民宿文化旅游项目招商手册.docx
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民宿文化旅游项目招商手册
兴隆民宿文化旅游项目招商手册
抚松原乡文化旅游开发有限公司
编制说明
【编制目的】
民宿文化旅游项目近几年在全球遍地开花，但由于其独特的区位特点及文化背景的不同，每个民宿文化旅游项目的开发和运营均有一定差异，本手册将对兴隆民宿文化旅游项目进行专项说明，打造规范性手册，结合多年来民宿文化旅游项目开发及运营的经验，推出了涵盖民宿文化旅游投资及运营各个方面的手册工具，以便项目涉及各方能够据此快速领悟、创造、实践适合项目自身的手册工具，推动项目的快速传播和发展。
【使用说明】
1. 本手册包括产品讲解、市场分析、集团介绍、经营模式、招商系统规划、收益分析、操作流程及协议标准等方面。
其中涉及很多的协议约定及运营机制，是项目落地的基础标准指导，是确保各环节精准执行的指导性文件。
2. 本手册财务模型通过同区域同类项目5年运营真实数据进行测算，该模型具备一定实际指导意义。
【版权声明】
本手册可供投资人、运营方、居间方共同参考使用，其版权归抚松原乡旅游文化发展有限公司所有。
未经本公司许可，任何单位及个人不得以任何理由，通过网络、媒体以及其他任何方式向第三方传播或公开发布。
如侵犯本公司版权等知识产权，本公司将依法追究其法律责任。
版权所有侵权必究
目录
编制说明...1
目录...2
市场机遇...3
企业背景...9
经营模式...10
项目优势...13
投资条件...15
投资方案...16
投资流程...22
协议模板...24
市场机遇
Ø 民宿业产业概况
住宿业可以划分为标准化和非标准化两大类，标准化住宿的最典型代表自然是酒店，提供标准化的服务和定价；非标准化住宿包括客栈、民宿、公寓、度假别墅、小木屋、帐篷、房车、集装箱等，其中以民宿数量最广、最为普及。
民宿由共享经济的兴起带动，指的是由个人业主、房源承租者或商业机构利用空闲房间，提供旅客的住宿。
从定义上来看，民宿和个人业主的短租业务有重叠的部分，但是从两者定位上来说，民宿更多面向旅游需求，因此也更注重地方特色的打造和舒适氛围的营造，是短租房的升级版。
游客可以在民宿中体验当地生活，与原住居民交流，感受当地人文情怀。
民宿本身按照类型和功能又可以分为农家乐、乡村别墅等多种类别，和酒店最主要的区分点在于民宿具有由“主人文化”带来的当地特色化体验，住宿空间高度个性化、体量小而美。
Ø 民宿和酒店的区别
经营方式
使用空间
建筑体量
硬件设施
服务人员
配套服务
行业标准
民宿
副业
自用或租用民宅内的闲置空间
小
条件较好
标准化程度较低
主人或当地人
较少
无
个人短租
副业
自用或租用民宅内的闲置空间
小
条件普通
高度非标
业主
较少
无
酒店
专业
专用营业空间
具有一定体量
普遍较好
高度标准化
专业员工
美容、健身、洗衣等配套齐全
成熟
旅行最重要的不是路上的风景，而是能体会到所到之地的风土人情。
厌倦了城市的喧嚣和繁杂之后，带上家人孩子，约上好友，在周末和节假日走进乡村、寻找乡愁成为了人们的出游首选。
在住宿方面，相较于传统的饭店旅馆，人们更倾向于民宿，它一般都是利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、周边环境资源，进行精心设计装修，然后提供给旅客乡野生活的住宿处所。
好的民宿能够很好地将天然的山水、传统的街区、独特的民居有机地结合起来，更符合人们心中对乡野的渴望。
