万峰大酒店项目策划书.docx
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万峰大酒店项目策划书
万峰大酒店项目策划书
一、酒店定位2
二、客源市场分析2
1、本地经济状况分析2
2、竞争对手分析3
3、本地旅游业分析4
4、客源定位4
三、酒店服务项目4
四、功能平面布局、规模5
五、设计建议7
六、成本控制9
七、预算1
2
★投资预算12
★月度经营预算13
八、资金回报分析22
附表1：
水电气费用预算17
附表2:
万峰大酒店部门人员及工资表18
附表3：
每月洗涤费用20
附表4：
低值易耗品费用（以1个标间计算）21
另附A3图纸）
附表5：
酒店人员框架图
一、酒店定位：
1、档次定位：
标准五星级酒店；
2、功能定位：
邢台市最具档次品位、最具规模的会议中心、商业休闲娱乐中心、餐饮中心；
3、酒店文化主题：
（以下两种文化供选择）
3.1郭守敬文化宋元时期最负盛名的天文学家和水利工程
专家，也是十三世纪世界上杰出的科学家之一，在天文、历法、水利和数学方面有着突出贡献。
3.2邢窑文化邢窑是唐代著名的瓷窑，窑址位于今邢台市的内
丘县和临城县祁村一带，是我国白瓷生产的发源地，在我国的陶瓷史中占有重要地位。
邢窑是唐代制瓷业七大名窑之一，也是我国北方最早烧制白瓷的窑场。
始烧于北朝，衰于五代，终于元代，烧造时间大约为九百多年。
3.3文化主题的体现:
3.3.1以郭守敬（或邢窑白瓷）文化为设计主题，各公共区域（总台、餐厅、会议厅、过道等等）的装修及饰品设计都需围绕这一主题，体现独一无二、与众不同的文化氛围；
4、品牌效应：
4.1万峰集团实力的象征，以五星级标准的建筑、配套硬件设施及五星级的服务质量做为万峰的品牌形象；
4.2万峰集团对外的政治、经济平台，对外宣传的窗口。
二、客源市场分析：
1、本地经济状况分析：
☆邢台地处河北省南部，西倚太行山与山西省毗邻，东隔卫运河与山东省相望。
全市辖2个县级市、15个县、4个区。
总面积12486平方公里，人口670万☆邢台西部矿产资源十分丰富。
主要是：
煤、铁、铜、蓝晶石、石灰岩、石墨、石膏、瓷土、石英、金刚砂、大理石等。
其中蓝晶石储量为全国第一，瓷土、石膏储量位居华北第一。
☆劳动力丰富且成本低廉。
☆全市已构筑了煤炭、化工、机械、冶金、建材、纺织、轻工、医药等十几个门类齐全的工业体系。
目前已形成了基础建材、纺织服装、食品加工三大支柱产业以及优质干鲜果、蛋鸡养殖、食用菌生产加工、杏杞种植加工、甘薯种植加工、乳制品生产、羊绒生产加工、食品加工、板材加工、轴承加工、电缆加工、纺织服装、建材、医药、机械制造等16个省级特色主导产业。
☆清河县是“世界羊绒之都”；有世界最大的羊绒及制品集散地，年销售收入达到100亿元。
☆具有世界最大的绿色能源太阳能单晶硅生产基地；
☆中国最大的方便面生产基地，年销售收入达30亿元，华龙方便面成为中国驰名商标；
☆中国最大的自行车及零件生产加工基地，年销售收入41亿元；☆中国最大的轴承生产、销售集散地，年销售收入20亿元；☆医药产业盛名国内，康必得感冒药成为中国名牌产品。
☆目前已有数百家三资企业在邢台投资置业。
2、竞争对手分析：
3、本地旅游业分析：
★著名风景区有：
☆被誉为“北方一绝”的国家级旅游风景区崆山白云洞；☆被称“世界奇峡”的峡谷群；☆旅游避暑胜地秦王湖风景区和白云山景区；☆自然景观和人文景观俱佳的小西天风景区。
★名胜古迹众多，颇为著名的有：
☆殷商遗址；
