社区商业典型案例分析苏州方洲邻里中心64P资料下载.pdf

社区商业典型案例分析苏州方洲邻里中心64P资料下载.pdf

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生鲜超市、文化用品、通讯、餐饮、美容美发、银行、药店、卫生所、文化活动中心、洗衣、修理61项目概况-项目构成项目构成方洲邻里中心由三块以三层楼高为主的建筑组成：

正方形的A区，长方形B区以及群落状个体相对独立的餐饮区，B区及餐饮区之间形成了一条概念内街，项目南北向长约83米，东西向长约239米。

项目整体形象认知1项目概况-整体形象81项目概况-开发理念及开发历程项目开发历程正式开业方洲邻里中心为邻里中心区内开发的第8个项目，2009年，方洲邻里中心正式破土动工，2011年1月10号正式开业。

相比其他的邻里中心，方洲邻里中心最大的亮点是开发了邻里中心公司第一个自营生鲜超市。

自营生鲜超市是通过从蔬菜基地、生产厂家直接进货等手段，使生鲜商品做到安全可靠、价廉物美，同时确保生鲜与日配商品的价格管理全覆盖，将对平抑湖东片区的菜价起到一定的调节作用。

邻里中心是在借鉴新加坡公共管理先进理念的基础上，结合园区商业开发，经过多年实践而形成的集商业、文化、体育、卫生和教育于一体的社区商业服务中心。

2011年7月7日，园区首个民众联络所落户方洲2011年6月30日，园区图书馆第一分馆启用2011年6月28日，中心卫生服务站启用2011年1月10日，正式开业2010年9月2日，主体基本完成2009年12月10日，方洲邻里中心动工项目开发理念91项目概况-邻里中心产业苏州工业园区邻里中心发展有限公司，成立于1997年11月，注册资本1.15亿元，截止2013年12月，总资产25.14.亿元，是目前国内最专业的社区商业综合服务提供商。

邻瑞投资由苏州工业园区邻里中心发展有限公司与GLC公司合资设立，主要负责邻里中心等社区型购物中心项目的投资咨询、策划定位、建筑方案设计、招商服务以及运营管理等。

苏州邻里中心总部邻里中心产业：

101项目概况-邻里中心产业将社区商业产品按照建筑形态分类，以区域居住人口数量为标准，打造邻里中心公司的四代产品。

邻里中心社区商业产品分支（1座）（1座）（暂无）（17座）邻瑞广场邻里中心邻里汇11邻里中心现有商业邻里中心现有商业产品以邻里中心为主，邻瑞广场于2013年6月开业，目前共14家经营运作。

商业位置商业名称开业时间营业面积商业位置商业名称开业时间营业面积区内新城邻里中心1998年5月20828区内科技城邻里中心2011年8月16600贵都邻里中心2001年5月10797东沙湖邻里中心2012年12月56000师惠邻里中心2004年5月15282苏州邻瑞广场2013年6月150000湖东邻里中心2004年8月29660漕湖邻里中心2014年10月25000玲珑邻里中心2006年12月20070景城邻里中心2015年758000沁苑邻里中心2007年5月11933独墅邻里中心2015年80000翰林邻里中心2008年9月23532区外宿迁明日领里中心2011年8月17876方洲邻里中心2011年1月28937太仓港城邻里中心2012年6月43073唯盛邻里中心2011年6月11700常熟项目2015年3月353071项目概况-邻里中心产业1项目概况-邻里中心产业邻里商业酒店邻里商务酒店是公司重点发展的连锁经济型精品酒店。

2011年9月正式运营，目前，已在苏州工业园区和宿迁苏宿工业园区内分别开出科技城店、东沙湖店和明日店。

该酒店以“温馨、舒适、便捷”为宗旨，倡导人性化下榻感受。

自营“邻里生鲜超市”和“邻瑞超市”是邻里中心公司创新思路、开拓发展的新举措之一，也是对“农改超”做出的一次积极探索。

2011年1月1日，邻里生鲜超市方洲店开业，成为公司商业发展体系第一家生鲜超市。

随后，唯盛、科技城、通达连锁店陆续开门迎客，带来稳定而忠实的客源，成为所在邻里中心的吸客“主力店”。

邻里商业连锁经营131项目概况-邻里中心运营公司苏州工业园区融鼎资产物业服务有限公司，成立于2009年12月，注册资本500万元，是苏州工业园区邻里中心发展有限公司旗下全资子公司，主要负责“邻里中心”等社区商业系列品牌的运营管理、管理输出、研究发展、前期投资咨询、项目策划等，开展社区商业项目租赁代理、销售代理等业务。