Ø 民宿类型
1、赏景度假型民宿：
结合自然的景观或是精心规划的人工造景，如万家灯火的夜景、满天星斗、庭园景观、草原花海或是高山大海等。
2、艺术体验型民宿：
由经营者带领游客体验各项艺术品制作活动，包括揑陶、雕刻、绘画、木屐、果冻蜡烛、天灯制作等，游客可亲手创造艺术作品，体验乡村或现代的艺术文化飨宴。
3、农村体验型民宿：
在传统的农业乡村中，除提供有农村景观、体验农家生活之外，并有农业生产方面的体验活动，配套观光果园、观光菜园、观光茶园等。
在乡间小住数日，让身体舒畅也让心情愉悦，享受漫食、漫游的生活，不论往北、往南，都能方便自在，这趟旅程是田园之旅、是心灵之旅，更是难忘的假期。
4、温泉民宿：
精致温泉民宿的温泉套房设备，每间套房各具特色、宽敝加大泡汤池并设有SPA、按摩、冷热池设备，另有DVD设备，旅客可携带影片自行操作。
在温泉民宿如同回到家的感觉，尽情的放松心情，让大自然做最好的医疗师。
5、复古经营型民宿：
其住宿环境均为古厝所整修，或以古建筑的式样为设计蓝图，提供游客深切的怀旧体验。
本手册所规划的民宿项目将以赏景度假型及农村体验型两个类型相结合为主，重在原汁原味的农村乡野田间情调，同时整合当地各大景区型旅游资源打造丰富的度假观赏项目体验。
Ø 市场前景乐观
1.国企运作，政府背书，对民宿项目的开发及运营提供强有力的政策支持
2.人们在选择旅途住宿时，会较多的关注价格、居住体验感和房屋性能等。
而价格低廉、产品性能好、房源数量多正是民宿在发展中的优势。
民宿产品可分为日单价在50~300元之间的经济型和300元以上的享受型。
在旅行出游时和支出计划中，住宿支出是考虑的重要因素之一，根据易观智库数据显示，2014年超过50%的用户通过在线预订客栈民宿时会选择200元以下的产品，只有11.8%的用户选择300元以上的享受型。
STRGlobal统计显示，2015年1月中国酒店平均每房收入326.82元，相对低位的价格为民宿赢得了发展的市场。
用户预订民宿关注点分布
关注事项
关注比例
价格便宜
64.4%
居住体验特别
51.2%
装修/建筑风格多样
47.9%
房间洗衣做饭功能设施齐全
37.4%
和陌生人社交
17.1%
入住灵活
15.6%
其他
13.0%
3.民宿产品在房屋结构和设计更具有家庭气息，为家庭游和出行时的聚会提供了便利；服务更人性化，不仅满足住宿的需求，还通过相关的周边服务优化住宿的体验感；地理位置一般靠近景区，出行方便提高效率减少精力耗费，增强旅游的满足感。
4.国内自由行已成为主流，国家旅游局数据显示进入景区的散客占比在2015年已达到70%至80%。
自由行游客对旅行的需求上升到文化、社交层面，在住宿上，更愿意选择外观具有鲜明特色，能与当地人交流的民宿。
从提供民宿的企业来说，民宿相较于标准化住宿，更容易取得良好的营销效果。
不同的地理环境，不同的装饰风格，不同的风俗习惯，都能天然地打包、呈现出受到自由行游客欢迎的产品形态。
比如长白山天池及周边丰富的旅游资源，除了增添了民宿本身的浪漫色彩，同时也带动了游客前往观摩体验的热潮，联动引发周边旅游产品的销量猛增。
特色化住宿逐渐成为影响出游决策的重要因素，正如民宿预订OTA大鱼自助游的宣传语“为一张床，赴一座城”，昔日的小众市场快速扩张。
与此同时，我国在线旅游渗透率持续快速提升，在机票、酒店、景区门票等格局稳定的情况下，民宿的流量入口价值逐渐显现，为在线旅游创新企业提供了新的切入点，在万亿级周边游市场中抢占一部分市场份额。
5.研究显示：
