印江县廉租住房后续管理暂行办法.docx

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印江县廉租住房后续管理暂行办法

印江自治县廉租住房后续管理暂行办法

自治县住房和城乡规划建设局

第一章总则

第一条为进一步完善廉租住房制度，规范廉租住房管理工作，根据建设部《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》（建设部令第120号）、《贵州省人民政府贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》（黔府发[2007]29号）、《印江自治县城镇廉租住房管理办法（试行）》（印府办发[2008]84号）和《印江自治县城区廉租住房出售试行办法》，制定本暂行办法。

第二条本暂行办法适用于本县行政区域内城市低收入住房困难家庭的廉租住房后续管理工作。

第三条廉租住房后续管理主要包括对廉租房实物配租和出售的后续管理、保障资金、物业管理等内容。

第四条自治县住房和城乡规划建设局负责本级廉租住房保障后续管理工作。

各有关部门应按照本暂行办法明确的职责，相互配合，积极支持。

第二章后续管理

第五条对符合保障条件的对象（以下简称保障对象），限定一个家庭配租或出售一套廉租住房；享受廉租住房实物配租或购买廉租住房保障的家庭，不再享受其他住房保障待遇。

第六条实物配租管理

（一）廉租住房的房屋所有权归属于自治县人民政府，委托自治县住房和城乡规划建设局代为登记并负责管理。

（二）签约和交接

1、自治县住房和城乡规划建设局应当对轮候到位的保障对象签发《实物配租入住通知书》。

2、保障对象凭《实物配租入住通知书》与保障性住房管理中心签订《印江自治县廉租住房租赁合同》。

合同应载明实物配租住房租金标准、退出规定及违约责任等相关内容。

3、保障性住房管理中心向签约保障对象发放住房钥匙，办理房屋交接手续，保障对象应在房屋移交单上签字确认。

（三）租金

廉租住房租金实行政府定价。

租金标准由自治县物价局会同自治县住房和城乡规划建设局共同制定后报自治县人民政府审批。

第七条出售管理

（一）有条件的保障对象可以购买政府确定用于出售的廉租住房。

（二）出售廉租住房时，自治县住房和城乡规划建设局与取得购买资格的申请人订立购房合同。

购房合同应载明房屋的位置、面积、结构、价格、用途、价款支付方式、维修责任、上市交易约束条件及其它应当明确的内容。

（三）保障对象购买的廉租住房缴清购房款后，取得房屋的部分所有权，可办理《房屋所有权证》，但须在《房屋所有权证》“附记”栏中注明“廉租住房”和“有限产权”字样，并注明准予上市交易日期。

（四）保障对象购买的廉租住房在三年内不得上市交易，确有特殊原因需出售的，由自治县住房和城乡规划建设局按原购房款并考虑折旧和物价水平等因素进行回购，应缴纳的相关税费由出售方承担。

（五）办理《房屋所有权证》后居住满三年的，在按所购房屋总价的20%补足土地收益金并缴纳相关税费后可办理完全产权。

取得完全产权后，购房户可申请办理《房地产交易市场准入许可证》和《国有土地使用证》。

（六）仅获得廉租住房有限产权的，产权人在抵押时须经共有人同意，且只能抵押其自有份额；获得廉租住房完全产权的，产权人可自由行使抵押权。

保障对象将所购廉租住房抵押，到期后无力偿还债务，金融部门将廉租住房拍卖或变卖时，同等条件下，自治县住房和城乡规划建设局有优先购买权。

（七）已获得廉租住房完全产权的，其合法继承人可依法继承；未获得完全产权的，且继承人不符合廉租住房购买条件的，自治县住房和城乡规划建设局有权回购。

第八条退出

1、保障对象有下列行为之一的，取消其保障资格;享受住房租赁补贴的，停发其补贴；享受实物配租保障的，限期腾退其所承租的廉租住房；享受购买廉租住房保障的，收回廉租住房。

