成都新都区项目尽调报告16.10.26资料下载.pdf

成都新都区项目尽调报告16.10.26资料下载.pdf

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成都音乐4小镇股权投资中心（有限合伙），GP为：

深圳前海睿商汇信投资管理有限公司，LP为：

中铁德闳成都音乐小镇私募股权投资基金。

资金运用方式为：

部分资金用于持有项目公司47%股权，剩余资金向项目公司发放股东借款。

退出方式为：

债权部分到期一次性还本，股权部分由原股东溢价回购。

3.3.项目整体项目整体交易交易结构图结构图二二、基金管理人介绍基金管理人介绍1.1.中铁德闳情况简介中铁德闳情况简介中铁德闳（天津）投资管理有限公司成立于2011年3月8日，注册资本：

1000万，法定代表人：

刘争春，主营范围为：

投资管理，资产管理。

是一家具有中国中铁背景的基金管理公司，作为中国私募股权投资领域中的一员，公司运用成熟的资本组织形式、专业化的投资理念和方法，管理私人或机构投资者的资金及媒介资源，对资源勘探、基础设施建设及房地产、一带一路等相关领域进行投资。

公司管理规模超过20亿元人民币，控制资产150亿元，同时公司也结合自身渠道和相关资源，为中国中铁和中铁资源提供大量金融和投资咨询服务。

投资者中铁德闳契约式基金睿商汇信有限合伙企业1有限合伙企业2侠客岛项目公司47%23%30%基金管理人GPLP项目5公司股权结构如下：

中国中铁股份有限公司是集勘察设计、施工安装、工业制造、房地产开发、资源矿产、金融投资和其他业务于一体的特大型企业集团，总部设在中国北京。

作为全球最大建筑工程承包商之一，中国中铁连续11年进入世界企业500强，2016年在财富世界500强企业排名第57位，在中国企业500强中列第7位。

中国中铁拥有一百多年的历史源流。

1950年3月为中国铁道部工程总局和设计总局，后变更为铁道部基本建设总局。

1989年7月，铁道部撤销基本建设总局，组建中国铁路工程总公司。

2000年9月，与铁道部实行政企分开，整体移交中央大型企业工作委员会管理。

20036年4月归属国务院国资委管理。

2007年9月12日，中国铁路工程总公司独家发起设立中国中铁股份有限公司，并于2007年12月3日和12月7日，分别在上海证券交易所和香港联合交易所上市。

成功案例：

1）2012年，中铁德闳与民生银行发起设立国内首支矿产资源风险勘探基金，规模为3亿元，借助中铁资源集团在矿产勘探、开发等专业技术及项目资源方面的领先地位，结合国内外金融资源，以基金形式进行投资。

基金已顺利退出，2）2013年，中铁德闳与全国企业500强、国内房地产排名第26的首创置业和招商银行发起设立房地产股权投资基金，基金第一期10亿元专项投资于北京房山区“新悦都”项目。

项目总建筑面积90389平方米，容积率1.93，以刚需住宅为主。

基金已顺利退出，实现年化收益率31.6%/年。

3）2015年，中铁德闳旗下关联企业成功投资了“黄山市城市道路PPP项目”，该项目获得财政部PPP示范项目，基金规模10亿元，期限10年。

2.2.睿商汇信情况简介睿商汇信情况简介深圳前海睿商汇信投资管理有限公司成立于2015年9月21日，注册资本：

1000万元，法定代表人：

张玉良，经营范围：

受托管理股权投资基金，受托资产管理、投资管理，股权投资，创业投资。

公司于2016年1月14日取得私募投资基金管理人；

私募投资基金管理人登记证书编号：

P1030058；

在证券投资基金业协会首支产品备案时间：

2016年5月27日，产品备案编码：

SJ8936。

公司股权结构如下：

7公司内部组织架构如下：

8第二第二部分部分项目基本情况项目基本情况一、宗地位置及四至一、宗地位置及四至3.3.地理位置与区位关系地理位置与区位关系项目位于四川省成都市新都区新政务中心和川音板块的核心区域，大方位为成都市北偏东，距离天府广场直线距离19公里，距新都区政府直线距离2.2公里，项目东侧紧邻地铁3号线、高铁站及新都客运站，西侧距新都区主干道蓉都大道约300米，蓉都大道可直达成都市中心，北侧紧邻四川音乐学院新都校区，为一个长约1.5公里，宽约40-50米的两面临街，一二期总占地面积约101亩的商业地块，区位优势非常明显。

