标杆地产集团成本造价招标采购目标成本包干协议V15.docx
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标杆地产集团成本造价招标采购目标成本包干协议V15
目标成本包干协议
目标成本包干协议
订立协议双方：
甲方：
乙方：
第一章总则
上海中梁地产集团有限公司（以下可简称“控股集团”）奉行“开拓精神、开放心态、全面提速、增效突破”的管理理念，区域集团及其所属的区域公司承担经营中心、利润创造中心的经营管理任务。
为落实经营阿米巴化，提高全员成本责任意识，促进成本合理管控，减少无效成本发生，控股集团特委托大运营中心制定本目标成本包干协议。
第二章目标成本包干
乙方承诺，以确定的目标成本为基础，在完成既定目标利润前提下，对本项目责任目标成本包干。
具体包干金额，以项目在OA系统中批准后的预备会目标合约书金额为准。
（包干机制相关内容详见附件）
目标成本包干范围：
1.土地成本。
其中一手土地的出让金、契税按实计取；二手项目按收并购合同上的收并购价款计取；
2.工程成本。
包含成本科目2-8项，分别为：
开发前期准备费用、主体建筑工程费、主体安装工程费、小区管网道路工程费、园林环境工程费、配套设施费和开发间接费用。
3.土地成本和工程成本在实际过程使用中不可平衡使用，但在计算包干奖罚时，土地成本和工程成本合并考虑。
目标成本包干原则：
1.以确认的目标成本，实行总额包干；
2.项目过程中有效动态成本大于目标成本的，超出部分视为无效成本，全额从成就共享中暂扣，结算后多退少补；（有效动态成本=目标成本+成本增减项）
3.项目过程中产生的无效成本单列，不计入项目的责任成本包干额，直接从乙方成就共享中扣除，乙方成就共享不足以扣除的，由乙方项目跟投收益补足。
4.若成本包干机制发生修正或调整，甲、乙双方经协商一致后，按照修正或调整后发布的最新包干机制实行。
第三章甲方的权利和义务
甲方根据《目标成本包干协议》中的有关规定，在目标成本包干责任期内适时对乙方进行监督、检查和指导。
甲方应对乙方在目标成本包干责任期内的经营活动提供必要的支持。
第四章乙方的权利和义务
在执行过程中，乙方如认为受到不公平对待或对成本认定结果有异议，有权在包干责任期间或责任期结束后10天内向控股集团董事办申述。
乙方应当按照甲方的有关规定，合理管控动态成本支出，及时上报动态成本和无效成本，并对上报数据的及时性和准确性负责。
（本页完，下页起为附件）
附件：
目标成本包干及无效成本奖罚机制
1目的：
提高全员成本责任意识，通过目标成本包干和无效成本倒逼，促进成本管控，明确成本管控责任，减少无效成本发生，避免浪费。
2适用范围：
本制度适用于中梁控股集团（下简称“集团”）总部及各区域集团、区域公司、事业部。
3术语及定义：
3.1全成本费用：
下属一级科目为开发成本和期间费用。
开发成本包括土地成本和工程成本；期间费用包括管理费用、营销费用和财务费用。
3.2有效成本：
为达到最终设计效果所发生的实体成本，为达成最终设计效果所发生的措施及政府费用；为实现经营目的所发生的期间费用等。
包括：
按目标成本总额包干的开发成本；按目标费率包干的管理费和营销费；以及按实计取的财务费用。
3.3无效成本：
全成本费用中承诺过的因经营管理不当造成的损失、浪费等。
3.4成就共享连坐兜底：
由项目、区域公司、区域集团的成就共享对承诺事项未达标的金额进行兜底，先从项目成就共享抵扣，不足以抵扣的从区域公司成就共享抵扣，区域公司成就共享不足以抵扣的从区域集团成就共享抵扣，扣完为止。
