风尚国际招商执行方案样本.docx

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风尚国际招商执行方案样本

风尚国际商铺销售执行方案

第一某些：

项目商业经营规划

一、整体商业定位

鉴于楼盘自身状况和惠州市发呈现状，我司建议将风尚国际商业定位为中档偏高商业物业。

由于惠州本地人群购买和消费水平尚不成熟，惠州商业项目缺少有力购买力支撑。

如果定位为高档商业风险较大。

因而，我司以为定位为中档偏高商业物业比较容易实现，有助于项目整体筹划实行，加快资金回笼。

同步这也是适合惠州实际状况。

咱们并不能以价格来划分物业档次，而是针对当前市场竞争激烈现状，以近似于中档产品价格入市，但是在产品设计、营销包装及物业管理上是以中、高档形象入市，突出特色，目是提高产品综合性价比，给客户以物有所值之感，迅速占有市场。

同步，项目采用大众化经营定位。

一种商场要在经营上获得成功，并非一定要走特色化经营路线。

大众化经营定位与特色化经营定位自身并无孰优孰劣之分，而要视乎商场合处经营环境来定。

采用大众化经营定位，往往可以获得较为稳定收益，经营风险相对小诸多。

二、主题概念提炼

由于风尚国际整个项目在策划时已引入了“都市客厅”、“绿色商务”、“都市休闲广场”概念，因而对商铺定位可延续原有理念。

主题一：

“都市客厅”——人气

风尚国际不但将成为风尚国际业主第二客厅，根据其超前运营管理水准和开发商独具匠心开发思路，将成为惠州市“都市客厅”，成为人们休闲购物心之所向地方。

项目所处麦科特大道，是惠州当代都市建设景观最具代表性区域之一，无论是现状，还是远景规划，都是广州当之无愧“都市客厅”，并成为展示惠州新形象一种窗口。

风尚国际商业项目启动无疑将带动本片区甚至整个都市建设和经济发展，成为人们新生活汇集地。

主题二：

“都市休闲生活广场”——氛围

４３００平方米都市园林休闲空间拥有商业广场、叠级树池、春主题雕塑、玉柱喷泉叠水、望秋亭、水景墙、秋主题雕塑、景观柱灯、特色风格雕塑、休闲广场等，景观丰富，彰显从容与健康。

同步商铺功能定位为购物休闲一体化商业中心，将生活与休闲完美结合，突显当代都市人们生活方式。

主题三：

核心区潮流中心——活力

风尚国际地处惠州市ＣＢＤ核心，北接麦地路，西接麦兴路，东接数码广场，周边大型购物中心、酒店林立，共同构筑了风尚国际黄金格局，风尚国际将成为麦科特大道上最为活跃因素。

三、商业功能定位

风尚国际商铺应打导致包容潮流、文化、休闲、娱乐、购物等综合功能休闲生活广场，以此来满足惠州市中产阶级休闲文化需求，从而达到满足自由、放松、交流、潮流和购物等各种生活目。

随着人们消费水平提高，单纯购物服务已难以满足顾客需要，运用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因而，咱们可以在主营零售业基本上引入娱乐、休闲及其她服务行业以以便顾客，带旺商场。

