房地产税收策划Word格式.docx

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每一份合同决定每一个业务过程，业务过程产生税收，业务部门产生税收，财务部门交纳税收。

房地产企业的这些合同不是由财务部门签订的，而是由决策人、相关的策划部门、销售部门等签订的，把房地产企业纳税筹划单纯地放到财务部门，由财务人员进行账面的会计处理以为这就是纳税筹划这是不可取的。

因此，决定房地产企业税款的不只是财务部门的事，更重要的是企业决策人在进行业务处理之前对纳税方面所做的决策。

　　2、房地产企业误把纳税筹划的实施放在业务产生的事后来进行

　　房地产企业为什么总在税收方面出现问题?

而且常常被税务机关处罚呢?

这是因为企业的决策人没有树立一种正确的纳税观念，等合同签订后才发现税负很重，总期望事后通过财务人员在财务处理上来解决纳税问题。

这是房地产企业暴露的最大缺陷。

此时，房地产企业相关的税收已产生，再进行账面处理已为时已晚，已不存在所谓的纳税筹划了。

所以，纳税筹划的重点在于事前筹划，而不是事后筹划。

房地产企业的开发经营过程中决策人要做的决策之前可先与财务人员进行商讨，利用房地产业相关税种的优惠政策来出台相关的纳税筹划。

如果财务人员的水平不足未能进行合理的纳税筹划时，或者在纳税筹划的技术上没什么把握的话，企业还可以通过聘请税务事务所等专业人员来进行纳税筹划。

　　三、房地产企业对公司内部缺乏必要的纳税管理

　　目前房地产企业对内部进行纳税管理的少之又少，很多房地产企业财务人员开始学习相关的税收法律、法规，对企业自身的业务开始进行纳税筹划，但在操作过程中，大部分没有得到好的效果，反而造成企业偷税逃税的现象，受到税务部门的处罚。

什么原因造成的呢?

其主要原因不是因为财务人员的素质不高，没有掌握筹划方法和技巧，而是没有得到其他部门的配合。

因为企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题。

比如：

房地产企业在设立过程中，性质的不同，税收政策也不同;

企业在开发土地的时间上有推移，税收的结果也不同，等等。

而且财务只是对企业经营成果进行核算与反映，企业很多具体业务不是财务能操作的。

企业在签订房屋销售合同时，是由销售部门实施的。

但是由于他们不了解税收政策，没有按照税收法规进行操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。

目前很多房地产企业在销售房屋时，为了达到销售目的，制定了不少的促销方式。

如打折销售、买房子送装修等。

但在税法上规定，打折销售是根据打折后的金额做销售，而买房子送装修是根据购房款加上装修款的合计金额做销售（送装修为视同销售）。

因为销售部门不了解税收政策，无意中增加了企业的税收负担，给财务部门进行纳税筹划带来麻烦。

所以，纳税筹划并不只是通过财务部门的工作实现的，而必须得到企业内部所有部门的配合。

因此，房地产企业在决策等过程中存在的这个盲区，企业内部缺乏必要的纳税管理，需要企业决策人、业务部门和财务部门相互配合。

纳税人在交税过程中应该考虑自己的纳税成本，通过合理、合法的手段来实现纳税筹划，财务人员不仅要了解税收政策，按国家规定交税，决策人更应该通过了解税收政策设计好自己的销售过程，来减轻自身的纳税负担，规避纳税风险。

正确的纳税观念为：

合同决定税收，只有加强企业内部的纳税管理，使公司各部门之间相互配合，才能减轻公司的纳税负担，更好地规避公司的纳税风险。

房地産企業節稅避稅

一、關于優惠政策

1．《土地增值稅暫行條例》第八條規定：

納稅人建造普通标準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

該條例第十一條規定：

增值額超過扣除金額之和20％的，應就其全部增值額按規定計稅。

2．《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定：

從事房地産開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額，開發土地和新建房及配套設施的成本規定計算的金額之和，加計20％的扣除。

從上述兩項優惠政策分析，立法目的是：

鼓勵房地産企業開發普通标準住宅，抑制房價，同時也是爲了抑制炒買炒賣房地産的投機行爲，保護正常開發投資者的積極性。

調控手段是：

國家犧牲财政稅收，讓利于房地産企業，以達到其立法目的。

那麽作爲房地産開發企業，是順勢而爲積極響應政策導向享受優惠還是隻求利潤逆勢而動呢?

