容积率计算规则.docx
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容积率计算规则
容积率计算规则
一、容积率是指一定用地范围内，地上总建筑面积计算值（即计入容积率的总建筑面积）与建设用地面积的比值。
地上总建筑面积为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。
建设用地面积以各地城乡规划主管部门审批的建设用地红线图的面积为准（不包括城市道路用地、河道用地、绿地）。
一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇以下特殊情况，按照本规则的规定执行。
二、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。
三、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间等。
当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。
四、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计入容积率。
五、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值；不足1.0米的，不计入容积率。
如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。
六、建筑设计单位应在建筑方案总平面图上分别注明建筑面积和计入容积率的建筑面积计算值详细清单。
七、该规则仅限于城乡规划主管部门和建筑设计单位计算容积率指标时使用。
关于实施建筑容积率计算规则的通知
各建设单位、各设计单位：
为贯彻执行《福建省容积率计算规则》（闽建规[2008]14号）和《福建省住宅建筑层高和面积等有关设计问题的暂行规定》（闽建设[2007]18号），参照《福州市城乡规划局关于实施住宅建筑容积率计算规则的通知》，结合长乐的实际提出如下要求，请一并贯彻执行。
一、住宅建筑容积率计算规则
1、下列功能用房建筑面积单列，计入总建筑面积，不计入容积率：
（1）仅作为人防、设备用房和车库用途的，且地下室外地面以上部分的高度不超过1.0米的地下室、半地下室建筑面积。
（2）住宅建筑底层架空作为居民休闲绿化、公共停车等公共用途的，且层高不低于2.8米，不高于5.1米的建筑面积。
2、下列功能用房的建筑面积应计入容积率：
（1）住宅阳台、入户花园、挑廊按其水平投影面积的一半计算建筑面积，当进深超过1.8米的各类阳台、入户花园和挑廊，均按全面积计入容积率，阳台、入户花园和挑廊的水平投影面积总和不应大于住宅套型建筑面积的15%。
（2）建筑物有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间等，当层高在2.2米以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。
（3）利用坡屋顶内空间的建筑面积。
（4）除作为人防设备用房、停车外的其他用途的地下室、半地下室建筑面积。
（5）露出相邻室外地面以上部分的高度超过1.0米的地下室、半地下室建筑面积。
如建筑室外地坪标高不一致时，按其相邻室外标高最低点一侧的地面作为室外地坪，核定建筑层数及计容建筑面积。
（6）与阳台相连的附属构件（如花台、设备平台等）并入阳台，参与阳台一并控制。
（7）仅有部分空间对户外直接开敞的阳台，其开敞部分按其水平投影面积的1/2计算，不开敞部分计全面积。
（8）架空层为多层、高层建筑的地面首层，除因结构、安全的要求而必需存在的落地垂直构件外，因其他填充物影响造成架空层开敞面实际无法连续的，填充物累计长度不得超过标准层周长的1/3，否则计入容积率面积计算。
3、建筑单体含有飘窗设计的，飘窗与室内楼地面高差达到0.3米、其平均进深小于1.2米，不计算面积；平均进深超过1.2米的，按水平投影面积的1/2计算，且建筑间距控制自飘窗外沿起算。
飘窗与室内楼地面高差小于0.3米、且窗洞高度达2.2米的等同于落地飘窗，按水平投影计全面积；窗洞高度小于2.2米的，按水平投影面积的1/2计算；在申报图纸中应提供飘窗大样，以确定构造形式及其窗台高度。
二、住宅建设项目在申报《总平面规划设计方案》、《建筑设计方案》和《建设工程规划许可证》阶段，设计单位应在总平面规划设计图、建筑方案总平面图和建筑工程总平面图上注明建筑面积和计入容积率的建筑面积计算值详细清单；建筑设计方案图纸应明确标注各套型基本空间的使用功能，总说明中应明确标注正确的建筑面积。
三、本《通知》适用于长乐市新建、扩建和改建的住宅工程项目。
四、本《通知》自2009年11月1日起施行。
此前规划设计条件已有效设定的项目，或已批准总平面规划，核发《建设用地规划许可证》的住宅项目按原计容办法执行，但必须于2010年3月31日前完成《建设工程规划许可证》报批工作，超过此期限报批的按本通知要求计容。
其他新建、改建、扩建的住宅工程项目按本《通知》要求执行。
五、非住宅工程项目参照本通知执行。
六、原颁发的关于贯彻实施《福建省容积率计算规划》的通知（航规综[2009]17号）同时废止。
附：
1、福建省建设厅闽建规[2008]14号文件
2、福建省建设厅闽建设[2007]18号文件
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长乐市城乡规划局
二○○九年十一月一日
关于执行福建省建设厅《容积率计算规则》的通知
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各建设单位、设计单位、房地产测绘单位：
