沧州写字楼初步调研.docx
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沧州写字楼初步调研
沧
州
写
字
楼
初
步
调
研
报
告
目录
一、市场综述3
二、在售写字楼数据5
三、写字楼市场分析13
四、已售写字楼分析19
五、写字楼前景预测分析21
六、总结22
一、市场综述
针对北京路图书大厦写字楼销售在即，我们对沧州在售写字楼进行系统的市场调查，进一步的论证图书大厦目前在沧州写字楼市场所占地位和今后发展重点。
为后期定位、销售提供更加有力的市场数据支持。
目前沧州在建写字楼主要分布为四大片区，一个是火车站区域，主要依托区域人口流量大，紧邻火车站交通比较便利，距离老城区商业中心距离较近，形成了比较成熟的办公配套，例如：
东方世纪城、鑫鼎环球国际金融中心、泛海时代均为典型代表；一个是同天商圈商务区，周边商务氛围比较浓重，已经形成了颐和A、B、C座以及颐和大厦等多个成熟的商务集群，周边基础配套设施比较完善，处在新老城区过渡带上；另一个是沧州老城区，近两年形成了绿洲大厦、人防大厦、世贸国际等多个写字楼，因为位置处在市中心，所以消化速度较快，目前没有在售写字楼；另一个片区即是西部新城区，随着沧州政务功能区向西偏移，多个生活居住区的日益形成，相关科技产业、家居产业、文化产业在西部新城的发展，带动了西部新城商务发展为西部新城带来了巨大的推动力，目前有多个在建和待建的写字楼项目准备投放市场。
例如：
流金时代、泰大国际、渤海大厦、荣盛购物中心以及将要形成的以北京路为中心的多个政务办公中心，都将成为西部新城发展商务的重要支撑。
通过整体来看沧州写字楼投放量比较大，有多个写字楼项目等待面市，随着城市的快速发展，商务、办公、政务活动日益频繁，带动了整个写字楼市场的快速发展。
随着国家对住宅地产的不断施压，写字楼、公寓等新兴的投资地产将成为市场的新宠。
从沧州消费市场来看购买写字楼已经不再是中小企业的独选，部分个人投资也将眼光投向了写字楼。
写字楼总价比较低个人投资风险比较小，目前租赁市场回报率比较高。
根据国家宏观调控政策干预，众多开发商也逐渐的调整开发战略与规划，跨步式发展写字楼，特别是在响应建立沿海强市的政策下，政府加大了对中小企业的支持力度，吸引投资，在一定程度上也促进了写字楼的发展。
Ø沧州近几年写字楼市场投放量
从统计数据来看沧州写字楼放量逐年递增，2012年沧州写字楼投放量已经达到了65万平方米，人们越来越将投资的目光转向了写字楼这种投资小收益高的投资产品。
既10年后，随着国家对住宅的宏观调控，人们投资渠道匮乏，传统投资意识比较浓重，逐渐的接受了写字楼这种投资形态。
沧州写字楼呈现大幅度的增长趋势，也从原先的商业商务行为逐渐的向个人投资行为过渡。
二、在售写字楼数据
沧州写字楼分布示意图
沧州目前所有写字楼达到了30多个，处在生命周期顶峰的写字楼10个，在售写字楼17个，随着城市发展写字楼的生命周期的衰减，沧州写字楼缺口比较大。
从沧州写字楼整体分布来看，大量的写字楼向西部聚集，西南方向是今后写字楼发展的重点方向，围绕主干线由新华路向解放路偏移。
西城区新建写字楼明显的多于东城区，中心城区目前写字楼较少，浮阳大道、朝阳路、清池大道沿线写字楼比较稀缺。
Ø沧州在售写字楼数据分析
沧州东站附近比较大型的写字楼，目前已经投放市场，正在紧张的组织销售，项目将成我们比较的的竞争对手。
项目名称
鑫鼎环球国际金融中心
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
甲级
装修状况
毛坯
所属商圈
车站
物业地址
火车站广场南侧
开盘时间
2012年
入住时间
2013年
预计售价
4800元/平
消化率
目前仅接受咨询
占地面积
8000
建筑面积
共计26层含2层底商
容积率
4.0
停车位
