江苏省住宅物业管理服务统一标准.docx

江苏省住宅物业管理服务统一标准.docx

《江苏省住宅物业管理服务统一标准.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《江苏省住宅物业管理服务统一标准.docx（48页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

江苏省住宅物业管理服务统一标准

江苏省住宅物业管理服务原则DB32/T538-

1范畴

　　本原则规定了住宅物业管理服务分级别服务原则。

　　本原则合用于我省行政区域内住宅物业管理活动。

2规范性引用文献

　　下列文献中条款通过本原则引用而成为本原则条款。

凡是注日期引用文献，其随后所有修改单（不涉及勘误内容）或修订版均不合用于本原则。

勉励依照本原则达到合同各方研究使用这些文献最新版本。

凡是不注日期引用文献，其最新版本合用于本原则。

　　《房屋修缮范畴和原则》（试行）城乡建设环保部城住字[1984]677号

　　《江苏省物业管理条例》江苏省人大常委会（）公示第17号

　　《住宅室内装饰装修管理办法》建设部第110号令

3总则

　　通过度类分项分级，详细明确江苏省住宅物业管理服务内容及原则，体现“质价相符”和“明明白白”消费，规范物业管理服务行为，保护双方当事人合法权益，增进物业管理行业健康发展。

　　本原则可作为双方当事人选取或提供物业管理服务参照根据，同步作为规范服务行为原则，物业管理双方当事人应依照分类、分项、分级选取，在委托管理合同中详细商定执行。

4.公共服务

4.1接待

　　佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主（使用人）一视同仁；接待时积极、热情、规范；迎送接待业主（使用人）时，用语精确，称呼恰当，问候亲切，语调诚恳，耐心细致；使用文明用语，不应使用服务忌语。

文明用语见附录A，服务忌语附录B。

对业主（使用人）报修与求助应耐心细致，对收费项目及时阐明服务原则、服务方式、收费原则等事项，征求业主（使用人）意见。

4.1.1值守

　　有完善值班制度和交接班制度；工作有记录。

4.1.2服务时限

4.1.2.1一级

　　急修（如：

自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等项目，详细责任范畴、服务内容等通过物业管理委托合同商定，大、中、小修原则见建设部《房屋修缮范畴和原则（试行）》等拟定（下同）。

服务2小时内到位，24小时内修复，若不能，要有紧急解决办法，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺；小修7日内修复，特殊状况必要做出阐明和限时承诺。

4.1.2.2二级

　　急修服务1小时内到位，24小时内修复，若不能，要有紧急解决办法，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。

小修5日内修复，特殊状况必要做出阐明和限时承诺。

服务时限不得以节假日和休息时间顺延。

（居民预约、雨天筑漏可不受5日限制）。

4.1.2.3三级

　　急修服务45分钟内到位，24小时内修复，若不能，要有紧急解决办法，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。

小修3日内修复，特殊状况必要做出阐明和限时承诺。

服务时限不得以节假日和休息时间顺延。

（居民预约、雨天筑漏可不受3日限制）。

4.1.2.4四级

　　急修服务30分钟内到位，12小时内修复，若不能，要有紧急解决办法，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。

小修原则上2日内修复，特殊状况必要做出阐明和限时承诺。

服务时限不得以节假日和休息时间顺延。

（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。

4.1.2.5五级

　　急修服务15分钟内到位，8小时内修复，若不能，要有紧急解决办法，并对业主（使用人）做出合理解释，做出限时承诺。

小修2日内修复，特殊状况必要做出阐明和限时承诺。

服务时限不得以节假日和休息时间顺延。

（居民预约、雨天筑漏可不受2日限制）。

4.2房屋、共用设施、设备维护与管理

4.2.1巡检

　　每年年终或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损限度做出评价；

　　每半年检查巡视1次房屋主体构造，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议；依照业主或业主委员会委托，组织维修工作；

　　在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题部位重点检查；每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等；

　　每日巡视1次社区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其他共用部位门窗、玻璃、路灯等；每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次；

　　业主已委托管理空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常状况及时告知业主，并采用必要紧急解决办法；