贵都邻里中心邻里中心运营公司：

融鼎资产有限公司玲珑邻里中心翰林邻里中心新城邻里中心湖东邻里中心师惠邻里中心方洲邻里中心沁苑邻里中心PART2区位分析2区位分析-城市规划苏州工业园区于1994年2月经国务院批准设立，同年5月实施启动，行政区划面积278平方公里。

工业园区土地规划图行政规划图土地功能图本项目本项目2区位分析-商圈分析方洲邻里中心靠近金鸡湖商圈湖东商业服务功能区环金鸡湖核心商业板块：

以城市东进发展的战略为依据，由金鸡湖西中央商务区、湖东商业服务功能区和湖滨新天地、李公堤等商业街区组成。

打造引领时尚的现代核心商业板块。

区域位置：

北临现代大道，南至钟园路，西起金鸡湖，东靠星湖街，用地面积约200公顷；

商业定位：

零售主导型商业服务功能区；

商业结构：

沿中央河两侧设置步行商业广场和街区，发展新型业态，布置大型零售网点，使其成为该市级商业功能区的支撑，综合设置餐饮、服务及娱乐休闲设施，形成引领时尚的现代市级商业服务功能区；

物业类型：

以独立商业体、步行街为主。

金鸡湖商圈圆融时代广场本项目1.8km湖东商业服务区172区位分析-交通分析苏州工业园区位于苏州古城区东部，以发达的高速公路、铁路、水路及航空网与世界各主要城市相连。

轨道交通20分钟到达上海、60分钟到达南京，与沪、宁、杭融入同城轨道化生活。

在苏州市新制定的城市总体设计中，明确了苏州工业园区在“双城双片区”格局中的“苏州新城”地位，即把园区建设成为长三角地区重要的总部经济和商务文化活动中心之一。

本项目距离苏州园区高铁站仅4.1公里，距离苏州总站12.4公里。

工业园区交通图本项目2区位分析-交通分析公共交通方洲邻里中心公共交通完善但不够便利，本项目据地铁站1.3公里，且周围公交站数量有限。

轨道交通地铁2号线星塘街站距离本项目最近为1.3公里；

公交站点方洲邻里中心周边公交仅有2个；

方洲邻里中心站：

116、126、168、219、110南线、110西线；

钟慧路站：

205、110西线。

其他交通本项目紧邻园区华润万家购物中心，乘坐华润万家购物中心班车也可到达本项目。

华润万家班车：

莲花线、唯亭线2号线地铁站公交站1.3km19方洲邻里中心两侧临干路车流量较大，内部分布无名支路满足汽车餐厅及停车功能，东侧星塘路为河阻隔，北侧钟慧璐距离较远，整体通达性较好，但便利度较低，基本满足社区购物中心的交通需求。

2区位分析-交通分析道路环境主干路：

方洲路、星塘路次干路：

津梁街、钟慧璐支路：

在项目地北侧与华润万家购物中心相夹方洲邻里中心道路四至：

北临无名支路、南临方洲路、东临星塘路、西临津梁街主干道次干道支路方洲路方洲邻里中心星塘路津梁街钟慧路2区位分析-交通分析交通节点展示购物中心内部道路节点方洲邻里中心站与华润万家相夹道路临河一侧道路PART3项目定位3项目定位-整体定位总体定位：

一站式新型社区商业中心主题定位：

居住配套、餐饮、休闲、娱乐、培训客群定位：

1-80岁全年龄段客户类型定位：

ShoppingMall，社区服务中心经营定位：

中档消费形象定位：

家庭消费风格定位：

现代主义业态定位：

社区服务为主线的品牌群+餐饮+娱乐+散店档次定位：

服饰单价：

100-600元整体定位3项目定位-概念定位概念定位一站式的社区商业服务项目方洲邻里中心园区幸福生活的聚集地社区购物中心的标杆项目邻里中心最成功的项目最多领导人参观考察的项目PART4商业规划4商业规划-各楼层经营内容方洲邻里中心各层经营内容楼层经营内容3F健身休闲、儿童零售、儿童娱乐、美容2F生活用品、服饰化妆品、儿童教育、社区服务中心1F生活服务、生鲜菜场、餐饮、食品零售B1F停车场、自行车停车场方洲邻里中心各楼层区域主题业态分布4商业规划-各楼层区域主题业态分布注：

