成都市城镇国有土地使用权出让和转让管理办法.docx

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成都市城镇国有土地使用权出让和转让管理办法

成都市城镇国有土地使用权出让和转让管理办法

市人民政府

第一章总则

第一条根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）的规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照《条例》和本办法的规定，在本市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区，成华区和其他区（市）、县的县城、建制镇、工矿区范围内取得国有土地使用权，进行土地开发、利用、经营活动。

第三条依照《条例》和本办法的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用期限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。

第四条土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并符合我市的城市总体规划、城镇建设规划、土地利用总体规划和其他有关规定，不得损害社会公共利益。

第五条市、县国土局主管土地使用权出让的行政管理工作、依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。

市、县居地产管理部门主管土地使用权转让、出租、抵押的经营管理工作。

第六条土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物、其他附着物的登记，由市、县国土局和房地产管理部门按照各自的职责范围办理。

具体办法另行制定。

第二章土地使用权出让

第七条本办法所称土地使用权出让是指市、县人民政府代表国家，以土地所有者身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。

第八条土地使用权的出让由市、县人民政府统一负责。

土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县国土局会同计划、城市规划、建设和房地产管理等部门共同拟订方案，按《四川省土地管理实施办法》第十四条规定的审批权限和国家土地管理局《出让国有土地使用权审批管理暂行规定》报经批准后，由国土局具体实施，并代表同级人民政府与土地使用者签订土地使用权出让合同。

第九条除城市（镇）的旧城改造利己开发的建设用地外，土地使用权出让的用地指标，应纳入年度非农业建设用地计划。

第十条土地使用权出让的地块可以是经过开发和市政设施配套建设的土地，也可以是成片待开发的土地。

第十一条土地使用权出让的地块原属于农村集体所有土地的，由市或区（市）、县国土局负责统一征用。

城市规划区范围内的土地统一征用工作，由市国土局和市建设用地统一征地办公室会同有关区、县国土局办理。

第十二条土地使用权出让的最高年限由市、县国土局按下列用途确定：

（一）居住用地六十年；

（二）工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合和其他用地五十年；

（三）商业、旅游、娱乐用地四十年。

第十三条土地使用权出让可以分别采取协议、招标、拍卖方式进行，协议出让是主要方式。

第十四条土地使用权出让金的具体标准，由市国土局会同市物价、财政和房地产管理等部门根据城镇土地分等定级和土地估价所能定的基准地价制定，报市人民政府批准执行。

第十五条土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金，暂时无力支付的，经市、县人民政府批准，可以延期或分期支付土地使用权出让金，但延期支付的期限不得超过六个月，分期支付的期限不得超过三年。

延期和分期支付期间均按中国人民银行公布的贷款利率计收利息。

逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并按土地使用权出让金总额1‰索取违约赔偿金。

第十六条出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。

未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并按土地使用权出让金总额的3‰索取违约赔偿金。

第十七条《条例》第四十三条规定的划拨土地使用权的土地使用者，符合《条例》第四十五条规定的条件，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押，但必须经过申请，报经市、县国土局和房地产管理部门批准。

第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当向出让方提出书面申请·经出让方会同城市规划行政管理部门批准后，依照本章规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权变更登记。

改变土地用途同时改变地上建筑物、其他附着物使用性质的，应当办理地上建筑物、其他附着物所有权变更登记。

第三章土地使用权转让

第十九条本办法所称土地使用权转让是指土地使用者受让土地使用权后，将全部或部分地块的土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

第二十条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

地上建筑物、其他附着物所有权转让时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

第二十一条成片开发经营的土地，依照土地使用权出让合同的规定开发建设后，可以按规划用途分割转让。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县国土局和房地产管理部门批准，并办理土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转让’和过户登记手续。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的分割转让，不得影响土地的使用价值。

第二十二条土地使用权转让，转让人须持有《国有土地使用证》和房屋产权证以及其他有关证件。

公司、企业和其他经济组织的土地使用权转让，还须出具其主管部门的批准文件。

第二十三条土地使用权转让，转让双方应当签订转让合同，并办理土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转让和过户登记，换领《国有土地使用证》和房屋产权证。

第二十四条有下列情况之一的，土地使用权不得转让：

（一）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发、利用、经营土地的;