當然，無論如何選擇都是企業的權利。

[案例1]

（一）長春市某房地産開發企業以1800萬元的價格出售普通标準住宅，扣除項目爲：

地價款320萬元、房地産開發成本730萬元、房地産開發費用141.1萬元、稅金99.9萬元（其中營業稅90萬元、城建稅6-3萬元、教育費附加2．7萬元、印花稅0．9萬元）、加計20％的扣除210萬元。

扣除項目合計=320+730+141．1+99．9+210=1501（萬元）

增值額=1800—1501=299（萬元）

增值率=299÷

1501=19．92％<

20％符合免征土地增值稅的條件

稅後利潤（企業所得稅後）=（299+210）×

（1-33％）=341．03（萬元）

（加計20％的扣除不得在應納稅所得額中扣除）

（二）該企業以1900萬元的價格出售會是什麽效果呢?

稅金的稅基增加了100萬元。

因而營業稅增加5萬元、城建稅增加0．35萬元、教育費附加增加0.15萬元、印花稅增加0.05萬元，稅金合計增加5.55萬元，其他扣除項目金額不變。

扣除項目合計=320+730+141.1+99.9+210+5.55=1506.55（萬元）

增值額=1900—1506.55=393.45（萬元）

增值率=393．45÷

1506．55=26．12％>

20％應以全部增值額按30％的稅率征收土地增值稅。

增值稅稅額=393．45×

30％=118.035（萬元）

稅後利潤=（393．45+210—118．035）×

（1-33％）=325.22805（萬元）

真是不算不知道，一算吓一跳吧!

明明多賣了100萬元，可稅後利潤卻減少15.80195萬元。

多賣的錢呢?

變成國家稅收了，而且還不夠，又從你的淨利潤中多拿走了近16萬元。

這就是稅收經濟杠杆作用的體現。

（三）那麽賣2000萬元呢?

（計算過程略）

稅後利潤=369．5251萬元

隻比賣1800萬元時多賺了28．4951萬元。

如果這是1萬平方米的普通住宅，企業的營銷計劃勢必将會被全盤打亂，1800元／平方米的房子賣到2000元／平方米，銷售費用、廣告宣傳及相關的配套設施都需要加強，這些将蠶食掉那多賺的28萬元。

這就是最簡單的節稅籌劃。

企業在幾種備選方案中選擇出最适合的方案．以實現企業價值最大化或利潤最大化的财務管理目标。

可企業就是計劃以2000元／平方米的價格出售，而又想避開如此龐大的土地增值稅呢?

那麽就涉及到了避稅籌劃的問題。

[案例2]

資料如案例一。

企業設立控股子公司，專門銷售該項房産。

注意，一定是具有法人資格的子公司而非分公司。

（随着修訂的《公司法》的實施，全資子公司不再是國企的專利了，自2006年1月1日起，企業可以設立全資子公司作爲銷售公司來從事該項業務）企業以1800元／平方米的價格将該房産賣給銷售公司，這裏的“賣”是指結算價格，具體是采取委托方式銷售開發産品，支付手續費，還是視同買斷、包銷方式在所不問。

而銷售公司再以2000元／平方米的價格對外銷售。

這樣，開發企業避開了土地增值稅。

同案例一，

（一）的稅後利潤相同，爲341．03萬元。

而銷售公司屬于代理業，并沒有取得房屋所有權．也就不涉及土地增值稅、契稅，根據國稅發[1995]076号文件，僅就差額200萬元繳納5．5％的營業稅、城建稅及教育費附加。

當然，作爲獨立法人，33％的企業所得稅是不可避免的，而增加的印花稅可以忽略不計。

經過這樣的籌劃．從整個集團利益來說，其效果是顯而易見的。

其實長春的房地産企業很多都是委托代理公司銷售房屋的，但大多數并非是自己的關聯企業。

二、關于合作建房與代建房 

1．财稅[2002]191号文件規定，以無形資産、不動産投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行爲，不征收營業稅。

對股權轉讓也不征收營業稅。

2．财稅字[1995]048号文件規定，以房地産進行投資、聯營的，投資、聯營的一方蹦土地（房地産）作價人股進行投資或作爲聯營條件，将房地産轉讓到所投資、聯營的企業中的，暫免征收土地增值稅。

