某酒店设计任务书资料下载.pdf

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鹤山还有国家一类口岸，具有每天2个来回香港的客用航班和3000n屯级的货轮泊位。

鹤山市距离广州新白云国际航空港仅l5小时。

地块-d,时车程以内的半径范围，包括了广州、佛山、顺德、南海、江门、中山等经济发达的城市。

二开发意向1开发意向一作为“雁山一山水名城”地产开发的互助性项目，对分拆出售的房地产营销和售后服务提供强力支持，创造整体地产项目的商业价值和财务价值最大化：

一完成五星级酒店自身的建设设置和经营体系，完善集团酒店板块的结构性建设，成为珠三角地区高层次的商业地产项目：

一创造住宅小区和酒店结合、分拆出售地产和经营性酒店结合的新经营管理模式，建立集团自身酒店品牌。

2规划主题满足国家旅游局五星级酒店的标准要求，设定以市场条件、地产服务和集团空源三大原则的经营，功能，使之成为当地名望所归的、最高级的会务、公务、政府接待以及民间交往的社交场所。

以注重环保、保护生态环境为项目建设主题，如创造水景环境的同时，解决空调冷却水源（减少淋水塔的景观污染）；

又如建设中水系统和污水净化系统的同时，营造湿地环境。

3总体规划要求1）规划原则统一规划，分期开发（根据市场进展情况）。

充分利用地块依山畔水的地理条件，创造地区内独一无二、不可追仿的景观优势。

新酒店客房的大部分单位必须正面见到水景，酒店的大堂必须正对优良水景，酒店客房之间的水景景观视线必须无相互遮挡。

充分协调酒店和住宅两种产品彼此间的建设布局和功能流线关系，使两种产品都具有均好性。

预留新酒店第二期开发的建设条件。

2）规划出发点项目的设计应体现项目的整体性，酒店和住宅两种不同特性的产品应具有各自的特色，同时又必须相互协调，具有统一的形象与风格，夺周边的景观资源须运用到极致：

地块布局合理、管理流线畅顺：

令有效整合项目地块的整体景观设计：

令项目中可分拆销售的产品（如住宅等）和不可分拆销售的产品（如酒店）的用地界线应相当独立、完整，建筑物亦相应独立，以便于产品的分隔和销售；

夺住宅的配套服务设施，除住户独享的住客会所外，其他通用会所功能与酒店的配套殴施安排结合公用：

夺充分考虑项目建设的均衡性和地块开发的完整性，保证建成项目的经营必备条件。

t_三市场的调研及分析1原雁山酒店的客源分析由于新酒店建设地块座落于大雁山风景区，距离鹤山市城区有15分钟车程，地块当地的客源有别于市区的酒店（偏重于餐饮和娱乐），具有相对的独立性。

根据政府资料，大雁山风景区2003-2005年分别接待了l76万人、189万人和l94万人，以此计算，每年都有34的增长率，雁山酒店2004年和2005年分别接待了住店总人次为633万人和53万人。

很显然，大雁山风景区的客源不是雁山酒店客房的主体客源。

_我们收集了雁山酒店的2004年、2005年和2006年1ll月的客房统计资料，分析新酒店建设地块的客源市场。

为了方便分析，我们把2006年1ll月的每月平均值xl2，作为2006年的接待总量。

1）会议团体和散客客源的用房数量分析说明：

（1）三年中最高的客房出租率为6349，地区内原有客源并不充沛；

（2）客房整体出租率下降，唯2006年的会议团体客源较上年同期有上升，流失的客源主要集中在散客客源，相信与酒店经营方法和设施老化有直接关联。

小结：

随着调整经营方法和设施设备的更新，流失的散客客源有望回流，恢复到2004年的接待水平。

2）客源结构的分析说明：

（1）会议团体客源流失比例最高的为鹤山、江门的本地客源，2006年与2004年相比，流失f比例达到l383276，与地区内新建酒店多，接待条件进步有关，客户有了新的消费选择。