业态比例按面积划分社区生活配套为主，少量休闲和教育配套大量零售，少量餐饮店和服务店餐饮娱乐为主楼层业态零售餐饮休闲娱乐配套服务主力店/次主力店1F零售餐饮服务22%45%/33%邻里生鲜超市/万宁2F零售餐饮服务75%3%/22%方洲民众联络所/乐扣乐扣3F零售休闲娱乐服务58%/26%16%婴知岛/阳光100健身方洲邻里中心各业态详细分类表4商业规划-各楼层区域主题业态分布移动营业厅业态分布（B、C）零售食品CoCo好利来来伊份超市万宁城市之间服装爱无季服饰108号服饰Eall.cz红豆生活坊精工坊依尚艾秀雅轩日用品LockLock儿童综合童装小猪班纳小手拉大手亲子装帮登少年生活馆巴拉兔婴之岛教育艺之翼贝斯琴行万象跆拳道艾美舞蹈游乐蜜蜂花童艺世界DIY快乐吧爱乐游喜乐尼服务乖小丫秀童年公共配套冲印店柯达博彩店体彩、福彩营业厅中国电信中国移动LOCKLOCK艺之翼业态分布（A、D、E、F、G）餐饮娱乐特色餐饮石锅自选麻辣烫东吴面馆奥灶面布诺西餐厅米萝咖啡韩国料理沁园湘大班厨房美味厨房休闲娱乐美容SPA佐登妮丝金莎美容健身、养身阳光100健身皇足一号医疗/医药中医诊所益之堂中医诊所医疗服务社区卫生服务站药店礼安医药生活服务生鲜店邻里生鲜超市方洲店干洗店温莎士洗衣供水店洞庭山理发店Estyle造型家政服务家园修理铺便民缝纫坊文化活动中心民众联络所独墅湖图书馆分馆邻动文体邻里生鲜超市礼安医药缝纫店社区医疗机构东吴面馆沁园湘健身会所皇足一号方洲邻里中心各业态详细分类表4商业规划-各楼层区域主题业态分布4商业规划-经营业种比例汇总经营业种比例汇总方洲邻里中心经营业种比例统计汇总表统计内容零售购物餐饮休闲娱乐配套服务中西快餐休闲餐饮特色餐饮儿童乐园美容SPA休闲会所药店花店干洗店冲印店美容美发店家政服务金融服务电信服务医疗服务旅行社培训服务经营商户数4348522111112321217数量比例（%）49.44.69.25.72.32.31.11.11.11.11.12.33.42.31.12.31.18.0业种大类数量比例49.4%19.5%5.7%25.3%经营面积（）3852179401307456113702814132511922980527415642面积比例（%）57.82.76.04.66.81.71.00.40.20.20.41.83.41.20.81.10.29.6业种大类面积比例57.8%13.3%9.5%19.4%合计经营总面积6669、经营总户数87家、零售商业数量比例49.4%（含超市）、零售商业面积比例57.8%（含超市）、非零售商业数量比例50.6%、非零售商业面积比例42.2%。

304商业规划-业态业种分析-1F细分业种数量（家）面积（）细分业种数量（家）面积（）超市1190饰品125冲印店125特色餐饮4209电信服务152休闲餐饮8401干洗店113烟酒茶3134花店114眼镜178化妆品1156药店128家政服务221医疗服务130金融服务280中西餐饮130旅行社115中西快餐3149美容美发155自行车专卖场120总计12621总计2411041F餐饮的数量比和面积比分别为45%、46%；

零售分别占22%、35%；

服务分别占33%、19%；

一楼的业种丰富，以特色餐饮、休闲餐饮、中西快餐为主。

1F业态业种分析4商业规划-业态业种分析-1F1F品牌列表位置品牌业种面积（）位置品牌业种面积（）G101美利达自行车自行车专卖场20E102布诺西餐厅休闲餐饮25A06邻里生鲜超市超市190F102米萝咖啡休闲餐饮39B102/B03晟昌眼镜眼镜78B104韩国料理特色餐饮52B108流行美饰品25D101/D102沁园湘特色餐饮77B114-B116万宁化妆品156G101-1大班厨房特色餐饮30A104洞庭山烟酒茶30E101美味厨房特色餐饮50B118三万昌烟酒茶52A101/A102礼安医药药店28B119盛世烟酒烟酒茶52A107百草园花花生活馆花店14B117EnjoyCity城市之间休闲餐饮52A110温莎士洗衣干洗店13C101KFC中西快餐96B112柯达冲印店25E102石锅自选麻辣烫中西快餐15E101Estyle造型美容美发55F101东吴面馆中西快餐38A105工商银行金融服务55G102奥灶面中西餐饮30B113体彩、福彩金融服务25B101克莉丝汀休闲餐饮52A103社区卫生服务站医疗服务30B106/B107好利来休闲餐饮104A109家园修理铺家政服务15B109蜜字食品休闲餐饮52A111便民缝纫坊家政服务6B110來伊份休闲餐饮52B120中国移动电信服务52B111CoCo休闲餐饮25A108文化国旅旅行社154商业规划-业态业种分析-1F1F品牌展示4商业规划-业态业种分析-2F2F业态业种分析2F主业态为零售，零售占数量比和面积比分别为75%、66%；