☆邢窑遗址；
☆战国神医扁鹊庙；☆“株高八尺、花大如莲”的柏乡牡丹；☆唐开元寺，建于明朝的清风楼和刻有唐朝书法家褚遂良、颜真卿手迹的道德经碑文和宋璟神道碑等。
4、客源定位：
★酒店散客：
政府官员、商业界人士、各企业公司高层及业务人员等；★团队客户：
政府及公司企业的会议团队、旅游团队；
三、酒店服务项目：
（按标准五星级要求配置）
★餐饮：
◇中餐：
鄂菜、粤菜；
◇西餐：
法式
◇日本料理
◇巴西烧烤
◇酒吧
◇咖啡厅
◇茶楼
★客房
☆按楼层档次分：
◇普通楼层◇行政楼层◇女性楼层◇商务楼层
☆按房间类型分：
◇标准间◇单人间◇普通套房◇豪华套房◇总统套房
★娱乐
☆夜总会：
◇歌舞厅◇KTV包房
☆SPA：
分男女包房
☆棋牌：
☆乒乓球、台球、网球
☆健身房
☆游泳池
☆游戏室
☆网吧
☆图书室
☆影视厅
★会议
★商务
★旅游
四、功能平面布局、规模：
★酒店工程概况：
☆总建筑面积：
不含地下为42134.12㎡,含地下为5.17万㎡其中:
酒店部分为36285.06㎡,会议中心部分为6096.76㎡.
☆地下建筑面积为9656.01㎡;
☆本项目分为高层酒店及会议中心两部分,主体22层,高度94.35m,最高点高度为127.2m,裙房三层,高度为16.8m;
☆预计客房数:
322套
★功能平面布局（酒店主体部分）:
☆-1F:
◇地下停车场，约3500㎡
◇设备房:
配电房、发电机房、空调机房、锅炉房、水泵房、维修操作间、工程部二级库房、消防水池；
◇酒店总库
◇洗衣房
◇员工附属设施房：
员工餐厅、员工厨房、员工培训室、员工图书室、员工更衣室、员工医务室；
◇客用电梯、员工电梯、消防楼梯；☆1F：
◇前厅大堂：
大厅（两层中空）、总台、前厅办公室、行李房、贵重物品寄存房、大堂副理区、礼宾台、客人临时休息区、
商务中心、商场、精品屋、书店、鲜花店、饼屋、总机房、消防及安全监控中心、公用卫生间；◇中餐厅、游泳池700㎡、中庭休闲区（1～3F）328㎡◇客用电梯、VIP专用电梯、员工电梯、消防楼梯；☆2F：
◇多功能宴会厅635㎡及厨房300㎡
◇休闲茶厅180㎡
◇粤菜餐厅480㎡及厨房220㎡
◇棋牌包间170㎡☆3F：
◇日式餐厅260㎡
◇酒吧120㎡
◇西餐厅240㎡，西餐厨房195㎡◇夜总会：
歌舞厅345㎡，KTV包房423㎡◇SPA包房区：
男宾730㎡，女宾420㎡◇电梯前室及SPA前室140㎡◇乒乓球室90㎡
◇桌球室60㎡
◇游戏室50㎡
◇健身房130㎡
◇医务室33㎡
◇图书室50㎡
◇美容美发150㎡
◇管理用房共80㎡◇其他公共通道500㎡
☆4-22F：
◇客房300～320套◇与客房服务相关联的附属房：
客房中心、行政楼层服务台、工作间等；
◇客用电梯3台，员工电梯1台，消防楼梯两处；
◇4F部分考虑设置为酒店行政办公用房；
☆23F：
◇总统套房◇工作间★会议中心：
☆1F：
◇60㎡会议室3个；◇96㎡会议室1个
◇192㎡会议室2个
◇90㎡贵宾休息室1个
◇合计为212㎡的大小10间员工用房
◇公用卫生间两处，合计面积120㎡；
◇会议前室及公共通道面积为1000㎡；
☆2F：
◇1200人的大会议厅
◇公用卫生间两处，合计面积120㎡；
◇会议前室及公共通道面积为480㎡；
◇90㎡贵宾休息室1个
◇73㎡员工工作间2间
☆3F：
◇70㎡会议室5个；
◇90㎡会议室1个
◇48㎡贵宾休息室1个
◇150㎡的员工工作间5间
◇公用卫生间两处，合计面积120㎡；