1200
开发商
沧州农房
售楼地址
欣怡小区
榕城世家属于大型城市综合体豪布斯卡，集中了商业、写字楼、公寓、酒店、住宅等多个物业形态。
项目名称
榕城世家
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
甲级
装修状况
毛坯
所属商圈
东部
物业地址
千童大道北6号
开盘时间
2012年
入住时间
2013年
预计价格
4700元/平
消化率
目前仅接受咨询
占地面积
50000
建筑面积
140000
容积率
2.5
绿化率
40
停车位
500
开发商
河北沧元房地产
售楼地址
千童大道
泛海时代是沧州2012年重点建设项目，主要依托大型商业集合体，打造东城商业中心。
项目名称
泛海时代
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
5A
装修状况
毛坯
所属商圈
新华路商圈
物业地址
新华东路荷花池
开盘时间
2011年
入住时间
2013年1月
预计价格
5200元/平
消化率
目前正在接受咨询
占地面积
233100平方米
建筑面积
800000平方米
容积率
3.0
绿化率
43.5%
标准层面积
92、162平方米
停车位
1000
开发商
沧州通泰泛海房地产开发有限公司
售楼地址
新华东路荷花池
彩龙国际商贸广场主要以家居建材为主大型商贸集散中心，写字楼重点立足周边设计单位和小型企业。
项目名称
彩龙国际商贸广场
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
甲级
装修状况
普装
物业地址
沧州市新华区黄河路与长芦南大道交汇处
开盘时间
2012年
入住时间
2013年
价格
均价5100元/㎡
消化率
目前正在接受咨询
建筑面积
400000平米
容积率
1.8
绿化率
20%
物业费
待定
物业公司
香港龙彩投资置业集团
停车位
1500
开发商
沧州彩龙房地产开发有限公司
售楼地址
沧州市新华区黄河路与芦南大道交汇处
东方世纪城主要为大型生活社区，涵盖了部分写字楼。
项目名称
东方世纪城
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
甲级
装修状况
精装修
所属商圈
华北商厦商圈
物业地址
千童南大道
交通状况
11、306、226、21、369路
开盘时间
20010年
入住时间
2012年
价格
均价4800元/㎡
消化率
90%
占地面积
263330平米
建筑面积
50000平米
容积率
2.2
绿化率
42%
标准层面积
50平米
物业费
1.5/㎡/月
物业公司
沧州建设投资公司物业分公司
停车位
2000与住宅共用
开发商
河北恒志房地产开发有限公司
中央银座，主打商住两用，主要购买人群以居住为主，兼顾办公。
项目名称
恒顺中央银座
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
甲级
装修状况
普装
所属商圈
华北商厦商圈
物业地址
沧州市水月寺南大街佰顺隆数码广场南侧
开盘时间
2009年
入住时间
2011年
价格
均价5200元/㎡
建筑面积
4500元/平米
容积率
1.25
绿化率
40%
标准层面积
60平米
物业费
待定
物业公司
沧州恒顺房地产开发有限公司
停车位
地下2层停车位
开发商
沧州恒顺房地产开发有限公司
售楼地址
沧州市水月寺南大街佰顺隆数码广场南侧
阳光国际位置和我项目位置比较接近，不过项目运作较早目前销售接近尾声。
项目名称
阳光国际
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
甲级
装修状况
精装修
物业地址
紧邻华北商厦
开盘时间
2008年
入住时间
2010年