94.4.用地范围与四至用地范围与四至宗地东至绕城大道东一段，南至其他项目用地,西至规划道路，北至学院路东段。

二、地块现状及交地条件二、地块现状及交地条件1.1.宗地现状宗地现状宗地大部分地块已打围，围墙将宗地分割成几个小地块，部分地块作为社区活动场地、部分暂为停车使用，基本上达到场平建设条件。

从地块条件看，所有地块长边均临学院东路，且呈规则矩形，非常适合打造成为一整条商业街。

项目一期项目二期102.2.交通状况交通状况宗地周边道路交通体系已非常成熟，周边有：

成渝环线高速、成都绕城高速、蓉都大道、11蜀龙大道、新都大道、学院路东段等。

地块东侧距离规划中的交通枢纽（三站合一：

地铁3号线、高铁站、客运站）约300米，交通出行十分方便。

3.3.现状生活配套现状生活配套教育配套：

宗地北侧紧邻四川音乐学院新都校区，半径1.5公里之内还有西南石油大学、成都医学院新都校区、四川省人民医院护士学校新都校区、成都市新都区职业技术学校、新都四中、桂湖小学、香城小学、蒙特棱利幼儿园等，教育资源丰厚。

居住环境：

附近住宅小区众多，有叠香庄园、翰香府、英伦世家、翠蝶湾、东郡湖景湾、邻和苑、汉嘉国际社区、芙蓉名城、聚贤雅丽园、桂景花城、博海城等住宅楼盘，周围居住氛围好，人口聚集度高。

医疗配套：

周围有新都区中医医院、新都区妇幼保健院、新都人民医院新院区、成都宝康医院、成都医学院第一附属医院、新都桂湖医院等，医疗配套设施完善。

124.4.大市政配套大市政配套地块周边大市政配套十分完善。

道路、供水、雨污水排放、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性供电和临时施工用电、燃气设施齐全。

三、用地性质与规划指标三、用地性质与规划指标项目用地性质为纯商业用地，一二期总占地面积约101亩，建设用地面积约67333平方米，总建筑面积约130000平方米，计容面积约120000平方米，地下建筑面积约10000平方米，容积率为1.8。

根据从规划主管部门了解的最新信息，地块内限高18米，建筑密度为60%。

项目一期占地51亩，建设用地面积约34000平方米，建筑面积约61199平方米。

13第三第三部分部分房地产房地产市场分析市场分析一、当前整体经济形势及房地产市场分析一、当前整体经济形势及房地产市场分析当前，国家经济发展步入“新常态”，房地产行业市场化水平越来越高，行业细分更加明显，竞争日趋激烈。

1、国家中长期宏观形势将保持政治清明、经济繁荣国家宏观经济将长期保持健康稳定发展，增速有所放缓，经济发展步入“新常态”。

国家新一届领导人反腐倡廉、简政放权，同时深化改革，对经济发展方式和结构进行调整，都是为了实现我国长期发展的政治清明和经济繁荣。

2、货币被动超发必然带动生产要素及资产价格上涨央行被动发行货币将直接导致钢筋、水泥、木材、人工等生产要素价格的上涨，最终导致房地产等资产价格被动上涨。

货币的超发使得房地产成为一个天然的投资避风港。

同时，利率市场化的推行势必改变商业银行经营策略，未来优质房企取得低成本贷款更加容易，房地产行业格局将进一步洗牌，行业内的整合将会明显加剧。

3、目前房地产市场处于高速发展期向稳定发展期的主动调整阶段中国房地产市场尚处于高速发展期向稳定发展期过渡阶段，潜在需求仍非常旺盛，当前的形势是国家政策带动市场进行主动调整，房地产市场未来会有大量的并购发生，且房地产开发商向轻资产公司转型，专业的房地产基金联合有实力开发商组成联合体会越来越多，房地产证券化也会逐步落地，产业与金融结合会越来越紧密，金融产品的创新亦会越来越广泛。