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2009年2月10日，我局接到福建省建设厅印发的《福建省建设厅关于印发<容积率计算规则>的通知》（闽建规[2008]14号）。
根据通知要求，现我局对原有住宅容积率计算规则进行调整，并于2009年3月16日起实行新的《容积率计算规则》。
具体事项如下：
一、适用范围：
1、本容积率计算规则适用于我市新建、扩建和改建的非生产性建设工程项目；
2、2009年3月16日前，经我局审批，取得总平面规划审批的建设项目，容积率计算方式按原有容积率计算规则执行；
3、2009年3月16日后，容积率计算方式按本计算规则执行。
4、2009年2月10日前，已公开招拍挂项目，按原出让条件执行。
二、计算方式：
一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇以下特殊情况，按照本规则的规定执行。
1、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。
2、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间等。
当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。
3、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计入容积率。
4、地下室：
①全地下室建筑面积不计入容积率（作为商场或其他营业性场所除外）。
②半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值；不足1.0米的，不计入容积率。
如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。
5、小区内外联系的人行通道、消防通道，其建筑面积不计入容积率。
6、闷顶层不计建筑面积，不计入容积率。
附：
福建省建设厅关于印发《容积率计算规则》的通知
福清市城乡规划局?
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2009年3月16日
福建省建设厅关于印发
《容积率计算规则》的通知
闽建规[2008]14号
各设区市规划局：
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为进一步规范我省建设项目容积率指标计算的管理工作，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）、《住宅设计规范》等有关规定，结合我省实际，我厅制定了《容积率计算规则》，现予印发，请遵照执行。
并就有关事项通知如下：
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1、本《容积率计算规则》适用于我省新建、扩建和改建的住宅工程。
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2、各地规划主管部门在规划审批中，应按《福建省住宅建筑层高和面积等有关设计问题的暂行规定》（闽建设[2007]18号）进行把关。
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3、各地在执行规则中的有关意见建议，请径向省建设厅城市规划处反映。
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福建省建设厅
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二○○八年十二月三十日
容积率计算规则
一、容积率是指一定用地范围内，地上总建筑面积计算值（即计入容积率的总建筑面积）与建设用地面积的比值。
地上总建筑面积为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。
建设用地面积以各地城乡规划主管部门审批的建设用地红线图的面积为准（不包括城市道路用地、河道用地、绿地）。
一般情况下，建筑面积计算值按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）的规定执行；遇以下特殊情况，按照本规则的规定执行。
二、建筑底层架空作为通道、公共停车、布置绿化小品、居民休闲、配套设施等公共用途的，架空层层高宜在2.8米至3.6米之间，其建筑面积不计入容积率。
三、建筑物顶部有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房，结构（设备管道）转换层，底层车库、杂物间等。
当层高在2.2米及以上的按全面积计入容积率，若层高不足2.2米的按1/2面积计入容积率。
四、建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台均按其水平投影面积的一半计算，当进深超过1.8米的各类阳台，均按全面积计入容积率。
五、半地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.0米以上的建筑部分应计入地上建筑面积计算值；不足1.0米的，不计入容积率。
如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。
六、建筑设计单位应在建筑方案总平面图上分别注明建筑面积和计入容积率的建筑面积计算值详细清单。
七、该规则仅限于城乡规划主管部门和建筑设计单位计算容积率指标时使用。
广州市实施《建筑工程建筑面积计算规范》办法及广州市建筑工程容积率计算办法
文章类别：
通知公告?
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发布时间：
2007-4-17?
