太仓市商品住宅专项维修资金管理实施细则20xx正式版Word文档下载推荐.docx

太仓市商品住宅专项维修资金管理实施细则20xx正式版Word文档下载推荐.docx

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　　第三条本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：

住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：

电梯、天线、照明、消防设施、安保设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、落水管、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、物业用房等。

　　第四条市住房和城乡建设局是本市行政区域内维修资金行政主管部门，负责全市维修资金的监督管理。

市财政局、审计局负责对全市维修资金的管理、使用进行监督。

市城市管理局受市住房和城乡建设局委托负责对小区共有维修资金的使用管理。

市住房和城乡建设局所属的维修资金管理机构，具体实施维修资金的日常管理工作。

　　镇（区）人民政府（管委会）、街道办事处协助做好辖区内维修资金使用的指导和监督工作，可以委托居（村）民委员会具体实施。

　　第五条镇（区）人民政府（管委会）应当保障维修资金监督管理所需的人员和经费。

　　第二章　交存

　　第六条下列物业的业主应当按照本细则的规定交存业主分户维修资金：

（一）商品住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外;

（二）与商品住宅存在共用部位、共用设施设备的非住宅;

　　（三）其他应当交存业主分户维修资金的房屋。

　　首期业主分户维修资金交存标准，按照产权登记的建筑面积计算，具体为：

不配备电梯的房屋按照75元/平方米交存;

配备电梯的房屋按照120元/平方米交存;

住宅小区内单一产权，但与其他物业具有共用部位、共用设施设备的独立式房屋，无论是否配备电梯，均按30元/平方米交存;

半地下室（车库）、地下室（车库），按照45元/平方米交存。

　　市住房和城乡建设局应当根据实际情况，适时合理确定首期业主分户维修资金交存的标准，报市人民政府批准后公布。

　　第七条除业主交存业主分户维修资金外，住宅小区可根据实际情况设立小区共有维修资金，下列各项应当作为住宅小区共有维修资金：

（一）利用业主共用部位、共用或共有设施经营所得收益的70%，但业主大会另有约定的，从其约定;

（二）业主分户维修资金增值（孳息）部分支付业主房屋分户帐滚存剩余的资金;

　　（三）共用设施设备报废回收的残值;

　　（四）人民防空工程平战结合提取的资金;

　　（五）业主共同决定，以及其他应当计入的资金。

　　第八条新建商品住宅还应按规定设立电梯、消防设施设备专项维修资金，其来源由开发建设单位交存，交存标准：

配置电梯的7层以下住宅按20元/平方米交存;

7层及以上12层以下住宅按22元/平方米交存;

12层及以上，并且建筑高度在100米以下住宅按24元/平方米交存;

建筑高度在100米及以上的住宅，按建筑安装实际决算费用1%计算交存;

配置电梯的单一产权独立式住宅不交存电梯、消防设施设备专项维修资金。

　　第九条新建商品住宅，在申请房屋产权首次转移登记前，可以由开发建设单位代收代交，也可以约定由业主全额交存首期业主分户维修资金。

原为一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的房屋，因产权转移形成共用部位、共用设施设备的，相关业主在办理产权转移登记时交存业主分户维修资金。

　　业主委员会或者物业服务企业应当自收到经营收益或者残值回收后的30天内，将规定计入的款项交存至小区共有维修资金账户。

　　由开发建设单位交存的电梯、消防设施设备专项维修资金在商品房交付使用备案前向所在地维修资金主管部门一次交存完毕。

　　第十条收缴维修资金，维修资金行政主管部门应当开具省财政厅统一监制的专用票据。

　　由开发建设单位代收代交业主分户维修资金的，开发建设单位在向购房人办理房屋交付手续时，应当出具由维修资金行政主管部门开具的省财政厅统一监制专用票据，向业主收回已代交的业主分户维修资金。