南海、佛山、广州等周边城市的会议客源不但不降，反而上升，其中广州地区会议客源2006年比2005年同期上升605，表明了珠三角经济持续增长，区域间的企业交往增强有关。

港澳台、境外、其他城市的会议客源变化甚微：

（2）散客客源流失比例最高的为鹤山、江门的本地客源和港澳台、境外、其他城市的客源，2006年与2005年同期相比，分别达到752和l003。

本地的会议客源和散客客源以及港澳台、境外、其他城市的散客客源如此高比例的流失，除了从经营上寻找原因，追踪流失去向，还必须对比对手酒店的硬件接待设施，作为新酒店功能设置和原雁山酒店更新改造的依据；

南海、佛山、广州地区为酒店的主体客源市场。

3）不同地区、城市的团体会议客源和散客客源的人均用房和房价分析说明：

（1）三年中，无论是不同市场来源的客源，还是会议团体和散客客源，房价都是大幅度滑落：

，r

（2）2006年与2005年相比，客房出租率下降1153个百分点，但由于房价的滑落，酒店客房方面的收入减少幅度竞达到7518。

必须认真检讨房价大幅滑落的原因，作为新、旧酒店功能设置的借鉴十分必要。

4）团体会议客源和散客客源选择房型的分析说明：

无论会议团体客源，还是散客客源，选择主楼客房类别的比例均高于选择别墅和观湖楼客房类别的比例。

可作为酒店建设和改造时客房功能设置的参考。

2地块周边1小时车程内部分城市4-5星级酒店资料附件三3客源资源开发的建议按照现阶段酒店市场条件，在大雁山地块建设五星级标准酒店的时机尚欠成熟，其主要表现在地区内缺乏足够引为收入支柱的五星级酒店商务客源。

为此，新酒店作为“雁山一山水名城”地产开发内容之一，除对房地产营销提供强力支持，又必须保证酒店自身合理的投资回报，酒店的发展定位和营销策略需要根据地块项目资源作出调整就显得十分必要。

我们认为，地块酒店和地块房地产之间必须表现为互助性关系，酒店的建设提升了房地产的品位，同时承担为业主提供售后的服务功能，而房地产的业主作为当地高消费的客源群体而成为酒店营销的对象。

按照集团提，供的资料，地块房地产建设面积达到65万平方米，各类户型的住宅总数约有4000个，房地产的主要销售地区为鹤山周边的佛山、南海、顺德、广州等珠三角富裕人群。

据调查，2005年顺德地区大型（国家性和国际性）的会展就有24次，其中有些为每年举办的国家定点大型展览会，如“顺德国际家用电器博览会”等，仅2005年家用电器博览会就有516家企业和383家商家参展，参观人数达到45286人次。

这些展览会除了在顺德会展中心设主会场，还在相关地区设立分会场，如乐从家具展、乐从塑料展、乐从钢材洽谈会、伦教木工机械展、伦教涂料化工展等。

经济交往的日见频繁，为酒店带来高消费的商业客源际遇。

从以上对雁山酒店的市场分析，目前本地区的主体客源地与房地产营销目标地区完全吻合，如果能够合理引入这些富裕消费群体，不但使房地产的销售价格得到支持，更重要为酒店提供了高消费的客源基础。

