物业管理基本制度与政策复习题.docx

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物业管理基本制度与政策复习题

第1章物业管理概述

本章要点

第一节物业管理的概念

（一）物业管理的定义

《条例》第二条明确规定:

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

1.物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。

对房屋等建筑物的管理主要有三种方式：

业主自己管理，业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司，业主选聘物业服务企业进行管理。

就业主自行管理而言，业主可行使对建筑物的占有权、使用权、收益权、处分权，对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使所有权的体现。

就业主委托专业公司提供专项服务而言，业主和专业公司之间是委托服务合同关系。

《条例》调整和规范的范围仅限于业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动。

《条例》并不强制业主通过选聘物业服务企业来实施物业管理。

如果业主通过选聘物业服务企业的方式来对物业进行管理，则应当按照《条例》的规定来执行。

2.物业管理活动的依据是物业服务合同。

物业管理活动的实质是业主和物业服务企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。

交易的进行主要是通过合同用为纽带完成。

物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础。

物业服务企业根据物业服务合同提供物业管理服务，业主根据物业服务合同交纳相应的物业服务费用，双方是平等的民事法律关系。

3.物业管理服务的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

物业管理的内容由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定，主要有两方面：

对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；维护相关区域内的环境卫生和秩序，包括物业服务企业提供的清洁卫生、安全防范、装饰装修等服务。

此外，物业服务企业可以经有关委托，提供合同外的特别服务。

（二）《条例》调整范围

1.调整住宅物业和非住宅物业的物业管理活动，但主要规范的是住宅物业的物业管理活动。

住宅物业的建设单位需要通过招投标来选择物业管理服务,非住宅则就没有这一要求。

住宅物业应建立专项维修资金,非住宅则未作强制性规定。

2.《条例》适用范围既包括城市，也涵盖乡村。

（三）物业管理的市场化特征

1.房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变。

房地产权属已经由独立的产权主体向共有的产权主体转化。

2.多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之相适应。

物业全体共有人对物业共同享有权利并共同承担义务。

3.物业管理活动应当遵循市场原则。

业主通过市场选聘物业服务企业，在平等、自愿、等价有偿、诚实信用的基础上签订物业服务合同。

主要目的有两点：

一是强调业主在物业管理活动中的自主权。

二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序。

4.非市场性的房屋管理不属于物业管理。

《条例》强调物业管理是一种市场行为、市场关系、市场活动，必须遵守市场规则。

二物业管理的特征

物业管理属于第三产业。

物业管理有三个基本特征：

社会化、专业化、市场化.

（1）物业管理社会化有两个基本含义：

一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去寻找可以代管的物业。

物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提；现代化大生产的社会分工是实现物业管理社会化的必要条件。

（2）物业管理专业化是现代化大生产专业分工的必然结果。

要求有专业的人员配备；有专门的组织机构；有专门的管理工具设备；有科学、规范的管理措施与工作程序；运用现代管理科学和先进的维修养护技术实施专业化的管理。

（三）市场化是物业管理最主要的特点。

　　物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务，方式是等价有偿。

　　物业服务企业实行自主经营、独立核算、自负盈亏。

双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。

第二节我国物业管理的产生和发展

1、物业服务企业的起源与发展

物业管理起源于19世纪60年代的英国。

英国成立了非盈利性行业组织—皇家特许屋宇经理学会。

19世纪末20世纪初，物业管理在美国迅速发展，并成立了第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。

2、城镇住房及住房制度改革

1978年以后，房地产领域进行了三项改革：

一是城镇住房制度改革；二是城市土地使用制度改革；三是房地产生产方式改革，建立并完善商品房市场。

3、我国物业管理的产生。

1981年3月深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司—深圳市物业管理公司挂牌成立。

4、我国物业管理的发展

1993年深圳市人大颁发了全国第一部物业管理地方性法规。

建设部1994年3月23日颁布《城市新建住宅小区管理办法》

2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。

截至2005年底，我国物业服务企业超3万家，从业人员突破300万。

5、物业管理在社会经济中的地位和作用

五个有利：

1有利于促进经济增长；2有利于提高人民群众居住质量；3有利于增加就业；4有利于维护社区稳定；5有利于推动房地产业的良性发展。

第三节我国物业管理制度的历史沿革

我国的物业管理短时间得以迅猛发展，离不开政府主管部门的推动和引导。

1、《条例》颁布前的物业管理制度建设

从20世纪90年代初到《条例》颁布前的物业管理政策法规的特点体现为：

一是借鉴性，二是过渡性，三是针对性。

1994年3月23日建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，是我国第一部系统规范物业管理制度的规范性文件，是推动我国全面开展物业管理活动的基石，对我国建立物业管理活动秩序产生了重大影响。