价格
5200元/平
消化率
90%
建筑面积
168000平米其中写字楼3000平米20套
容积率
2.2
绿化率
42%
标准层面积
50平米
物业费
写字楼1.5/㎡/月
物业公司
未定
停车位
地下大型停车场2000与住宅共用
开发商
沧州市华世房地产开发有限公司
售楼地址
运河区浮阳大道与光荣路交口
颐和新世界是华北四期和东塑集团共同开发的大型商业居住办公一体城市综合体，颐和新世界推出的商业居住soho
项目名称
颐和新世界
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
甲级
装修状况
精装修
物业地址
紧邻华北商厦
开盘时间
2012
入住时间
2012年
价格
4500元/平
消化率
20%
建筑面积
14000
容积率
2.0
绿化率
标准层面积
50—60平米
物业费
物业公司
未定
停车位
地下大型停车场2000与住宅共用
开发商
沧州市东塑房地产开发有限公司
售楼地址
人民公园西门对过
华元一世界，属于大型综合性生活社区配合3栋写字楼，目前正在接受咨询大约6月份正式对外推出。
项目名称
华元·一世界
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
甲级
装修状况
精装修
物业地址
运河区东临永安大道，西临开元大道
开盘时间
2012
入住时间
2014年
价格
5500元/平
消化率
目前仅接受咨询
建筑面积
3栋写字楼每栋12层
容积率
2.5
绿化率
30%
标准层面积
物业费
物业公司
待定
停车位
拥有大型停车位
开发商
廊坊华元房地产开发有限公司
售楼地址
运河区东临永安大道，西临开元大道
荣盛国际购物中心是目前沧州地区最大规模的城市综合体，涵盖了多种物业，目前只进行商业部分销售咨询，写字楼部分要等到后期面向市场。
项目名称
荣盛国际购物中心
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
甲级
装修状况
精装修
物业地址
黄河西路与开元大道交汇口
开盘时间
2012年
入住时间
2014年
预计价格
5100元/平
消化率
目前仅接受咨询
建筑面积
写字楼22层
容积率
2.5
绿化率
40
标准层面积
物业费
物业公司
荣盛物业
停车位
约2000个地下一层半
开发商
荣盛房地产开发集团沧州分公司
售楼地址
阿尔卡地亚国际酒店西观光厅
泰大国际主要以家居建材和青年公寓为主，写字楼主要依靠西部新城发展。
项目名称
泰大国际
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
5A
装修状况
精装修
物业地址
新华西路西客站北300米迎宾大道东侧
开盘时间
2012年
入住时间
2013年
价格
5400
消化率
已经开始内部认筹排号
建筑面积
50000平4层底商20层写字楼
容积率
2.47
绿化率
42%
标准层面积
90-160
物业费
物业公司
冀春物业
停车位
1590
开发商
冀春集团
售楼地址
新华西路西客站北300米迎宾大道东侧
流金时代是西部新城比较大的社区性质城市综合体，涵盖商业、办公、居住等，目前面向市场主要以住宅为主。
项目名称
流金时代
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
5A
装修状况
精装修
物业地址
上海路
开盘时间
2013年
入住时间
2014年
预计价格
5300元/平
消化率
目前仅接受咨询
建筑面积
1800000
容积率
2.0
绿化率
40
标准层面积
物业费
物业公司
万方物业
停车位
12000
开发商
万方地产
售楼地址
国际会展中心
渤海大厦是北京路十多家单位聚集的典型代表，目前仅接受咨询，距离正式的投放市场还需要比较长的时间。