为了充分发挥酒店和房地产之间的互助作用，我们建议：

一酒店的功能设置在满足五星级评定标准的前提下，更必须符合房地产销售对象对酒店服务的需求，以销售市场的需求为主导，创造量身合体的营销策略：

一以房产业主为酒店的金卡会员，以会员作为酒店的主体服务对象，设定系列性的常客优惠计划；

一作为集团发展项目，从项目启动，房地产开发和酒店开发必须紧密结合，建立合作的工作机制，除了保证各自项目开发进度上的衔接，更主要为资源的合理共享和计划的及时修整。

如房地产营销员除了承担房产销售，还需接受酒店知识培训，房产销售结束后，部分营销人员转入酒店销售部负责会员（业主）服务和业务拓展工作。

4项目酒店主体客源群体的设定1）客户定位根据以上的分析，按照消费习惯和消费结构，地块酒店的客源市场由两大板块组成：

第1板块为原雁山酒店客源通过设施设备的改造和经营策略的调整，恢复到2004年的接待水平，客房年平均出租率达到60，平均房价恢复到t300元，即全年客房需求量为：

182问x60x365天=39858间年酒店餐饮主要满足于住店客源早餐、会议团体每餐、本地婚宴等六型餐饮服务功能。

，第2板块为新酒店客源这部分客源以会员为主体客源，再辅以部分高消费群体夺客源目标会员消费高层次国内外公司、协会会议客户本地及周边城市政府接待客户高消费的旅游团队客户国内外康体养生的消费群体探亲访友的海外及港澳台客人高消费的自驾车客户高尔夫球场的消费客户与周边城市同等级酒店房源置换的客户公司协议客户自主上门的散客以上客源平均房价为550元，平均出租率为60，即全年客房需求量为：

200间x60x365天=43800间年新酒店铰饮以宴请服务为主流产品，邀请各地名厨短期挟艺表演，配合会员资源，创造特色服务、个性服务品牌。

两个板块的客源在消费行为和消费标准上有差异，设定不同的收费结构，并不代表服务档次有差别，五星级酒店必须提供满足星级标准的服务，而是针对不同的客源消费行为和需求，设定有针对性的经营策略和服务规范，增强酒店的经营适应性，合理使用酒店设施资源。

第一经营年的组合酒店平均客房价格预计可达到450元间。

2）客户预测说明：

以上部分客源为目前旅游市场的新因素，具有培养发展前景。

按照以上测算，目标客源的用房需求理论数据为：

l00出租率的情况下，需要264间客房，即，96358间365天=26399间天换而言之，70客房出租率的情况下，客房的理论需求数为377问客房。

四酒店设计建议1酒店的功能组团和布局，-从以上的市场资料显示，将来地块酒店功能设置上存在以下几组主要的矛盾：

一主体窑源的消费观念有差异。

即原雁山酒店的主体客源与房产业主（会员）之间的消费差异。

如果我们不建新酒店，仅通过原酒店改造，显然撬动不了地块房地产的整体销售；

通过以上的市场分析，我们也不能放弃原酒店的现成客源，毕竟占据目标住房客源的4136（见客户预测）。

他们之间的差异会反映在酒店整体经营服务的规范上：

一主体客源的消费行为有差异。

当地具有较大的会议和娱乐客源市场，也将成为酒店的重要经营内容，这两部分客源相互间有互补，如同样具有大的客流量，大的停车条件。

大的音量分贝等，但两部分客源的高峰运营时间有差异，所以在公共设施和经营内容的利用上容易产生互补。

但这两部分客源在酒店功能流线、交通流线、作息安排、行为举止、文化索求等方面与房产业主（会员）的需求却有较大差异，处理不好就可能种好了梧桐树，引不来金凤凰（吸引不了广州等经济发达的周边城市购房客源）；

一星级评定标准上的差异。

为满足新酒店五星级的建设标准，必须对原雁山酒店进行改造，如果合理组合，原有酒店的公共辅助设施和行政辅助设施的建设面积都能为新酒店所用，减少重复建设和投资。

为此，我们建议：

1）新酒店和原雁山酒店部分组合成一家300个客房规模的五星级标准酒店，保留原雁山酒店的主楼客房，形成新酒店200客房，原雁山酒店改造后保留100客房（约占30）的综合接待规模：

2）新酒店与原有酒店建筑保持一定距离（不能太远），避免不需要的相互影响，两种经营环境和两种服务规范（不是服务标准有差别，而是针对不同经营范畴，设定不同的服务规范），新酒店的选址最好近水面：

