酒店式公寓分析报告.docx
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酒店式公寓分析报告
酒店式公寓分析报告
6.1.1市场供应
6.1.1.1市场供应现状
Ø依据我公司统计资料与数据，到2005年第一季度末，北京共有高级公寓项目100余个，总供应量为2500万平方米左右，其中酒店式服务公寓则有近40个，共提供近3万个住宅单位。
其中朝阳和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的80％。
总建筑面积超过200万平方米。
Ø其中销售反租类酒店公寓建成并差不多投入使用的项50余个，潜在上市项目30余个；总建筑面积：
250万平方米以上。
Ø市场供应要紧集中在几个热点区域：
中关村、CBD和亚奥地区。
其他区域由于开发时刻不长或地域范畴受限，供应量较少。
北京南部和西部地区由于产业结构、住宅档次较为落后，公寓的供应量一直专门少。
另外，受热点区域阻碍，公寓在热点区域的辐射区也显现明显增量，如双井、丽都和朝阳路沿线，差不多上新显现的公寓区。
图6.1：
北京市各区域高级公寓供应量统计
资料来源：
天福地产经纪
6.1.1.2存量状况
Ø关于公寓来说，空置率的显现始于2000年底，也确实是公寓供应量大幅度上涨的时期。
从目前的统计看，公寓的空置率变化要紧分三个时期：
一是从2001年至2002年中旬，这一时期的空置率在23%左右；二是2002年中旬至2003年中旬，这一时期的空置率上升在25%左右；三是2003年中旬至今，这一时期的空置率再一次下降，又回到23%左右。
Ø应该说，空置率并没有像租金那样变化明显，空置率的上升跟市场新增供应和旧项目档次下降有专门大关系，而租金在短时刻内又不太可能下降太大，因此会有2002年到2003年空置率的上升。
图6.2：
北京市高级公寓空置率统计
资料来源：
天福地产经纪
6.1.1.3区域分析
CBD地区
Ø作为北京写字楼、外资投资的最早发源地，朝阳区CBD及周边地区集中了北京最多的世界500强企业、知名中外企业，80％的来京外资银行。
目前差不多入住的外资银行、国际保险机构、证券公司及办事机构达150多家，并集中了200家中外律师会计师投资资讯等中介服务机构。
Ø本地区现有16个公寓项目，其中5个为酒店式服务公寓，总建筑面积20.7万平方米。
需求方面，该地区租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一样都能享有公司给予的租房预算，有着强劲的消费能力。
Ø售价方面，目前CBD在售项目的售价均已突破1万元／平方米，同时上升速度较快，新城国际曾经在3个月内，销售均价从9400元／平方米升至1.07万元／平方米，世贸国际公寓的均价从1万元／平方米升至1.3万元／平方米。
租金方面，该地区的高级公寓租金稳固上扬，建国门的鼎极公寓租金报价达到了每月每平方米18美元，从一个侧面印证了CBD地区高级公寓目前公认的平均租金水平。
金融街地区
Ø通过十年的苦心营建，200亿元的集中不间断投资，北京金融街迅速崛起。
那个地点已成为中国金融的核心力量，操纵着中国90%的信贷资金和65%的保费资金。
Ø金融街清晰的华尔街概念及土地资源的极度稀缺性这两点差不多强烈吸引了专门多房地产投资者的目光。
此区域内写字楼林立，租金和售价一度高过传统商务区。
然而，该区域的酒店式公寓却十分稀缺，配套设施也一样。
中关村地区
Ø与金融街、CBD区域相比，中关村地区严格意义的酒店式公寓市场才刚刚起步。
2000年中关村高科技园区进展以来，数码大厦、中关村大厦等高档写字楼开始建设，中关村地区对高档酒店式公寓开始旺盛起来。
2001年，数码大厦推出了配套式酒店式公寓——数码银座一经推出就受到投资者的追捧。
Ø2004年，随着中关村广场（中关村西区）的建设逐步成型，一大批高档写字楼虚位以待，酒店式公寓的进展也再度兴起。
目前，中关村市场上第一家全复式酒店公寓推出，定于2005年开业。
此外今年新推出的新中关等项目也有部分酒店式公寓产品。
清华科技园南侧的一栋酒店式公寓也在酝酿之中。
6.1.2市场需求
6.1.2.1高级公寓市场客户分析
6.1.2.1.1客户构成
高级公寓客户的构成来分析要紧有以下七类：