开发建设单位不得用专用票据以外的其他票据向业主收取业主分户维修资金。

　　第十一条业主分户维修资金属于交存该维修资金的业主所有。

　　小区共有维修资金属于小区全体业主所有。

　　电梯、消防设施设备专项维修资金属于使用该电梯、消防设施设备的业主所有。

　　第十二条在申请房屋产权首次转移登记时，申请人应当根据房产登记机构的要求，出具业主分户维修资金交存凭证。

　　第十三条业主分户维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交，续交方案由小区业主大会依法决定。

　　本细则实施前，商品住宅已经出售但未建立业主分户维修资金的，应当补建。

业主大会应当依法通过业主分户维修资金补建方案，由业主委员会组织实施，也可以委托物业服务企业实施。

　　相关业主应当按照小区业主大会依法通过的续交、补建方案按时续交、补建业主分户维修资金。

对于未续交、补建的商品住宅，在办理房屋转移登记时由房产登记机构将该房屋未续交、补建业主分户维修资金的情况告知相关权利人。

　　第三章　管理

　　第十四条维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第十五条业主大会成立前，维修资金由维修资金行政主管部门代为管理。

　　维修资金行政主管部门通过竞争方式选择当地商业银行，作为维修资金的专户管理银行，并开设维修资金专户。

　　第十六条业主大会成立后，业主大会可以依法决定自行管理维修资金，也可以决定继续由维修资金行政主管部门代管。

　　业主大会依法决定自行管理维修资金的，由业主大会授权的业主委员会代为办理维修资金划转申请，并向维修资金行政主管部门提交以下资料：

（一）划转维修资金的申请书;

（二）业主委员会成立的备案文件;

　　（三）经小区专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主表决同意，形成的业主大会自主管理维修资金的决议;

　　（四）业主分户表决情况、产权证号码、身份证号码、联系方式等;

　　（五）业主大会依法确定的业主委员会主任、副主任行使维修资金管理权的决议;

　　（六）业主大会依法通过的《维修资金管理规约》;

　　（七）业主委员会确定的维修资金账目管理机构及专户管理银行的资格证明;

　　（八）需要提供的其他材料。

　　第十七条维修资金行政主管部门在收到划转维修资金申请材料后，符合要求的，应当在30日内出具“维修资金专户开户证明”。

　　业主委员会持“维修资金专户开户证明”与专户管理银行签订委托管理合同，开设银行专户，并将开户情况书面通知维修资金行政主管部门。

　　维修资金行政主管部门应当在接到通知30日内，将该物业管理区域内维修资金余额，划转至业主委员会开设的维修资金专户，同时将有关账目等移交业主委员会。

　　第十八条维修资金行政主管部门应当采用网上信息管理系统等管理手段，依法规范维修资金管理程序。

　　维修资金划转业主大会管理后，业主委员会与专户管理银行应当使用维修资金行政主管部门提供的网上信息管理系统，管理维修资金。

　　第十九条业主分户维修资金以物业管理区域为单位设账，分别按照幢、单元、房屋户号设立分户账;

未划定物业管理区域的以公安门牌为单位设账，分别按照幢、单元、房屋户号设立分户账。

　　小区共有维修资金，以物业管理区域或公安门牌为单位设账。

　　电梯、消防设施设备专项维修资金按物业管理区域或公安门牌为单位设账，并按每幢设立明细账，以单元建筑面积核算到各单元。

　　第二十条维修资金在保证正常使用的前提下，可用于购买国债和转存银行定期存款，除此之外不得用于其他投资。

购买国债的，仅限于购买一级市场国债，并持有到期。

（具体办法由市住房和城乡建设局和市财政局另行制订）

　　禁止将用维修资金购买的国债和银行定期存单用于质押、抵押等担保行为。

　　第二十一条业主分户维修资金划转业主大会管理前，自存入银行专户之日起，维修资金行政主管部门应当每年至少一次结算分户利息。

其中：

当年交存的按照银行活期利率结算分户利息;