3）新酒店建筑面积控制在25000平方米左右（以上面积含新建多功能宴会会议组合和娱乐组团面积），约每个客房的公围面积为l20平方米，这面积指标基本符合当前的五星级酒店建设数据早期的五星级酒店面积指标略小，主要差别在于五星级客房面积改变，以及现在酒店都建设较大面积的娱乐等部分面积所致。

附上早期几家经典五星级酒店的建设数据：

与以上相比，新酒店的客房数少，公围面积比例也会略大。

由于公围面积比例大，建设投资也上升，建议设计公司在满足功能设置的前提下，应该合理控制公围面积的配比：

4）新建的多功能宴会会议组合和娱乐组团，选址考虑在原雁山酒店建筑附近（左侧或后面），或结合在原雁山酒店建筑内。

该两项经营内容都具有人流集散量大、停车泊位要求多等特点。

两项内容的建筑建议各成组团，以减少相互影响，保持宴会会议设施的高档次。

两项内容的停车泊位可以兼容。

多功能宴会会议组合的厨房功能与原雁山酒店设备兼容。

娱乐组团与原雁山酒店的保龄球和游泳池形成组合。

2原雁山酒店的功能设施评估我们对原雁山酒店的功能设施按现行的星级评定标准进行评估。

6共用系统智能化、消防安全、+计算机107空调、自备电源、导向系统108前厅空间面积、地面装饰、墙饰209灯具、照明、保险箱等610总服务台装饰、标志、区域合理511客房小会议室、套房数量、电视机81270客房面积不小于20Ill1013客房高度、床宽度、+地面1214墙面、天花、家具、衣柜1015灯具、电视机尺寸、电视节目1216电话、酒吧、文具、客用指南等1517客房卫生间面积、装修、面盆718浴缸、恭桶、卫生间设备10-19餐饮中餐、宴会厅、面积1020装饰、墙面、地面、家具、灯具82l照明、餐具、布局、送餐流线1022厨房布局823大堂n巴装修、氛围、整体1024会议厅面积、数量、会议设备1525电梯数量、装饰、指示626公共卫生问427娱乐设施KTV、桌球、乒乓球、游戏机室428精品商店、美容美发、风情表演429桑那浴、按摩室、游泳池面积1030保龄球、网球、其它83l客房安全电子门锁、喷淋432员工设施食堂、更衣室、浴室、宿舍433培训室、娱乐室、员工电梯434合计266国家旅游局星级评定标准规定五星级酒店的评定分值为420分，四星级酒店的评定分值为330分。

以上雁山酒店的设施配置中，娱乐设施和员工设施可以与新酒店建设直接套用，即新酒店_可以从原雁山酒店至少获得34个分值，其余的386个分值必须从新设置的功能配置上得到保证。

目前情况判断，原雁山酒店距离四星级标准已有差距，必须通过更新改造来提高。

3新酒店建设规划用地以新建酒店25000平方米计算，其中多功能宴会会议组合3500平方米，娱乐组团6500平方米（部分与原雁山酒店的娱乐部分相结合）。

即，1）新酒店主体为庭院建设，中心高度约为20-25米间（客房层控制在56层以内）17000平方米6层=2833平方米2）多功能宴会会议组合，为2层建筑，中心高度（多功能宴会大厅）保证7米。

3000平方米2层=1500平方米3）娱乐组团为4层建筑，中心高度约为l315米之问6500平方米4层=1625平方米2833+15004-1625=5958平方米（约9亩）考虑到新酒店的第二期建设（根据市场的发展，有可能增加部分客房面积，目前可作为酒店的绿化景观用地），以及地面停车的泊位（每辆以30平方米计，200个车位，包含多功能宴会会议组合和娱乐组团车位），需要增加8000平方米。