房地产行业结构化调整将导致细分领域的专业开发和运营团队的产生以及相应项目的投资机会。

4、应把握土地获取时机获取核心城市的优质地块中国房地产市场尚处于高速发展期向稳定发展期过渡阶段，潜在住宅和商业需求仍比较旺盛。

结合目前国家宏观经济形势及房地产未来的发展趋势，首先应坚定房地产长期发展信心，其次要抓住目前房地产结构调整期的机会获取优质项目，尤其是一线城市或二线城市地理位置优越、获取价格较低且未来增值空间较大的商业地产项目，此类项目会随着利率继续下降，人口向大城市聚集未来会产生长期稳定的现金流，有较高的回报率。

14二二、新都区整体情况、新都区整体情况分析分析11、项目所在区域概况、项目所在区域概况新都区地处东径10354021041654，北纬304040305758，区域面积497平方公里，其中32.6平方公里为都市区，辖13个镇（街道）、255个村（社区），人口120余万，是成都市八大新型卫星城之一。

东南与成都市青白江区、龙泉驿区、成华区、金牛区接壤，西连郫县、北邻彭州市、广汉市，距成都市中心16公里。

新都区同时被定位为成都市城北副中心，承担成都市机械、IT、电子、食品、生物制药、旅游和物流基地的功能。

新都镇（现新都街道办事处）、新繁镇均为四川省历史文化名城。

根据四川省优先发展成都一个特大城市，绵阳一个大城市，德阳等10个中等城市的平原都市群发展战略，新都区处于中国西部最具活力的成都平原经济圈的核心地带，是四川省委、省政府确定的成（都）-德（阳）-绵（阳）高新技术产业带的桥头堡，在四川省经济大盘上占据着极其重要的位置。

新都区保持全省县域经济综合实力十强，荣获“中国十大最具投资价值城市”、全省“县域经济发展先进区（市）县”等称号，并获评2015年度中国市辖区综合实力第41名。

22、宏观经济运行情况宏观经济运行情况

（1）地区生产总值及增长2015年，新都区实现地区生产总值582.8亿元，增长（同比，下同）8.7%；

一般公共预算收入47.96亿元，增长8.13%；

固定资产投资416亿元；

“十二五”期间，全区地区生产总值年均增长11.5%，比全市平均水平高0.5个百分点，2015年达到582.8亿元，是“十一五”末的1.79倍。

轨道交通、能源装备、航空动力、生物医药等先进制造业加快发展，现代物流、科技服务等生产性服务业和健康养老、现代商贸等生活性服务业，以及电子商务等新兴产业快速崛起，都市现代农业“接二连三”向深加工流通及休闲服务领域发展，家具制造、食品、包装等传统行业改造升级，产业园区集约集群发展。

三次产业结构由“十一五”末的5.865.328.9调整为4.360.435.3。

人均地区生产总值突破1万美元，是“十一五”末的1.6倍。

全区一般公共预算收入完成47.96亿元，较“十一15五”末翻一番。

（2）人口、居民收入及消费支出水平2015年，新都区城镇居民人均可支配收入34358元，增长7.8%；

农村居民人均可支配收入19349元，增长9.2%。

城镇居民和农村居民人均可支配收入分别较“十一五”末增长67%、116%，城乡居民收入比从2.29下降到1.77。

三三、新都区商业用地新都区商业用地市场情况市场情况分析分析新都区核心区发展已经较为成熟，土地市场商业用地供应越来越少，根据近几年的成交情况来看，核心区的商业用地在300万/亩以上，且政府供地节奏越来越慢，反映出政府对商业用地的规划和定位越来越重视。