服务分别占22%、30%；

餐饮分别占3%、4%；

从零售产品类别上看，男女服饰的数量最多，其次为化妆品、家居用品、乐器和书店；

服务类主要是家政服务。

细分业种数量（家）面积（）化妆品2103家居用品3298家政服务1208乐器1195男女时装1490内衣279培训服务5440皮具箱包126书店2188特色餐饮198医疗服务144艺术品180运动休闲145总计3222944商业规划-业态业种分析-2F2F品牌列表位置品牌业种面积（）位置品牌业种面积（）B209-2红豆生活馆家居用品53B213多彩屋运动休闲装45B210精工坊家居用品45B215依曼丽内衣内衣45B217乐扣乐扣家居用品200B220-1绯格贝缇内衣34B205优资化妆品化妆品73B208徐岚皮艺坊皮具箱包26B220-2安吉儿化妆品30B201图书馆邻动文体书店90B204爱情雨服饰男女时装73B202/B203学而思书店书店98B206红袖舫服饰男女时装55B218贝斯琴行乐器195B209-1爱无季服饰男女时装55B207完美生活艺术品80B211依尚男女时装36E201/301重庆红天下火锅特色餐饮98B212艾秀雅轩男女时装36A202方洲民众联络所家政服务208B214亮衣阁男女时装45E202益芝堂中医诊所医疗服务44B216佳成洋服男女时装37A203贝生少儿英语培训服务88B219-1108号服饰男女时装56A204大拇歌儿童情商天地培训服务77B219-2Eall.cz男女时装33B201艺之翼培训服务90B221-1格蕾诗芙男女时装34C201培正逗点培训服务95B221-2蓓斯特男女时装30G202夏加儿美术教育培训服务904商业规划-业态业种分析-2F2F品牌展示4商业规划-业态业种分析-3F3F业态业种分析细分业种数量（家）面积（）儿童乐园2456儿童用品91064美容SPA2113美容美发164内衣181培训服务2202体育用品1600休闲会所170总计1926503F有零售、服务和休闲娱乐三种业态，零售在数量和面积上分别占58%、43%；

服务分别占占16%、17%；

休闲娱乐分别占比26%、40%；

零售产品类型中，以儿童用品为主，其次是体育用品；

服务产品类型以儿童乐园为主。

4商业规划-业态业种分析-3F3F品牌列表位置品牌业种面积（）位置品牌业种面积（）B304三枪内衣内衣81A301阳光100健身体育用品600B301/B305婴知岛儿童用品639B312/B313喜乐尼儿童乐园65B303小猪班纳儿童用品82B316爱乐游E-KidsIsland儿童乐园391B306Ddung冬已儿童用品69F301佐登妮丝美容SPA57B307巴拉兔儿童用品60金莎美容美容SPA56B308帮登青少年生活馆儿童用品48B311秀童年美容美发64B309Kissthebaby儿童用品60A302皇足一号休闲会所70B314蜜蜂花童艺世界儿童用品27B302万象跆拳道培训服务154B315DIY快乐吧儿童用品29B310乖小丫培训服务48B317小手拉大手亲子装儿童用品504商业规划-业态业种分析-3F3F品牌展示4商业规划-整体业态业种分析整体上看，方洲邻里中心中心以零售购物为主，在数量和面积上分别占49.4%、57.8%；

餐饮在数量和面积上分别占19.5%和13.3%，在购物中心中属较高水平；

休闲娱乐店数量面积占比最少分别为5.7%和9.6%；

配套服务占比较多数量面积分别为25.3%和19.4%，以社区服务为主要核心，仅次于零售。

方洲邻里中心整体业态、业种分析12种社区商业服务业态生活服务社区配套日常消费4商业规划-社区服务业态种类社区活动中心亮点解读：

将社区服务中心引入商业体，12项居住配套功能，从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”为百姓提供一站式服务，功能全面包括：