交存满一年的，按照银行一年期定期利率结算分户利息。

分户利息转入业主分户维修资金滚存、使用。

　　业主分户维修资金划转业主大会管理后，自存入银行专户之日起，专户管理银行按照银行结息的有关规定定期结算分户利息，分户利息转入业主分户维修资金滚存、使用。

业主委员会应当每年至少一次与专户管理银行核对业主分户维修资金账目。

　　小区共有维修资金自存入银行专户之日起，按照银行结息的有关规定定期结算利息，按小区转入小区共有维修资金滚存、使用。

　　电梯、消防设施设备专项维修资金自存入银行专户之日起，按照银行结息的有关规定定期结算利息，按单元建筑面积转入各单元的电梯、消防设施设备专项维修资金滚存、使用。

　　第二十二条业主转让房屋所有权时，业主应当向受让人出具业主分户维修资金证明，在房屋所有权转移登记后，其业主维修资金分户账余额随房屋所有权同时转移过户，同时，该业主享受的小区共有维修资金和电梯、消防设施设备专项维修资金分配权益一并转移。

　　第二十三条商品住宅小区灭失的，相关业主应当持本人身份证、产权注销登记证明等资料，向维修资金行政主管部门申请办理维修资金退付手续，并提取剩余的维修资金。

小区部分商品住宅灭失的，相关业主应当持本人身份证、产权注销登记证明等资料，向维修资金行政主管部门申请办理维修资金退付手续，并提取剩余的业主分户维修资金。

　　第二十四条维修资金行政主管部门应当提供维修资金网上查询平台，方便业主、业主委员会查询维修资金。

　　业主委员会应当每年至少一次向业主公布维修资金的交存、使用、增值收益和结存的情况。

　　业主对公布、查询的情况有异议的，可以要求复核。

　　第二十五条维修资金划转业主大会管理后，账目管理单位由业主委员会决定，但应当符合《中华人民共和国会计法》规定。

　　业主大会开设的维修资金账户，应当接受维修资金行政主管部门的监督。

　　维修资金的财务管理、票据管理和会计核算应当执行财政部门有关规定。

　　业主委员会换届或者业主委员会主任、副主任变更时，相关业主对业主委员会管理小区维修资金提出异议的，业主委员会应当委托具有相应资质的社会审计机构对维修资金收支和管理情况进行审计。

审计报告应当公示不少于7天，并留存业主委员会，接受业主查询。

　　第四章　使用

　　第二十六条业主分户维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅小区内单一产权独立式房屋业主交存的业主分户维修资金，专项用于小区共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造;

半地下室（车库）、地下室（车库）的业主分户维修资金，专项用于半地下室（车库）、地下室（车库）及其专用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

　　小区共有维修资金，专项用于小区内共用部位和共用设施设备保修期满后无法正常使用且受益人为全体业主的维修，以及小区维修资金划转业主大会管理后维修资金收支审计的审计费用。

　　电梯、消防设施设备专项维修资金专项用于电梯的更新改造和单幢大楼内消防设施设备的更新改造，日常维护不得使用。

　　第二十七条维修资金的使用，应当遵循规范操作、公开透明、方便快捷、受益人和负担人相一致的原则。

　　第二十八条维修资金使用，按照以下原则分摊：

（一）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。

（二）单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊;

涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。

　　（三）单幢房屋共用屋面（不含业主单独使用露台）的维修，由屋面庇护范围下各层的相关业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

　　（四）单幢房屋基础、外墙的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

　　（五）与房屋结构相连的地面车库的维修费用，涉及房屋基础结构的，按照本条第四项规定进行分摊;

其他性质的由相关业主按照各自拥有车库（位）建筑面积的比例共同分摊。

半地下室（车库）、地下室（车库）的维修费用，由相关业主按照各自拥有建筑面积比例共同分摊。

　　（六）应当由住宅小区全体业主承担的维修和更新、改造费用，先在小区共有维修资金账户内支付;

小区共有维修资金不足的，再动用业主分户维修资金，并由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

　　（七）电梯、消防设施设备更新改造费用，先在该电梯、消防设施设备专项维修资金中支付，电梯、消防设施设备专项维修资金不足的或未建立的，再动用业主分户维修资金，并由使用该电梯、消防设施设备的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