（1）利用廉租住房进行违法活动或将廉租住房转借、转租或者改变用途的；

（2）无正当理由连续6个月以上未在廉租住房居住的；

（3）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的；

（4）不按期支付购房款的；

（5）经调查发现隐瞒有关情况或者提供虚假资料骗取廉租住房保障资格的；

（6）未按要求及时申报家庭人口、收入及住房变动情况或不参加年审的。

2、腾退或收回廉租住房时，保障对象应结清水、电、垃圾处理、电话、有线电视、网络、物业管理及其他应当由保障对象承担的相关费用。

3、暂时无法腾退或收回廉租住房的，给予3个月过渡期，过渡期内按直管公房租金标准计租；过渡期满，按市场租金标准计租。

4、保障对象拒不执行上述规定的，由自治县住房和城乡规划建设局依法申请人民法院强制执行。

第九条实物配租对象的年审

（一）自治县住房和城乡规划建设局应当定期组织对已享受廉租住房实物配租的保障对象进行年度审核。

（二）年审的办理时间：

每年1月1日～3月31日。

（三）年审的办理程序：

1、保障对象应当在规定的年审时间内主动到其户口所在地社区居委会（村）进行初步年审登记；

2、社区居委会（村）将辖区内所有廉租住房保障对象的初步年审结果及时报送至所辖区乡镇人民政府进行年审复核登记；

3、乡镇人民政府将本辖区内所有廉租住房保障对象的年审复核结果在本年度年审规定时间内报送至自治县住房和城乡规划建设局办理年审核准登记。

（四）年审时保障对象应向当地社区居委会（村）提交如下资料：

1、家庭成员户口证明；

2、家庭成员身份证明；

3、家庭住房状况；

4、家庭成员收入状况（享受印江自治县城镇最低生活保障的提交《低保证》）；

5、《印江自治县廉租住房租赁证》或《印江自治县廉租住房租赁补贴证》。

（五）经审核保障对象家庭收入、人口、住房等情况未发生明显变化的，继续保留原保障方式和标准；情况发生明显变化的，已不符合原核定保障方式和标准的，按相对应的保障标准和方式予以调整；经审核已不符合廉租住房保障条件的，取消其保障资格。

（六）自治县住房和城乡规划建设局应当及时将年审结果进行公示。

第十条自治县住房和城乡规划建设局应当加强对出售廉租住房使用情况的监督管理。

县保障性住房管理中心具体对出售的廉租住房进行调查、核实，及时了解和掌握出售廉租住房的使用、出租、转借、调换、经营、转让、空置等情况，发现违反规定使用廉租住房的，应当及时提出处理意见。

第三章后续管理保障资金

第十一条自治县财政局负责廉租住房后续管理保障资金的筹集、拨付、管理和监督检查工作。

廉租住房后续管理保障资金的筹集、拨付、使用和管理依法接受审计机关的审计监督。

第十二条廉租住房后续管理保障资金来源：

（一）县财政预算安排用于廉租住房后续管理保障的资金；

（二）省级财政预算安排于廉租住房后续管理保障的补助资金；

（三）中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；

（四）社会捐赠的廉租住房保障资金；

（五）廉租住房租金收入；

（六）廉租住房出售收入；

（七）廉租住房公共维修资金；

（八）其他方式筹集的资金。

第十三条廉租住房的修缮维护及公共部分设施设备的维修更新等费用从廉租住房租金收入及公共维修资金中支出，不足部分从后续管理保障资金中列支，仍不足的由县财政预算安排。

第十四条廉租住房后续管理保障资金实行县财政专项管理、分账核算、专款专用，专项用于低收入家庭的物业服务费补助和廉租住房后续管理工作支出。

第十五条廉租住房后续管理保障资金实行预算管理。

自治县住房和城乡规划建设局于当年第四季度根据下年度廉租住房后续管理工作计划，编制下年度廉租住房后续管理费用预算，并报送县财政局，县财政局审核计划后，做好年度廉租住房后续管理费用预算编制工作。