中国80后甚至90后出生的独生子女群将在未来十年内成为旅游消费市场的主流力量。
旅游客群逐渐年轻化，对差异化旅游的需求强烈，民宿项目以最佳时机进入市场，收益可观
客栈民宿预订用户年龄特征
居民收入快速增长，消费信心增强
2011-2017年城镇居民旅游消费水平增加近1倍，与此同时，城镇居民的旅游支出总额占个人消费的比重稳定在10%以上。
说明城镇居民在旅游方面的投入绝对数值的增加，人们已经不满足于普适性的旅游模式，对旅游的定制化体验需求大幅度提高。
Ø 一块极具发展潜力的市场
民宿旅游是近两年国内旅游行业的新兴模式，民宿旅游有价格优惠、体验良好、深入本土文化的优点，赢得了游客的认可，民宿项目在旅游行业占比不断扩大，住民宿在某种程度上已成为一种时尚潮流，因此，许多民宿项目越来越炙手可热。
然而，由于文化性、地域性的特殊要求，以及新兴项目的传播力度不足，目前，大部分中国消费者仍对民宿旅游了解不深，，即便如此，国内热门的民宿项目依旧供不应求。
消费者住宿选择占比
Ø 行业利润令人垂涎
目前，中国市场制造业的平均利润为15%，零售业平均利润为20%，旅游业的平均利润为30%。
去哪儿网的数据表明：
截至2015年10月30日，民宿客栈在去哪儿网登记数量为42658家，而至2016年9月30日，这一数据增长到48070家，不足一年时间增加了5412家，增速相当快。
目前，从全国各省份来看，云南民宿客栈的数量位居全国第一，数量达7392家，其次是浙江6141家，位居全国各省份第二名，接下来是北京、四川以及山东。
东北区域民宿尚处于开创期，投资潜力巨大。
另外，在《2016年中国民宿品牌发展趋势和区域人群分析》报告中显示：
截至2016年年初，全国有超过4万家的民宿，民宿从业人员近100万人，市场规模已达200亿元。
预计到2020年，我国民宿行业营业收入将达到362.8亿元。
Ø 民宿将成为文化旅游市场的新宠儿
中国自古以来都是旅游大国，素有“礼仪之邦”的美誉，因为如此“旅游经济”在中国一直高速增长，长盛不衰！
民宿旅游无论在入住体验、文化挖掘等各个方面都堪称旅游感受绝佳产品。
选择当地民宿入住，深入到土著居民生活中感受原乡文化，体现出一种时尚、潮流和对旅行情怀完美的诠释。
Ø 资产增值收益空间巨大
本项目采取资产认购方式由投资方持有民宿产权，通过政府完善民宿项目基础建设、管理公司精心运营，在后续房产增值提供十分具象的空间范畴，创造运营收益的同时，预期资产增值收益将超越绝大多数理财产品。
在享受项目收益和资产增值的同时，拥有一间属于自己的农间小院，抛开繁华的都市，回归大自然深处，远离高压节奏和眼下的苟且，在农间田野中体验属于自己的诗和远方。
企业背景
集团背景
抚松发展投资集团有限公司（简称“抚发集团”）成立于2016年7月，注册资金100亿元，是抚松为创新城市提供服务，在整合城市资源和国有资产基础上，按照市场化、多元化、国际化发展格局组建的现代国企集团。
公司介绍
抚松原乡文化旅游开发有限公司（简称“原乡文旅”）隶属于抚发集团，是按照县委、县政府大力发展长白山文化旅游的思路，为深化文化旅游体制改革，提升长白山文化旅游产业管理水平和竞争实力，推动文化旅游产业的发展而组建。
原乡文旅是经县委、县政府批准，由抚发集团直接管理的按照现代企业制度要求建立的自主经营、独立核算的国有重点企业。
作为长白山文化与旅游产业的投融资和运营平台，受县政府委托，原乡文旅履行以下主要职能：
承担文化与旅游资源的优化配置与拓展开发；承担文化与旅游营销任务；承担重大文化与旅游基础设施的建设与运营；探索国有文化与旅游资源所有权和经营权分离模式，推进长白山文化旅游资源的集约化和规模化经营。