序号项目位置亩数用途拍卖时间容积率挂拍价格（万元/亩）地块一新都区育英路西侧、南一路南侧肖林社区宗地（香城小学西侧）18.25商业用地2011.11.162.5375地块二新都区新都镇团结镇社区5组12.75商业用地2013.06.045258地块三新都区新都镇马超社区9组9.46商业用地2013.08.266290地块四新都区新都街道板桥社区1组（挂）16.72商业用地2014.08.191容积率3.0302地块五新都区新都街道蓉都大道东侧、金光路南侧、新泰路北侧88.79商业用地20161.201容积率5.0321.6716四四、新都区商业房地产市场情况分析新都区商业房地产市场情况分析11、商铺售价情况、商铺售价情况项目名称项目名称地址地址楼层面积楼层面积售价售价（元元/）新都国际广场（二期）育英路与马超东路交汇处（四川音乐学院旁）1层56000（2-3层）空中LOFT150009街4号楼商业天香西路228号1层（面积30-200平米）300002层（面积30-200平米）200003层（面积30-200平米）14000思学园智能村商铺蜀龙大道北段（西南石油大学西门对面）1层（面积30-200平米）10000-25000缤纷天地新都新城区兴乐北路1楼商业用房20000-30000元财富国际购物中心1层商业用房19000川音嘉苑育英路1楼商业用房18000（22）商铺租赁价格情况）商铺租赁价格情况项目名称项目名称地址地址楼层面积楼层面积租赁价租赁价（元元/.月月）川音小区四川音乐学院南门对面1层（43平米）130万和商业广场学院路东段1层（面积60-200平米）452层（面积290平米）233层（面积900平米）15厚源快捷酒店拐角商业学院路东段与绕城大道交汇处1层（面积900平米）45翠蝶湾商铺学院东路1层（60-110平米）452层（520平米）20从上述调查售价上看，各楼盘差异度较高，目前整个区域的商铺租售情况是：

川音附近商业售价较高，并且租金较高、转租费较高，出租率满租。

17五五、项目项目周边现状周边现状该区域现阶段商业主要由以下几个部分组成：

（1）临街小商铺，如干杂店、小卖部、小餐馆和水果店等；

（2）川音附近商业街，如餐馆、水吧、电玩、KTV、小超市、培训学校等；

（3）靠近东站万和广场附近业态相对多一些，有餐厅、茶楼、会所、KTV、快捷酒店、蔬菜店、保健中心、加油站等；

周边住宅小区较多，人口密集，但商业业态较低端、商业配套及商业开发均有待提高。

18第四第四部分部分项目整体规划及定位项目整体规划及定位一、初步规划设计思路一、初步规划设计思路1.1.整体整体规划方案规划方案基于项目周边学校环立，地块沿街展示面极其丰富，地块形状规整，特别是依托四川音乐学院新都校区的大量师生资源与川侠公司、侠客岛及基金所拥有的投资资源和校园资源进行整合。

整体规划设计方案如下图所示：

19二、项目整体定位二、项目整体定位1.1.项目定位项目定位本项目位于新都区内三所知名高校学区核心商圈，紧临四川音乐学院，紧临新都区交通枢纽站及新都区政务服务中心，距离西南石油大学仅15分钟步行路程。

所在位置符合典型的高校经济圈特征，极具商业价值。

因此，本项目定位于以服务周边高校人群为基础，兼顾周边居民消费需要。

打造一个商业覆盖半径3公里的优质商业综合街项目。

2.2.产品定位产品定位本项目一期对外销售，二期由大股东订制开发并长期持有，委托侠客岛运营管理，大股东持有部分拟作为孵化器，培育音乐文化产业方面的创新创业。

一期项目着力于打造以服务高校人群为主的业态形式。

因此，所打造的建筑形式在满足商业运营和创新创业的基础上，最大限度地包容客户群体购买能力及需求，以流畅、新颖、时尚的设计风格，深度优化业态规划设计、环境、绿化、亮化、数字化、智能化的业态布局，并进一步加强品牌营销和品牌招商工作。