即，新建酒店的第一期规划用地：

15958平方米（建筑用地）+6000平方米（地面车位）一11958平方米（约18亩）第二期酒店规划用地为：

2000平方米（约3亩）说明：

车位数量按照有关规定和经营需求而定，考虑地面停车主要为减少初始投资，如能结合现有停车条件，可以减去用地的计划指标。

4建设计划建议先行肆设新酒店、多功晦宴会会议组合和娱乐组团，保证此三杏新建营业功能能够同时启用。

由于新酒店建设位址与原雁山酒店有一定距离，建设工地对雁山酒店的日常经营影响不大。

多功能宴会会议组合和娱乐组团均为低层作业，施工期短，只要注意晚间施工的噌音和照明，尽量减少对雁山酒店客房的滋扰，这样能够保留原雁山酒店的客源市场：

新酒店、多功能宴会会议组合和娱乐组团建成，形成完整的接待能力和经营形象，尽快配合房地产的营销工作；

完成原雁山酒店的更新改造工作，组合形成300问客房规模的接待能力和市场占有率，尽早启动五星级酒店星级评定工作。

5设计主题由于新酒店位于住宅建筑群体之中，酒店的建筑风格适宜鲜明亮丽，外观造型独具一格，具备地块建筑中的标志形象，并预留可持续发展的空间，使项目建成后五年内都是本地区身份不可替代的象征。

项目将以国际化高规格的服务理念，接纳多层次的高消费客源群体，成为当地最高级的会务、公务、政府接待以及民间交往的社交会所。

设计原则夺符合旅游饭店星级的划分与评定（GB-T143082003）或更新版本中五星级酒店的标准和要求。

夺最大限度地将周边的自然资源融入酒店的景观环境，酒店大堂必须正面水景，保证视线的开阔。

新酒店的景观、交通安排与周边公共设施充分结合，有效体现项目红线内的景观设计与周边公共景观空间的衔接。

夺按会议休闲类酒店的定位进行设计，无论在整体与细部设计都应体现项目高档的形象和感受。

建议室内设计及外墙装饰可根据地理风貌和经营风格赋予酒店特定的建筑主题，在酒店行业内产生补缺立异的效果，也是酒店长期保持经营形象的所需。

冷由于酒店接待大量的会议，必须充分考虑会议宴会接待通道利大型运载工具流线的合理性。

夺夜总会、KTV、桑拿、SPA等娱乐设施要体现高档次。

与酒店主体设施作适当分离，要使各自场所客人间的交通安排流畅，方便住客使用又不干扰客房、餐饮和商务空间。

，令多功能宴会会议厅力争做到对手无法复制，按垄断当地大型、高规格、多功能会议、宴会市场的方向设计。

夺不设置大型固定式的会议设施，通过多功能厅及其综合配套功能解决会议客源的需求。

令建议在临水位置布置高档大堂吧、西餐厅、咖啡厅。

夺统一规划，分期实施，根据当地酒店和商业地产市场的发展情况，最终达到整体设计规模。

-夺充分考虑鹤山地区高星级酒店客源环境和项目经营特性，以最确切的市场定位、最适用的功能设置、最合理的设计手法和最经济的技术方式达到最理想的项目建设效果。

五酒店功能设置客房部分为了满足客房数量的要求，客房标准层可以考虑过道两边设置客房，酒店大部分客房的正面景观必须面向水景，楼层服务用房和设备用房设置在背向水面方向。