经营理念
使命：
圆每个城市人的乡村梦
愿景：
打造国内一流文化旅游服务平台
价值观：
和谐共赢务实精进
经营模式
发展策略
抚松发展投资集团在全面考察目标市场的基础上，完成了战略定位与模式设计，锁定目标市场和消费群体，确定了不同于同类文旅产品的营销思路，公司采取居间统筹的方式，协助政府完善地方文化旅游事业，运用政策资源大力优化民宿项目所在地基础设施，建立完善的交通网络，为投资人甄选具备运营标准的农房农院，打造样板间，依据各农房的差异特点进行定制化设计，整体施工及改造，协助当地政府及当地原住居民组建项目公司，协调当地周边旅游资源如：
地方美食、大型景区、特色体验项目、土特产、非物质文化旅游等项目进行联动营销，以旅发委官方推广作为基础，通过线上旅游栏目、门户网站、新媒体终端、公众平台以及线下推广会、广告投放、路演等方式进行全方位营销推广，以轻资产的方式实现项目管理与运营，带动本地文化旅游事业的快速发展，实现全区域民宿项目的覆盖。
同时为投资人实现资产增值，获取营销及资产的双重收益。
产品主题
原乡文化山野情趣情景再现体验式旅游
消费者分析
常年生活于都市中的人群，饱受市区环境污染的戕害，日日夜夜的快节奏工作环境渗透于生活的每个角落使他们疲惫不堪，迫切需要来一场远行回归自然释放天性。
目标人群：
城市白领、中产阶级、旅游爱好者、家庭旅游消费者、团队建设
年龄阶层：
主要以50岁以下的少年、青年、中年为主
消费水平：
具备大众旅游的消费能力
消费心理：
热爱乡村文化，热衷旅游活动，追求原生态，向往大自然
购买动机：
区别于传统酒店、度假区的标准风格以及格式化服务，更喜欢深入了解原住民文化，体验原汁原味乡野风情，贴合当地人民生活的民宿入住感受
标准化体系打造
民宿运营管理将实现六大统一：
统一的运营标准、统一的服务训练、
统一的督导辅导、统一的VI系统、
统一的平台营销、统一的信息系统
统一的运营标准：
通过打造兴隆乡民宿旅游项目，建立样板民宿区，以同样的政府资源来规划其他区域民宿项目，在统筹、创建的进程中以兴隆乡民宿项目作为指导，同样以原住民管理和运营模式组建管理公司，沿用统一的管理体系形成集团化管理模式，在追求运营标准的统一之下，同时保持各地区民宿原有的差异风格，以形成差异化削弱集团内竞争的情况。
统一的服务训练：
原住民未经过专业的培训，对民宿服务的概念仍存在一定空白，原乡文旅将派遣专业的培训团队，统一培训基础服务技能、服务理念、管理技能、营销技能，并进行考核及评估，形成系统化培训机制，不仅为提升民宿品质服务提供保障，也为员工个人职业发展提供方向。
统一的督导辅导：
每个民宿项目的建成都将会经历一段草创时期，原乡文旅会引导各项目公司的责任人逐渐领会成熟的民宿运营方案，并对每个项目的运营状态予以监督，及时纠偏。
统一的VI系统：
原乡文旅在运筹“一乡一品”的项目进程中旨在打造规模化管理平台，以轻资产的形式为投资人统筹运营创造收益，在未来白溪等项目建成后，一乡一品民宿项目将向集团化、规模化发展，在如此形式下的计划中，统一VI系统将是集团化进程的一个重要体现。
统一的平台营销：
原乡文旅打造的智能旅游项目将结合一乡一品的产品内容在线上、线下媒体投入推广，通过无数媒体终端和入境推送打造无差别广告呈现，在营销推广上去单一化思维，以“组合拳”模式对目标群体形成有效推广。
统一的信息系统：
传统OTA模式是现代酒店、民宿类产品最依赖的信息系统，电商龙头往往掌握大量的客户资源和同品类产品内容，在筛选和比较的过程中为游客提供指向性的数据参考。