二、《条例》颁布后的物业管理制度建设

2003年6月28日，《物业管理条例》正式颁布，这标志着我国物业管理法制建设进入新阶段。

这一阶段物业管理政策法规的主要特点体现为：

一是配套性，二是经验性，三是操作性。

2003年11月，国家发改委、建设部发布《物业服务收费管理办法》

2004年1月，中国物协制订《普通住宅小区物业管理服务等级标准》

第四节《物业管理条例》

　　《条例》颁布的时间：

2003年6月8日；实施的时间：

9月1日；国务院颁布。

是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。

1、《条例》的立法过程：

香港地区的物业管理立法对内地物业管理立法影响较大。

2002年10月16日，国务院法制办将《条例》（草案）登报公开向社会征求意见。

是一彰显民意，推动民主立法，切实提高立法工作质量的举措。

二、《条例》的指导思想和立法原则

　　1.立法理念：

突出了发展为重、平衡利益、保护弱者的立法理念。

2.立法指导思想：

是强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；

是强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务与被服务关系；

是强调业主与物业服务企业通过公平公开和协商方式处理物业管理事项。

3.基本原则：

①物业管理权利和财产权利相对应；②维护全体业主合法权益；③现实性与前瞻性有机结合；④从实际出发，实事求是。

三、《条例》创设的法律制度

1.《条例》的七项基本制度：

①业主大会、②管理规约、③前期物业管理招投标、④物业承接查验、⑤物业服务企业资质管理、⑥物业管理从业人员职业资格、⑦住宅专项维修资金。

2.《条例》创设的法律制度的内涵:

尊重的维护业主的财产权利

物业管理的基础是业主的财产权。

强调物业服务企业与业主是平等的民事主体，是服务与被服务关系，保证业主充分行使财产权。

建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制

共同财产和共同利益是构成业主之间联系的基础，共同财产的管理和共同利益的平衡，需要有民主协商的机制来实现。

共同契约就必然要在单个业主利益的分散性与整体业主利益的协调性之间实现均衡；业主加入共同契约就意味着少数服从多数的原则。

业主大会制度和管理规约制度，目的就是建立民主协商、自我管理、平衡利益的机制。

3.《条例》和有关法律法规共同规范物业管理活动

《条例》外，规范物业管理活动的法律依据有：

《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》

4.妥善处理政府和市场的关系

《条例》是行政法规。

界定了违反行政管理秩序与民事违约、民事侵权的界限，对凡是能够通过民事责任解决的，不再设定行政处罚，对违反行政管理规定又构成民事违约或侵权的行为，则坚持损害赔偿优先的原则。

物业管理的发展从根本上取决于市场规则的完善和市场机制的良性运行。

各级房地产行政主管理部门，按《条例》精神，主要把完善市场机制放在重要位置，做到不越位、不缺位、不错位、不扰民。

四、《条例》主要内容简介

《条例》共七章七十条。

第一章总则（共5条），对《条例》的立法目的、调整对象和适用范围、倡导原则和行政管理体制等作了规定。

《条例》第一条将规范物业管理活动、维护当事人合法权益、改善人民群众的生活和工作环境作为其立法宗旨。

第三条明确规定提倡业主通过市场竞争机制选聘物业服务企业。

第二章业主及业主大会（15条），规定了业主的概念、权利与义务、业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则、业主委员会的性质、职责与组成，管理规约的内容、法律效力，业主大会、业主委员会与居民委员会的关系等内容。