党团服务、劳动保障、计划生育等。

4商业规划-社区服务业态种类方洲邻里中心特色业态业种4商业规划-社区服务业态种类方洲邻里中心特色业态业种生鲜超市亮点解读：

将“菜市场”、“医院”搬进商业体是邻里中心两大亮点。

菜市场升级生鲜超市，分类详细：

蔬菜、海鲜、肉类、豆制品、点心、水果、调料等。

各类食物品种丰富、新鲜，购物环境整洁美观。

城市医疗系统与购物中心合作，卫生服务站开设在商场内，方便居民疾病检查及简单治疗，做到真正的一站式服务，功能齐全，便民利民。

卫生服务站4商业规划-社区服务业态种类方洲邻里中心特色业态业种特色店铺亮点解读：

特色商业经营，独一无二的体验。

如：

苏州的首家肯德基汽车穿梭餐厅，不用下车即可享受新鲜肯德基；

乖小丫小儿推拿，专为婴幼儿服务；

秀童年儿童理发店，让孩子在玩耍中秀出靓丽形象。

PART5动线分析5动线分析-外部动线P停车库车流动线人流动线商场主入口商场次入口外部入口、动线：

方洲邻里中心主入口位于方洲路和津梁街；

另四条为支马路，围绕穿过整个项目；

停车场以西北口为入口，东口为出口。

PP465动线分析-外部动线简洁、功能齐全的停车场47方洲邻里中心三栋建筑相互独立，其中所夹区域形成步行街，呈一字型可通往三栋建筑，项目二层设计连廊，动线清晰，连接三栋建筑。

5动线分析-外部动线购物中心外部水平垂直动线图1为步行街至2楼扶梯图2为北侧马路至2楼楼梯图3为一层外部垂梯图4为A区垂梯图5为二层连廊图1图2图3图4图5步行街宽：

6.6m；

二楼连廊宽：

3m-10m；

垂梯：

2部；

扶梯：

1部内部水平动线：

一个中庭，动线清晰。

5动线分析-内部动线整体动线设计十分清晰，整体为一字型动线，二层，三层局部为长方形；

死角处设置主力店或者电梯；

主动线宽：

3.5-6.0m，次动线宽2.0-3.5m。

2楼空中连廊进入商场49方洲邻里中心内部动线里，中庭有一组扶梯、东侧有一部垂梯，四组楼梯分布在购物中心东西两侧。

5动线分析-内部动线内部垂直动线：

保持购物中心内部畅通保证购物中心外部的连接。

自动扶梯：

1个垂梯：

1部楼梯：

4组PART6建筑设计6建筑设计-外立面规划外立面：

米黄色与白色立面配以棕色窗口，在入口及连接处以玻璃幕墙装饰。

6建筑设计-内部设计内部设计：

简洁、明亮且有家庭的温馨装饰。

内部空间：

空间大众化，集聚目标人群最大关注力；

留足休息绿色空间。

6建筑设计-内部空间连廊宽敞明亮围柱而坐公共休息区域及绿化6建筑设计-导示系统外部广告及LOGO名称十分显眼购物中心外部的品牌展示，绿色温馨，方便顾客目的性消费外部导示系统：

温馨、明晰，与商场风格相符6建筑设计-导示系统内部导示系统：

风格简明、标识清晰6建筑设计-建筑参数建筑参数店铺主导面积：

零售：

20-100餐饮：

30-100服务：

20-100主力店面积：

639餐饮：

104服务：

208中庭数量与面积：

1中庭146.8中庭是否见天：

可以见天走道宽度（主次走道）：

主走道：

3.5-6米次走道：

2-3米面宽：

6m-10m进深：

3m-15m柱距：

5m标准层高：

1F：

3.5mF2：

3.5mF3：

2.5m婴知岛:

639好利来:

104方洲民众联络所：

220PART7运营推广7运营推广-项目运营“方洲邻里中心”专注细致的经营主体和方法不仅使其自身获得较大成功，同时也值得其他社区商业项目借鉴。

“方洲邻里中心”经营策略开发商自持主体物业，销售部商街铺，既可回现又有租金持续收入；

实行购物中心社区化，采取服务功能+消费功能；

放弃引进大型知名主力店的做法，更多靠多个面积在30-100的小型店替代；

通过科学管理来协助商户实现良性运营，熟练运用购物中心的信息化管理系统，通过邻里中心平台达到良好宣传；

通过邻里一卡通系统、微信公共平台等为后期购物中心的运营提供便利；

为提高竞争力，定期淘汰经营不善品牌，积极调整业态业种；

不遗余力地在商场内举办各