昌乐盛和爱伦堡项目策划书.docx
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昌乐盛和爱伦堡项目策划书
目 录
第一章总论………………………………………1
第二章项目建设必要性…………………………5
第三章建设条件与建设地址……………………18
第四章工程方案…………………………………24
第五章环境保护…………………………………45
第六章节能………………………………………50
第七章物业管理…………………………………54
第八章实施计划与工程管理……………………55
第九章投资估算与资金筹措……………………57
第十章经济效益和社会效益分析………………60
附件附图
1、企业法人营业执照
2、组织机构代码
3、房地产开发企业资质证书
4、土地拍卖成交确认书
5、规划证明
6、环保影响报告表
7、资金证明
8、建设项目招标方案
9、区域位置图
10、总平面布置图
第一章总论
一、项目名称及承办单位
1、项目名称
盛和·爱伦堡项目
2、项目建设性质
新建
3、项目建设单位
山东kjkk有限公司
二、工作依据
1、山东kjkk有限公司与山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书
2、《中华人民共和国城市规划法》
3、《城市规划编制办法》
4、《城市居住区规划设计规范》
5、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。
6、有关部门提供的证明和资料等
三、研究范围
1、项目建设必要性
2、建设条件与地址
3、规划设计方案
4、物业管理
5、环境保护与节能
6、实施计划与工程管理
7、投资估算与资金筹措
8、经济和社会效益分析
四、工作概况
山东宏嘉工程造价咨询事务所有限公司在接受山东kjkk有限公司关于建设盛和·爱伦堡项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性进行了多方面的调查研究，会同有关部门，对项目建设方案进行了认真、细致地研究、讨论，根据目前昌乐县商业领域和住宅状况以及城市分区规划的有关要求，确定了项目的建设规模和实施方案，在此基础上编制了该报告。
五、建设单位概况
山东kjkk有限公司成立于2006年12月22日，是由昌乐县工商行政管理局批准成立的私营有限责任公司，公司法定代表人：
丁立，注册地址：
昌乐县城孤山街84号院内办公楼三楼，注册资本金2000万元，经营范围：
房地产开发、销售，公司下设办公室、财务部、工程部、销售部、运营部、开发部，负责公司运营、开发、销售。
公司现有员工30人，其中大中专毕业28人，公司现有固定资产3600万元，公司经营状况良好。
六、研究结论
1、建设地址
该项目位于昌乐县城区，东至方山路，西至文化路，北至利民街。
该地块是昌乐县城市总体规划的住宅、商业及市民休闲用地，该地块场地平整宽阔，交通便利，水电、天然气、通讯等基础设施齐全，是开发建设商住区的理想地段。
2、建设规模
该项目规划总用地65244m2。
总建筑面积84164m2，其中住宅建筑面积63426m2，公建建筑面积20738m2；车库及储藏建筑面积13518m2，停车数量404个。
项目建成后，将形成一个布局合理、配套齐全、功能完善的现代化商住小区。
3、物业管理
该项目建成后，通过招标择优选择一家物业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照《物业管理条例》的有关规定为居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。
4、实施进度计划
该项目建设期计划为2年，工程拟于2007年8月份开工，预计2009年8月份竣工。
5、投资估算