對投資、聯營企業将上述房地産再轉讓的，應征收土地增值稅。

對于一方出土地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；

建成後轉讓的．應征收土地增值稅。

上述兩條的立法目的無疑都是引導企業進行規範性操作。

由此可見，合作建房項目作爲一個會計主體，在收入、成本、費用都相同的時候，由于經營方式的不同，其所承擔的稅賦将有很大的不同。

在長春的房地産業，合作建房比較普遍，而代建房由于操作複雜、籌劃難度較大，并沒有受到足夠的重視。

下面通過案例進行分析。

[案例3]

甲房地産企業以無形資産（土地使用權）出資，乙企業以貨币出資，共同組建丙房地産開發有限公司，取得房地産開發資質。

甲企業土地使用權賬面價值1000萬元，評估後作價1500萬元，占丙公司30％股份，乙公司出資3500萬元，占70％股份。

建成房産後以6500萬元出售。

分析：

選擇此種經營方式，免征土地使用權轉讓的營業稅（城建稅及教育費附加）和土地增值稅，但丙企業應納45萬元的契稅。

在出售環節，由于房地産開發企業有加計20％的扣除，土地增值稅可以免征，因此隻納5．5％的營業稅、城建稅及教育費附加，計357．5萬元，印花稅3．25萬元。

在分配環節．丙企業納33％的企業所得稅，如果甲、乙兩企業所得稅率與丙企業相同，不用補稅。

這樣，丙企業的經營目的完成，企業或解散或分立或進行股權轉讓。

新修訂的《公司法》還增加了小股東的退出機制，爲該項籌劃又提供了新的空間。

注意，這裏面有個重要的籌劃點，在股權轉讓時一定在利潤分配後進行．否則企業将重複繳納所得稅。

如乙企業稅後分得700萬元，以平價轉讓3500萬元股份，則無須納稅。

而以含權價4200（即700+3500）萬元轉讓70％股份．增值部分屬股權轉讓所得，應并入企業應納稅所得額，繳納企業所得稅，即多納稅231萬元。

在所有合作建房的經營方式中，各方投資人股，設立公司是最節稅的方式。

下面繼續通過案例進行分析。

案例4：

甲房地産企業出土地使用權，具有開發資質。

乙企業出資金，雙方不設立合營企業，而是簽訂合作協議，合作建房。

數字資料如案例三。

雙方以建成的房屋進行分配。

甲分得30％．乙分得70％。

（一）由于甲企業具有開發資質，一切審批手續均圍繞甲企業進行，因此土地使用權無須轉移，也就無須繳納3％的契稅。

（二）甲企業的土地使用權在計算土地增值稅時隻能以實際支付的地價款1000萬元進入扣除項目，自然增值的500萬元不得進入，在加計的20％中，地價款的标準同樣隻能是1000萬元。

這樣扣除項目減少了600萬元。

如果是以6500萬元的售價來籌劃增值額不超過扣除項目的20％，以享受不納土地增值稅的政策，那麽扣除項目應爲5400萬元。

而減少600萬元達到4800萬元，若想避開土地增值稅，售價不應高于5760萬元，利潤減少740萬元。

而售價仍然爲6500萬元．則要納510萬元土地增值稅。

項目的整體利益大打折扣。

（三）在銷售環節，甲企業正常繳納營業稅、城建稅及教育費附加和印花稅。

（四）在計算所得稅時，甲企業轉入在建工程的無形資産爲1000萬元，地價自然增值的500萬元并人應納稅所得額。

而在案例三中，甲企業投資的會計分錄是，借記“長期股權投資”科目，貸記“無形資産”科目，差額500萬元貸記“資本公積”科目，不屬納稅調整項目。

（五、）乙企業在分得房屋時，由于是從甲企業的名下過戶給乙企業，發生了所有權轉移，乙企業應按房屋現值繳納契稅。

在銷售或視同銷售時（如分配給職工、抵債、贈與等），應納營業稅、城建稅及教育費附加和印花稅。

此外，由于乙企業非房地産開發企業，不能享受房地産開發企業的優惠政策，在銷售房屋時，可能涉及到土地增值稅。

[案例5]