我司建议功能如下：

功能

内容

百货

珠宝、眼镜、服装、饰品、鞋帽、主题性专卖、家居、皮装、电子

超市

寻常生活用品

餐饮

冷饮、咖啡店、酒吧、茶艺馆

娱乐

小型影视厅、卡拉OK、歌舞厅、游戏机、保龄球

休闲

书店、音乐城、文化廊、水族馆

服务

美容美发、桑拿、洗衣店、照相冲印、健身、足疗保健

修理

家电维修

商务

商务服务中心、银行、证券、基金

对于零售业，咱们规定是中高档零售公司和知名品牌。

餐饮以简洁式、休闲式为主，重要是为了实现商场购物人群便利，但为保持环境清洁，回绝有厨房餐饮行业。

四、商铺布局及销售方式建议

办法一：

规定业态分布

1）布局方式

对各楼层分别拟定其用途，按拟订用途招商和销售。

业态分布表

楼层

业态

一楼

眼镜、珠宝、皮装、电子专卖

二楼

主题性专卖店

三楼

主题性专卖店

四-六楼

外资公司、证券、银行办公

家居市场

娱乐城、休闲中心

2）特点

以上布局中限定商铺投资者投资规模都比较大，经营面积规定也将比较高。

这样便于提高风尚国际商业地位和形象，避免因经营户较多而浮现无序和混乱。

由于风尚国际楼盘素质较好，地理位置也非常优越，采用这种着力招进主力店做法容易实现。

并且，采用这种方式招商销售速度快，能缩短销售期。

但这种经营格局和商铺销售规划也许出既有某些大型投资者不肯购买商铺产权问题。

咱们将对此采用办法是，在完毕招商后继续拟订销售方案，最后将产权转移出去。

办法二：

分割式销售

分割式销售，是在商铺销售前对商铺进行有针对性合理、有效分割，对分割后单元进行招商和销售。

（详细分割方式另行拟订）

1）商铺分割原则

（1）主题原则

商铺分割，必要遵循主题原则。

即结合商铺推广主题功能来进行分割。

不同性质商业种类，对分割有不同规定，这是前提。

因而商业项目商业主题定位是必要考虑内容。

例如，如果项目将来定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比不不大于4：

1商铺销售不会有太大困难，由于经营服装、音像业不需要太宽门面，而商铺后部又可以用来存货。

（2）人性化原则

商铺分割，必要遵循人性化原则。

也就是说，分割出商铺，要符合业主经营、使用规定。

分割出道路，要符合消费者购物习惯、购物心理和走路习惯。

这句话包括两层意思：

第一，所有人性化所规定人流通路设计必要要有；第二，所有不符合人性化所规定人流通路设计必要去除。

这两点对于商铺销售有非常重要意义。

商业场合内部步行系统设计是用以调节和分派人流量重要和有效手段。

如果按人性化所规定人流通路没有，必然会影响某些商铺人流量，给销售和经营带来困难。

而如果不符合人性化所规定人流通路存在，又会导致面积上极大挥霍，由于通路唯一作用就是用来走路，不会产生经济上效益。

（3）科学运用原则

商铺分割，必要遵循科学运用原则。

即在满足消防规定前提下，尽量充分运用有效空间面积，所有可有可无空余面积都应当运用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区面积。

这是提高使用率，减少公摊比例唯一有效途径。

2）特点

分割后将产生较多小单元，销售和招商速度相对较慢。

零星尾盘销售会有一定难度。

此外分割后经营者自行经营也许会浮现经营上无序，商业品质也许浮现下降，不利于塑造良好商业形象和商业氛围形成，有悖于中高档商业物业总体定位。

建议：

依照上述分析，我司建议风尚国际商铺采用方式一招商和销售。

五、项目商业营运规划

（一）项目商业营运规划原则

1、符合整个商业街战略定位原则，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体，商品布局必要从满足以上功能需求角度出发；