项目名称
渤海大厦
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
甲级
装修状况
精装修
物业地址
北京路
开盘时间
2012年
入住时间
2013年
价格
暂定报价4700
消化率
目前仅接受咨询
建筑面积
36000
容积率
3.4
绿化率
30%
标准层面积
70.56平方米
物业费
物业公司
金渤置业
停车位
2000
开发商
沧州紫信房地产
售楼地址
沧州永济路16号
泰合财富一号施工周期过长，产品多样但是产品为酒店改造存在有不合理之处，公摊面积40%以上，入市价格过高。
项目推广力度不够，后期销售难受增加。
项目名称
泰合财富一号
物业类别
写字楼
项目特色
投资地产
物业级别
甲级
装修状况
毛皮
物业地址
朝阳路光荣路交口
开盘时间
2012年10月份
入住时间
2013年
价格
暂定报价5300-5700
消化率
目前仅接受咨询
建筑面积
12000
容积率
3.4
绿化率
30%
标准层面积
60-140平方米
物业费
待定
物业公司
泰和嘉业
停车位
140
开发商
泰合隆兴房地产开发集团有限公司
售楼地址
朝阳门小区东门
三、写字楼市场分析
1、区域分析
东部车站写字楼项目较多，逐渐的接近饱和，写字楼逐步的向新城方向推进，随着新城商务、政务配套的日益完善，新城和同天商圈将作为今后写字楼发展的重点区域。
商圈
项目
竞争条件
车站
鑫鼎国际金融中心
目前车站商圈比较有竞争力项目
彩龙国际
东方世纪城
接近尾盘
榕城世家
正在对外销售
泛海时代
老城区
世贸国际
接近尾盘部分个人正在对外出手销售
绿洲大厦
人防大厦
中央银座
正在对外销售
颐和新世界
正在对外销售
同天商圈
阳光国际
已投入使用
颐和ABC座
颐和大厦
朝阳财富中心
同天片区写字楼比较稀缺
西部新城
华元·一世界
销售中
泰大国际
销售中
荣盛国际购物中心
销售中
渤海大厦
流金时代
目前正全面接受咨询
华商大厦正处在沧州重点发展西区，目前从市场输出来看，同天商圈、华北商圈目前没有大型的写字楼面向市场，西部新城炒作比较热、东部城区交通压力小，但是人们传统的投资老城区和成熟的商圈的观念暂时不会被动摇。
沧州老城区“中央银座”为典型的代表，将公寓和写字楼融为一体，主打商务两用，但是受到居住和交通的影响，销售效果一般。
从写字楼分布上来看我们项目正好填补了老城区和同天商圈商务办公的空白。
从数量上来看东部城区写字楼投放数量量比较大，但是总建筑面积相对西部新城较小，西部新城整体投放体量比较大。
但是东西部目前写字楼比较集中，比较容易形成新的商务中心，老商圈因为交通压力、基础配套施舍的滞后、功能行政区的转移等原因，真正办公效率会比较低，所以后续前端产生的投资行为多，使用效果差这一弊病，从而直接反映到了持有者的租金上面，面对这些问题我们要通过包装予以规避。
2、价格分析
沧州写字楼价格从2008年起较大幅度的快速增长，最大增幅达到了17%，通过数据可以看出目前沧州城市发展对写字楼需求比较大，在08年之前的需求在此之后被快速的爆发出来。
需求量速增从而使得价格一路飙升。
目前沧州多个在售写字楼价格走势强筋，多个写字楼达到了4700——5200元的较高价位，有的高端5A写字楼预计要实现5500元以上的价格，从价格上来看写字楼有充足的消费市场。
我们可以通过沧州写字楼价格波动示意图看出，沧州目前在售项目的价格波动情况，基本围绕在4000-4800元,上下进行点性波动，从线性曲线来看越线趋势较为明显，在今后的写字楼价格还有继续有所上扬。
随着沧州几个5A级写字楼的引入，势必会将沧州写字楼价格带到一个新的高度，目前很多项目都是接受咨询价格还不能完全的敲定，但是纷纷的传递出了增长的信号，这很大程度取决于，国家对投资性住宅地产进一步的打压以及市场投放量也就是说市场接受能力来判断价格的波动。