该项目建设总投资为18233.6万元，其中工程费用9188.8万元，土地费用5380.2万元，其他费用419.5万元，不可预见费480.4万元，财物费用1080万元，税费1238.4万元，销售费用446.3万元。
项目建设资本金6381.8万元。
6、资金筹措
⑴申请银行贷款8000万元；
⑵其余资金由建设单位自筹解决。
7、经济和社会效益分析
该项目的开发建设符合国家产业政策和昌乐市城市发展规划，对于改善城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。
提高和改善了昌乐市区的商业和居住环境，为居民提供一处功能齐全、设施完善、环境优美的现代化商住中心。
同时可带动昌乐市建材工业和第三产业的发展。
具有良好的经济效益和社会效益。
主要经济技术指标表
序号
项目
单位
指标
1
销售收入
万元
22313.3
2
销售税金及附加
万元
1238.4
3
土地增值税
万元
1223.9
4
总投资
万元
18233.6
5
利润总额
万元
2855.8
6
所得税
万元
942.4
7
税后利润
万元
1913.4
8
投资利润率
%
15.7
9
投资纯利润率
%
10.5
10
投资利税率
%
29.25
11
所得税后内部收益率
%
27.3
12
财务净现值（Ic=12%）
万元
827.1
13
投资回收期
年
2.3
第二章项目建设必要性
一、项目提出背景
自2005年始，昌乐县的城市建设有了突飞猛进的发展，城市面貌发生了很大的变化。
随着县城的建设发展和城市规模进一步扩大，城区居民不断增加，尤其是县城科技工业园的建成，来园区投资兴业和企业多达几十家，他们的到来不仅可大大加快昌乐县的经济发展速度，同时还可带到昌乐县的就业及再就业工程，使城区人口数时进一步增加。
城市功能随着商业步行街、假日广场、温州商城等项目的运作日臻完善，但与衣、食、住、行等方面比较，市民居住环境改善的提高相对缓慢，与城市经济的发展状况不相适应。
昌乐县目前的商业形态，还属于较低级的集市型、零散型模式，这在相当程度上阻碍了昌乐人融入崭新的现代生活方式。
目前昌乐的现有的手机及通讯器材集中在孤山街一带，而数码产品，电子电器等确分散在市区各个街道，没有形成一个高科技行业的交易中心，经营环境、服务环境既不能满足居是消费需要，更影响城市的面貌与规划。
因此，正是基于上述背景，提出建设盛和·爱伦堡项目。
二、国家政策对房地产影响
从目前情况来看，中国对房地产市场的政策调控在今后两三年内不可能取消。
中国房地产市场似乎患上了和股市一样的病症，需要用“政策”这剂猛药来医治，只不过与股市不同的是，股市需要用利好的政策来刺激，以使股市繁荣，而房地产市场需要用严厉的政策来打压，以使其过热的投资和过高的房价降温。
2005年在中国房地产市场上一系列针对房地产市场的打压政策相继出台，而这些“政策”猛药似乎也收到了一些成效，先是上海市高涨的房价回落，然后是全国房地产投资增长幅度开始下降。
但是与中国的经济发展现状和中国居民的收入水平相比，房地产投资以及商品房销售价格仍然处在高位。
特别是商品房销售价格从全国来看并没有下降，反而还在上涨。
据国家统计局统计数字显示，2005年1-11月，全国房地产业固定资产投资达14825.90亿元人民币，比2004年同期增长了23.6%。
房地产业固定资产投资占到了2005年1-11月全国固定资产投资总额的23.4%。
商品房零售价格2005年11月比2005年年初上涨了700多元人民币，而且这期间是逐月都在上涨。
显然，2005年中国房地产市场的政策调控只是使得房地产投资增长幅度有所下降，但增长趋势并没有改变。
面对这种状况，2006年中国的房地产市场采取了一系列政策进行调控。
2005年中国颁布的防控房地产过热的政策，有一些是从2006年1月1日开始实施的，其影响已经从颁布之日起就显现了出来，2006年带来的影响将更大。
