铁路集装箱物流中心建设项目可行性研究报告.docx
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铁路集装箱物流中心建设项目可行性研究报告
铁路集装箱物流中心建设项目
可行性研究报告
第一章项目总论
第一节项目背景
一、项目概况
项目名称：
铁路集装箱物流中心建设项目
2、建设单位：
物流集团有限公司。
2、项目选址：
某区
3、经营范围：
商品的集散、运输、配送、仓储服务
4、投资规模：
5亿元人民币
5、建设内容：
项目设置四条铁路专线，专线长4.8公里，其中散堆货物线两条，全长2500米，货位100个，年货运能力400万吨；另两条为集装箱专用线，全长2300米，可容纳6000个标箱，年集装箱运量20万个标箱。
二、建设条件
1、机构与人员
组建项目管理中心，由公司高层出任，抽调管理水平高、专业技术知识过硬的人员负责项目的申报、筹建和管理工作。
项目建成前，成立相关管理、运营部门，并进行专业知识培训，确保重点专业岗位持证上岗。
2、厂房与设施
项目计划建设四条铁路专线，完成配套车辆、机械购置，办公楼、厂房、库房、职工宿舍、职工食堂的建设，同时完成道路硬化、围墙、厂区绿化等工程，项目土地征用及固定资产投资49600万元，流动资金400万元。
3、政策基础
在政策环境方面。
首先，国家对于加快现代物流业发展非常重视，国家经济贸易委员会、铁道部、交通部、信息产业部、对外贸易经济合作部、中国民用航空总局等部委，国经贸运行[2001]189号文件，在印发《关于加快我国现代物流发展的若干意见》的通知中提出了加快我国现代物流发展的八条意见。
2005年国家召开了首届全国现代物流工作会议，出台了相关政策，制订了《全国“十一五”现代物流业发展规划》，《陕西省“十一五”现代物流业发展专项规划》，要按照“加强基础，发挥优势，优化布局，突出重点，分级实施，梯次推进”的原则，通过新建物流园区、物流中心和配送中心与整合既有仓储和运输场站设施相结合，形成以中心城市物流设施系统为骨干、中小城市物流设施为支撑、围绕区域物流集散的网络化物流基础设施体系。
这对加快我省现代物流业发展将产生巨大的带动作用。
项目符合国家产业政策和某城市产业规划。
4、产业基础
某市初步形成以电子、能化、医药、食品四大支柱产业和轻纺、机械、建材三大传统产业为主的工业布局。
形成以种植、养殖、果业、奶业等为主的农业生产及深加工格局。
大中型商贸服务业迅速发展。
这些都为物流产业打下了基础。
5、交通条件
铁路网络完善，运输能力高，铁路总里程370公里。
某国际机场货邮吞吐量达到16万吨。
某公路以“四纵四横”（四纵：
国道312、211、210和银武高速；四横：
省道306、104、西宝高速和关中环线）为主骨架，以农村公路为分支的多方辐射、相互贯通、快速便捷的扇形区域性公路交通网络，全市公路通车总里程达到5465公里。
为建设物流项目创造了交通条件。
6、管理基础
投资者为具有道路运输一级等级资质,集铁路、公路联合运输、仓储装卸、现代配送业务于一体，以先进的管理模式进行全方位运作，集铁路、公路联合运输、仓储装卸、现代配送业务于一体，形成覆盖全国运输配送网络的大型物流企业。
经过近20年的物流经营管理，积累了丰富的管理经验，培养了大批物流专业管理、技术人才，建立和实施了完善的经营管理体系，并引入到新建项目的建设、运营和管理。
第二节项目建设用地及控制指标
一、国家标准-物流分类与基本要求
（一）货运服务型
1、依托空运或海运或陆运枢纽而规划，至少有两种不同的运输形式或两条不同的运输干线衔接；
2、提供大批量货物转换的配套设施，实现不同运输形式的有效衔接
3、主要服务于国际性或区域性物流运输及转换。
（二）生产服务型
1、依托经济开发区、高新技术园区等产业园区而规划；
2、提供制造型企业一体化物流服务；