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浏览次数：
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广州市实施《建筑工程建筑面积计算规范》办法
及广州市建筑工程容积率计算办法
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《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）于2005年7月1日起实行。
为使建筑面积计算规范得到有效实施，同时为更科学地核算建筑工程的容积率，特制定本办法。
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一、《建筑工程建筑面积计算规范》实施办法：
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1.1、建筑物层高2.2米及以上、四面有围护结构的用房计算全部建筑面积；层高2.2米以下的计算一半建筑面积。
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1.2、利用坡屋顶内空间的建筑，内空间净高2.1米及以上部分计算全部建筑面积；内空间净高1.2至2.1米部分计算一半建筑面积。
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1.3、建筑内部设局部复式的，其层高2.2米及以上的计算全部建筑面积；不足2.2米的部分计算一半建筑面积。
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1.4、场馆看台下方空间设计加以利用的部分，净高2.1米及以上的部分计算全部建筑面积；净高1.2至2.1米部分计算一半建筑面积。
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1.5、地下室、半地下室层高2.2米及以上的计算全部建筑面积；层高2.2米以下的计算一半建筑面积。
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1.6、建筑物的大厅、门厅以及大型会议厅、工厂车间、仓库、舞台等大空间建筑物按一层计算建筑面积。
其内部设有通廊、回廊或挑台时，层高2.2米及以上的计算全部建筑面积，层高小于2.2米的计算一半建筑面积。
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1.7、建筑物间的架空走廊，有围护结构的，层高2.2米及以上的计算全部建筑面积，层高2.2米以下计算一半建筑面积。
只有顶盖没有围护结构的计算一半建筑面积。
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1.8、地上立体书库、立体车库、仓库等，无结构层的按1层计算；有结构层的按结构层数计算；层高2.2米及以上计算全部建筑面积；层高2.2米以下计算一半建筑面积。
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1.9、建筑物外的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊、门廊等，有围护结构的，层高2.2米及以上的计算全部建筑面积，层高2.2米以下计算一半建筑面积。
只有顶盖没有围护结构的计算一半建筑面积。
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1.10、建筑物顶部有顶盖有围护结构的用房如梯屋、水箱间、电梯机房、人防用房等，层高2.2米及以上的计算全部建筑面积，层高2.2米以下计算一半建筑面积。
有顶盖无围护结构的廊、亭等计算一半建筑面积。
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1.11、建筑物内的室内楼梯间、电梯井、管道井、垃圾道、内部烟囱、通风排气竖井、提物井等垂直设备，其建筑面积以横截面面积乘以自然层数计算。
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1.12、雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1米的，应按雨篷结构板的水平投影面积的一半计算。
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1.13、有顶盖的室外楼梯按其投影面积乘以自然层数所得面积的一半计算建筑面积；无顶盖的室外楼梯最顶一层不计算建筑面积，其余楼层计算方法与有顶盖的相同。
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1.14、住宅的阳台、入户花园；办公或商业用房设的半公共空中花园、活动用平台等均按投影面积的一半计算建筑面积。
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1.15、有顶盖无围护结构的看台、车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，按水平投影面积一半计算。
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1.16、公共架空层、避难层、结构转换层等，层高2.2米及以上计算全部建筑面积，层高2.2米以下的计算一半建筑面积。
1.17、不计算建筑面积的内容有：
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1）、利用坡屋顶内空间时，其净高不足1.2米的部分；
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2）、利用场馆看台下方空间时，其净高不足1.2米的部分；
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3）、坡地建筑物设计上不利用的深基础架空层及坡地吊脚架空层；
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4）、设计上不利用的建筑坡屋顶内、场馆看台下的空间；
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5）、无顶盖的架空走廊；
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6）、无顶盖的附属建（构）筑物（落地橱窗、门斗等）；
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7）、住宅飘窗；
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8）、雨篷结构的外边线至外墙结构外边线的宽度不足2.1米的；
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9）、无顶盖的室外楼梯最顶一层；
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10）、骑楼的首层部分；
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11）、建筑内的设备管道夹层、操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台、没有围护结构的空调机搁板、台阶、不具实际使用功能的装饰构件等。
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12）、舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等；
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13）、屋顶水箱、无顶盖的花架、凉棚、露台、露天游泳池；