Ø第一类：
港、澳、台、东南亚外商，可承担的购房总价在200万元以上。
这类客户购房置业一方面是为自住，显示身份地位；另一方面是为投资，为物业的保值增值。
黄金位置的高档、豪华公寓以及具有外资背景的开发商开发的公寓项目是他们的首选。
Ø第二类：
国内有经济实力的高层治理者，可承担的购房总价在100-200万元（人民币，以下相同）。
如私营企业主、三资企业中方高级治理人员、各类所有制单位的负责人，其中也包括外地企业家在京置业者。
这类客户经济实力雄厚，关于位置优越、大户型高级公寓的需求依旧旺盛，对住宅的综合品质要求高，差不多是二次、三次置业以改善居住条件。
Ø第三类：
从海外归来的人士，或有国外生活经历人士，可承担的购房总价在100万元左右。
这类客户崇尚自然休闲的居家生活，注重生活品位，看重社区环境，不仅是小区的自然环境、交通环境，更看重人文环境，他们会选择自己喜爱的环境和氛围的项目，既不奢侈也不舍弃自己的追求。
Ø第四类：
年轻高级白领和中产阶级，可承担的购房总价在50-100万元左右。
随着北京经济的快速进展，逐步形成了一个高学历、高收入，具有生活新观念和较强消费能力的青年群体，如从事金融、保险、证券、通信等行业的年轻白领和律师、会计师等中产阶级。
小户型符合年轻购房者低积存、高收入、收入上升预期稳固的经济特点，同时繁忙高效的工作，较大的工作压力，使他们对住宅的配套服务功能提出更高要求，因此他们中意小户型、中高档次的服务式公寓。
Ø第五类：
小型文化、商贸、咨询服务公司和自由职业者，可承担的购房总价在100万元以上。
小型企业在创业初期缺乏资金，要紧从事脑力劳动，同时企业性质及规模也不需要大面积工作间，购买商住公寓符合他们的需求特点。
临近商贸区，交通便利的商住公寓是这类客户的首选。
Ø第六类：
外地来京短期或长期工作的年轻白领，可承担的租金在2000-5000元/月。
这类客户以租用公寓为主，他们的需求特点将直截了当阻碍投资者。
他们期望租用临近工作地点，周围配套设施完善，靠近繁华商业区的小户型中档公寓。
同时关于投资型客户，小户型公寓的首付低、回报快，易出租，成为大多数投资者的需求指向。
Ø第七类：
外资公司的外籍雇员，可承担的租金在5000元/月以上。
外籍雇员会依照公司给予的住房预算来安排自己的住房，他们仍以租用服务式公寓为主。
6.1.2.1.2需求特点
高级公寓客群的需求表现以下几个特点：
λ消费者更加理智，购买行为趋于成熟
λ投资客户增长较快
λ年轻客户所占比例逐步提高
λ二次置业的购买力不容忽视
λ外籍人士和外地人在京置业者增长专门快
6.1.2.2金融政策的阻碍
Ø由于本年度房地产行业采取适度从紧的金融政策，同时2004年10月29日央行的加息政策，使得房地产市场产生了庞大的变化。
一方面，在商品房市场上由于金融投资回落导致供给减少；另一方面，在二手房市场上，由于房贷的门槛提高，贷款的程序严格复杂，投资成本的提高，在限制一些投资者利用信贷进行购房投机的同时，也让一些潜在的购房需求者更加处于观望态势。
Ø央行加息提高购房成本。
目前房地产市场中的投资型比例相对较高，大约占整个市场的25％左右，而短期投机型需求更是占了绝大多数。
银行贷款利息的提高使得这部分投机者的还贷压力进一步增加，同时投资者对利率再上调的心理预期，使得“以租养房”的投资型客户阻碍较大。
从而对那些实力不济的炒房者的短期投机行为将得到一定程度的遏制。
Ø中国银监会在2月26公布的《商业银行房地产贷款风险治理指引（征求意见稿）》中规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比操纵在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比操纵在55％以下（含55％）；房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过30％。
这一政策提高个人住房按揭贷款门槛，但因为投资高级公寓项目的客户一样都具有专门强的经济实力，对这部分投资者的阻碍相对较小。
6.1.2.3需求推测
Ø在京的跨国公司高层治理人员，海外社团，驻华使馆工作人员以及港澳台人士，构成了北京高级公寓的要紧租住客群。
Ø随着中国加入WTO，将会有更多的跨国企业来中国设立公司，高级公寓这类物业成为部分中小型公司的首选，市场需求将连续增长。