3、主要服务于生产制造业物料供应与产品销售。
（三）商贸服务型
1、依托各类大型商品贸易现货市场、专业市场而规划，为商贸市场服务；
2、提供商品的集散、运输、配送、仓储、信息处理、流通加工等物流服务；
3、主要服务于商贸流通业商品集散。
（四）综合服务型
1、依托城市配送、生产制造业、商贸流通业等多元对象而规划；
2、位于城市交通运输主要节点，提供综合物流功能服务；
3、主要服务于城市与区域运输和配送体系的组织。
二、项目建设用地选址方案
国务院《物流产业调整和振兴规划》明确指出：
完善城市物流设施，加强物流园区规划布局。
西部物流区域要加快培育物流企业，提升物流产业发展水平，形成与东部物流区域的有机衔接。
加强仓储设施建设，在大中城市周边和制造业基地附近合理规划、改造和建设一批现代化的配送中心。
因此大型物流地址选择在大中城市周边和制造业基地附近规划建设。
（一）选址要求
物流的功能和服务特性决定了物流园区大都布局在城市边缘、交通条件较好、用地充足的地方。
为吸引物流、配送转运中心等物流企业在园区集聚，物流园区在空间布局时还需考虑物流市场需求、土地价格、交通设施、劳动力成本、环境等经济、社会条件因素。
在设置物流园区时主要考虑以下四方面因素：
一是至少可以实现两种以上运输方式连接，特别是公路和铁路两种方式；
二是选择交通枢纽中心地带，使物流园区布局与运输网络相适应；
三是经济合理性，包括较低的地价、数量充足且素质较高的劳动力等，为企业获得必要利益创造条件；
四是符合环境保护与生态平衡的要求。
（二）项目选址
1、项目位置
某区，该区域交通便利，是古丝绸之路第一站，也是西部大开发的桥头堡，亚欧大陆桥的新枢纽，西咸经济一体化的承载者，陇海铁路、咸铜铁路、银福（武）高速、西宝高速、西咸机场高速、312国道、208省道、上林苑大桥、规划中的西安地铁2号线、兰池大道和横桥等穿境而过，西安某国际机场坐落其中，是全国六大航空枢纽之一，构成公路、铁路、航空四通八达的立体交通网络。
符合物流建设的选址要求。
2、项目建设内容及土地征用
设置四条铁路专线，专线长4.8公里，其中散堆货物线两条，全长2500米，货位100个，年货运能力400万吨；另两条为集装箱专用线，全长2300米，可容纳6000个标箱，年集装箱运量20万个标箱。
同时建设集装箱堆放、办公房屋及职工宿舍等配套设施，完成道路硬化及园区绿化。
项目总占地325.114亩（合21.674公顷），其中租用铁路用地137.179亩（合9.145公顷）。
计划新增用地187.935亩（合12.529公顷）。
新增用地主要用于建设铁路专用线、堆货场、办公用房及职工宿舍，具体用途及占地面积如下：
序号
项目
土地面积（公顷）
一
新增用地
铁路专用线
1.080
堆货场
3.510
道路硬化
1.751
集装箱堆放
3.426
绿化区
2.562
办公用房及宿舍
0.20
小计
12.529
二
租用铁路用地
9.145
三
项目总占地
合计
21.674
三、物流用地的推荐性指标（国标）
货运服务型
项目
空港型
海港型
陆港型
投资强度（万元/亩）
≥100
≥120
≥80
物流强度（万吨/Km2.年）
≥100
≥2000
≥500
贸易服务型
项目
空港型
海港型
陆港型
投资强度（万元/亩）
≥100
物流强度（万吨/Km2.年）
≥50
生产服务型
项目
空港型
海港型
陆港型
投资强度（万元/亩）
≥100
物流强度（万吨/Km2.年）
≥100
综合服务型
项目
空港型
海港型
陆港型
投资强度（万元/亩）
≥100
物流强度（万吨/Km2.年）
≥200
四、项目投资建设用地指标标准说明
按照国土资发【2008】24号《工业项目建设用地控制指标（试行）》的通知和陕政办发（2008）25号文件附本《陕西省建设用地指标》的规定：
“若某些行业在本建设用地指标中没有完全相对应的用地指标，则通过专家评议的方法确定该行业的用地指标，并通过附件的形式进行增补”。