4职责
4.1集团大运营中心
4.1.1负责本制度的推行、解释、修订，负责监督管理本制度的执行。
4.1.2负责审核区域集团提报的工程成本。
4.1.3负责收集、审核区域集团/区域公司/事业部提报的工程类无效成本，不定期对区域集团/区域公司/事业部提报数据进行抽查。
4.2集团投资发展中心/收并购中心
4.2.1负责审核区域集团提报的土地成本
4.2.2负责收集审核区域集团/区域公司/事业部的土地类无效成本，负责对区域集团/区域公司/事业部提报的土地类无效成本进行抽查。
4.3集团营销客服中心
4.3.1负责审核区域集团提报的营销费用。
4.3.2负责收集审核区域集团/区域公司/事业部的营销费用类无效成本，负责对区域集团/区域公司/事业部提报的营销类无效成本进行抽查。
4.4集团财务管理中心
4.4.1负责审核区域集团提报的财务费用。
4.4.2负责收集审核区域集团/区域公司/事业部的财务费用、税务类无效成本，负责对区域集团/区域公司/事业部提报的财务税务类无效成本进行抽查。
4.5集团法律事务中心
4.5.1负责收集审核区域集团/区域公司/事业部的法务类无效成本，负责对区域集团/区域公司/事业部提报的法务类无效成本进行抽查。
4.6集团机制算账中心
4.6.1负责对需成就共享兜底的成本增加项、成本总额超支和需成就共享抵扣的无效成本从成就共享中进行扣除
4.6.2负责审核区域集团提报的管理费用。
4.7集团人力资源中心
4.7.1负责收集审核区域集团/区域公司/事业部的管理费用类无效成本，负责对区域集团/区域公司/事业部提报的管理费用类无效成本进行抽查。
4.8区域集团
4.8.1区域集团各职能中心对口负责审核区域公司/事业部提报的各类成本/费用。
4.8.2区域集团各职能中心对口负责监督区域公司/事业部自查并按要求上报披露无效成本，负责审核区域公司/事业部提报的无效成本数据。
4.9区域公司/事业部
4.9.1区域公司/事业部各职能中心对口负责编制目标成本/费用，并对使用情况负责。
4.9.2对口负责向区域集团各职能中心提报无效成本数据，配合集团/区域集团各职能中心检查。
5目标成本包干
5.1目标成本（有效成本）管理原则
5.1.1商业化、契约化经营算账原则
5.1.2承诺公开原则
5.1.3目标成本包干原则
5.1.4成就共享连坐兜底原则
5.2目标成本包干原则
5.2.1目标成本包干总原则：
以预备会目标合约书确定的目标成本为基础，在完成既定目标利润下的责任目标成本包干。
5.2.2目标成本包干内容：
（1）按目标成本总额包干的开发成本（需满足投前目标成本≥投后目标成本≥预备会版目标成本≥过程中动态成本≥结算成本），包括：
●工程成本：
包含成本科目2-8项，分别为：
开发前期准备费用、主体建筑工程费、主体安装工程费、小区管网道路工程费、园林环境工程费、配套设施费和开发间接咨询费。
●土地成本：
包括土地出让金、契税、大市政配套费、其他土地费用等（其中一手地的土地出让金、契税按投后实际金额计取；二手项目按收并购合同上的收并购价款计取）。
（2）按目标费率包干的费用，包括
●管理费用
●营销费用
（3）若项目有批量精装房，精装工程成本单列、按总额包干，不可与毛坯成本平衡使用。
（4）由于市场原因导致的材料（钢筋、混凝土、砌体、电线电缆）及人工价格涨幅超过10%以上部分，经集团大运营中心审核、轮值总裁批准后不含在包干范围内。
5.3目标成本（有效成本）管理要点
5.3.1土地成本、工程成本、管理费、营销费需单列，过程中不可平衡使用。
