房地产昆明xx广场项目战略定位报告doc 17页.docx
《房地产昆明xx广场项目战略定位报告doc 17页.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产昆明xx广场项目战略定位报告doc 17页.docx（8页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
房地产昆明xx广场项目战略定位报告doc17页
昆明XX广场项目战略定位报告
前言
昆明XX地商投资有限公司：
我司人员自本月12日进驻现场以后，为了做到有绝对的把握做好我们的项目，我们秉着唯一性，排他性、差异化安全性的三重原则，针对我们先前的定位设想进行思路拓宽和再定位调查论证，以一切为了项目的前瞻性、唯一性和可持续发展为出发点，对云南商业特色、昆明商业特色、火车站片区商业特色及出路进行了重新审视和研究，并在此基础上提出了新的定位设想，并就此与贵方进行探讨，
第一部分 这里最适合做什么？
一、云南特色代表什么？
此部分分析彩云之南商业应该是有自己特色的商业国＿旅游特色、民族特色；然而目前服装业、IT电脑数码、通讯电子业都不能代表云南特色
二、昆明商圈分布扫瞄：
青年路、小西门董家湾电子通讯商圈、沿通路121路数码产品商圈、螺狮湾服装批发市场商圈。
。
。
。
。
。
这些商圈都有自己鲜明的特色，唯独火车站片区商圈没有自己的特色；
三、火车站片区商业扫瞄
四、火车站片区定位
∙政府对火车站片区总体规划：
∙火车站片区＿商务商贸集散地
五、结论：
火车站片区最适合做:
1、物流批发市场；2、商务旅游批发购物中心
第二部分 我们可以做什么
一、专业物流批发市场与商务旅游集散中心的优劣势分析
地段：
交通：
物流：
人口：
昆明XX广场商业项目的相关营销定位策划
1、项目功能定位
昆明福地
1－1：
社会贡献：
配合政府对火车站片区的城市改造，靓化火车站片区市容；
1－2：
区域贡献：
改良和提升火车站片区的商业环境和质量；
1－3：
民生贡献：
满足区域内固定居民、及‘交通枢纽’所带来的四面八方的巨大人流的各方面需要；
1－4：
商业贡献：
给火车站片区、昆明市的新老‘车站商业’的商业经营者一个永续经营、发展壮大、新进经营的商业经营平台；
1－5：
投资机遇：
为具有相当投资和经营经验的投资者，提供一个高质量的商业和地产投资的‘财富港口’；
2、项目形象定位
整体：
百年云南商业精华所在
1期：
首席云南特色产品国际交易MALL
（即专业批发零售市场。
含A区：
1期1～4层；B区：
2期1～4层）
2期：
酒店式精英商务公寓
（公寓5～6层；仓储配套7～10层）
口号：
这里是―――云南的世界，世界的昆明
名称：
云南100
3、经营业态定位
1期（A区）
1层：
金银、玉器、珠宝等；
2层：
茶叶、烟草等；
3层：
特色服饰、箱包、工艺品等；
4层：
特色副食品；
5层：
咖啡厅、西餐厅、商务会所等；
－1层：
综合超市
2期（B区）
1层：
金银、玉器、珠宝等；
2层：
茶叶、烟草等；
3层：
特色服饰、箱包、工艺品等；
4层：
特色副食品；
5～6层：
居住、办公、投资型的酒店式小户型公寓；
7～10：
仓储、办公、休闲、金银玉器鉴定中心等配套设置及机构；
4、价格水平定位
1）租金类（按建筑面积下的均价）
1－1）1期
1层：
120元／㎡／月
2层：
80元／㎡／月
3层：
50元／㎡／月
4层：
40元／㎡／月
5层：
30元／㎡／月
－1层：
90元／㎡／月
1－）2期
1层：
100元／㎡／月
2层：
70元／㎡／月
3层：