所以对应该项目的投资强度与物流强度参考了《中华人民共和国国家标准-物流分类与基本要求》。
同时对建筑密度与配套设施控制标准参考了国内有关省市物流业的控制标准。
建筑密度控制标准
类型
推荐值
所有物流项目（堆场除外）
40%—60%
注：
堆场类的建筑密度控制标准原则上为零。
配套设施控制标准
类型
推荐值
所有物流项目（堆场除外）
≤7%
注：
堆场原则上不允许建任何永久性配套设施。
五、项目实际用地指标计算
项目计划用地325.114亩（合21.674公顷），其中新征土地187.935亩（合12.529公顷），投资5亿元人民币。
其项目实际指标计算过程如下：
（一）项目投资强度
投资强度=（项目固定资产总投资+土地投资）÷项目总用地面积
投资强度=50000万元÷325.11亩=153.79万元/亩
（二）项目物流强度=400万吨÷（325.11亩*666.67÷1000000）
=1845.52万吨/KM2年
（三）建筑容积率
建筑容积率：
总建筑面积÷土地面积（扣除铁路、堆货场面积）
容积率=（3.426公顷+0.2公顷）÷7.939公顷=0.46
（四）配套设施标准
配套设施占地面积÷项目用地面积（扣除铁路、堆货场面积）
=0.2÷7.939=0.25
六、实际用地指标
项目实际用地指标表
序号
控制指标名称
项目实际用地指标
结论
1
投资强度
153.79万元/亩
符合
2
物流强度
1845.52万吨/KM2.年
符合
3
建筑容积率
0.46
符合
4
配套设施标准
0.25
符合
第三节可行性研究依据
一、《某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
二、《关中—天水经济区规划》
三、《某市城市总体规划》（2007－2020）
四、《实施西部大开发某市商贸业发展规划》
五、国家工业发展组织编写的《工业可行性研究手册》
六、国家计委颁布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》（1983年2月2日）
七、《建筑设计防火规范》GBJ16-87
八、国家计委颁布的《关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法》（1983年2月2日）
第四节研究目的和意义
现代物流作为一种先进的组织方式和管理技术,在全球经济范围内已经被广泛认为是企业在降低物资消耗、提高劳动生产率以外的重要利润源泉,在国民经济和社会发展中发挥着重要作用。
近几年来我国发展现代物流的积极性和热情被唤醒，工商企业及物流企业运用物流技术的领域不断扩展，各类物流基础设施建设也呈良好势头。
物流业也因此成为大中城市的基础产业和支柱产业之一。
目前,在我国区域经济发展比较迅速的地区，政府部门都在积极研究和制定物流规划与政策，各地区不约而同的做法就是将建设物流园区作为城市发展物流的关键，基本上形成了全国从南到北、从东到西的物流园区建设发展的局面。
同时，现代物流在我国尚处于发展初期，物流管理技术的落后和现代物流基础设施的缺乏，均是阻碍物流快速发展的因素，如何克服困难，抢占机遇，在这股物流建设热潮中建设和经营国内一流物流公司，推动某地区物流产业健康发展，就显得尤为必要而迫切了。
第五节可行性研究结论
本项目为拟在某区投资兴建总规模为年散堆货物运量400万吨、集装箱运量20万个标箱，占地325.114亩，总投资5亿人民币的物流中心项目。
一、本项目符合国家产业政策，项目实施对于加快某区乃至某地区商品流通、推进某地区产结构的调整，适应国内国际货运市场需求具有重要意义。
二、本项目符合某市产业规划，符合《某市城市总体规划》，该项目的建成和实施，丰富了某区的产业内容，必将推动区域经济的可持续发展。