Ø同时，国内大、中都市的高级商务人士阶层，对这类物业也拥有可观的消费能力。
单身公寓由于面积小、总价低、月供负担轻，对年轻一族专门是外来专业人才格外有吸引力。
国内需求的增加将是下一个时期高级公寓市场的新亮点。
6.1.3市场表现
6.1.3.1售价分析
Ø由于北京公寓市场在2001年左右显现大量的中高级公寓，导致公寓市场的价位由2001年的回落价格略微下调，但幅度并不大。
也确实是说，目前各个地区公寓的价位处于一个比较合理的回来价位，在短期的以后价格可不能变化太多，仍旧会保持现在的平稳价位。
Ø进入2003年，市场供应连续加大，而市场需求方面，购买需求及租赁需求的增长都相对有限，在供需对比的压力作用下，租售价格均呈平稳下跌状态，由于成本刚性，销售价格下降的幅度较小，具体为平均售价报价在第三季度跌至USD1539／平方米建筑面积，较去年同期下降2.5％。
图6.3：
北京市各个区域高级公寓均价统计
资料来源：
天福地产经纪
6.1.3.2租金分析
Ø1995年，北京高级公寓租赁市场的月租金达到历史的顶峰，平均月租金冲到了48美元／平方米。
随后，自1996年年初，开始了漫长而连续的下滑，至1999年，在4年之中月租金下降到了25美元／平方米。
Ø从2001年后，租金差不多开始平稳，直到现在，下滑仍旧没有终止，2004年初，月租金坚持在20美元，在立秋之后，月租金差不多跌破了20美元。
尽管没有当年的高，但如何说回来到早期的租金水平。
Ø从新增产品的角度上讲，由于档次相对降低，租金会有一定幅度的下降。
然而，北京市的各种利好因素都证明，租金水平会降，但幅度可不能专门大。
图6.4：
北京市高级公寓租金指数统计（1993=100）
资料来源：
天福地产经纪
6.1.3.3以后趋势
Ø从1998年开始，北京高级公寓的数量在大幅上升，这期间由于内外销公寓的并轨，及北京房地产市场的逐步开放起了专门大的带动作用，估量到2007年北京市的公寓的供应量在没有其他政策变动的阻碍下会达到933万平方米，在2008年的时候会达到1071万平方米。
Ø2008年以后北京市公寓市场的进展将是朝着一个平稳的态势进展。
尽管土地政策关于批地限制更多，开发商拿地也没有像原先那样方便，然而由于目前北京市可开发的土地足够北京市几年的开发量，因此土地点面可不能显现断档。
Ø相应的，2008年以后，通过一段时刻的调整，相信土地的一级市场将趋于合理，土地市场将可不能有过于突然的变化，租金和售价也可不能显现1995年、2001年的突变，公寓市场平稳进展。
图6.5北京市公寓供应量统计及推测
资料来源：
天福地产经纪
小结
Ø2004年北京高级公寓市场将连续保持较快增长的势头，需求增长相对缓慢，市场进入调整时期，但仍将保持比较平稳的进展趋势。
Ø2004年，北京有12个高级公寓项目竣工，为市场提供近4000个住宅单位，与历史上供应量最大的2002年供应量差不多相同。
朝阳区将是2004年新建成高级公寓的要紧集合区。
市场供应量大且相对集中，高级公寓市场竞争将越来越猛烈。
Ø一方面，业主为争取客户，将会采取降低租金的策略以争取在竞争中占据主动；另一方面，客户面对众多项目有了更多的选择，这又将造成业主心理上的压力，降低租金不可幸免。
以后的高级公寓更新换代的速度将会随着供应量的不断增加而加快，市场也将会逐步细分，高级公寓市场以后的投资回报水平将趋于合理。
Ø随着中国经济的连续进展，北京作为中国首都的国际阻碍力将越来越大。
北京新批外资企业数目逐年增加，来京常驻的外籍人数也相应增多；同时，关注中国进展的外国使团、新闻机构等也逐步增多，并来京设立分支机构，这无疑增加了市场对北京高级公寓的需求。
Ø随着中国经济改革的深入，居民可支配收入增加，有能力购买高级公寓的国内消费者总数将增多。
北京作为中国的首都，在2008年奥运会的推动作用下，其都市经济、文化进展，以及都市基础设施建设将步入快速进展时期，关于打算在国内购置高级公寓的潜在消费者而言，北京将成为更有吸引力的置业都市。
因此，以后市场购买需求存在较大上升空间。
6.2区域市场分析
6.2.1区位分析
朝青板块，CBD后花园
Ø本项目处于朝青板块，该区域南至京通快速路，北到姚家园路，东西两侧分别与东四环、东五环相接，因与CBD邻近，故被称之为CBD的后花园。