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14）、用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。
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15）、独立烟囱、烟道、地沟；非独立的小型油（气）罐、水塔、贮油（水）池、贮仓；栈桥、地下人防通道、地铁隧道、室外自动扶梯。
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二、容积率计算办法：
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2.1、住宅建筑层高超过4.5米的，按投影面积的2倍计算建筑面积。
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2.2、凡以上条款中明确不计算建筑面积的内容均不计算容积率。
此外不计入容积率的内容还有：
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1）、地下层、半地下层的车库及设备用房；
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2）、地面以上的公共架空层的公共活动空间；结构转换层、避难层的结构转换空间、避难空间。
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3）、屋顶的楼梯间、电梯间、水箱间。
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4）、地下车库出入口车道的首层部分。
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5）、骑楼2层及以上仍为公共步行系统的部分；上部有建筑的首层消防通道；
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2.3、凡上述不需计算建筑容积率内容的条款中未提及的部分均应计算容积率，其计算容积率的面积与建筑面积一致。
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三、新实施办法的具体操作要求：
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3.1、此办法于二○○七年五月一日起实施。
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3.2、二○○七年五月一日以后批出的修建性详细规划及建筑单体的面积计算要求按本办法实施。
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3.3、建设工程规划许可证的有效期为一年。
建设工程规划许可证在二○○六年五月一日以后、二○○七年五月一日以前批出，申请调整建设工程规划许可证的，原面积可予承认，但新发文或新的建筑功能指标明细表的面积数据按本办法计算。
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3.4、建设工程规划许可证在二○○七年五月一日以前批出且已施工，申请调整建设工程规划许可证的，若只属于内部间隔或功能调整的，其面积计算仍按原规定执行；若有涉及新建内容的，该部分的面积计算应按本办法实施。
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3.5、二○○七年五月一日前取得建设工程规划许可证，办理单体工程验收或建设工程规划许可证调整的，原面积予以确认，但验收面积数据按本办法转换。
（广州市实施《建筑工程建筑面积计算规范》办法和广州市建筑工程容积率计算办法）
条文说明
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一、建筑面积计算的实施方法：
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1.3、建筑内部设局部复式的情况，是指层高符合相关的设计规范要求且经城市规划主管部门同意建设的情况。
如一些住宅建筑内部设复式的情况，根据住宅设计规范的要求，客厅、卧室等主要用房的层高不应低于2.4米；厨房、卫生间等次要用房的层高不应低于2.2米。
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1.7、围护结构指围合建筑空间四周的墙体、门、窗等。
走廊若用墙、窗等围闭的，需计算全部面积；若仅设栏杆的，按一半面积计算。
走廊外是否立柱不影响建筑面积的计算标准。
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1.8、立体书库、立体仓库、立体车库等的结构层按有无楼板控制，有楼板的按楼板计算层数，若内部均为架构无楼板的按一层计算。
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1.11、配套公建或一些独立用房的专用楼梯计入此类专门服务用房的面积；配套公建没有专用楼梯的，其面积应不含公摊面积。
竖井的面积在明细表中分别计入所在楼层的使用功能或其所专门服务的使用功能。
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1.14、住宅入户花园应视其有无敞开面而判定，若无敞开面的，应视为房间；或设计图纸中标注为入户花园，但与相连房间无明确的实体分隔的，也一并作为房间计算。
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办公、商业等用房在设计中有不少每层或每二、三层设一处的供部分人员使用的半公共活动空间、空中花园等，因其不是供任何人随意进入，故不能定义为公共架空层，只能定义为活动平台等，其建筑面积及容积率均按投影面积的一半计算。
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1.16、公共架空层定义为用于公众活动、环境绿化的、任何人均可以随意出入的开敞空间。
公共架空层的面积不应少于整层面积的1/2，且应为集中空间，并且周边应没有明显的经营性用房利用该空间组织交通。
否则只能定义为走廊或通道。
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1.17--10）、骑楼的定义有三类：
第一类为位于人行道上方，压人行道边线建设的骑楼；第二类为位于道路退缩位上方，压道路红线建设的骑楼；第三类为压建筑退缩线建设的骑楼，如《广州市城市规划管理技术标准与准则（建筑工程规划管理篇）》第5.9条所规定的骑楼。
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设备管道夹层指专用于设备及管道、除检修外没有人员出入的夹层。
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二、容积率计算的实施办法：
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1.3、地下层只有车库及设备用房（且设备用房应标出具体用途）不计算容积率，其余所有用途以及值班室、监控室、备用房等一律计算容积率。
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2）、公共架空层、结构转换层、避难层等的公共活动、转换及避难空间不计算容积率，但该层的楼梯间、电梯间、设备用房等均应计算容积率。
别墅等建筑的架空活动层若不是供公共使用而仅为私家使用的，不能定义为公共架空层，只能定义为阳台或架空活动平台等，并按投影面积的一半计算容积率。
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3）、《广州市城市规划管理技术标准与准则（建筑工程规划管理篇）》第4.6.3.3条（3）规定除雨篷外的外挑构件进深不得大于0.5米，故飘窗的宽度不能超过0.5米，超过0.5米的按房间计算。
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