三、项目的实施，不仅能满足货物运输集散需求，也可为社会直接或间接提供大量就业岗位，为国家增加可观的税收。
四、预计该项目投产后，年平均利润总额为8580.75万元，项目平均投资利润率为17.16%，投资利税率为26.92%，项目投资回收期为3.58年，符合企业的投资目标。
五、经评价认为，本项目投资较大，经济效益良好，投资回收期短，具有非常显著的社会效益和经济效益。
因此本项目的立项是必要的，本项目建设是可行的。
第二章项目环境分析
第一节社会经济环境
某历史悠久，是与古罗马同时代的世界文明古城，某建城史长达2370多年。
某是周、汉、唐等13个朝代的京畿重地，境内有4951处文物旅游景点，人文旅游资源十分丰富。
地理位置及人口：
某市位于陕西省关中平原腹地，东连陕西省会西安，西临宝鸡和杨凌国家农业高新技术示范区，北接甘肃，南望秦岭，具有承东启西的区位优势，是中原地区通往大西北的要冲，是西部大开发的“桥头堡”。
全市辖1市2区10县,总面积10196平方公里，市区建成面积45平方公里,在建面积42平方公里（沣河新区）。
总人口500万，市区人口78万。
工业：
某工业基础雄厚，门类齐全，总量大，潜力强。
全市已形成能化、电子、装备制造、纺织、医药、建材等产业为主体的比较完整的工业体系。
2007年，全市规模工业实现产值565亿元，工业产品多样，共有“陕西省名牌产品”54个，先后有彩色显像管、偏转线圈、履铜板、喷气织机等几十种产品达到国际先进水平。
在工业化的总体思路指导下，某良好的区位优势、丰富的工业资源、雄厚的工业基础和招商工业项目的顺利实施等因素形成了工业发展的巨大潜力。
农业：
某是中国农业文明的发祥地之一，是西北地区国家大型商品粮基地市，是陕西省最大的畜牧大市、奶源基地、无公害精细蔬菜生产基地和国家的优质苹果生产基地市。
交通：
某区位优越、交通便利。
西北最大、设施最先进的西安某国际机场是国内六大国际空港之一，已开通国际国内航线74条，通达90多个城市，12个国家，年货物吞吐量13万吨，旅客吞吐量1000万人次。
二期扩建工程建成后，年旅客吞吐量达2600多万人次。
市境内陇海铁路、西（安）宝（鸡）高速、312国道以及将要建设的西（安）平（凉）铁路、银（川）武（汉）高速等3条铁路、4条高速公路、11条国道省道构成稠密的陆路交通网，外运条件便利，物流运输成本低。
供电：
全市水力、火力发电站17座，陕西省最大的火电厂渭河电厂就在市区东郊。
水资源：
地表径流总量70多亿立方米，水资源总量11.5亿立方米，人均水资源占有量264.4立方米，地下水综合补给量10亿吨。
某人力资源丰富，500万人口中有290多万劳动力。
80多所技工学校和职业学校每年培训各类专业技术工人及较高素质的劳动用工4万多名，为国内外来咸投资企业提供了劳动力资源保障。
近年来，某先后被评为2004中国魅力城市、2005中国十佳宜居城市、2006年被评为中国地热城、美国《福布斯》杂志首个《中国大陆最佳商业城市排行榜》第67位，2007年我们入围了正在评选的“粤商最佳投资城市”。
某还曾获得了国家级历史文化名城、全国甲级对外开放城市、全国中等明星城市、首批国家优秀旅游城市、全国卫生城市、全国双拥模范城市、全国综合治理优秀地级市，陕西省精神文明城市一系列殊荣。
某市始终把投资软环境建设作为加快发展的生命线工程，通过优良、高效的软环境提升某的竞争力，吸引更多的客商来投资兴业。
第二节技术可行性分析
现代物流是对传统运输的一次系统化的革命，是在运输业实现集装箱化的革命性变革和集装箱多式联运有了长足进步基础上出现的，同时对多式联运也是一种超越。
它要求集物质流、资金流、信息流于一体，并做到既安全可靠又快捷廉价。
物流技术是指流通技术或物资输送（含停止）技术。
它和生产技术不同，生产技术是为社会生产某种产品，为社会提供由性物质的技术；而物流技术是把生产出的物资进行移送、储存，为社会提供无形服务的技术。