2、 适应不同商品经营业态格局原则，超市、服装等适合单层、分区经营，可规划于中间商铺，形成上下分层、同层分区经营形态；

3、 尊重市场需求和选取原则，经营布局规划必要为招商服务，最后格局取决于招商成果；

4、 合理有效使用空间原则，一方面做到合理空间分割；

5、 经济效益原则，应充分考虑商户经营利益，达到商户与市场经营者双赢局面；

6、 关联性原则，不同商品适合不同经营组合，如餐饮和娱乐休闲可形成互补、互促经营，服饰和日用百货可形成互补、互促经营，这些关联性商品可在同一功能区经营；

7、大客户和知名品牌优先原则，大客户和知名品牌对提高市场品牌，带动中小商户进驻，以及带动消费起着至关重要作用，对此类客户要优先考虑；

8、充分考虑经营户愿望和规定原则，考虑了经营户愿望和规定，才干充分吸引经营户进驻，并提高经营户经营激情，从而增进市场迅速形成；

9、以便顾客消费原则，商品布局及业态分布方面，体现了生活和休闲原则，先购物、后休闲、再去餐饮娱乐，符合人消费习惯；

10、视觉形象原则，整个经营布局应充分考虑商品陈列视觉冲击力和形象批准。

（二）项目商业营运规划

1、统一招商

——除经营户购买，用于自营商铺外，为统一形象，尽快繁华市场，对剩余商铺采用统一招商原则。

——市场招商采用品牌联营、资本联营、招商引资和租赁等展开，其中大商户和品牌商户可采用以上各种方式展开。

2、“出租过度，最后出售”收益模式

——对于有投资楼盘意向且能接受购买产权商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给她人经营。

3、整和市场

——整和市场功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体；

——整和市场空间，进行合理商品布局；

——整和招商，因有某些商铺也许需要先租再售，该某些商铺进行统一招商；

——整和推广，避免单兵作战，整个市场有经营方进行统一广告、促消推广；

4、合理回报

——保证市场和经营户合理收益，实现双赢；

——完善商业物业管理和服务功能，提高市场软环境竞争力；

——通过市场整体机能完善，带动该片区土地及租赁价格提高，使市场经营者和物业所有者均能获得良好回报；

——通过市场经营业绩提高，增进存量盘销售；

第二某些：

招商及销售方略

一、项目整体营销方略

营销工作面对是市场中各种要素组合，而各种影响市场因素都是变动，特别是房地产市场。

因而，房地产营销活动必然是动态。

只有动态营销才干保证房地产营销效果。

风尚国际商铺营销采用“机动营销方略”。

所谓机动房地产营销方略，就是要依照市场中各种要素变化，不断地调节营销思路，改进营销办法，使营销活动动态地适应房地产市场变化。

机动即依照状况灵活多变，涉及销售模式、通路、价格、付款方式等灵活运用操作。

销售模式是指以租代售、租售结合、网上销售、展销等方式灵活运用，以及延长内部认购、包装等手段；通路则是指自行销售、销售外包和尾盘（涉及滞销楼盘）进入二三级市场流通等方式；价格是指优惠价、震撼价、装修价等能满足不同消费需求价格形式；付款则涉及一次性付款、按揭贷款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式灵活运用和组合。