（二）划拨土地使用权符合《条例》第四十五条规定的条件，但未依照本办法第七章的规定补办土地使用权出让手续的；

（三）没有土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权合法凭证的；

（四）土地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权有争议的；

（五）土地在城市房屋拆迁封户范围内的；

（六）依法限制土地或地上建筑物、其他附着物权属变更的；

（六）违反土地管理法律、法规的。

第二十五条土地使用权转让的地块发生增值的，转让人应向当地市、县人民政府缴纳土地增值费。

土地增值费的征收办法由市国土局会同市物价、财政和房地产管理等部门另行制定，报市人民政府批准。

第二十六条交换土地使用权及其他上建筑物、其他附着物所有权，双方价值不等的，其差额部分按转让（买卖）关系办理。

法律、法规另有规定的除外。

第二十七条赠与土地使用权，赠与双方须签订赠与合同，办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权过户登记。

赠与合同应经县级以上公证机关公证。

第二十八条土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十九条市国土局应会同市物价、房地产管理等部门定期对房地产市场进行调查、预测，制定土地使用权转让的市场指导价格，定期予以公布。

土地使用权转让价格低于市场指导价格20％的，市、县人民政府有优先购买权。

土地使用权转让价格高于市场指导价格的，市、县人民政府可按一定比例，向转让方征收土地增值费。

第三十条土地使用权转让后，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，依照本办法有关规定办理。

第四章土地使用权出租

第三十一条本办法所称土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

第三十二条土地使用权出租，地上建筑物、其他附着物随同出租。

地上建筑物、其他附着物出租，其使用范围内的土地使用权随同出租。

第五十三条有本办法第二十四条所列情况之一的，其土地使用权不得出租。

第三十四条土地使用权出租，出租人与承租人应当签租赁合同，或在房屋租赁合同中载明土地使用权出租内容。

租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物出租，出租人应当办理出租登记。

第三十五条土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

第五章土地使用权抵押

第三十六条本办法所称土地使用权抵押是指土地使用者作为抵押人，将其依法取得的土地使用权向抵押权人作为债务担保的行为。

第三十七条土地使用权抵押时，其他上建筑物、其他附着物所有权随之抵押。

地上建筑物、其他附着物所有权抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第三十八条有本办法第二十四条所列情况之一的，其土地使用权不得抵押。

第三十九条土地使用权可以用作银行或其他金融机构贷款抵押，以及其他债务抵押。

土地使用权的抵押年限，不得超过原出让或转让合同规定的有效年限。

第四十条土地使用权抵押，抵押人和抵押权人应当签订抵押合同或在房屋抵押合同中载明土地使用权抵押内容。

抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权抵押，抵押人应办理押抵登记。

第四十一条土地使用权及其他上建筑物、其他附着物所有权抵押的价值以评估价值计算，具体的评估办法由市国地局和市房地产管理局会同有关部门另行制定。

第四十二条有下列情况之一的，经市、县国土局和房地产管理部门批准，或经人民法院判决裁定，抵押权人可以处分抵押的土地使用权：

（一）抵押人到期未能履行债务的；

（二）抵押人死亡并无合法继承人代其履行债务的；

（三）抵押人的继承人、受遗赠人或代管人拒不履行债务的；

（四）抵押人在抵押合同期间宣告解散或破产的；

（五）法律、法规规定的。

第四十三条准予处分抵押的土地使用权及其地上建筑其他附着物所有权，须在市、县人民政府指定的场所进处分抵押土地使用权的，在当地的地籍事务管理机构进行。

处分抵押的土地使用权随同处分地上建筑物、其他附着物所有权的，在当地的房地产交易市场进行。

第四十四条处分抵押的土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权，抵押权人有优先受偿权。

抵押权人因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当办理过户登记。

第四十五条按份共有土地使用权设定抵押的，应以其所占有的份额为限。

抵押人应书面通知其他共有人，并征得其他共有人的书面同意。

第四十六条抵押人以其出租的土地使用权抵押时，应将租赁情况告诉抵押权人，并书面通知承租人。

抵押合同期间，原租赁合同继续有效。

第四十六条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权抵押，在抵押权因债务清偿或其他原因消灭后，应当办理注销抵押登记。

第六章土地使用权终止

第四十八条土地使用权的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应在土地使用权出让合同期满前六个月内向市、县国土局提交续期申请，并按本办法第二章的规定重新签订土地使用权出让合同，确定新的土地使用权出让年限和支付土地使用权出让金后，换领《国有土地使用证》。

第四十九条土地使用权出让合同期满后，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。

土地使用者应当交还《国有土地使用证》，并办理土地使用权证书和房屋产权证书的注销登记。

第五十条在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，依照法定程序提前收回土地使用权给土地使用者造成经济损失的，可以根据土地使用者已使用的年限和开发、利用、经营土地的实际情况，采取货币补偿、实物补偿、交换土地使用权等方式给予相应补偿。