也就是说，物流技术的作用是把各种物资从生产者一方转移给消费者。
它包括硬技术和软技术两方面。
我国物流业经过多年发展，在硬技术上已经发展成熟，下面就软技术进行分析。
一、物流信息网络化。
物流技术是与现实物流活动全过程紧密相关的，物流技术水平的高低直接关系到物流活动功能的完善和有效的实现。
随着信息技术的发展，计算机的普及应用，传统的企业联盟中监督和协调的组织功能将逐渐弱化，取而代之的将是信息化网络。
通过网络平台，各联盟企业实现资源信息共享，向扁平化组织结构过渡。
目前大型物流企业基本上都建立了独立的信息管理系统，并逐步将各类信息系统进行连接、优化、整合，从而实现信息共享，为项目管理决策提供依据，同时向货主提供信息咨询和查询服务。
二、仓储管理自动化
在物流系统中，仓储服务是占有相当比例的服务内容，仓库作业自动化是现代物流中不可缺少的重要组成部分，目前在仓储作业中，有货架、自动堆高机、分拣传送带、环行拣货传送带、电子标签系统、无线局域网系统、数字终端（RF）以及各类条码扫描设备等。
仓库管理人员数量从过去多达上百人减少到只有几十人甚至十几人。
极大地节约了人力资源，提高了工作效率，更主要的是通过人的干预量降低，提高了整个系统运做的精确度，提高了服务质量。
三、安全监控电子化
计算机技术和电子技术的发展促进了仓储安全管理的科学化和现代化，仓储安全管理突破传统的经验管理模式，增加安全管理的科技含量，依靠科技手段，推广应用仓储安全监控技术，提高仓储安全水平。
监控信号传送手段多样化。
后方仓库可根据实际情况选择直接线缆传输、电话线传输、电力线传输、网络线传输及多种方式的混合传输、无线传输等监控信号传输方。
计算机技术、多媒体技术与通信技术的结合，使得仓储安全监控系统技术功能更强大，成本更低，系统更可靠，内容更直观自然，
四、搬运作业机械化
通过引入计算机、自动控制技术和人工智能等高新技术对仓储机械的技术改造，仓储机械的技术性能将较大提高。
载重量人、机动性强、操作方便、可维修性
好的叉车、牵引车、托盘搬运车、码垛机、管道输送机、带状输送机、自动
拣选机等先进的装卸搬运机械设备将广泛应用于仓储系统。
总之，现代物流是生产企业与运输企业利润融合的最佳渠道，是生产企业与运输企业间商业活动相互有机衔接所必须的系统综合和对总成本的控制，它为货运代理拓展了利润来源，扩大了市场份额，加强了市场竞争力。
货运代理以其自身所拥有的运力、仓储和代理网络为其开展现代物流服务的支持力量，通过为客户提供全程的物流服务，从中获得自身发展所需的商业利润和市场空间。
因此，现代物流服务的拓展必将成为货运代理企业提高收益的一个重要增长点，并且成为国际货运代理业务的一个崭新的发展阶段。
第三章主要投资风险因素分析
面对物流业的后WTO时代，中国所有的物流企业都面临着压力和挑战，同样存在生存的危机和发展机遇。
压力是指内外双重压力，一方面国内物流企业之间的竞争将进一步加剧，构成相互之间求生存、求发展的压力；另一方面外资加快进入，凭着它们品牌、资本和管理的优势，挤压市场，直接威胁国内部分地区、部分城市物流企业的生存。
在新的条件下，中国物流业面临的挑战：
一是“请进来、走出去”国际化经营的挑战。
一方面要适应国内市场发展的需要，另一方面还要应对国际市场的诸多挑战；二是随着经济发展，中国物流业也将面临着日益走向成熟的买方市场的挑战；三是随着消费水平的提高，消费结构的调整、消费方式的改变，中国物流业面临着全面实现小康社会对物流业工作的挑战；四是随着科学技术的发展，新产品的开发，科技产品增多、商品科技含量扩大，加上IT技术在流通各个环节的应用，物流业面临着知识商业的挑战；五是随着市场竞争的加剧和升级，物流业面临着建立多元化、系列化和人本化服务体系的挑战。
现代物流在我国尚处于发展初期，物流管理技术的落后和现代物流基础设施的缺乏，均是阻碍物流快速发展的因素，具体存在一定风险。