第四章物业管理

第十六条廉租住房小区应当统一纳入房屋物业管理和服务。

第十七条廉租住房房屋及其公共部分设施设备的维护、修缮和更新由自治县住房和城乡规划建设局委托保障性住房管理中心负责。

第十八条廉租住房小区内的垃圾中转清运由自治县城市行政管理行政执法局负责。

第十九条廉租住房小区内的保洁、保安和保绿由小区物业服务负责。

第二十条处于义务教育阶段的保障对象子女可在公办学校就近入学，教育部门应予支持办理，同等对待。

第二十一条保障对象可根据实际需要添加必要的生活设施和进行合理的装饰装修，但腾退或收回时，自行添加的生活设施和装饰装修不予补偿。

第二十二条保障对象应当承担下列义务：

（一）廉租住房保障对象应当遵守小区物业管理相关规定，并按照其标准及时缴纳各项物业管理服务费用。

（二）实物配租保障对象应当按照《印江自治县廉租住房租赁合同》约定的租金标准、期限和方式缴纳房屋租金。

（三）廉租住房保障对象不得改变房屋结构和用途，并合理使用房屋。

因使用不当或人为原因造成房屋及其设备损坏的，保障对象应当负责修复并承担相关费用。

（四）保障对象应当按时足额缴纳水、电、垃圾处置、电话、有线电视、等费用。

第二十三条廉租住房小区的人口和计划生育、社会治安综合治理、社会保障及其他工作按照国家、省、地有关规定，由房屋所在地社区（村）负责。

第五章附则

第二十四条转让廉租住房的，不再享受廉租住房保障政策。

享受租赁补贴的保障对象，申请实物配租或购买廉租住房的，在取得廉租住房后停止发放租赁补贴。

第二十五条本办法由印江自治县住房和城乡规划建设局负责解释。

第二十六条本办法自2011年9月1日起施行。

附件：

1、印江自治县廉租住房物业管理规约

2、承诺书（样本）

3、廉租住房物业管理服务合同

印江自治县廉租住房物业管理规约

第一章总则

第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业管理单位的合法权益,创造和保持整洁、安全、舒适的居住环境，根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，自治县住房和城乡规划建设局在租售廉租住房之前，制定本规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

第二条本县行政区域内的廉租住房物业管理适用本约定

第三条本约定所称物业，主要指廉租住房及相关的公共设施。

本约定所称的业主，是指廉租住房实物配租和购买的保障对象。

本约定所称的物业管理单位，是指受自治县住房和城乡规划建设局委托，对廉租住房进行管理的自治县保障性住房管理中心。

第四条自治县住房和城乡规划建设局应当在廉租住房租售前将本规约向业主明示，并予以说明。

业主与自治县住房和城乡规划建设局签订廉租住房租售合同时对本规约作出的书面承诺，表示对本规约内容的认可。

第五条本规约对物业管理单位、业主均有约束力。

第二章物业基本情况

第六条廉租住房物业管理区域内物业的基本情况

物业名称：

县城廉租住房

物业性质：

居住

业主必须按《印江自治县廉租住房租赁合同》《印江自治县廉租住房买卖合同》中载明的用途使用，不得擅自改变房屋使用性质。

第七条根据有关法律法规和《印江自治县廉租住房租赁合同》，实物配租的廉租住房所有权及公共部位（公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等）、共用设施设备（给排水管道、落水管、照明设施、消防设施、避雷设施等）为印江自治县人民政府所有。

第八条根据有关法律法规和《印江自治县廉租住房买卖合同》，业主购买的廉租住房取得房屋部分产权的，廉租住房共用部位（公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等）、共用设施设备（给排水管道、落水管、照明设施、消防设施、避雷设施等）的所有权由自治县人民政府与保障对象共同享有。

第九条在廉租住房物业管理区域内，廉租住房以外的公共设施设备为自治县人民政府所有：

包括围墙、物业管理用房、停车场、道路、绿化、路灯、市政管线、消防设施等。

自治县人民政府委托住房和城乡规划建设局对以上部位和设施设备进行管理，不影响业主正常使用物业。

第三章物业的使用

第十条业主对物业的使用不得妨碍其他业主正常使用物业。

不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施或者改变其使用功能。

第十一条业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

第十二条业主应按设计用途使用物业。

第十三条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理单位，并与其签订装饰装修管理服务协议。

业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。

第十四条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

本物业管理区域的装饰装修施工时间依据物业管理单位规定，其他时间不得施工。

第十五条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

第十六条业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。

第十七条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理单位指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