业主大会是一种代表和维护全体业主共同利益的有效机制。

第三章前期物业管理（共11条），包括前期物业服务合同、临时管理规约、前期物业管理招投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等内容。

前期物业管理合同关系不是根据业主与物业服务企业之间签订的物业服务合同，而是根据建设单位与物业服务企业签订的的前期物业服务合同形成的。

第四章物业管理服务（共18条），旨在明确物业管理服务中各方主体的权利义务关系。

包括：

明确物业服务企业的性质、物业服务企业资质管理制度、物业管理从业人员资格证书、物业服务合同的内容、物业服务收费。

第46条规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当予以制止，并及时向有关行政主管部门报告。

第47条规定，物业服务企业在安全防范方面的协助义务。

第五章物业的使用与维护（共7条），对物业的使用与维护相关问题进行规范。

第50条规定，公共建筑和共用设施不得改变用途的原则。

第六章法律责任（共13条），

法律责任的特征：

①是与违法行为相联系的；②是法律明确而又具体规定的；③具有国家强制性；④是由国家授权的机关依法实施的。

《条例》的法律责任的特点：

①行政责任民事责任并存；②民事责任优先适用；③业主自我管理、自我监督。

第七章附则（共1条）按照法律不溯及既往的原理，《条例》生效以前的物业管理活动不适用《条例》的规定。

五、《条例》确定的基本法律关系

（一）业主相互间的关系；

业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体，物业管理本质上是业主对物业管理区域内共同利益的维护和管理。

多个业主之间形成了共同利益和共同事务，《条例》充分考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益，确立了业主大会制度。

（二）物业服务企业和业主间的关系；

物业服务企业是依照公司法设立的，自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。

业主和物业服务企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了一物业服务企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。

民事行为最基本的原则就在于其主体的平等性和行为的自愿性。

（三）开发企业与业主以及物业服务企业间的关系；

前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业来签订。

开发建设单位在物业管理活动中的义务是：

制定临时管理规约并明示买受人、住宅物业必须通过招投标的方式选聘物业服务企业、提供必要的物业管理用房、不得擅自处分物业共用部分和公用设施设备、在保修期限和保养范围内承担物业的保修责任。

（四）供水供电等单位与业主以及物业服务企业间的关系；

供水供电供气、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用，并依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任；物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

（五）社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业间的关系；

社区居委会是群众性自治组织，业主大会是业主共同利益群众，不是自治组织。

《条例》设立业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会建议的义务。

㈥物业管理各方主体与政府之间的关系。

政府与物业管理各方主体之间的关系，是一种行政法律关系。

本章考点：

一、单项选择题

1、《条例》调整和规范的范围仅限于那种物业管理服务活动?

——业主选聘物业服务企业所进行的物业管理服务活动

2、对建筑物的维修、养护、管理属于业主行使什么权的体现。

——所有权

3、物业管理活动的基础（依据）什么?

——物业服务合同

4、物业管理活动的前提条件是什么？

——市场原则

5、物业管理属于第几产业？

——第三产业

6、物业管理社会化的必要前提是什么？

——物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离

7、实现物业管理社会化的必要条件是什么？

——现代化大生产的社会分工

8、物业管理最主要的特点是什么？

——市场化

9、物业管理起源于何时何地？

——19世纪60年代的英国。

10、《条例》的颁布时间、实施时间和颁布单位

——颁布的时间：

2003年6月8日。

实施的时间：

2003年9月1日。

国务院颁布

11、《条例》的颁布标志着我国物业管理进入了什么新时期？

——法制化、规范化发展的。

12、物业管理的基础是什么？

——业主的财产权。

13、业主大会由物业管理区域内全体业主组成，是业主参与物业管理活动的什么形式？

——组织形式

二、多项选择题

1、物业管理是一种什么样的活动?

⑴业主通过选聘物业服务企业，⑵由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，⑶对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，⑷维护相关区域内的环境卫生和秩序。

2、对房屋等建筑物的管理主要有几种方式?

⑴业主自己管理，⑵业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司管理，⑶业主选聘物业服务企业进行管理。

3、业主对建筑物可行使那些权利?

⑴占有权、⑵使用权、⑶收益权、⑷处分权。

4、物业管理服务的内容是什么?