第一节政策风险
由于物流业符合国家产业发展政策，所以不存在行业性政策风险。
但发展现代物流是在新的政策体制、技术手段、企业制度、运行机制的平台上，对社会物流资源的全面整合，这是一项十分复杂的系统工程。
现代物流不是任何一个传统行业的延续，而是一门新兴的产业，经过培育可以成为国民经济新的增长点。
所以，发展现代物流业，需要企业和政府的共同努力。
政府研究制定适应现代物流产业发展要求的管理制度和政策扶持体系，制定全市的现代物流发展规划，并使之纳入国民经济和社会发展的总体规划，促进物流业的整合和健康发展。
这就不得不关注国家及地方的相关政策。
第二节技术及人才风险
韩国、日本的物流能够快速蓬勃发展的一个决定性的因素是其物流教育很发达，从业人员往往具有较强的物流知识和实践经验。
而在国内，由于一直以来物流业就是一个附属行业，物流业缺乏专业的物流人才，从事物流行业的有限人员素质普遍较低，缺乏对现代物流业的认识，极不适应现代物流业的发展。
而现代物流的发展需要大量物流人才，尤其是既懂信息技术又懂现代物流管理的复合型人才。
物流教育跟不上，思维观念就必然陈旧，现代物流业发展就必然缓慢。
随着新产品的开发和利用，公司对技术、管理、资本运营的高级人才将会有持续的需求。
第三节市场风险
某地区的物流业的建设和发展得益于周边物流业的发展，同时也面临着周边交通枢纽、铁路物流中心的激烈竞争。
几年来，西安掀起了一股前所未有的物流热。
已建成以亚欧、贝斯特和华清路三大货运市场为中心的市场群，市场规模位居西部城市之首。
另外，根据铁道部的发展规划，铁道部将以铁路站点布局调整为核心，配合路网建设和双层集装箱通道建设，形成以18个物流中心为枢纽、40个专办站为结点、100个代办站为喂给，班列线为通道，辐射全国的铁路集装箱运输支撑体系。
物流业的竞争不可避免。
第四节规避风险的主要措施
一、政策风险控制
虽然物流业符合国家产业发展政策，不存在行业性政策风险，但公司仍应加强对有关政策、法规的研究，掌握国家相关政策的最新动态，及时调整公司的发展目标和经营战略。
充分利用有关优惠政策，提高企业的实力和抗风险能力。
另外，本项目投资规模大，资金占用多，除企业自有资金35000万元外，还得依靠银行等金融机构来融资，在当前加息预期较高的情况下，应该注意国家利率政策的变化，权衡利弊，核算项目自有资金使用效率，关注利率变化带来的成本费用的增加。
二、技术及人才风险控制
始终坚持“以人为本”的经营理念，努力为员工事业发展提供良好的平台和机会，依靠“以情感人、政策留人、事业引人”的政策和先进的企业文化，吸引和招募一批物流行业的高学历、高素质、高能力技术和管理人才。
同时要加快物流人才的教育培训与知识普及。
鼓励员工学习现代物流专业及课程，为现代物流培养高级管理人才和专业人才。
倾心培养，放手锻炼，形成了一支合理的年轻化、知识化、专业化的管理人员和科技人员梯队结构，培养员工对公司目标的认同，强化员工主人翁意识。
不断提高企业的凝聚力和创造力，培养企业团队精神，为公司健康发展打下了坚实的人才基础，也夯实了公司连续跨跃发展的基础。
三、市场风险控制
充分发挥本公司物流运营和管理水平的优势，坚持优质服务方针，发挥既有全国物流网点的优势，增加企业的竞争力，不断提高本企业产品知名度，提高产品市场占有率。
在巩固现有市场的基础上，不断发展新用户，努力占领国内市场、开拓国际市场。
在加强服务的同时，制定合理的服务价格，建立一套完善的市场信息反馈体系，充分利用公司的营销网络，找准切入点，激活物流需求，增加公司的盈利能力。
进一步拓宽思路，密切关注国内外市场动态，并根据情况及时调整经营和营销策略。
制定企业物流发展规划——近期规划主要是物流企业建设规划，中期是物流
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