一乡一品民宿项目同样会采用传统OTA线上预订来提升流量，同时打造自己的公众平台和客户关系管理系统，积攒客户资源的同时打造自己的IP，建立大数据库，于整个管理集团中共享客户资源以实现获益。
投资方式
本项目投资分为一次性投资和租赁式投资两种方式
一次性投资：
即指以一次性购买形式进行本项目的投资，同商品房购置方式相同，通过项目公司居间协调，一次性购入民宿房产，后续运营、管理、维修等问题由项目公司统一操作，可远程操作包括购置和出售等所有事宜。
租赁式投资：
即指以租赁形式进行本项目的投资，同商品房租赁方式相同，通过项目公司居间协调，选择民宿项目进行租赁，租期最短不得低于20年，后续运营、管理、维修等问题由项目公司统一操作，可远程操作包括续租或解除租约等所有事宜，租赁式投资需月付管理费，需注意租赁期未满不得解约，如有解约需负违约责任。
退出机制
一乡一品民宿项目的投资方式本质是将资金投入到房地产中，通过管理运营实现资本的收益及资产的升值。
其风险极低，投资回报率高，回收周期短，可通过股权转让或售卖民宿房产的方式以完成资金回笼。
充分详尽的市场调查，抢占制高点的战略定位与模式设计，精准的市场定位和消费者分析，完善的标准化体系建立，宏伟的发展目标和贴近实际的执行规划，为打造文旅巨擎做好了充足的准备，一份可靠的投资，意味着您也将成为这伟大事业的一份子，将和长白山文化旅游精英们一起创造宏伟的未来，实现人生价值。
项目优势
Ø 产品优势
公司已和区域内多家旅游资源优质品牌建立战略合作伙伴关系，精选区域内的食、住、行、游、购、娱五大品类的特色商家形成组合营销策略，以联动营销的方式增强产品吸引力及客户体验值，总部具有强大的政府资源，对项目的建设和运营创造良好的政策环境；统筹管理，轻资产运营，产权归属投资人，提升收益的同时保障资产的安全性，为投资人打造低风险的投资产品。
Ø 管理优势
原乡文旅协同当地乡政府一起建立项目公司、统一标准化体系，能够系统的为项目公司从创建、装修、运营以及顾客服务、人员培训、经营分析、盈利提升等一系列的贴身指导，使投资经营不再费神，帮助投资人轻松实现系统化管理以提升获益。
Ø 培训优势
公司将建立完善的培训系统架构，成立民宿项目经营培训中心，各项目公司可获得项目规划、经营、管理、营销技能、操作流程、对客服务等一套系统的培训；同时，各项目公司也可以根据区域特性提出培训需求，原乡文旅会结合具体需求进行针对性的培训，提高各项目公司运营管理水平，获得更多收益。
Ø 督导优势
公司将构建完善的督导系统，委派专业的督导人员常态化巡视各民宿项目，发现项目的运营问题会及时纠偏，迅速解决问题，实现持续盈利。
投资收益
Ø 低成本
――相对于城市商品房，民宿项目的投资成本较为低廉；
――项目公司负责统筹所有运营事宜，投资者无需考虑运营成本。
Ø 稳定收益
――项目建成后由项目公司统一运营，强大的政策扶持以及集团化、规模化的运营方式将成为可持续、可传承的长效收益项目。
Ø 区域保护
――长白山区域独家民宿管理集团模式，政府背书独享优势政策环境。
Ø 客户资源
――多维度的线上渠道，丰富的旅游资源，为项目运营提供强大的客源保障。
投资条件
投资民宿文化旅游项目，是个投资周期短、成本适宜、回报率高的一个长久项目，此项目能有效降低您的投资风险，因此您一旦投资成功，意味着您的将成为民宿项目的资产持有人，享受资产增值的同时借着“原乡”的品牌您也将会获得一个非常稳定的盈利途径。
如果您想成为民宿文化旅游项目的合作伙伴，您必须具备下列最基本的条件，这也是确保您能否成功的必要条件：