这些政策主要有：
大户型的商品房预征土地增值税
2006年1月1日以后，房地产开发企业出售、预售的商品住房发生预缴土地增值税税款的行为，凡单栋号内户（单套房间）平均建筑面积超过140平方米以上的，一律按0.5%的预征率征收土地增值税，对于140平方米（含）以下的不予预征土地增值税。
根据规定，对于房地产开发企业以前年度的开发项目按原政策规定应预缴税款或不预缴税款的，不再进行调整。
从2006年开始，房地产开发商应在办理土地增值税项目登记手续的同时，在2006年3月底前填写《商品住房建筑面积情况明细表》和《商品住房建筑面积情况明细表（附表）》，主管地方税务机关据此判定是否预征土地增值税。
房屋贷款执行新利率
2006年1月1日起，商业住房贷款将全面执行新利率。
根据规定，2005年3月17日以前发放的按揭贷款，将从2006年1月1日起，按照以下标准执行：
截至2005年12月25日20时，客户贷款不存在欠款的，则贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率下浮10%执行；截至2005年12月25日20时，客户仍积欠本金和利息的，则贷款利率按2006年1月1日当日人民银行公布的同期同档次商业性贷款基准利率执行。
新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准
建设部颁布的《民用建筑节能管理规定》于2006年1月1日起实施，按照规定，新建民用建筑应当严格执行建筑节能标准要求，民用建筑工程扩建和改建时，应当对原建筑进行节能改造。
从2006年1月1日起，所有房地产开发企业都应当将所售商品住房的节能措施、围护结构、保温隔热性能指标等基本信息在销售现场显著位置予以公示，并在《住宅使用说明书》中予以载明。
闲置土地的公示
2006年，闲置土地的公示成为中国国土资源部门工作重点之一。
对过去审批以后没有在规定期限内使用的土地，国土资源部门将进行公示，对一些土地用途进行限制，投资额度和建筑高度超过政府规定必须叫停，利用税收政策加大闲置土地的利用，保证集约、节约用地。
凡是被收回国有土地使用权的项目，将意味着同时取消立项等批准文件，如果还要继续开发，就必须重新立项。
中国房地产业协会秘书长顾云昌认为，这些政策对中国房地产企业的资金、户型设计、技术含量都有更大要求。
特别是对建设大户型商品房的限制和建筑节能的要求，将改变房地产商的经营运作方式，更注重房屋的质量，使得中国的房地产业在符合了大众对住房的需求的同时，向更健康的方向发展。
而房屋贷款执行新利率将使靠贷款购买多套住房者减少，闲置土地的公示和回收，将给对于资金短缺的房地产企业戴上“紧箍咒”。
这等于掐住了房地产交易的两端。
最大的好处就是可以防范金融风险。
使得带有投机性的购房者和建房者减少利用银行贷款投机的机会。
三、未来城市发展方向
随着山东省沿海城市经济的不断增长，带动了内陆城市的同步发展，昌乐县今后城市发展的方向：
以向南发展昌乐新城区和东接潍坊主城区为主要发展方向。
两条南北向主要道路：
指贯穿城市南北的主轴线—文化路和方山路。
东西景观和交通要道：
新城街、利民街、宝通街、309国道。
改造老城区建设城南经济文化行政中心，占地16平方公里，省道大沂路纵贯南北，是潍坊市配套设施最齐全，享有最优惠政策，集商，居，工，贸，学于一体的多功能经济开发区。
昌乐已进入一个良好的大发展时期，可以预计经过三至五年的发展，昌乐的经济总量将会得到明显的提高。
另：
在刚刚闭幕的潍坊市十届人大五次会议上已经通过，昌乐县撤县建区。
这将意味着，昌乐县将溶入潍坊市区经济和统一规划发展的道路上。
07年潍坊城区的两条主干道东风西街和宝通西街将与昌乐县的利民街和新城街全面贯通，标志着昌乐驶上了发展的快车道，加速与潍坊城区的全面对接。