◇会议前室及公共通道面积为390㎡；
五、设计建议：
★空间布局方面：
☆前厅大堂：
须有足够大的面积和层高！
（这点已经可以保证了，按目前的设计，大堂仅入口中空处面积就有560㎡，一至二层中空）毕竟目前消费者衡量酒店大气的尺寸之一就是面积、层高；☆在装修用材上，特别是石材，在选择档次、颜色上须注意：
如大厅的石材也不一定全部要用进口的，国产的中价位石材也可考虑，各区域石材颜色的过渡上千万要注意，不能让相邻的两个区域的石材颜色跳跃太大，给人落差较大的感觉；
★酒店的灵魂——文化主题的体现
☆在所考察的北京、威海、淄博等地的五星级酒店中，唯独北京的北京饭店、王府半岛酒店在大堂、过道等公共区域中有中国文化的体现，能感受到一种浓浓的文化氛围，其他的几家酒店就只能感受到装饰的豪华，材料的高档，无魂！
或是中西文化混杂，弄不明白到底要体现出什么文化主题或深层含义（特别是淄博的世纪大酒店）！
和欧洲的老五星级酒店相比，我们国内大多的五星级酒店仅仅是面积大、装饰材料高档、新，文化底蕴、氛围则不在同一档次了；
☆酒店必须要有文化主题且不能太杂；☆文化主题最好是能突出本地文化，生命力长且不怕被模仿；☆文化主题通过装修设计格调、用材、饰品及其他细节体现出来；☆本酒店建议采用“邢窑文化”或“郭守敬文化”主题，以其代表作做为各点的展示、装饰品；
★客房做出特色——高档、宽敞、明亮、舒适、不同结构价位可满足不同经济需求的客户；在原图纸设计的基础上，调整部分楼层客房布局，使酒店能有多种档次的客房提供给客人，以符合目前邢台的经济需求☆在保证房间总数是300间的前提下，将部分楼层（12F～16F）的房间面积（主要是卧室区）扩大（按原图纸标注的三间改为两间），标准间（含卫生间）面积最低要保证在40㎡以上，增加舒适感；☆部分房间卫生间面积扩大到8㎡以上，干湿区分开，浴缸要用双人的，卫生间与卧室之间的隔墙用玻璃，让客人在浴缸里能看到卧室的液晶电视。
☆房间内物品配置需改变按照传统的配置模式，慎用玻璃和镜子；☆客房中融入高科技：
◇使用智能控制系统：
VOD点播查询、照明及中央空调控制等等；◇部分楼层考虑直接饮用自来水系统；
◇酒店中水处理系统：
这将为酒店以后评绿色饭店打下良好的基础；◇太阳能热水系统；
☆客房楼层过道及室内层高要高，否则压抑感太重；☆客房门要比常见的要宽、高，给人舒适、大气的感觉；
★会议接待做出特色——规模及接待能力最大、设备先进、设计合理；☆规模大——可一次性接待1200人的大会议厅；☆数量多——面积大小不等的20余个会议厅室；☆设备先进——同声传译系统设备、投票表决系统设备、电视电话会议系统设备等等；
☆服务专业——组建酒店内部专门的会议接待队伍，为客人全方位策划、准备、跟踪会议，体现高星级酒店的服务水准；
☆布局合理——设置面积较大的会议前室、贵宾休息室、衣帽间、公用卫生间、各连接通道及疏散位置合理、方便，以客人为中心，让客人感觉到在这里开会有档次、效果好、处处方便、服务质量高；
★娱乐特色——档次高、环境好、私密性和安全性能得到保障；
☆档次高：
夜总会、KTV、SPA设施豪华，包房面积较大（40㎡以上）；
☆私密性和安全性能得到保障：
◇停车：
准备专用的停车场位，车停后立即用车牌罩将车牌盖住；
◇专用电梯：
与公用电梯分开，平时不对外使用，可直接到达夜总会、
桑拿及餐厅豪华包房，停车地点与专用电梯距离不能太远；
◇接待：
由酒店高级管理人员亲自领引，进出都不通过服务台；
◇专用电梯内及整个VIP通道都不得安装电视监控探头等监控装置；☆服务项目齐全