　　第二十九条部分未交存业主分户维修资金或者续筹不足，发生应当分摊维修费用的，由维修涉及范围内相关业主按照各自拥有房屋建筑面积以自有资金分摊承担。

　　已交存住房公积金的业主，在使用业主分户维修资金不敷支出时，其缺额部分经业主（含配偶）申请和住房公积金管理机构核准，可将其本人（含配偶）的住房公积金划转至业主分户维修资金账户。

　　第三十条住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅的建筑面积，分摊承担维修和更新、改造费用。

　　第三十一条业主对分摊、承担维修费用有分歧的，应当依法通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。

　　第三十二条需要使用维修资金的，由物业服务企业或者使用分摊范围内的相关业主作为申请人。

业主作为申请人的，可以委托物业服务企业办理相关手续。

　　第三十三条申请使用业主分户维修资金按照下列程序办理：

（一）物业服务企业依据业主意见及查勘结果制定使用方案、费用分摊清册。

没有物业服务企业的，由提出申请的相关业主制定使用方案、费用分摊清册。

（二）使用方案经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主讨论通过，并公示不少于7天。

　　（三）公示期满，业主委员会对业主表决和公示情况进行核实，并由所在地居（村）民委员会鉴证;

未成立业主委员会的，直接由居（村）民委员会核实。

　　（四）申请人持相关材料向维修资金行政主管部门提出业主分户维修资金使用申请，由市维修资金行政主管部门受理及审核。

　　（五）符合业主分户维修资金使用条件的，维修资金行政主管部门出具《太仓市商品住宅专项维修资金使用备案通知》（以下简称《备案通知》）;

不符合使用条件的，应当书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。

　　（六）申请人取得《备案通知》后，按照已备案的方案实施，并持相关材料申请结算业主分户维修资金。

维修资金行政主管部门代管维修资金的，由申请人向维修资金行政主管部门申请结算;

业主大会自行管理维修资金的，由申请人向业主委员会申请结算。

　　（七）维修资金行政主管部门、业主委员会在受理业主分户维修资金结算申请后，向专户管理银行发出划转业主分户维修资金的通知。

专户管理银行审验相关材料后，将业主分户维修资金划转至相关维修单位，并将维修费用在使用分摊范围内业主的业主分户维修资金专户中扣减。

　　第三十四条有下列情形之一的，申请人在制定使用业主分户维修资金方案、费用分摊清册并公示7天期满后，按照本细则第三十三条第四、五、六、七项的规定申请使用业主分户维修资金。

（一）单笔使用业主分户维修资金在20xx元以下，且分摊范围内单户业主年度累计使用金额未超过50元的;

（二）单笔使用业主分户维修资金在20xx0元以下，且分摊范围内单户业主年度累计使用金额未超过20元的。

　　第三十五条有下列危及房屋安全情形的，且在先使用共有维修资金和电梯、消防专项维修资金不足的情形下，可以按照本细则第三十三条第一、四、五、六、七项的规定申请使用业主分户维修资金，并同步将使用方案、费用分摊清册公示不少于7天。

（一）电梯或属于小区管理范围的供排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全，经有关主管部门或者其委托机构确认的;

（二）共用屋面防水层、外墙破损造成大面积渗漏严重影响业主生活，或者外墙墙面有脱落危险，经有资质的房屋安全鉴定机构出具证明的;

　　（三）因共用消防设施故障存在重大火灾隐患，经公安机关消防机构书面通知或者书面确认的;

　　（四）公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的;

　　（五）法律、法规、规章规定的其他需要立即维修和更新、改造的情形的。

　　申请人按照前款规定申请使用业主分户维修资金的，应当经业主委员会确认;

没有业主委员会的，应当经当地居（村）民委员会鉴证确认。

　　第三十六条申请使用小区共有维修资金一般按照下列程序办理：

（一）物业服务企业依据业主意见及查勘结果制定使用方案。

没有物业服务企业的，由提出申请的相关业主制定使用方案。

（二）使用方案公示不少于7天，公示期满，业主委员会对业主表决和公示情况进行核实，并由所在地居（村）民委员会和城管部门鉴证;