　　巡检有记录；

　　巡检结束将检查状况、维修筹划及需要进行大、中修或更新改造项目报告业主或者业主委员会。

4.2.2房屋

4.2.2.1装修管理

4.2.2.1.1将住宅室内装饰装修工程禁止行为和注意事项告知装修人；

4.2.2.1.2对业主（使用人）装修房屋申请，应在2个工作日内给出批准意见或修改意见，并签定装饰装修管理服务合同；

4.2.2.1.3业主（使用人）装修期间每日巡逻装修施工状况；

4.2.2.1.4装修结束组织验收；

4.2.2.1.5验收合格2个月后组织复验；

4.2.2.1.6复验合格后3个工作日内退还装修保证金；

4.2.2.1.7对装修中违约行为及时劝阻；已导致事实后果或者拒不改正，应当及时报告关于部门依法解决。

4.2.2.2油漆粉饰

4.2.2.2.1一级

　　依照业主或业主委员会特别商定状况决定。

4.2.2.2.2二级

　　木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换新木件应油饰；油饰1次；

　　钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其她各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应5年油饰1次；

　　楼梯间、公用走廊室内墙面每应粉刷1次。

4.2.2.2.3三级

　　木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换新木件应油饰；8年油饰1次；

　　钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其她各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应5年油饰1次；

　　楼梯间、共用走廊室内墙面每8年应粉刷1次。

4.2.2.2.4四级

　　木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换新木件应油饰；6年油饰1次；

　　钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其她各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应4年油饰1次；

　　楼梯间、共用走廊室内墙面每6年应粉刷1次。

4.2.2.2.5五级

　　木门窗、百叶门窗、封檐板、木栏杆等油漆起皮、剥落或更换新木件应油饰；5年油饰1次；

　　钢门窗、铁皮雨水斗、落水管、铁皮屋面、钢屋架及支撑或其她各类构件（铁栅栏、铁栏杆、铁门）其油漆起皮、剥落或铁件锈蚀应除锈、刷防锈涂料后再油饰；铸铁污水管、水管、煤气管在刷防锈漆后应刷两道银粉；上述部件应3年油饰1次；

　　楼梯间、共用走廊室内墙面每5年应粉刷1次。

4.2.2.3建筑物外立面

　　建筑物外立面为玻璃幕墙、瓷砖、仿石、大理石，至少每年清洗1次；外立面为水刷石、干粘石和喷涂材料，原则上每5年粉饰1次；外立面为其她材质，视材质状况定期清洗。

因施工等因素致使建筑物、构筑物外立面有明显污迹，应当及时进行清洗、粉饰。

　　委托合同另有商定按合同商定执行。

4.2.3给排水系统及其配套设施

4.2.3.1给水设施

4.2.3.1.1一级

　　饮用水水池（箱）每年消毒1次，操作人员具备相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染；表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补，保持池体构造完好，无渗漏。

每3个月检查保养1次水池（箱）人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；

　　保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运营正常，各种仪表批示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运营，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处在完好和正常启动状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；

　　每两年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥状况下，涂刷防锈漆一遍，然后再刷一遍面漆；

　　楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复。

4.2.3.1.2二级

　　饮用水水池（箱）每年消毒1次，操作人员具备相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有管理办法；保持池体内清洁，没有对水质构成污染因素，漆膜脱落处及时修补，保持水池（箱）构造完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀。

每2个月检查保养1次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；

　　保持泵房清洁卫生，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运营正常，每日巡逻泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵；各种仪表批示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运营，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处在完好和正常启动状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；

　　每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥状况下，涂刷防锈漆一遍，然后再刷一遍面漆。

各类阀门定期开关，浮现故障阀门及时修复，阀门应开关灵活；

　　楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；每年检核对给水管道进行1次全面检查维修。

4.2.3.1.3三级

　　饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具备相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密管理办法；水质每半年化验1次，保持池体内清洁，没有对水质构成污染因素，保持水池（箱）构造完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。

每2个月检查保养1次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠保温办法，且不得对水质产生污染。

　　保持泵房清洁卫生，良好通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运营正常，每2小时巡逻泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表批示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运营，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处在完好和正常启动状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年更新各种标志1次；每日填写水泵运营记录，建档备查；

　　每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥状况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。

各类阀门定期开关，浮现故障阀门及时修复，阀门应开关灵活；

　　楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落或零件残损等及时修复；定期维护保养。

4.2.3.1.4四级

　　饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具备相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密管理设施；水质每3个月化验1次，有供水卫生允许证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体内清洁，没有对水质构成污染因素；保持水池（箱）构造完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补；每月检查保养2次水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠保温办法，且不得对水质产生污染；

　　保持泵房清洁卫生，良好通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运营正常，每2小时巡逻泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表批示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运营，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处在完好和正常启动状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年翻新1次，并标明各种标志；每日填写水泵运营记录，建档备查；