⑴对物业进行维修、养护、管理，⑵对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。

5、《条例》调整的范围包括那些?

⑴调整住宅物业的物业管理活动，⑵调整非住宅物业的物业管理活动。

6、《条例》适用范围包括那些

⑴城市，⑵乡村。

7、物业管理活动应当在什么基础上签订物业服务合同？

⑴平等、⑵自愿、⑶等价有偿、⑷诚实信用

8、物业管理的基本特征有那些？

⑴社会化、⑵专业化、⑶市场化。

9、物业管理市场化的集中体现是什么？

⑴双向选择，⑵等价有偿

10、物业管理在社会经济中的地位和作用有那些？

⑴有利于促进经济增长；⑵有利于提高人民群众居住质量；⑶有利于增加就业；⑷有利于维护社区稳定；⑸有利于推动房地产业的良性发展。

11、《条例》颁布后我国物业管理政策法规主要体现出那些特点？

⑴配套性，⑵经验性，⑶操作性。

12、《条例》的立法理念突出了什么？

⑴发展为重、⑵平衡利益、⑶保护弱者。

13、《条例》的立法指导思想强调了什么？

⑴保护业主的财产权益，⑵业主与物业服务企业是平等的民事主体，⑶业主与物业服务企业通过公平公开和协商方式处理物业管理事项。

14、《条例》的立法原则是什么？

①物业管理权利和财产权利相对应；②维护全体业主合法权益；③现实性与前瞻性有机结合；④从实际出发，实事求是。

15、《条例》创设的法律制度有那些？

①业主大会、②管理规约、③前期物业管理招投标、④物业承接查验、⑤物业服务企业资质管理、⑥物业管理从业人员职业资格、⑦住宅专项维修资金。

16、创设业主大会和管理规约制度的目的是要建立什么机制？

⑴业主民主协商、⑵自我管理、⑶平衡利益

17、《条例》创设的法律责任特征是什么？

①它是与违法行为相联系的；②它的内容是法律明确而又具体规定的；③它具有国家强制性；④它是由国家授权的机关依法实施的。

18、《条例》创设的法律责任特点是什么？

①行政责任民事责任并存；②民事责任优先适用；③业主自我管理、自我监督。

19、《条例》确定的基本法律关系是什么？

⑴业主相互间的关系；⑵物业服务企业和业主间的关系；⑶开发企业与业主以及物业服务企业间的关系；⑷供水供电等单位与业主以及物业服务企业间的关系；⑸社区居委会与业主、业主大会及物业服务企业间的关系；⑹物业管理各方主体与政府之间的关系。

第2章物业管理服务

本章要点

《物权法》第八十一条规定：

“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

第1节物业管理服务的特点和内容

一、物业管理服务的特点:

1物业管理服务的公共性和综合性;2物业管理服务受益主体的广泛性和差异性;3物业管理服务的即时性和无形性;4物业管理服务的持续性和长期性。

二、物业管理服务的内容

（一）物业管理服务，是指业主与物业服务企业通过物业服务合同约定的公共性服务。

大的方面有两项：

1是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；2是维护相关区域内的环境卫生和秩序。

具体有8项：

⑴房屋共用部位的维修、养护与管理；⑵房屋共用设施设备的维修、养护与管理；⑶物业管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理；⑷物业管理区域内环境卫生与绿化管理服务；⑸物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协管事务服务；⑹物业装饰装修管理服务；⑺物业档案资料的管理；⑻专项维修资金的代管服务。

（二）合同约定以外的服务：

⑴不是物业服务企业的法定义务；⑵服务事项需另行约定；⑶是一种有偿服务。

2、物业管理服务的标准：

中物协2004年印发了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，从基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面，制定了三个等级的服务标准。

各等级服务分别由6大项主要内容组成：

⑴基本要求、⑵房屋管理、⑶共用设施设备维修养护、⑷协助维护公共秩序、⑸保洁服务、⑹绿化养护管理等。

一级标准:

设有服务接待中心,公示24小时服务电话,急修半小时内;业主满意率80%以上;每日巡查1次房屋楼道，每日巡查1次装修施工现场;载人电梯24小时正常运行;路灯、楼道灯完好率不低于95%;小区主出入口24小时站岗值勒，重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，配有安全监控设施，实施24小时监控;垃圾桶每日清运2次,小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次，电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次，一层共用大厅每日拖洗1次，楼梯扶手每日擦洗1次，共用部位玻璃每周清洁1次，路灯、楼道每月清洁1次，雨、污水井每月检查1次，化类池每月检查1次，每半年清掏1次。

二级标准：

公示16小时服务电话，急修1小时内；业主满意率75%以上；每3日巡查1次小区房屋楼道，每3日巡查1次装修施工现场；载人电梯早6点至晚12点正常运行；路灯、楼道灯完好率不低于90%;小区主出入口24小时值勒，重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次;生活垃圾每日清运1次,小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次，楼梯扶手每击擦洗2次，共用部位玻璃每月清洁1次，路灯、楼道每季清洁1次，雨、污水井每季度检查1次，化类池每2月检查1次，每年清掏1次;有专业人员实施绿化养护管理。

三级标准：

公示8小时服务电话，报修按约定时间到场；业主满意率70%以上；每周巡查1次小区房屋楼道，至少2次巡查装修施工现场；载人电梯早6点至晚12点正常运行；路灯、楼道灯完好率不低于80%;小区主出入口24小时值勒，重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次;生活垃圾每日清运1次,小区公共场所每日清扫1次，电梯厅、楼道每日清扫1次，共用部位玻璃每季度清洁1次，路灯、楼道每半年清洁1次，雨、污水井每半年检查1次，化类池每季度检查1次，每年清掏1次。

物业服务企业和业主在使用标准时应当注意的问题：

1.标准为⑴普通商品住房、⑵经济适用住房、⑶房改房、⑷集资建房、⑸廉租住房等普通住宅小区物业管理服务的标准，高档商品住宅不适用；

2.三个服务等级级别越高服务标准越高；

3.标准以外的其他服务双方协商约定；

4.应从实际出发选择相应的服务等级。

第2节物业服务收费

《条例》第41条规定：

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

1、收费原则：

⑴合理原则⑵公开原则

2004年10月国家发改委、建设部联合颁布《物业服务收费明码标价规定》明确物业服务收费应当明码标价，依法向业主公示：

物业服务企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式和收费标准。

⑶收费与服务水平相适应原则。

就是要求价质相符。

2、物业服务收费管理

物业服务收费的法律依据：

根据《价格法》和《条例》的基本精神，2003年11月国家发改委和建设部联合颁布了《物业服务收费管理办法》。

（一）物业服务收费定价形式

三种:

1.政府定价;2.政府指导价;3.市场调节价。

政府指导价是指由政府价格主管部门或其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营者制定的价格。

市场调节价是指由经营者自主制定,通过市场竞争形成的价格。

《收费办法》采取政府指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理，不采用政府定价。

各地区定价由省、自治区、直辖市人民政府价格主管理部门会同房地产行政主管部门确定。

（2）物业服务收费形式

1.包干制。

包干制物业服务费的构成包括物业管理服务成本、法定税费、物业服务企业的利润。

包干制是目前我国住宅物业服务收费普遍采用的形式。

2.酬金制。

酬金制预收的物业管理服务资金包括物业服务支出、物业服务企业的酬金。

酬金制也称佣金制，在非住宅物业管理项目中较多采用，不少高档住宅物业服务也已采用。

（3）物业管理服务成本构成

1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3.物业管理区域清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域秩序维护费用；

6.办公费用；

7.物业服务企业固定资产折旧；

8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9.经业主同意的其他费用。

物业共用部位,共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或物业服务成本。

（4）物业服务费的缴纳和督促

1.非业主使用人的交费责任:

《条例》规定业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

2.未交付房屋的交费主体:

《条例》规定,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

3.业主委员会对欠费业主的督促义务：

《条例》和《物业服务收费管理办法》规定，对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

但不得采取停水、停电等违法措施胁迫业主交费。

（五）代收代交费用

《条例》和《办法》规定,物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户（即业主）收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收钱款