　　机动营销方略核心是掌握市场中各种因素变化，而要掌握各种因素变化就要进行调研。

影响市场各种因素重要有：

消费者构成及心态、经销商配合及支持、竞争产品实力及动态、行政政策法规及控制、宏观经济现状及发展、自身队伍稳定及优化等等。

因而调研类别重要有：

消费者调查、经销商调查、竞争产品及公司调查、行政政策调查、宏观经济调查、员工队伍调查等。

　　只有进一步调查，科学研究，才干透彻地掌握市场，为科学合理营销方略提供根据。

在进一步调查、科学研究基本之上制定营销方略才也许是对的方略。

不断地调研，不断地调节营销思路，这样动态营销可以使公司永远立于不败之地。

二、项目招商销售总方略

1、在商铺销售前做好商铺招商工作。

以销售为主，招商为辅。

如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。

2、项目重要为自营型商铺，将商铺一定年限产权完全转移给投资人，由投资人自行决定自行经营还是出租给她人经营；

3、由于有某些投资者也许不会选取买下商铺，如某些连锁超市。

为了加快发展商资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向客户；

4、对商铺进行业态布局进行初步规划，依照规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。

5、目的商户定位为全国或深圳知名商家和连锁公司。

但商铺买家除这些知名商家公司外，也可觉得其她有购买能力任何目的群。

三、商业氛围营造

——强势广告支持，形成强大宣传攻势，让全市人民都来此消费。

——成立演艺中心，周未进行大型文艺表演，吸引市民前来观光消费。

——全方位贴心物管服务，给经营者一种轻松经营环境，购物者一种享乐购物天堂。

——定期促销推介，形成滚滚人流，带来巨大消费。

——娱乐某些以KTV、电玩、热舞及影城为主，通过动感造型，夸张色彩及尺度大大加强商业氛围，对商业环境也起到相称补充与完善。

四、价格方略及租金预估

1、影响价格制定因素

影响房地产价格制定因素有诸多，细分为上百种。

我司以为有：

国家重要有如下几方面：

宏观因素：

国家宏观政策、将来房地产价格走势等。

成本因素：

土地成本、前期费用、建安成本、各项规费等。

区域因素：

区位极差、区位名誉度、区域配套、交通通达度、商业繁华限度、临街状况等

个别因素：

内部配套、园林景观、建筑外部特色、户型构造、新旧限度、市场接受能力等

其她因素：

发展商合理利润、本区域内竞争性楼盘价格走势、发展商品牌、合伙伙伴品牌等。

2、本项目定价根据及影响因素

综合考虑项目所处市场状况及项目自身状况，定价重要采用市场比较法。

重要考虑因素应为：

区域因素

重要有：

区位级差、交通通达度、繁华限度、区域配套等

个别因素

重要有：

内部配套、市场接受能力等

3、价格整体方略

开盘前分别制定不同楼层、不同位置商铺价格。

在大概三个月销售期内，销售价格不作调节。

4、核心均价拟定

楼层

面积（m2）

建议均价

（元/m2）

总售价

基准租金

（元/m2*月）

实际租金

（元/m2*月）

租金差额

（元/m2*月）

一楼

1797.23

23000

41336290

二楼

1946.72

11000

21413920

三楼

2228.45

8000

17827600

四楼

2254.65

6000

13527900

五楼

2254.65

4000

9018600

六楼

2089.86

4000

8359440

共计

12571.56

平均

平均

5、付款方式

方式

折扣

时间

金额

一次性付款

95折

1．付足定金时订立认购书

2．订立认购书后7天内付首期并订立《房地产买卖合同》

3．订立《房地产买卖合同》后10天内付完余款

定金0

首付40%（含定金）

尾款60%

银行按揭付款

方式

99折

1．付足定金时订立认购书

2．订立认购书后7天内付首期并订立《房地产买卖合同》

3．订立《房地产买卖合同》后15天内向银行申请按揭

定金0

首付40%（含定金）

余款60%

五、目的商户及客户设定与选取

1、目的商户群

√本地集团与公司

√全国性或地区级连锁店

√品牌店、专卖店、主题店

2、目的购买人群

√本地集团与公司

√全国性或地区级连锁店

√品牌店、专卖店、主题店

√本地个体私营业主

√有投资意向本地人

3、目的商户拟定原则

√购买优先，如不肯购买则可考虑商铺租赁；

√先大户、后小户；先品牌商户、后普通商户原则

第三某些：

销售实行方案

一、项目招商目的

1、第一目的主力店

第一目的主力店是咱们市场经营和招商主体，该目的商户招商和经营成功与否，将从主线上决定商业街招商和经营成败。

第一目的主力店以百货、休闲、娱乐、服务行业为经营主体；

2、第二目的主力店

第二目的主力店是商业街提高人气，完善商品构造，增进商场由单一仅以日用消费和休闲为主体物业向集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体商业物业过渡，使之成为惠州市新兴商圈中主导。

第二目的主力店以民特商品（涉及地毯、手工艺品、药材等）、经营服装、鞋帽箱包、布料（艺）、针纺织品、化装饰品、影楼、医药、文化办公用品、五金日杂以及家电、音像制品等为主。

3、第三目的主力店

第三目的主力店作为商业街商业构造和服务机能完善服务。

同步也是商业街公共服务机构。

第三目的主力店重要涉及金融机构、电信、邮政、移动通讯等集团客户。

二、招商与销售流程

1、目的商户群拟定；

2、对商铺铺位进行规划，制定合理分割方案；

3、针对目的商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提高影响力；

4、双方洽谈，达到购买或租赁意向；

5、投资者到实地选取商铺位置，并订立买卖或租赁合同；

6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费；

7、对已经签定租赁合同商铺进销售；

8、发展商对商场进行最后装修和设施配套，为投资者进入创造良好商业硬环境；

9、在招商过程已经基本结束时，选取适当开业时间，欢迎投资者进场经营。

三、商铺推广方案

（一）推广主题建议

基于当前整体市场、区域市场和项目自身状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理等方面进行全面升级，经我司重复推敲，我司将项目推广主题定位为：

“您财富源泉——风尚国际”

（二）推广方式及渠道建议

1、推广总原则

先招商后销售，招商不是纯粹招商，那就存在一种造势问题，在全市场上建立租售两旺信息。

在短时间内通过小众传播和媒体抄做成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，增进物业销售。

2、推广方式

方式一：

营销中心现场展示

营销中心关于商铺各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家理解信息。

另售楼处可以在原售楼处基本上做相应调节，以适合商铺租售。

方式二：

特色营销活动

A、开盘前

1）让先消费者得到“看得见”价值“在，预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。

媒体铺垫、报道、宣传；平面广告强势宣传适时制造氛围。

2）软性新闻缮稿是该阶段一种重要传媒曝光形式，通过新闻缮稿传达本项目之基本资料，让人们逐渐进一步结识理解本项目。

在该阶段不要过太急于将项目卖点全盘托出，以免丧失项目神秘感。

3）媒体广告

B、销售期

小某些以竞价拍卖形式进行炒作

建议促销主题活动：

商铺竞价拍卖会

四、招商及销售费用估算

1、装修费用

2、硬件投入

3、商场公共设施及广场投入

4、推广费用

五、招商及销售进度安排

项目销售期定为.10.28-.1.28，销售率预期为80%。

在开盘前咱们将结束所有楼盘招商，对于商铺销售我司进行如下进度安排：

营销阶段

销售时间

销售进度

招商

.9.5-.10.17

/

前期

.10.28—-11.18

45%

中期

.11.19—-.12.31

25%

后期

.1.1—.2.18

10%