未成立业主委员会的，直接由居（村）民委员会和城管部门核实。

　　（三）申请人持相关材料向小区共有维修资金行政主管部门提出小区共有维修资金使用申请，并由市小区共有维修资金行政主管部门受理及审核。

　　（四）符合小区共有维修资金使用条件的，小区共有维修资金行政主管部门出具《太仓市商品住宅小区共有维修资金使用备案通知》;

　　（五）申请人取得《备案通知》后，按照已备案的方案实施，并持相关材料申请结算小区共有维修资金。

维修资金行政主管部门代管维修资金的，由申请人向小区共有维修资金行政主管部门申请结算;

　　（六）小区共有维修资金行政主管部门、业主委员会在受理小区共有维修资金结算申请后，向专户管理银行发出划转小区共有维修资金的通知。

专户管理银行审验相关材料后，将小区共有维修资金划转至相关维修单位。

　　第三十七条申请使用电梯、消防设施设备专项维修资金的，参照第三十六条执行。

　　第三十八条住宅小区单项维修和更新、改造，使用金额50万元以上的项目，申请人应当通过招标方式选择维修队伍;

使用金额20万元以上的项目，申请人应当聘请工程监理单位对工程进行监理;

使用金额3万元以上的项目，申请人应当聘请专业工程造价咨询机构对工程编制预算和进行决算审价。

　　电梯更新应当以公开招标方式进行采购。

　　第三十九条申请人按照本细则第三十八条聘请中介服务机构的，相关费用执行国家规定的服务收费标准，并可以在申请使用维修资金时一并提出。

　　市维修资金行政主管部门应当定期公布具有专业资质的中介服务机构名册库，供申请人随机抽选。

　　第四十条申请人按照本细则第三十三条提出使用业主分户维修资金申请的，应当提交下列材料：

（一）维修和更新、改造方案，工程预算及费用分摊清册;

（二）业主书面确认结果表;

　　（三）业主分户维修资金使用公示;

　　（四）业主分户维修资金使用公示证明;

　　（五）业主分户维修资金使用备案申请表;

　　（六）物业管理服务合同;

　　（七）需要提供的其他材料。

　　按照本细则第三十四条提出使用业主分户维修资金申请的，申请人应当提交前款所规定的第一、三、四、五、六、七项材料。

　　按照本细则第三十五条提出使用业主分户维修资金申请的，申请人应当提交第一款所规定的第一、三、五、六、七项以及有关主管部门或者其委托机构出具的鉴定证明材料。

　　按照本细则第三十六条提出使用小区共有维修资金申请的，申请人应当提交下列材料：

（一）维修和更新、改造方案和工程预算;

（二）小区共有维修资金使用公示;

　　（三）小区共有维修资金使用公示证明;

　　（四）小区共有维修资金使用备案申请表;

　　（五）物业管理服务合同;

　　（六）需要提供的其他材料。

　　按照本细则第三十七条提出使用电梯、消防设施设备专项维修资金申请的，参照使用小区共有维修资金提交相关材料。

电梯更新使用专项维修资金，需要委托国家认定的具有电梯检测、检验资质的机构对电梯更新的必要性进行评估;

消防设施设备改造使用专项维修资金，需由公安消防部门出具证明。

　　第四十一条通过维修资金使用备案后，申请人向维修资金行政主管部门申请维修资金预付款结算的，应当提交下列材料：

（一）维修合同;

（二）发票;

　　（三）维修资金支取申请表;

　　需要招标的，应当提供中标通知书;

需要监理、审价的，还应当提供监理、审价合同。

　　维修工程完工，申请人向维修资金行政主管部门申请维修资金尾款结算的，除提交前款所规定的第二、三项材料外，还应当提交下列材料：

（一）工程验收报告;

（二）决算费用分摊清册、公示、公示证明;

　　（三）实施监理、审价的项目，应当提供监理和审价报告。

　　第四十二条维修资金行政主管部门对违反有关法律、法规、规章及本细则，或者与维修资金使用方案、项目维修合同等不符的维修资金结算申请，可以不予结算。

　　专户管理银行对违反有关法律、法规、规章及本细则，或者与维修资金使用方案、项目维修合同等不符的维修资金结算通知，应当拒付。

　　第四十三条下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位