其保持设施完好、卫生清洁。

对