在做到较原有业态形式有大幅度提升的基础上，再充分发挥土地价格低的优势，使得项目所开发的商铺具备良好的投资属性和投资价值，在兼顾高品质的同时又不大幅提高销售价格，使该项目成为让客户愿意认购的高性价比商铺。

销售部分建筑面积约61199平方米，地上3层，局部4层，层高4-6米，无地下室。

具备餐饮条件，分割面积30-500平方米，公共部分及外立面精装修。

20结合周边市场情况并综合考虑各种方面对本项目的影响，一期的售价初步拟定为：

一层商业售价：

25000元/平方米；

二层商业售价：

12000元/平方米；

三层商业售价：

8000元/平方米；

四层商业售价：

7000元/平方米。

销售均价预计在13000元/平方米左右。

三、项目三、项目SWOTSWOT分析分析1.1.优势（优势（StrengthsStrengths）项目东侧紧邻地铁3号线、高铁站及新都客运站，西侧距新都区主干道蓉都大道约300米，蓉都大道可直达成都市中心，北侧紧邻四川音乐学院新都校区，交通出行非常便利，可充分发挥和利用川音的学校资源。

地块狭长，北面全部临街，非常适合打造成一条完整的商业街，升值空间巨大。

政府扶持，拿地成本较低，项目规模不大，总投资规模小，利润空间大。

项目规划为地上3层，局部4层，开发周期短，可快速回笼资金。

2.2.劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）项目东西长约1.5公里，对项目不同地块的定位、招商及后期运营管理要求较高。

3.3.机会（机会（OpportunitiesOpportunities）与四川发展及侠客岛合作，政府给予优惠政策，拿地成本低，且市场竞争低。

紧邻四川音乐学院，可充分挖掘和发挥校园经济。

4.4.威胁（威胁（ThreatensThreatens）项目区位优势明显，土地挂牌出让时有可能竞争会比较激烈。

21第五第五部分部分项目开发项目开发及收入测算及收入测算一、开发策略和进度一、开发策略和进度1.1.开发策略开发策略本项目集多种优势于一身，能够在短期内实现较高的收益。

本项目在拿地前就已经启动早期的规划设计工作和市场调研工作，土地取得后，迅速办理开发前期手续，尽快开工建设，尽早实现销售条件。

2.2.总体开发进度安排总体开发进度安排本宗地预计于今年年底发布挂牌公告，项目公司于2017年1月摘牌并缴纳首笔土地出让金，预计于3月份缴纳剩余土地出让金并取得土地证。

预计项目整体开发周期为17个月（2017年1月-2018年5月），建设周期为7个月（2017年6月-2017年12月），销售周期为8个月（2017年10月-2018年5月）。

具体时间节点详见下表：

科目科目20172017年年20182018年年工作内容工作内容1212月月11月月22月月33月月44月月55月月66月月77月月88月月99月月1010月月1111月月1212月月11月月22月月33月月44月月55月月66月月77月月88月月99月月摘牌并缴纳土摘牌并缴纳土地出让金地出让金基金一期成立基金一期成立基金二期成立基金二期成立办理四证办理四证工程施工工程施工项目销售项目销售基金一期退出基金一期退出基金二期退出基金二期退出二二、项目项目开发开发成本成本测算测算考虑到项目的整体情况，一期及二期项目需同时拿地，一二期土地出让金总金额约为1.8亿元。

音乐小镇项目分摊的土地出让金约为0.9亿元，则项目开发成本计算如下：

22项目成本估算表序号科目名称投资金额（万元）备注一开发成本33,7891.土地成本9,000土地出让金及契税2.前期费用2,6473.建设成本21,4204.不可预见费722开发成本（不含土地成本）的3二期间费用8,3571.管理费