甲企業出土地使用權，乙企業出資金，乙企業具有房地産開發資質。

其他資料同案例4。

這種經營方式是圍繞乙企業進行的，甲企業要将土地使用權投入乙企業。

由于該種經營方式不符合财稅[2002]191号文件之規定，因此，對于甲企業應按“轉讓無形資産”稅目征收5％的營業稅50萬元，城建稅及教育費附加5萬元。

由于該種經營方式也不符合财稅字[1995]048号文件之規定，如果甲企業以1500萬元的價格投入，應納30％的土地增值稅150萬元，同時350（即500—150）萬元作爲财産轉讓所得，計人企業應納稅所得額中，納企業所得稅115．5萬元。

如果甲企業以1000萬元的價格投入土地使用權，則又會出現案例四中土地增值稅扣除項目基數減少600萬元的後果，而且假如甲企業分回30％的房屋價值1950萬元，那麽多出的960萬元又要并人企業的應納稅所得額中征一道33％的企業所得稅了。

不管以什麽價格投入土地使用權，在分回房屋時甲企業都應交納3％的契稅，在銷售房屋時，甲企業要繳納5．5％的營業稅，城建稅及教育費附加，由于甲企業屬于非房地産開發企業，可能涉及土地增值稅。

在合作建房的多種經營方式中，此種方法是稅負最重的方法。

注意，在案例四與案例五中也有一個重要的籌劃點，由于這兩種方式名爲合作，實爲借貸，屬股權式融資，因此很少向銀行借款，根據《土地增值稅暫行條例實施細則》，财稅字[1995]006号規定，“凡不能按轉讓房地産項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地産開發費用按地價款及房地産開發成本規定計算的金額之和的10％以内計算扣除”。

記住，是“計算扣除”，無須任何票據，企業就可以充分享受這樣的優惠。

[案例6]

甲企業以土地使用權出資，乙房地産企業以資金出資，雙方成立聯營企業。

協議約定，甲企業土地使用權賬面價值1000萬元，房屋建成後甲方分得1800萬元的房屋，由于甲企業沒有相關的開發資質，該項目由乙方進行操作，經營中的一切風險由乙方承擔（包括虧損）。

分析：

根據《公司法》及國稅函發[1995]156号文件，此種經營方式不符合财稅[2002]191号文件中以無形資産投資免征營業稅的範圍。

因此，首先對甲方向聯營企業轉讓的土地，按“轉讓無形資産”征稅，其營業額界定爲1000萬元至1800萬元之間，由稅務機關按下列順序核定。

（1）按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動産的平均價格核定。

（2）按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動産的平均價格核定。

（3）按下列公式核定計稅價格：

計稅價格=營業成本或工程成本×

（1+成本利潤率）÷

（1一營業稅稅率）。

其次，在房屋分配給甲乙方後，如果各自銷售，再按“銷售不動産”征營業稅。

因“轉讓無形資産”時，其營業額是核定的，那麽在計算土地增值稅時，是無法享受到優惠政策的，根據稅法的基本原則，凡是核定征收項目不得享受任何優惠政策。

加計20％的扣除在理論上應該無法實現了。

在企業所得稅中，當初節稅的設想也将全部落空。

[案例7]

甲企業擁有土地使用權，乙企業爲房地産開發公司，甲企業将土地使用權出租給乙方18年，乙方投資在該土地上建造建築物并使用，租賃期滿後，乙方将土地使用權連同所建的建築物歸還甲方。

在這一經營過程中，甲方是以出租土地使用權爲代價換取建築物，乙方是以建築物爲代價換得若幹年的土地使用權。

對于這一經營方式．國稅函發[1995]156号文件規定：

甲方發生了出租土地使用權的行爲，對其按“服務業一租賃業”征營業稅，乙方發生了銷售不動産的行爲，對其按“銷售不動産”稅目征營業稅，對雙方分别征稅時，其營業額也按《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定核定。

這種經營方式還涉及房産稅和城鎮土地使用稅。

由于乙方在租賃期滿後将房屋産權轉移到甲方，符合融資租賃房屋的條件，所以在計征房産稅時應以房産餘值計算征收，稅率爲1．2％，至于租賃期内房産稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況确定。

企業在協議中應明确房産稅的納稅人，否則，由稅務機關确定，屬于雙方約定不明，易引起糾紛。

[案例8]

甲企業與乙企業以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換。

國稅函發[1995]156号文件認定此種方式爲純粹的“以物易物”，即雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。

在這一合作過程中，甲方以轉讓部分土地使用權爲代價，換取部分房屋的所有權，發生了轉讓土地使用權的行爲，乙方則以轉讓部分房屋的所有權爲代價，換取部分土地使用權，發生了銷售不動産的行爲。