四、昌乐县房地产市场概况
2006昌乐总人口65万人，城区人口17.2万人，GDP83.5亿元人民币，人均GDP12846元人民币。
住宅供应量约40万平方米，成交量26万平方米。
潍坊人均居住面积为16平方米，昌乐属四线待发展城市，人均居住面积应约为20平方米左右。
2007年规划住宅土地供应量1580亩。
建筑面积大约140万平方米，预计2007年开发量将达至60-80万平方米。
2007年，昌乐县将撤县换区，城市化进程更加快速。
宝通街与东风路二条主干通路的贯通将大大影响昌乐的经济发展，无疑将成为昌乐今后的又一经济动脉；2010年，政府规划城镇人口达至25万人，对住宅地产来讲，近3-5年将是强劲的发展期。
昌乐县城市发展格局发生了根本性的变化，“四纵四横”发展态势已现雏形：
四横：
309国道，利民街（东风街），恒安街，宝通街；
四纵：
大沂路，方山路，新昌路，宝昌路；
2006年昌乐县商业楼盘总建筑面积约19万平方米，其中待开发面积约50000平方米，待营业面积80000平方米，租售率73％，出售率：
61％。
目前零售商圈是以新昌路/利民街为商圈中心点，辐射半径为1.5公里的商圈。
随着新昌路、利民街、方山路等城市街区规划改造，目前新昌路、利民街的经营户向商业步行街、假日广场、新昌商场、温州商城分流。
县域内专业市场及与居住和行驶工具相关的生活配套市场目前除中庭景苑规划5万余平方米的汽摩销售市场（规划暂未最终确定），还未出现其他专业市场。
居民零售消费场所为：
家乐佳、百货大楼（陈旧设施与业态）、新昌商场、商业步行街、世纪美联、温州商城等。
昌乐零售业发展综合评述
1、目前昌乐地区人民的生活水平日益提升，居民消费心理的逐步转变，人们对品牌更加注重和追求。
2、昌乐地区的状况是品牌店铺不够集中，中高档商品业态发展不够理想，目前除家乐佳超市外，其他日常消费场所无论在设施和业态上均属低档。
3、如何将昌乐地区商业规模化，规范化，迎合消费者对商品附加值的追求，构筑昌乐地区全新的消费模式，将是未来的商业发展大势。
前不久，政府规划将新的商业中心从新昌路东转移至文化路，方山路将成为城市的贸易、科技中心，行政中心南移至文化路南头、恒安街南。
整个城市的商圈中心将围绕文化路、利民街向周边发展。
因此，目前昌乐县城商业无序发展、零散发展将向规模化、正规化、专业化改变。
2007年，昌乐商业规划供应面积约为60万平方米，据调查，卖场、专业市场、金融市场、商务将全部出现。
因此，昌乐的商业地产市场竞争激烈，但60%以上项目分期进行开发，67%的商业地产拆迁难度较大，估计2008年将逐渐开始出现市场。
因此，商业地产的需求较大。
07年新开发项目统计
项目名称
开发量（平方米）
规划面积（亩）
备注
相府锦苑
100000
241.5
昌盛花园二期
180000
212.55
程氏商务中心
123300
47.5
金景宝地
300000
229.8
昌东新天地
130000
121.8
金宏泰
26000
26
阳光嘉园小区
90300
97.35
爱伦堡
95000
67.95
濠景海岸
198500
280.5
锦绣佳苑
26800
21.31
矿机
120000
121.3
长运公司
20000
22.37
乐化塑编厂
16000
13.91
原拖拉机厂
40000
38.02
永康花园
24000
27.44
合计:
1489900
1569.3
五、昌乐县住宅市场分析
经过此次对昌乐各大住宅项目的市调，昌乐虽然城市范围不大，但板块效应已经初具雏形，以站前街为界，站前街以北住宅板块（如温泉公寓、科文学府等）住宅的平均价格维持在1500元/平方米，站前街以南住宅板块的平均价格维持在1650元/平方米。
整个城市的住宅均价维持在1635元/平方米。
从住宅销售情况来看，本地刚性需求较强，而投资意识较薄弱，但随着城市化进程的不断发展，自住型住宅将会相当长的一段时间内占主导地位。