　　每年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥状况下，涂刷防锈漆两遍，然后在刷两遍面漆。

各类阀门定期开关，浮现故障阀门及时修复，阀门应开关灵活；

　　建立巡视制度，发现楼内压力供水管道及泵房、水塔、水箱等损坏、漏水、脱落等及时修复；定期维护保养。

4.2.3.1.5五级

　　饮用水水池（箱）半年消毒1次，操作人员具备相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次污染，有严密管理设施；水质每3个月化验1次，有供水卫生允许证、水质化验单、操作人员健康合格证，保持箱体完好，池体内清洁，没有对水质构成污染因素；保持水池（箱）构造完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。

经常检查保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门；冬季水箱有可靠保温办法，且不得对水质产生污染；

　　保持泵房清洁卫生，良好通风、照明和采暖，地面排水畅通，每3个月（结合清洗水池）清洗1次泵房；水泵运营正常，每2小时巡逻泵房1次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表批示稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动水泵，每月启动1次，保持水泵能正常运营，每月检查1次消防泵及管道阀门，使之处在完好和正常启动状态；水泵运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养1次；泵房内设备2年后，每年翻新1次，并标明各种标志；每日填写水泵运营记录，建档备查；

　　每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修，对轻度锈蚀应将脱皮清理干净，在管道干燥状况下，涂刷防锈漆两遍，然后再刷两遍面漆。

各类阀门定期开关，对浮现故障阀门及时修复，阀门应开关灵活；

　　专业人员专人巡视，每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况，定期保养、维护，浮现问题随时解决。

4.2.3.2排水设施

4.2.3.2.1一级

　　化粪池每年清理1次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物；

　　楼面落水口等开裂、破损等及时更换；

　　每月清扫1次排水明沟内泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长杂草；排水畅通，无积水；

　　地下管井堵塞及时疏通。

4.2.3.2.2二级

　　化粪池每年清理1次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；

　　楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换；

　　每半月清扫1次排水明沟内泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长杂草；排水畅通，无积水；

　　每年对地下管井彻底疏通1次，清理管道垃圾。

井盖上无污渍、污物，堵塞及时疏通。

4.2.3.2.3三级

　　化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；

　　楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查；

　　每旬清扫1次排水明沟内泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长杂草；排水畅通，无积水，无杂草；

　　每半年对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。

清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。

清理后达到水流畅通，井底无沉淀物，井盖上无污渍、污物。

4.2.3.2.4四级

　　化粪池每年清理2次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；

　　楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每5年全面更换1次；

　　每周清扫1次排水明沟内泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长杂草；无杂草，排水畅通，无积水；

　　每季度对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每半年对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。

清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。

清理后达到目视管道内壁无明显粘附物，井底无沉淀物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。

4.2.3.2.5五级

　　化粪池每年清理2次，每季巡逻1次。

出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；

　　楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查，每3年全面更换1次；

　　每周清扫1次以上排水明沟内泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长杂草；达到目视基本干净无污渍、无杂草，排水畅通，无积水、臭味；

　　每2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏通1次，清理结束地面冲洗干净。

清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。

清理后达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。

4.2.3.2.6六级

　　化粪池每年清理2次，每季巡逻1次。

出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；

　　楼面落水管、地下管井同4.2.3.2.5五级。

　　每3日清扫1次沟内泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长杂草；每2周用洗洁剂擦洗1次排水沟。

达到目视干净无污渍、无明显青苔、杂草，排水畅通，无积水、臭味；

4.2.3.2.7七级

　　化粪池每年清理2次，每日巡逻1次。

出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现场；

　　楼面落水管、地下管井同4.2.3.2.5五级。

　　每日清扫1次沟内泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长杂草；必要时用洗洁剂擦洗排水沟。

达到干净无污渍、无青苔、杂草，排水畅通，无积水、臭味。

4.2.4供配电系统

　　建立和完善关于规章制度，涉及电气设备运营操作规程、安全操作规程、事故解决规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度；

　　值班人员具备变配电运营知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证书；

　　保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，规定地面干燥无积灰，配电柜表面无污渍；

　　每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统运营状况，并定期抄表做好记录，浮现异常及时解决；

　　每年委托专业单位对变压器、高压开关柜进行1次测试、实验等项目维修保养；每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养；保证正常电力供应，限电、停电按规定期间告知业主（使用人）；每年检测1次保安接地电阻；每年检测1次配电房重要电器设备绝缘强度；每年检测2次配电房内消防器材，保持消防器材完好；妥善保管高压操作工具，并每年送供电部门检测1次；