☆有另外两栋餐饮娱乐大楼做支持，更能体现身份的尊贵！
★餐饮做出特色——邢台档次最高的、菜品最有特色的餐饮；
☆推出粤菜、鄂菜（湖北菜）、川菜、日本料理、韩国或巴西烧烤等系列；
☆设计时注重就餐环境、文化氛围，加上精致的菜品，真正体现出五星级的酒店氛围、档次；
☆引进川菜里的特色小吃，增加餐饮亮点；
☆酒店部分的餐饮因营业面积较少，主要考虑针对中、高端消费的客源，大众化的消费主要聚集在旁边的餐饮中心大楼；
六、成本控制：
★酒店的建安成本的控制、节约：
☆装修材料及照明设备的选择方面：
能省即省，并不一定所有的都是“要体现高档就必须要用高价的材料”！
◇大厅等公共场所，所用的石材，凡是伸手够不着的部位都可以考
虑用同色系的仿真材料替代，五星级的酒店也非一定要国外进口
材料才能体现出高档；可以在国内的几个省市的石材市场进行考察；
◇灯具，除了总台大厅、总套、豪华套房等重要场所需要用水晶灯等高档灯具外，其他地方可充分考虑用普通灯具替代，只要考虑有恰当的、足够的照度即可；夜总会、会场等场所需使用的专业灯光系统也可采纳国内较好的品牌，也非一定要国外进口设备；
◇使用量较大的装饰板材类，如木工板、面板、内膛板、三层板、五层板等等，也根据不同的使用地点、部位选择不同质量档次的材料。
如客房内衣柜的制作，门扇选用较好的木工板及面板，内衬则选用质量稍次的材料，同样可以给客人档次不低的感觉，同时又节约了大量费用；
◇选择家具厂成批机械加工制作，尽量减少成本较高的手工制作，从成本及日后的维护方面考虑，尽量就近选择，除非是要求精度较高而本地无法制作的；
☆现场的监督和管理：
◇避免材料浪费、保证材料及安装质量；◇及时解决现场施工中出现的问题，不延误工期；◇充分考虑酒店以后的维修成本；
★中央空调夏季冰蓄冷制冷方式的采用——利用夜间与白天较大的电价差，晚上0：
00开始启动制冰机制冰，白天不开主机，靠融化冰获得冷冻水来制冷；
★地源热泵的采用——利用地下浅层地热资源（包括地下水、土壤或地表水等）可供暖、制冷、提供生活热水，高效节能、无污染、低运行成本的新型节能技术。
通过输入少量电能，实现低温热能向高温转移，能节省费用40%左右。
★采用变频技术——主要针对电动机设备，技术较为成熟，可节约15%的电能；
★主要设备的选型：
☆1中央空调系统：
◇一般考虑双管制，四管制造价太高；
◇中央空调常用的有单螺杆水冷机组、风冷热泵机组、离心式水冷机组、模块机组等。
其各自的使用场所及安装条件都不同，从运行成本来看，单螺杆水冷机组较为经济实用，但其要求要有冷却塔的安装场地。
◇采用夏季中央空调主机制冷，冬天使用燃气式锅炉供暖的运行方式，降低运行成本。
◇中央空调主机从性能、效率、运行平稳度、售后服务等几项指标来看，首推美国的开利、约克、麦克维尔等品牌。
☆配发电系统：
◇变压器一般使用干式室内变压器，变压器申请的总容量需要预留2
0%左右的，以备日后增加用电设备使用。
（至供电局办理变压器增容手续相当烦琐）
◇配电房内需考虑两个备用低压柜（考虑95#电缆，最大300A空开），以备临时用电使用。
◇施工时就必须将电缆沟内除电缆外的空隙堵死，防止小动物（鼠、蛇）进入配电柜而引起短路事故。
◇发电机组的选择：
首推瑞典的“沃尔沃”品牌，运行平稳、故障率低、利于维护保养，售后服务到位。
现在的“康明斯”品牌基本是国内组装，性能已达不到最初的原装进口货。
其他国产品牌质量无法比拟，建议不予考虑。
◇发电机主机进场时须同时考虑排烟、消噪音的问题。
☆电梯系统：