目前昌乐县各住宅项目开发量基本上都在10万平方米以下，在生活方式的不断改变中家庭人员结构有逐渐向小型化发展的趋势，并有以下几个特征：
1、住宅户型缺少变化，普遍需求都以客厅与主卧朝南，卫生间与厨房明厨明卫；
2、面积在120平方米以下的比较热销，130平方米以上面积销售迟缓；
3、产品同质化比较严重；
4、客户在追求更高产品要求的的同时，仍以实用便利为主。
5、外立面设计呆板；
6、小区景观、绿化设计缺乏创意；
7、项目普遍缺乏整体营销概念。
昌乐现有住宅项目简表
楼盘名称
规模
主力面积
均价
备注
东山花园
45亩
82、90、120、131平方米
1680元/平米
开发和销售中后期
天和家园
50633平方米
92、105、117、125平方米
1534元/平方
后期
阳光佳苑
90、116、124平方米
1650元/平方
后期
雅居园
106、125、128平方米
1520元/平方
后期
蓝宝石花园
已售完
宝石山庄
500亩
87、68、91、134平方米
1700元/平方
售楼处已撤离分三期开发
温泉公寓
建面：
15.8万平方
97、98、140平方米
1551元/平方
1995元/平方
中期
乐港公寓
建面（三期：
137856平方
98、126、135、222平方米
2200元/平方
二期在售
濠景海岸
16万平米，
100、128、144、177、236、286平方米
1700元/平方
目前为一期阶段
科文学府
45万平米
108、144、152、176平方米
1640元/平方
已交房13座，尚有5座未开发
假日广场
1600元/平方
中庭景苑
18万平方米
89、93、95、101平方米
1560元/平方
分二期开发
六、昌乐县商业市场分析
1、商业业态
目前昌乐的商业业态主要百货店、超级市场、便利店、专卖店、商业步行街等。
属四线开发城市，商业欠发达。
昌乐目前的商业物业主要有：
家乐佳超市、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。
各业态对消费者的吸引比重依次为：
佳乐家、百货大楼、新昌商场、世纪美联、商业步行街、温州商城。
目前昌乐商业楼盘主要有：
中庭景苑（规划中）、假日广场（建设中）、商业步行街、温州商城、福州商城、昌盛物流中心（建设中）。
商业总建筑面积约：
19万平方米，其中待开发面积约50000平方米。
2、商业消费分析
昌乐县居民收入有所增长，生活水平得到明显改善。
据抽样调查，2005年全市城区居民人均可支配收入7538元，人均消费性支出5639元，其中人均食品支出1947元，人均生活用品、娱乐、文教及服务支出1312元，人均居住支出827元，其他支出634元。
人均居住支出占总支出的10.3%，随着居民收入的增长，生活水平的提高所占比重还会进一步增加。
农民人均收入3643元，人均生活消费支出2275元，农民进城买房也成为可能。
从以上数据可以看出，人民随着收入的增加，生活水平的改善，购买力越来越强。
昌乐GDP增长态势图表：
昌乐商业开发及经营处于起步阶段，且除家乐佳、百货大楼等知名商业外，其他商业知名度不高，加之昌乐购物环境的不理想，形成了昌乐人对昌乐的消费排斥心理（同样价位，同样质量的物品宁愿到潍坊去购买，也不愿在昌乐买），以到潍坊购物为荣的心理。
昌乐消费者异地消费的原因分析如下：
⑴昌乐目前无知名商业购物业态，中低档消费及小宗消费一般在昌乐，而中档及大宗消费一般到潍坊、淄博等地进行消费；
⑵长期无知名度较高的购物消费地形成了只认潍坊等大城市的购物习惯；
⑶大城市的消费选择机会较多也是一个原因。
因此，昌乐的商业消费需要引导，首先是购物环境的改变，其次是知名度的提高。
3、昌乐县零售商业发展分析
⑴目前零售商圈为以新昌路/利民街为商圈中心点的半径为1.5公里商圈。