　　潮湿天气时，采用安全有效办法，保持配电房内重要电器设备干燥；

　　每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现立即采用办法杜绝；

　　每日填写运营记录，建档备查。

4.2.5弱电系统

　　操作人员受过专业培训，持证上岗；

　　工作时认真负责，精神集中，对异常状况能及时辨认；发现异常，及时解决；

　　有切实可行维修保养筹划；保养、检修及时；

　　对有关设备、设施定期进行调试，使系统处在最佳工作状态；

　　工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备进入通过授权，密码有有效保护；

　　分系统定期检查和记录各某些、各监控点工作及运营状态，定期对各类信息、数据进行记录分析，形成日、月报表。

4.2.6避雷接地系统

　　每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查，发现严重腐蚀、松脱等及时更换或紧固。

4.2.7电梯运营与管理

4.2.7.1

　　安装、维修、保养人员和电梯司机均应持关于行政主管部门核发特种作业操作证上岗，并定期参加复审；建立健全电梯管理制度，至少涉及：

《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位责任制度》、《交接班制度》、《设备档案管理制度》、《安全使用管理制度》和详细《维修保养筹划》。

4.2.7.2

　　安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明显位置张贴《电梯安全使用允许证》，注明：

注册登记及检查合格标志、电梯管理部门、管理人员、安装公司、维修保养公司以及相应应急报警、投诉电话号码。

4.2.7.3

　　与持关于行政主管部门核发安全承认证书公司订立维修保养、大中修更新改造合同，并明确被委托公司责任。

如需自行维护保养电梯，应按电梯数量及工作状况配备足够维护保养人员，其管理部门应将电梯管理人员、维护保养人员、联系电话及关于资料报送设备所在区（县）关于行政主管部门，经核准后，方可自行维护保养。

4.2.7.4

　　电梯及其安全设施每周不少于1次，进行清洁、润滑、调节和检查等例行保养；每年对社区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调节和测试；年度检测由维修保养公司注册安全检测员实行并订立检测报告；每台电梯每隔2-3年必要进行1次负荷校调实验，负荷校调实验由注册安全检测员实行并订立实验报告。

实验报告副本应送关于行政主管部门备案。

4.2.7.5

　　保持电梯机房清洁，每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查2次电梯井底，清除垃圾杂物。

4.2.7.6

　　拟定合理电梯运营时间，随时监督电梯运营状况，加强寻常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运营服务，经常巡逻楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录每日电梯运营状况，建档备案。

4.2.7.7

　　电梯维护保养提前一天告知业主（使用人），并尽量减少对业主（使用人）正常生活影响。

建立电梯运营档案，记录电梯运营状况和维修保养工作内容；住宅电梯年故障率低于7%。

4.2.7.8

　　制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号45分钟设法解救乘客、排除设备故障。

4.2.7.9

　　使用关于行政主管部门统一制定《起重机械安全技术档案（电梯类）》，对电梯逐台建档、建卡、注册登记。

电梯技术档案资料应涉及：

《起重机械安全技术档案（电梯类）》和《起重机械登记卡片（电梯类）》；产品质量合格证明；大中修更新改造后电梯应有质量验收证明（或质量验收报告）；更改某些须有变更设计证明文献；电梯安装验收证明和报告；运转、保养、维修记录；定期安全检查和事故记录；电梯随机文献，至少涉及：

井道及机房土建图、电气控制原理图、电气敷设图、电器元件代号阐明书、安装调试阐明书、使用维护阐明书、出厂明细表（装箱单）等技术资料。

4.2.7.10

　　按照国家关于制度组织办理电梯年检和电梯准用证。

4.2.8共用空调系统

　　物业管理公司承担社区共用空调系统及其配套设施操作与维护，应保持设备完好，运转正常；

　　保持主机房及主机清洁，至少每周清洁1次，规定主机和控制柜表面无污渍；

　　依照运营及设备状况，对空调系统及其附属设施进行清洁、保养和维护；

　　每年清洁2次出风口机，每年全面检查2次主机房消防设备，保持消防设备完好，控制柜内线路每年吸尘2次；

　　空调维护及运营时每日填写运营记录，建档备查。

4.2.9道路、停车场（车棚、车库）及配套设施　

　　加强道路维修与养护，制定详细道路维修养护筹划，按照合同商定实行；

　　保持居住区道路畅通，路面平坦整洁，排水畅通；

　　设立报修渠道，并有巡逻制度，专人负责，发现损坏及时修补；

　　按照业主公约商定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其她杂物；

　　停车场、棚、房完好无损，有大、中、小修筹划；

　　停车场内照明设施完好，通道畅通无阻，配备必要消防设备，符合停车场规范规定，便于管理和车主停放车辆。

4.3清洁管理

4.3.1共用楼道保洁

4.3.1.1一级

　　每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶。

4.3.1.2二级

　　每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每旬清洁1次楼梯扶手