◇酒店须配置客梯及员工电梯（货梯）两种，其中客梯的数量与客房房间数的比例为1：
70。
◇可选择德国“爱登堡”、日本“日立”“三菱”等品牌，日本品牌皆为广州、上海组装，选择型号时需避免挑选到在日本已经淘汰的机型，否则易出现配件难买的尴尬情况。
2003年5月我在四川成都博瑞花园酒店时就遇到这种情况，遇电梯（三菱品牌）故障时配件在成都居然无发买到，在广州才能找到，空运到的时间需5天以后。
而第三天酒店就要接待TCL手机代言人——韩国红星金喜善！
无奈之下请电梯维修公司到另一新建场所的同类型电梯上取了块配件才得以度过难关！
事后才了解到此型号三菱电梯在日本早已经停止生产，故配件较少！
◇建议不采用国产品牌。
◇尽可能采用有机房电梯，运行较为平稳。
◇电梯选用轿厢内左右带双呼梯键盘的类型，且其中一个考虑为盲人键盘，在体现人性化的同时又增加了评星的分数。
◇餐厅的传菜电梯切不能因为省钱而请电梯厂家安装黑户电梯，质量得不到保证，也无法年检。
◇电梯机房内必须做到：
通风、无尘、地面铺瓷砖、恒温（安装柜式空调）、防小动物、防水等。
☆锅炉系统：
◇在没有洗衣房的情况下，使用常压锅炉，采用一生活锅炉、一中央空调锅炉的配置。
后者供冬季时使用。
◇锅炉选择燃烧机为进口型（英国产）
◇若酒店设置了洗衣房，则需要配置高压锅炉以提供蒸汽供洗衣房使用，高压锅炉与洗衣房需紧邻，以减少能源损耗。
高压锅炉安装需分隔单独安装且不能安装在楼上。
◇修建锅炉房时要充分考虑主机和配套设施（如水处理器、板式交换器、水泵等）的安装位置及人员的操作空间。
◇需注意锅炉的排烟处理。
☆给排水系统：
◇热水的供应设置循环管道，采用循环加热，避免因热水箱因热水停驻时间太长降温而不得不排掉的浪费问题。
◇考虑修建中水系统，将污水再次处理后浇灌草坪用，节约用水，降低废水的污染，创造良好的社会效益。
◇可能的情况下使用自打的井水，降低水费。
◇管材建议使用PPR管，不腐蚀生锈、外力作用下可承受变形程度较大，不易爆管。
☆综合布线系统：
◇客房内及经营场所必须考虑设置电话、电视、宽带等端口，其中客房还要增加紧急呼叫系统、智能控制系统的布线。
◇各楼层的电话、电视光纤、宽带在弱电主管道井及各层桥架中都应该考虑备用线，防止出现故障需更换线时无备用的情况。
◇凡是吧台、工作间等有服务员固定呆的地方都应该考虑设置电话、宽带的端口。
◇套房中应考虑2个以上的宽带端口和电话端口，商务套房更要多考虑电话及宽带的端口。
◇总机建议采用程控交换机（电话预留50门），可根据酒店制定的各类电话通话价格进行费用清单打印，而虚拟网则无法满足打印酒店自订价格的电话费用清单的功能。
七、预算：
★投资预算：
☆酒店硬件标准：
按照五星级酒店标准进行设计建造，含300间客房、国际会议中心、中西餐厅、精品屋、商场以及文化娱乐设施（含夜总会、SPA、网球场、游泳池、健身中心、乒乓球、台球等）。
客房应具备电话、宽带、数字电视、背景音乐、VOD视频点播系统、高档洁具、保险箱、微型酒吧、不间断电源、SOS呼叫、访客等待显示等功能和设施，以及专业化的灯光、独具匠心的家具造型、宽大的软床、个性化的地毯、五星标准的床上用品、具有浓郁文化韵味的客房用品、自动恒温的淋浴龙头、饮用水系统、感应光系统、套房卫生间电视、多种类型和风格的房间布局。
☆估算数额：
（因现在还不能具体确定二次装修中各点装修面积等数据）
总建筑面积为5.18万㎡，客房302间，452个床位。
◇若按建筑面积来估算（国内公开的五星级酒店的投资，按建筑面积，其经验数值为每平方米造价约5000元），投资额约为2.59亿元；