因而合作建房的雙方都發生了營業稅的應稅行爲。

對甲方應按“轉讓無形資産”稅目中的“轉讓土地使用權”子目征稅，對乙方應按“銷售不動産”稅目征稅。

由于雙方沒有進行貨币結算，因此應按《營業稅暫行條例實施細則》第十五條的規定分别核定雙方各自的營業額。

如果合作建房的雙方（或任何一方）将分得的房屋銷售出去，則又發生了銷售不動産行爲，應對其銷售收入再按“銷售不動産”稅目征收營業稅。

其實該種方式在會計處理上是作爲非貨币性交易進行處理的，以前曾有不少企業利用此法進行避稅籌劃，但目前稅法上的漏洞已經填補，會計準則也已進行了改動，此籌劃點已無意義。

3．代建房屋是個極其簡單的問題，就其提供勞務所取得的收入按“服務業——代理業"

科目繳納5．5％的營業稅、城建稅及教育費附加，将收入并人應納稅所得額，扣除成本、費用、稅金及損失，再征一道企業所得稅就萬事大吉了。

但是，将一普通的房地産開發銷售通過合法的形式演變成代建房屋卻是個相當複雜的問題，企業因此将獲得巨大的稅收利益。

試想，銷售房屋環節，是按成交價格全額計征營業稅、城建稅及教育費附加，而代建隻就結算勞務所得計征：

銷售房屋所需回避或繳納的巨額土地增值稅根本不屬代建行爲的征收範圍：

購房者應納的契稅由于未發生産權轉移，完全可以回避；

關于所得稅方面，由于稅基的大幅減少，少納稅款是顯而易見的；

至于節省的印花稅，在這裏就顯得微乎其微了。

當然，這需要全盤的策劃和詳盡的操作步驟，而且爲了防範不應有的法律風險，要在房地産律師的協助下，與委托方簽訂一攬子協議，将預期利潤化整爲零在各項協議中或以管理費的形式體現。

下面通過案例說明。

[案例9]

某綜合性大學爲解決教師住房問題，需要質優價廉且地理位置好交通方便的住房1000套。

當然，該大學最直接也最簡便的方法是花錢購買某小區或某小區中若幹棟住宅樓，但價格、房屋的格局或小區的環境往往難盡如人意。

該大學也可以選擇自建自用，但其技術、運作模式及經驗與專業的房地産開發公司是無法相提并論的，可能花了許多冤枉錢卻無法達到預期的效果，還可能間接促成腐敗，并且要承擔相應的風險。

這些，爲房地産開發公司提供了籌劃的可能。

房地産開發公司首要的任務就是要确定最終的客戶群或客戶，然後，隻要符合下面代建的條件就可以了。

（1）委托方擁有土地使用權。

作爲受托方的房地産開發公司可以幫助取得或将自己的土地使用權轉讓給該大學。

（2）委托方取得相關批文。

受托方應予協助。

（3）受托方不能墊付資金。

（4）施工單位将發票開給委托方，受托方原票轉交。

（5）受托方按照協議收取管理費。

三、房地产开发企业可利用的筹划点。

1．国税函[2002]165号文件规定，转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产，转让无形资产的行为完全不同。

因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。

[案例10]

某房地产开发公司在市中心繁华地段取得土地使用权，拟建成商业中心。

如果房地产开发公司建成并销售，将涉及营业税及附加、土地增值税、印花税和企业所得税众多税种，购买企业将涉及契税及印花税。

而房地产开发公司如能事先确定最终用户，可以通过一揽子协议将上述销售行为转化为股权转让，那么房地产开发公司可以避开营业税、土地增值税，受让企业可以避开契税。

首先．房地产开发公司成立控股子公司“某某商厦有限公司”，利用注册资金和向母公司借款建楼。

其次，待竣工后将该控股子公司的全部投份转让给事先确定的最终用户，最后收回借款。

在该项筹划中，由于“某某商厦有限公司”的法人主体资格未发生改变．一切与产权过户相关的税种完全规避，房地产开发企业只需就股权转让的增值部分缴纳企业所得税即可。

当然，双方的印花税是不可避免的。

2．《营业税暂行条例》第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

《营业税暂行条例实施细则》第十四条进一步明确，价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项