第七章划拨土地使用权转让、出租、抵押管理

第五十一条《条例》第四十五条规定的划拨土地使用权利地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押，按本章规定补办土地使用权出让手续，进行管理。

第五十二条划拨土地使用权转让、出租、抵押，补办土地使用权出让手续时，其土地使用权出让年限从一九八八年十二月二十九日起算，最高年限按本办法第十二条的规定确定。

第五十三条划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押，应交纳土地增值价款，并按有关规定在土地增值价款中抵交土地使用权出让金。

转让划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，暂按转让成交额扣除房产价值（含土地投入）后的土地收益的一定比例交纳土地增值价款：

住宅用地15％，生产用地30％，经营用地45％。

出租划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物的，由出租方按收取的租金总额扣除房屋标准租金后的一定比例交纳土地增值价款。

抵押划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权时，由抵押人按抵押价值的一定比例交纳土地增值价款。

出租、抵押划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物交纳的土地增值价款标准，由市国土局、房地产管理局会同有关部门定期公布。

处分抵押的划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权时，按本条第二款办理。

第五十四条经批准的划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押，市、县国土局和房地产管理部门在办理法定手续时，应在土地使用权证书和房屋产权证书上分别注明“该划拨土地使用权已经批准成为出让取得的土地使用权”和“该房屋使用范围内的划拨土地使用权已经批准成为出让取得的土地使用权”的字样。

第五十五条企业、事业等单位以积累住房建设基金为目的，向本单位职工出售或出租（不含购买、租赁后的转让，转租）的住宅用地、房地产管理部门出租的公房用地、市人民政府确定的用于“解困”的出售或出租的住宅用地以及企业产权转让中非经营性土地使用权变更用地，仍按划拨土地使用权管理，不适用本章规定。

第八章罚则

第五十六条从一九八八年十二月二十九日起至本办法发布施行之日前，土地使用权已转让、出租、抵押的当事人，应当在三个月内向市、县国土局和房地产管理部门申报登记。

逾期或隐瞒不予申报登记的，按非法转让、出租、抵押土地使用权论处。

第五十七条未经批准，非法转让、出租、抵押土地使用权的，依照《四川省土地管理实施办法》第三十五条第一款的规定处罚。

第五十八条转让、出租、抵押土地使用权和地上建筑物、其他附着物，未在规定时间内到国土局和房地产管理部门办理登记手续的，由国土局和房地产管理部门依照有关规定处罚。

第五十九条土地使用者未按土地使用权出让合同规定开发、利用、经营土地的，市、县国土局应当予以纠正，并可以根据情节给予警告，按土地使用面积处以每平方米五元至十元的罚款。

严重影响城市（镇）规划和损害社会公共利益的，经市、县人民政府批准，无偿收回土地使用权，其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。

第六十条国家工作人员在土地使用权的出让、转让、出租、抵押过程中，收受贿赂或挪用、截留土地使用权出让金和土地增值价款的，依法追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十一条本办法规定的行政处罚由市、县国土局和房地产管理部门依法决定。

当事人对行政处罚不服的，可以在接到处罚决定通知之日起十五日内向上一级主管机关申请复议，对复议不服的，可以在接到复议通知之日起十五日内向当地人民法院起诉；也可直接向当地人民法院起诉。

期满不申请复议不起诉又不屈行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

对受到限期拆除新建的建筑物和其他设施处罚的当事人，继续施工的，由市、县国土局按照《四川省土地管理实施办法》第四十六条第二款的规定处理。

第六十二条因履行土地使用权转让、出租、抵押合同发生的争议，由争议各方协商解决于协商不成的，可以向有管辖权的人民法院起诉。

第九章附则

第六十三条地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。

房屋整幢或分层、分套分割出售、转让、出租、抵押时，应当分摊房屋使用范围内的土地使用权面积。

第六十四条地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押的使用年限，不得超过土地使用权出让的年限。

土地使用权使用年限届满，土地使用者经批准继续使用土地的，原地上建筑物、其他附着物的所有权在土地使用权存续期内不变。

第六十五条土地使用者应当依照国家税收法规的规定纳税。

第六十六条转让、出租、抵押土地使用权和地上建筑物、其他附着物涉及国有资产部分的，按国务院《国有资产评估管理办法》的有关规定办理。

第六十七条市、县国土局会同房地产管理部门依照本办法收取的费用作为专项管理，主要用于城市（镇）土地开发和城市（镇）公用基础设施建设。

第六十八条本办法由成都市人民政府法制局负责解释。

第六十九条本办法自发布之日起与《条例》配套施行。

1992年1月3日