◇若按客房数估算，国内五星级酒店每个客房的投资额经验数值约为80万元，则总投资额约为2.56亿元。
◇按两项投资估算额取平均值计，投资总额约为2.575亿元（不含土地价值）。
★月度经营预算：
☆每月收入预算：
◇客房收入：
客房的总数为302间，452个床位,下面分别以入住率为100%、90%、
80%、75%、70%、65%来预算：
客房种类
普标
普单
豪标
豪单商务单间
行政套房豪
华套房
总统套房
数量
128
32
20
50
5
8
10
3
1
所属楼层
F4～11
12～16
17～20
21
22
23
执行单价
480
480
680
680580
98
0
1280
18888
按不同入住率计算的客房平均月收入预计客房入住率
100%90%80%75%70%65%
514.5万463万411.6万385.8万360.1万334.4万
60%55%50%45%40%35%
308.7万282.9万257.2万231.5万205.8万180万
备注:
1、执行单价参考石家庄市世纪大饭店（五星）的执行价格；
2、执行单价基本为挂牌价的40%；
◇会议收入：
会议室名称
位置
数量
接待规模每次使用收费标准
全年平均每月使用次数每月
收入合计
国际会议厅
会议中心2层11
200人26000元/天
1间
次
2.6万
A型会议室
会议中心1F
2
190㎡130人5000元/天
10间
次
5万
B型会议室
会议中心1F、
3F
290㎡60人3000元/天
10间
次
3万
4.4万
3.6万
E型大会议厅客房17-20F、22F、23F648㎡20人1200元/天20间次
2.4万
合计21万
备注：
①以上会议室按每天使用记价,使用4小时以内按半天记费；
②每年年底及春节前的10、11、12、1月为会议高峰期；
◇餐饮收入：
餐厅类别位置接待规模平均每月收入备注
中餐厅首层500㎡330-400人35万35桌×（300元/桌+200元酒水）×15餐=26.25万粤菜厅二层385㎡258-300人26.3万25桌×（500元/桌+200元酒水）×15餐=26.3万多功能
宴会厅二层645㎡430-538人19.3万43桌×（300元/桌+150元酒水）×5餐=9.67万餐厅包间二层14个，150人58.8万14桌×（800元/桌+600元酒水）×20餐=39.2万西餐厅三层240㎡160人2.4万24桌×（100元/桌+100元酒水）×5餐=2.4万日本料理三层220㎡150人12万20桌×（200元/桌+100元酒水）×15餐=9万合计112.8万
◇茶楼、大堂吧、休闲中庭的收入：
场所名称位置接待规模平均每月入备注
大堂吧首层150㎡50人2万根据经验值休闲中庭首层370㎡80人4万根据经验值茶楼二层300㎡200人8万140㎡的厅及5个包间
合计14万
◇娱乐收入：
娱乐项目位置接待规模平均每月收入备注
SPA及
足按三层1150㎡30-50人36万桑拿20个包间（其中2个豪华包间），足按10个包间，
600元/间次，包间使用率为1次/间.天
夜总会二层768㎡150-200人25万7个包间（其中豪包2个），使用率为1次/间.天，大厅345㎡，包房423㎡
影视首层192㎡100人1.5万会议室兼做影视厅用，放映500元/场
游泳池首层700㎡3万门票50元/人,平均20人
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