第十八条在廉租住房物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。

第十九条廉租住房物业管理区域内禁止下列行为：

1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；

2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；

3、违章搭建、私设摊点；

4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；

5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，排放超标噪声；

6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；

7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

8、未经申请擅自在室外装修、安装太阳能热水器、各种接收设备、防盗网等，擅自对阳台露台进行任何形式的封闭。

9、法律、法规禁止的其他行为。

第二十条业主在本物业管理区域公共空间内不得饲养动物，在私有空间内不得饲养对其它业主生活造成影响的动物。

第四章物业的维修养护

第二十一条业主对物业维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。

第二十二条因维修养护物业确需进入相关业主的房屋时，应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。

相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

第二十三条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入房屋进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理单位可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所）的监督下，进入业主的房屋进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。

第二十四条因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得物业管理单位的同意，并在约定期限内恢复原状。

第二十五条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

第二十六条本物业管理区域内购买廉租住房的保障对象按规定缴存物业专项维修资金。

第五章业主的共同利益

第二十七条为维护业主的共同利益，全体业主同意物业管理单位享有以下权利：

1、根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

2、以批评、规劝、公示等必要措施制止业主违反本规约和规章制度的行为；

第二十八条物业管理单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主的通知、公告。

第二十九条本物业管理区域内，物业服务收费标准由自治县住房和城乡规划建设局和物价局根据服务内容制定，具体标准根据地方物价水平，按照国家相关政策规定执行。

自治县住房和城乡规划建设局和物价局可根据市场价格涨幅因素结合提供的物业服务内容对收费标准进行调整。

业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。

第三十条利用物业公共设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、物业管理单位的同意后，按规定办理有关手续，所得收益主要用于补充专项维修资金。

第六章违约责任

第三十一条业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理单位可依据本规约向人民法院提起诉讼。

第三十二条业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理单位可依据本规约向人民法院提起诉讼。

第七章附则

第三十三条本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主房屋产权部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。

第三十四条本规约由物业管理单位和每位业主各执一份。

第三十五条本规约自签字之日起生效。

承诺书

本人为×××（以下称该物业）的业主，为维护本物业管理区域内全体业主的共同利益，本人声明如下：

一、确认已详细阅读自治县住房和城乡规划建设局制定的“自治县廉租住房物业管理规约”（以下称“本规约”）；

二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本规约；

三、同意承担违反本规约的相应责任。

承诺人（签章）

年月日

附件-3

廉租住房物业管理服务合同

甲方：

住所地址：

联系电话：

乙方：

自治县保障性住房管理中心

法定代表人：

住所地址：

联系电话：

根据《中华人民共和国经济合同法》及国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对廉租住房实行专业化、一体化的物业管理订立本物业服务合同。

第一条物业基本情况

物业名称：

县城廉租住房；

物业类型：

住宅

第二条委托管理事项

1、房屋建筑本体共用部位（屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间）的维修、养护和管理。

2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、共用照明、配电系统、楼内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务。

3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理。

4、本物业规划红线内的属配套服务设施和公共环境的维修、养护和管理及清洁卫生。

5、交通、车辆行驶及停泊。

6、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任）。

7、社区文化娱乐活动。

8、物业及物业管理档案、资料;

9、法规和政策规定由物业管理单位管理的其它事项;

第三条甲方的权利和义务

1、与物业管理单位议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告;

2、对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，对乙方管理不善或管理失误的，可向县人民政府物业管理主管部门提出工作建议;

3、委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：

包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施;

第四条管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准），与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。

乙方承诺，在本合同生效后2年内达到的管理标准。

第五条管理服务费用

1、本物业的管理服务费按其占有、使用物业的建筑面积交纳，具体标准根据地方物价水平，按照国家相关政策规定执行。

2、管理服务费标准的调整由自治县住房和城乡规划建设局和物价局按市场价格涨幅因素结合提供的物业服务内容进行。

3、房屋交付时，业主预缴一年物管服务费，之后每半年预缴一次。

4、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。

5、房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。

房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。

甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

第六条违约责任

1、如因甲方原因，造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改。

2、如因乙方原因，造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方相应补偿。

甲方有权要求乙方限期整改。

3、因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因，造成重大事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。

因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。

（产生事故的直接原因，以有资质单位的鉴定结论为准）

第七条争议解决方式

因履行本合同发生的争议，可由双方协商解决，协商不成的依法向自治县人民法院起诉。

本合同一式三份，甲、乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

本合同自签订之日起生效。

甲方签章：

　　　　　　　　　　　乙方签章：

法人代表：

　　　　　　　　　　　法人代表：

年　　月　　日