1、认同原乡文旅的理念和文化，对原乡品牌充满信心，愿意与我们共同发展。
2、拥有15万元人民币以上的投资能力。
3、希望拥有一份收益长久稳定的事业，愿意与原乡文旅建立合长久作伙伴关系，共同发展民宿文化旅游事业。
4、愿意遵守公司对投资人的约定，服从公司从投资、认购、创建、运营等方面的制度和流程。
5、投资人对公司运营具有建议和监督权，不得参与管理。
投资方案
投资分析
一次性投资
项目
标准型
高端型
旗舰型
备注
面积（㎡）
60
90
120
单价（元/㎡）
1666.66
1555.55
1500
房屋购置
100000
140000
180000
中介费
0
0
0
首次投资免除中介费
装修费
50000
60000
80000
其他
0
0
0
税费、手续费等
总投资额
150000
200000
250000
租赁式投资
项目
标准型
高端型
旗舰型
备注
面积（㎡）
60
90
120
单价（月/㎡）
8.33
8.88
8
房屋租赁
120000
192000
230400
租期20年
中介费
0
0
0
首次投资免除中费介
装修费
0
0
0
分摊至租赁费用中
其他
0
0
0
税费、手续费等
总投资额
120000
192000
230400
收益
一次性投资
项目
标准型
高端型
面积（㎡）
60
90
月收入
日开房数
1
2
月支出
房租
0
0
客房单价
100
100
水电煤气
0
0
日销售额
100
200
管理费
0
0
月销售额
3000
6000
营销费
0
0
毛利率
35%
35%
税费
150
300
月毛利
1050
2100
总支出
150
300
月纯利
900
1800
平均月毛利-月支出
年纯利
10800
21600
月纯利*12
总投资额
150000
200000
不含保证金
投资回收期
167
112
总投资额/月纯利
租赁式投资
项目
标准型
高端型
面积（㎡）
60
90
月收入
日开房数
1
2
月支出
房租
500
800
客房单价
100
100
水电煤气
0
0
日销售额
100
200
管理费
150
300
月销售额
3000
6000
营销费
0
0
毛利率
35%
35%
税费
150
300
月毛利
1050
2100
总支出
800
1400
月纯利
100
400
平均月毛利-月支出
年纯利
1200
4800
月纯利*12
总投资额
120000
192000
不含保证金
投资回收期
1200
480
总投资额/月纯利
以项目实际情况进行计算可以得出：
民宿旅游项目体系是投资额度适宜、风险低、回报率高的投资项目。
财务模型
Ø 利润表
利润表
编制单位：
年 月 日
项 目
一期金额
二期金额
一、营业收入
客房收入
餐饮收入
废品收入
减：
营业成本
人力成本
水电燃气
布草耗材
财务费用
销售费用
管理费用
营业税金及附加
加：
投资收益（损失以“-”号填列）
其中：
对联营企业和合营企业的投资收益
二、营业利润（亏损以“-”号填列）
加：
营业外收入
减：
营业外支出
其中：
非流动资产处置损失
三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）
减：
所得税费用
四、净利润（净亏损以“-”号填列）
Ø 资产负债表
资产负债表
项目：
兴隆民宿 年 月 日 金额单位：
元
资 产
金额
负债及所有者权益
金额
流动资产：
流动负债：
货币资金
短期借款
短期投资
应付票据
应收帐款
应付帐款
减：
坏帐准备
升级会员 