⑵随着昌乐新昌路、利民街、方山路等城市街区规划，目前新昌路、利民街的经营户向商业步行街、城市假日广场、新昌商场、温州商城分流。
⑶昌乐专业市场及与家和汽车相关的生活配套市场目前除中庭景苑规划5万余平方米的汽摩销售市场外，还未出现其他专业市场。
⑷昌乐居民零售消费场所为：
家乐佳超市、百货大楼、新昌商场、商业步行街、世纪美联。
七、项目SWOT分析
该项目位于昌乐县方山路、利民街交叉口西南角，东至方山路，北至利民街，西、南都与其他物业单位相接，地块较为方正。
沿方山路和利民街规划为商业店面和商业街，内侧为高层、多层住宅，兼有少量商务公寓。
1、优势分析（S）
⑴地段优势；
⑵交通优势；
⑶开发量适中，避免了因开发周期过长带来的不可预见的风险；
⑷市场定位优势；
⑸规划建设设计优势。
2、劣势分析（W）
⑴本地属于老城区，周围环境较脏乱差；
⑵商业面积权重较大，与对面商业市场存在比较明显的竞争冲突；
⑶周边生活环境配套不完善，沿街老厂区较多。
3、机会分析（O）
⑴项目的惟一性和独特的建筑风格；
⑵产品优势造就市场机会；
⑶目前昌乐地产营销手段落后；
⑷随着区域的不断成熟，预计本区域会成为房地产市场的一个热点区域；
4、威胁分析（T）
⑴沿街商铺的开发，存在着不可预测的风险；
⑵小高层的市场接受度薄弱；
⑶昌乐资金外流，人才外流，投资意识的淡薄；
⑷目标客户群层面相应较小。
八、消费者定位和项目定位
消费者是市场的主导因素，只有与其形成良性沟通，真正满足消费者生活的基本欲望与需求，才是楼盘的生存之本。
对昌乐县可能的消费群研究：
1、事业较为成功，二次置业者。
要求：
小区配套完善，环境优美，物业管理齐全，房型能体现其身价。
预计：
房型要求四室二厅以上，配有停车位，面积在120m2左右，售价约20万元。
2、事业小成，二次置业者，年龄一般在40岁左右。
要求：
交通便利，小区配套、房间舒适、环境优美
预计：
房型要求三室二厅以上，面积在120-140m2，售价约为24万元。
3、有旧房，二次置业者（普通的居民，主要消费对象）
要求：
改善居住质量，房型合理，尺度宜人。
预计：
房型要求以三室一厅或二室二厅为宜。
面积在90-120m2，售价约21万元。
4、事业起飞，首次置业者（已婚人士，年龄约30岁左右）
要求：
房型合理，尺度合适，能解决一般的居住要求，满足三口之家的基本居住要求。
预计：
房型要求二室一厅为宜，面积在80m2左右，售价约15万元。
5、参加工作不久，首次置业者（单身），年龄在25-30岁左右。
要求：
房型宜小，实用，兼做工作与生活之所，户型合理。
预计：
以一室一厅或二室一厅为宜。
面积约40-60m2，售价约10万元。
6、事业较成功者，有闲置资金从事房地产投资者
要求：
房型合理，不宜过大，小区配套完善
预计：
房型以一室一厅或二室一厅为宜，面积约为40-60m2，售价约15万元。
项目市场定位于中高档生活社区和新型商业中心。
九、结论
政策优势、区位优势和巨大的市场需求，为该项目开发建设提供了有利的契机和社会环境。
项目建成后，将对昌乐县的经济发展产生巨大的拉动作用。
因此，该项目的开发建设是十分必要的。
第三章建设条件与建设地址
一、建设地区概况
昌乐县位于山东半岛内陆，隶属山东省潍坊市，东距潍坊城区25公里，西接临朐、昌乐，南与安丘隔汶河相望，北与寿光接壤，总面积达1100.6平方公里，东西最大横距40.9公里，南北最大纵距48.9公里。
昌乐地理位置优越，交通十分便捷，胶济铁路，济青高速公路从北部通过，309国道横贯东西，省道大沂路贯穿南北，距青岛、济南机场各150公里。
昌乐更是全国著名的“宝石城”。
昌乐县的工业门类比较齐全，现有化工、建材、煤炭、机械、纺织、造纸、酿造、印刷、食品、塑
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