四、已售写字楼分析
商圈
项目
介绍
车站
金龙广场
火车站西，只对外出租不销售，1.6元/㎡/天年递增10%
老城区
人防大厦
新华中路，已售完，个人转售5000元/㎡
国贸尚街
新华中路，已售完，1.1元/㎡/天个人转售5500元/㎡
西部新城
颐和大厦
永安大道，已售完，1.2-1.4元/㎡/天个人转售6000元/㎡
颐和国际
解放路，已售完，1.2元/㎡/天个人转售6300元/㎡
东方商务中心
永安大道，已售完，0.8元/㎡/天个人转售6000元/㎡
运泽府
解放路，已售完，1元/㎡/天
金鼎大厦
御河路，已售完，1.1元/㎡/天
南部
冀春大厦
黄河路，已售完，1.1元/㎡/天
通过对目前沧州已经投入使用的写字楼进行分析，目前租金大致在0.8—1.2元/㎡/天，收益情况还是比较乐观的，收益比重远远高于住宅，随着自持物业周边商圈的不断成熟，二手写字楼的价格一路飘红要高于目前刚刚入市的写字楼的价格，有些写字楼价格比前期投入价格增长了将近50%，这个比例相当的惊人。
说明写字楼投资是具备广阔的发展前景的。
目前个人转手的写字楼价格最高的聚集在同天商圈附近，我们项目正好紧邻同天商圈这给我们项目销售带来了一定的区位优势。
我们通过区域打造、形象包装、推广营销充分的挖掘地块和商圈价值，是可以支撑整个项目的。
通过对目前已使用2年以上的写字楼研究发现，沧州写字楼年收益率已经达到了10%，从另一种角度看，写字楼的回报率已经要高过商铺，这对我们坚定将产品做成写字楼提供了重要的依据。
从物业组织来看，大型企业选择写字楼要素主要遵照外部形象和物管服务以及大厦整体规模。
写字楼外部形象决定了入住率和入住质量，也决定了整体项目对外吸引力，所以我们在外立面和形象包装上要充分的满足消费者的消费心理。
物管服务是项目整体的本质，信息服务、便捷服务、日常维护也是提升整体价值的一个关键性的因素；从整体规模上来看，沧州目前写字楼容纳的单位在30-90家不等，吸纳大型企业，吸纳稳定企业，减少换牌率是今后项目运营的关键所在。
五、写字楼前景预测分析
2011年国家对住宅进行了强有力的宏观调控，相继出台了国八条、新国八条以及结合各个地方出台了地方房地产政策，加紧遏制住宅地产的投资行为，打压恶性炒房行为，2011年末，政府对住宅地产大力度的加压，导致房价有所下降，人们逐渐的意识到投资住宅现阶段会受到一定的限制，在未来2013年国家政策将会继续坚持调控不动摇，但是会适度的调节货币政策以缓解调控压力。
投资商业和写字楼成为了目前比较好的投资渠道。
随着沧州向100万人口的沿海强市迈进，未来沧州商务、商业发展必定要达到一个新的高度，西部新城快速稳健发展，政务商务中心重新确立，必将拉动沧州写字楼的跨步发展。
我们通过调研发现，沧州东部固守老交通核心地段写字楼较多，受到交通影响等因素，但是东部承受能力有限，城市反哺东部也在悄然的进行着，但是毕竟还需要很长的时间，西部新城的不断建设蕴藏的吸引力巨大；西部新城伴随着基础配套设施不断完善，政务中心的转移和社会资源的倾斜致使西部写字楼投资潜力巨大，升值空间比较广阔。
投资写字楼将会是即投资住宅之后的绝佳的选择。
六、总结
Ø目前沧州写字楼已经得到了市场的认可，今后发展空间巨大。
Ø西城将会成为今后发展写字楼的重点区域，本项目具备一定优势。
Ø沧州写字楼目前基于4000—5700元价格，价格有上扬的趋势。
为我们定价提供依据。
Ø从整个市场调研发现，沧州写字楼市场压力还是比较大，我们需要快速入市。
Ø沧州写字楼高端较少，我们要结合项目定位切实的打造符合未来办公的新产品。
Ø沧州写字楼面积区间逐步增大，打破了小型办公的瓶颈。
Ø沧州写字楼对物业要求较高，我们在物业发展建议上要适当的考虑。
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