如何让地产广告推广做得更加有效Word下载.docx

如何让地产广告推广做得更加有效Word下载.docx

《如何让地产广告推广做得更加有效Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《如何让地产广告推广做得更加有效Word下载.docx（10页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

房地产广告 

房地产推广 

推广计划 

开盘 

强销 

尾盘 

广告 

分类：

策划高地

前几日，曾撰写《直白广告的震撼》，现在再看，不免让我联想到了现在的地产广告，翻看各种媒体，地产广告纷繁芜杂，良莠不齐，充满了虚无与不实，过分的渲染与夸大，完全没有章法，凌乱而主题不明，根本就没有计划性和针对性，更没有与销售的各个阶段进行有效结合。

其实，结合项目销售的进程，营销策划也分为不同阶段，每个阶段的推广主题亦不尽相同。

第一阶段为形象期。

这个阶段推广主要任务，是塑造并传达项目市场、客群、产品定位形象。

市场定位或高端、或中低端；

客群或小资、或中产、或殷实、或富贵之家，产品或中式、或西式、或平时而简约。

形象期推广应含蓄而委婉，优美而朦胧，是造梦的阶段。

目的就是达到市场高度关注、做到项目为目标客户人尽皆知，对产品定位超强认同。

这个阶段应用的推广手段主要以长线媒体为主，比如现场围挡、路旗、广告牌、广播等。

第二阶段产品期。

这个阶段应把产品规划、户型、景观、建筑标准等项目的具体内容进行展示，结合项目的形象定位，有虚有实，图文并茂，让客户能充分了解项目的优势与卖点。

蓄客期推广应明了并真实，通过细致而详尽地描述，使产品得到客户的高度认可，并即时得到客户的反馈，进行适当调整，提高产品的均好性，更适合客户需求，达到将来快速去化的目的。

这个阶段在继续把长线媒体作为推广手段的基础上，要适当的搞一些活动营销，如产品推介会、商圈发展论坛等。

第三阶段蓄客期。

对目标客群进行有针对性的宣传，蓄客期的前期是把蓄客措施准确无误地传达给目标客群，以期得到更多客户的咨询与到访；

后期则向目标客户灌输开盘信息以及开盘时各种优惠措施，达到积累更多客户的目的。

这个阶段是整个推广中的重中之重，成功与否，将直接影响到开盘时的人气及成交量，所以，这一阶段的推广应采用暴量方式，就是在短时间内高空低空全面开花，以期在最短的时间内大量积累意向客户，为顺利开盘奠定基础。

并且应适当的配合一些圈层联谊会等活动。

第一、二、三阶段的推广，就是要拔高项目的市场地位，让客户对项目高度认可，但并不公布详细价格，只是给客户一个基本的价格区间，让客户产生这个项目很好，应该不便宜的直觉，充分吊起客户购买欲望。

这就是所谓的蓄水期。

第四阶段为开盘期。

根据目标客户积累情况，选择吉日盛大开盘。

开盘当日公布首批房源及销售价格。

客户可以根据已经排列的选房顺号有序选房。

开盘期最重要的事情就是价格的制定和推出房源的数量。

价格的制定应该比客户最高承受能力略低，房源放量与积累客户量的比不能高于1：

3。

开盘期推广应直白而震撼，用产品品质打动客户，用小恩小惠及压迫式方式促使成交。

开盘也分实开合虚开两种方式，实开是指开盘当日推出首批房源，开盘活动是为了烘托和聚集人气，实则是为了销售。

虚开则是指仅仅是开盘活动，开盘当日并不推出房源。

第五阶段为强销期。

利用开盘红火热闹的气氛，然后结合客户的转定比例，分批分次推出后续房源，达到推盘有序，热销不断，价格攀升之目的。

强销期间，一切推广宣传围绕销售展开，通过分析已成交客户的来访渠道，分析已成交客户对项目最关注的卖点等方面，即时调整项目的宣传渠道和推广重点。

第四、五两个阶段的推广，目的就是对前期积累的客户转定落单，使之从准客户变为成交客户。

也就是所谓的开闸放水，在短时间内把客户的需求进行释放。

当然，推出房源的数量要根据客户量进行调配，不能全部放掉，保证开盘成功的同时，还应为将来的持续旺销预留空间。

第六阶段为尾盘期。

所谓的尾盘期，指当期推出房源消化掉90%以后剩余的房源，尾盘是销售难度最大的房源，基本都是位置或楼层稍差的单位，而这部分房源也是开发商的利润所在。

所以这部分房源的销售，最能体现代理公司价值，如何能在最短的时间内彻底消化，是需要深思熟虑和好好谋划的。

这阶段的推广以产品升级（如赠装修、加配置等）或促销（适当的让利、赠送电器等）为主要手段。

不应在大众媒体广而告之，而是需要点对点的垂直宣传。

充分分析剩余房源的特点和销售抗性，然后整理出卖点，或刻意加入一些能打动客户的噱头；

分析购买此类房源的目标客户群，然后再开展有针对性的宣传。

这个阶段的宣传必须精确而有效，否则将费力不讨好，造成推广费用的极大浪费。

第七阶段为现房期。

现房期基本就是项目的尾盘期，这个阶段的推广要简单的多，因为所剩房源无几，主要以项目的实景为推广和炒作点，素材主要以实拍照片为主，用实情实景来打动客户。

在实际销售过程中，第六、七阶段存在重合的可能，如遇到这种情况，项目策划师就要好好思量一番了。

如果为了追求消化速度，不妨用现房实景来刺激客户的购买欲望，或做些促销。

如果为了达到利润最大化，那就可以沉住气，慢慢销售，可以充分挖掘已成交客户的作用，以老带新也是很好的销售方式。

项目千差万别，推广花样繁多。

结合项目实际情况，制定行之有效的推广策略，选择合适实用的推广渠道，是项目营销推广的基本原则。

如何实现销售速度与利润最大化的有机结合，是推广需要达到的目的和最高境界。

以上配图皆为“智盟时代”操作项目之实拍照片或报广。

在此，向曾经或正在服务于这些案场的同仁（销售、策划、设计师），表示衷心感谢。