5.3.2工程成本二级科目在总额包干的前提下，实际使用超支的二级科目，经审批后可平衡使用
5.3.3土地成本与工程成本，在总额包干的前提下，考核计算包干奖罚时，可以平衡。
若突破包干总额，超支部分由成就共享连坐兜底
5.3.4管理费用、营销费用管控要求详见集团机制算账中心、人力资源中心、营销客服中心发布的相关制度。
5.3.5工程成本：
在投前阶段进行拿地成本测算时，需满足：
①同口径不得突破成本限额指标；②同城有落地项目，同口径不得超已落地项目成本指标；③新进地区需进行竞品适配标准及成本对标分析。
5.3.6精装工程成本：
①精装溢价率（精装增加货值/精装成本）≥1.4；②投前为精装房，按投前目标合约书确定的精装溢价率包干；③投后由毛坯新增精装房，精装增加成本按溢价率≥1.4倍，单列总额包干，超支由成就共享连坐兜底。
（案例详见附件2：
目标成本包干与无效成本扣罚示例）
6开发成本增加项
6.1.开发成本增加项
开发成本增加项定义为：
由于主动追求项目溢价或者不可抗力导致的开发成本增加。
6.2开发成本增加项分类及处理方式如下：
开发成本增加项
分类
判定
处理方式
被动增加
不可抗力导致的目标成本增加
项目利润率及年化自有资金回报率达投前承诺
容积率要求变化，成本增加部分20%成就共享连坐兜底
投后增加代建绿化及市政配套设施，成本增加部分50%成就共享连坐兜底
拆迁补偿款增加，成本增加部分70%成就共享连坐兜底
项目利润率及年化自有资金回报率未达投前承诺
成本增加部分100%成就共享连坐兜底
主动增加
为提升货值追求溢价导致目标成本增加
项目利润率及年化自有资金回报率达投前承诺
①满足货值2倍覆盖增加成本,利润额及利润率达投前标准，允许成本增加
②未达2倍溢价部分100%成就共享连坐兜底
项目利润率及年化自有资金回报率未达投前承诺
成本增加部分100%成就共享连坐兜底。
7无效成本
7.1无效成本管理原则
7.1.1全成本监督检查原则
7.1.2无效成本单列，从成就共享扣除
7.1.31/2/3倍扣罚原则
7.1.4公开披露原则
7.2无效成本界定
7.2.1按分类分档原则进行界定，按照分类：
工程成本、土地成本、营销费、管理费、财务费、法律风险。
分档：
分为经济账和非经济账。
经济账执行经济处罚；非经济账（例如：
重大质量安全事故，弄虚作假、虚增成本/费用，互相挪用包干成本/费用）执行经济处罚和人事处罚。
7.1.2无效成本按照分类-分项的具体内容，详见附件1：
无效成本分类分项表（集团各职能中心视情况对此表进行修订，由大运营中心统一发布）
7.3无效成本的核算原则
区域公司/事业部根据“附件1无效成本分类分项表”进行无效成本自查及核算。
无效成本预估金额为本月已发生属于无效成本的预估金额；无效成本结算金额为对无效成本预估金额的确认。
（1）罚款类无效成本以实际缴纳的金额或确认的金额计入。
（2）赔偿类无效成本以双方认可的金额计入，如未洽商一致，以报公司批准的预估金额计入，协商一致且经公司最终审批完成的，以结算金额计入。
（3）变更签证等造成的返工费，若变更签证还未实施的按预估值计入，若施工完成且变更签证金额审批完成后，以结算金额计入。
（4）签订的合同、补充协议属于无效成本的，合同金额或补充协议金额为暂定的以暂定金额计入，完成结算后，以结算金额计入。
（5）因工作失误导致的费用增加属于无效成本的按实际发生金额计入。
7.4无效成本监督检查
7.4.1过程中发生的无效成本
7.4.1.1区域公司/事业部自查出并及时上报的，按无效成本金额的1倍抵扣