Ø该区域的区位优势相当明显：
与ＣＢＤ和燕莎商圈保持适度的距离，驱车１５～２０分钟即可直达，但与那儿喧嚣浮躁的气氛相比，环境寂静、生活的舒服和闲逸是那个区域所引以为豪的。
目前该区域差不多拥有了较完善的交通网络，各种生活配套设施也越来越完善。
交通状况全面改善
Ø随着朝阳北路的贯穿,北京东部的交通瓶颈被打破，朝阳北路与规划中的地铁6号线、朝阳路、青年路、姚家园路，连同京通快速路、八通线轻轨一起构筑了CBD东北区强劲的交通网络，使得整个区域的价值有了一个专门大的提升。
Ø值得一提的是位于该板块的青年路立即改造，估量5年后，在那个地点还将形成一条宽25至30米的支线，都市地铁6号线也将穿过朝阳北路。
待这一区域几条主干道的建设与改造完全完成后，CBD以东的交通将更加畅通，朝青板块的区域价值将再度提升。
6.2.2以后供应分析
Ø目前在CBD商圈及周围地区，由于商业活动日趋频繁，各种专为商务人士量身定做的酒店式公寓纷纷推向市场。
既有原先在售的恋日国际、富顿中心、昆泰国际中心等，又有新推向市场后现代城BOBO商务公寓等具有创新意义的新产品。
在CBD开发的酒店式公寓的着眼点不仅在于CBD的现在，更在于CBD的以后。
Ø酒店式公寓正在向CBD周边扩张，以炫特区和珠江罗马嘉园新推的MINI公寓为代表，这种依靠大社区和便利配套，以小户型升级版面目显现的社区酒店式公寓成为区域市场一个鲜亮特点。
小结：
Ø进入2003年，高级公寓租务市场仍连续走低。
高级公寓项目的供应量过大是导致租金下降的真正缘故。
更重要的是，此前市场所表现的租金和回报率的下降仅仅是从暴利回来正常的过程。
这种租金下降并稳固趋势是市场逐步走向成熟和健康的信号。
Ø总体来说，随着中国国际化进程的加快，以及2008奥运会的临近，北京的高级公寓租赁市场还将连续升温，《关于促进房地产市场连续健康进展的通知》以及《关于加强都市建设用地审查报批工作有关问题的通知》的颁布，使以后高档商品房的供给受到一定程度的操纵。
因此，从长远来看，估量高档商品房的供应量会在集中供应之后有所减少。
Ø目前北京具有国际品质的酒店式公寓的数量仅仅是３３００套左右，而随着北京国际化地位的逐步提升，专门是在奥运经济的促进下，北京对具有国际品质的高档酒店式公寓的需求将会进一步增强。
目前具有国际品质的酒店公寓的租金为每平方米每月２７．６美元，投资收益一样在８％左右，收益时刻比较长，然而比较稳固。
6.3总结及建议
项目周边区域具有浓厚的商务氛围
Ø燕莎、丽都商圈是北京都市国际化进程的起点和里程碑，从上世纪80年代开始，到今天差不多成为京城两大闻名涉外商圈，那个地点集合了北京四分之一的涉外人群，是京城最成熟的涉外商务生活区。
Ø由于朝阳公园作为“都市绿肺”的优良环境，左拥三环、右抱四环的便利交通，加上临近CBD、燕莎商圈、第三使馆区的有利位置，区域内的高级公寓项目专门集中，而且具有专门强的代表性。
Ø本项目所在区域邻近CBD、燕莎、丽都、朝阳公园几大高级公寓集合地，具有浓厚的商务氛围。
项目所在区域具有强大进展潜力
Ø作为传统的北京商务圣地，CBD本身就有浓郁商务氛围，对酒店式公寓也有强大需求；眼下更兼CBD中央商务区紧锣密鼓地建设，以后十年左右时刻将迎来商企入住的连续高潮，中央电视台和北京电视台两大传媒巨头入驻CBD将带动其上下游将近6000家企业，届时对CBD及其周边地区酒店式公寓的需求还将大大增强。
Ø随着CBD的阻碍力不断增强，在CBD办公和生活的成本也将大幅上扬，CBD周边例如本项目所在的朝青板块，随着区域配套的完善和商务氛围的形成，加之邻近红领巾公园、兴隆公园和姚家园公园，具有天然的环境优势，将以其综合品质优势和价格优势吸引众多的企事业单位入驻。
项目自身具有规模优势及品质优势
Ø我司认为，本项目是一个集购物、休闲、商务、居住为一体，总建筑面积达283000平方米的综合性大型建筑集群，具有天然的规模优势及品质优势，专门适合高级公寓的开发。
Ø本项目具有酒店式公寓所必需的商务环境和生活配套，我司认为，随着区域大环境的进一步改善，项目综合品质优势的充分显示，对国际及国内商务人士的吸引力将大大增强。
我司建议将本项目的公寓部分开发为酒店式公寓。
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