40元／㎡／月
4层：
30元／㎡／月
5层：
30元／㎡／月
－1层：
车库
2）售价类（按建筑面积下的均价）
3－1）1期
1层：
12000元／㎡
2层：
8000元／㎡
3层：
5000元／㎡
4层：
4000元／㎡
5层：
3000元／㎡
－1层：
9000元／㎡／月
3－2）2期
1层：
10000元／㎡
2层：
7000元／㎡／月
3层：
4000元／㎡／月
4层：
3000元／㎡／月
5层：
3000元／㎡／月
－1层：
车库（待议）
5、铺面分割形态
5－1）1期
1层～4层：
可自营独立铺面＋柜台
－1层：
非自营产权包租小面积分割销售
5层：
分割成2块大面积铺面销售
5－2）2期
1层～4层：
可自营独立铺面＋柜台
5层～6层：
30平米／间以内小户型酒店式公寓
6、总价控制建议
1）铺面
主力铺面总价控制在15万元以内
2）公寓
控制在总价10万元～12万元左右
7、经营管理定位
1）1、2期1～4楼所有独立铺面
统一管理，分散经营
2）1期－1楼超市
统一经营管理收银
3）2期5～6楼公寓
统一管理、统一经营
8、销售（投资）模式
1）投资模式概念称谓
黄金收租法
2）销售模式概念称谓
2－1）可控风险总价设计；
阐释：
即：
·将在实施所有优惠政策时每个铺面的实际经济损失的总值，在拟定铺面销售单价（和总价）时全部计算进单价（和总价），然后以这样的单价（和总价）开始销售，并捆绑执行以下‘阶段销售策略’的核心方式进行销售；
·风险总价计算的设计方式：
经营权销售年限：
一次性销售30年（去一头一尾各5年后的中间30年）
一头一尾10年：
作为‘优惠（含无偿）赠送’给投资者和经营者的使用年限，通过不同的销售阶段不同的‘优惠（含无偿）赠送’措施，可以将此部分纳入‘开发商额外收入’部分，也可以成为宣传推广过程中吸引投资者的一个卖点（具体见‘阶段销售策略’）；
作用：
不因为实施优惠政策而损失1分钱，反之要赚钱
2－2）不同购买阶段的优惠政策逐渐递减对比型策略设计；
阐释：
具体见‘阶段销售策略’
作用：
在设计这种‘公开公平公正’的政策下，以‘前后2个阶段透明比较（如认筹阶段与开盘阶段的优惠政策对比）’进行销售推广，可以做到：
A、一方面可以做到‘加快销售速度’；
B、二方面可以做到‘在最短的时间内以，以最高的价格，卖出最多的铺面’；
C、三方面可以做到像在比较常规运用的‘低开高走’的价格策略下的‘涨价空间<递减优惠措施达到>’的便利，同时又可以同样具备‘价格过高’下的调整空间（增加优惠措施达到），而相比‘低开高走’的常规策略，该策略又更具有‘诱惑力和新颖性’，而不需要用‘赤裸裸的低价’手段。
3）楼层投资模式控制
1期：
1层～4层：
包租3年，年回报10％，一次性返租3年30％（首期款内扣除）；
－1层：
包租10年，年回报8％，一次性返还3年24％（首期款内扣除）
5层：
常规销售
4）阶段销售推广策略
以下以1期1～4层为例：
4－1）认筹阶段（开盘前）：
·包租5年（头5年），年回报6％，一次性返租30％（首期款内扣除）；
·0投入加赠10年收益权，前5年0成本收益；
·获得40年经营权；
·限量发售100张钻石vip卡；
4－2）开盘阶段：
·包租5年（头5年），年回报6％，一次性返租30％（首期款内扣除）；
·0投入加赠5年收益权，前5年0成本收益；
·获得35年经营权
·限量发售100张铂金vip卡；
4－1）促销阶段（开盘后）：
·包租5年，年回报6％，一次性返租30％（首期款内扣除）；
·获得30年经营权
·限量发售100张贵宾vip卡；
4－2）稍微阶段（略）
升级会员 