7.4.1.2漏报、瞒报的无效成本，被集团各职能中心检查出的按无效成本金额的2倍扣罚（无效成本金额1倍抵扣，1倍计入罚款）（连续性发生事件除外）
7.4.1.3漏报瞒报，被监察中心检查出的按无效成本金额的3倍扣罚（无效成本金额1倍抵扣，2倍计入罚款）（连续性发生事件除外）
7.4.2结算关门
7.4.2.1项目交付后6~12个月为结算关门时间
7.4.2.2项目交付后半年内集团大运营中心检查出的无效成本2倍扣罚（无效成本金额1倍抵扣，1倍计入罚款）
7.4.2.3项目交付后半年后监察中心检查出的无效成本3倍扣罚（无效成本金额1倍抵扣，2倍计入罚款）
7.5无效成本预留及扣罚
7.5.1无效成本预留
每个项目先按工程成本二级科目三到七项（主体建筑工程费、主体安装工程费、小区管网道路工程费、园林环境工程费、配套设施费）合计金额的1%预留无效成本。
每次发放成就共享时，实际发生的无效成本按实从成就共享中抵扣，预留的无效成本金额按成就共享发放比例从成就共享抵扣。
实际发生无效成本可用无效成本预留金额抵扣，但最高不超过无效成本预留金额的50%。
7.5.2无效成本抵扣
（1）有成就共享的项目:
若项目年化自有资金回报率和利润率达到投前承诺，该项目发生的无效成本由本项目的成就共享抵扣完为止；若项目年化自有资金回报率和利润率未达到投前承诺，该项目的无效成本由本项目的成就共享抵扣，项目成就共享不足抵扣的由区域公司成就共享抵扣，区域公司成就共享不足抵扣的由区域集团成就共享抵扣。
（2）没有成就共享的项目:
若项目年化自有资金回报率和利润率达到投前承诺，只披露项目无效成本数据，区域公司、区域集团成就共享不抵扣；若项目年化自有资金回报率和利润率未达到投前承诺，该项目的无效成本由项目的成就共享抵扣，项目成就共享不足抵扣的由区域公司成就共享抵扣，区域公司成就共享不足抵扣的由区域集团成就共享抵扣。
7.5.3无效成本罚款
集团各职能中心及监察中心检查无效成本产生的罚款金额，只对单项目的成就共享处罚，罚完为止，不再由区域公司、区域集团成就共享对其进行兜底。
7.5.4成就共享连坐兜底类与无效成本扣罚顺序
先执行单项目成就共享抵扣、罚款，再执行成就共享连坐兜底、抵扣类。
7.6无效成本月度报备、公示要求：
（1）各区域公司每月25日前通过OA平台上报月度无效成本，每月30日区域集团审批完成，汇总到信息公开平台进行公示。
（2）无效成本必须做到月清公示，对未按要求报备并公示的区域公司，进行考核扣分，并在全集团通报公示。
8附则
8.1本制度由集团大运营中心制订，经董事长批准后生效执行，修改亦同。
8.2原《CM-JZ-01目标成本包干与无效成本奖罚机制》（A/0版）自本制度生效之日起作废。
8.3本制度适用范围：
龙湾G01项目获取（2015年7月）之后的所有操盘项目。
适用本制度的项目在本制度发布之前已发生的无效成本和成本增加项均按本制度规定执行。
9支持性文件
9.1《成就共享激励机制》
9.2《成就共享奖罚制度》
9.3《成本管理制度》
9.4《项目营销费用及费率管理办法》
9.5《管理费用包干机制及管理办法》
10附件
附件1：
无效成本分类分项表
附件2：
目标成本包干与无效成本扣罚示例
本协议书一式两份，甲乙双方各执一份
本页无内容，为签字页。
甲方：
上海梁颂置业有限公司
乙方：
靖江新碧房地产开发有限公司
代表人（签字）：
代表人（签字）：
签订日期：
二〇一八年月日
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