临水面的部分客房可以考虑设置大型退台，形成独享的空中花园空间，成为经营的买点。

部分客房可以根据建筑立面风格，设置相同建筑元索的阳台。

客房面积（不包括卫生问和门廊）不小于30时。

建议：

1）客房的主要面积及尺寸指标标准房面积30m2（不包括室内卫生间和门廊面积）建议建筑尺寸：

45mxlOm（墙中尺寸）建议客房室内净高不低于32m。

，卫生间使用面积不小于8m2（如25x32m）标准客床尺寸（不包括多套房的特殊客床尺寸）：

fr，r18x2OmL2x2Om客房层走廊l8m，客房门凹进02-03m，形成交叉通行的错位服务员模数控制在14间员工说明：

客房面积国家旅游局的“旅游饭店星级的划分与评定”GBTl4308-2003中要求：

五星级饭店70客房的面积（不包括卫生间和门廊面积），达到30in，白金五星级的普通客房面积不小于36m2。

中国建设部旅游旅馆设计暂时标准一级酒店的客房面积为45盯间。

国际酒店管理品牌喜来登的客房标准面积为45胛（53x85m）。

我们认为，国家旅游局“星级评定标准”对客房面积的要求不断扩大，酒店客房的面积一旦确定，将来也是最不容易作出调整和改造的设施内容。

客房面积略大一些，也方便休闲旅游项目的安排。

客房高度客房的室内高度，国家旅游局的“星级评定标准”在普通客房高度方面有不低于3m的标准（房内净高度）。

按照国际酒店管理公司的经验，客房高度略高一些，适合于休闲客房的布置（采用中央照明等），采光和景观也比较好。

目前华南地区新建成的五星级酒店标准客房的室内高度一般为332In（净高）。

为此，建议客房室内净高不低于32In0客房卫生问国家旅游局的“星级评定标准”中要求客房卫生间面积4一-8m2，但在卫生设施的布置上要求，做到淋浴间和浴缸分开设置，即需要在卫生间中设置脸盆、座厕、浴盆、淋浴间四大件，同时做到干湿分开。

以此标准，卫生间的面积需达到8m2以上才能做到较为合理的设置。

目前华南地区新建成的五星级酒店标准客房卫生间面积一般为89m。

为此，建议客房卫生间的使用面积不小于8时。

标准客床国家旅游局的“星级评定标准”对单人床和双人床的宽度尺寸分别要求在10135m和I522m范围之间，其中双人床部分的大尺寸显然包含了多套房（总统房）的因素。

床垫的长度不小于19m。

国际酒店管理公司对标准客房的客床尺寸有不同的规格，我们选用了喜来登和索菲特的标准客房的客床规格作为参考数值。

客床尺寸多，会影响床上布件的互换率，增加布件储存规格和数量。

为此，建议标准客床尺寸（不包括多套房的特殊客床尺寸）为18x2Om和12x2Om。

周边部分高星级新建酒店的客房数据房型分析说明：

标准房StandardRoom单床DoubleBeds-2Oxl8mxl双床Twinbeds-2Oxl2mx2国家旅游局的“星级评定标准”没有对酒店客房中单床和双床的数量作具体规定。

国际酒店管理公司也没有统一的技术要求，往往在具体的个案中针对当地市场提出设置要求，既定的设置比例在今后的经营实践中，也能做出适当的调整。

考虑到项目酒店主流客源中的会议和旅游团队客源因素，双床设置的数量参考了深圳香格里拉大酒店的比例。

双连房ConnectingRooms=一间单床房连结一间双床房，两房之间用双道门隔开，平时可分开销售。

这种房型在国际酒店管理公司中比较常见，日常经营过程中与标准客房的销售没有区别，在特殊情况时能够满足房型的变化需求。

如广州天河商旅索菲特就设置了5这科一房型的标准客房。

残疾情房DisabledGuestrooms。

，r，国家旅游局的“星级评定标准”有此要求，一个酒店的残疾人客房数量“不少于客房总数的l。

或少于1”，由于该类客房在实际销售中有一定的困难，极大部分商务酒店都设置1间此类型客房，以保证评分标准的不缺项。

国际酒店管理公司也十分重视此项标准，在广州天河商旅索菲特设置一间此类房型的客房。

国家旅游局至今并没有对残疾人客房确定具体的设施标准和装修要求，