金地集团住宅产品设计及成本限额标准2014资料下载.pdf

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三、编制依据三、编制依据按集团最新成本管控思想，结合行业调研数据、管理思想及集团现有数据，汇编而成。

四、要求实施四、要求实施1.本标准落实责任部门为子公司营销、设计、工程及成本职能部门，确保在前期项目定位、设计、招标、施工等全过程中完整落实；

2.项目实施过程中，可根据项目实际情况、竞争楼盘配置分析，允许分项成本配置标准跨档次选择，但总成本目标需符合本标准限额要求；

分项成本配置为上限，区域可根据实际情况降低配置标准。

若受土地出让条件限制或其他特殊情况，项目总成本无法满足本标准的限额要求，需上报集团成本部、产品部审核、总裁审批；

金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准第4页，共33页3.本标准的监督和核实责任部门为各区域/城市公司成本管理部、设计管理部，集团成本管理部、产品管理部对本标准的落实进行定期（季度）或不定期的核查，对严重违反本标准有关规定并给公司造成重大损失的，将追究当事人和部门的责任，给予批评与处分；

4.本标准落实责任部门为区域及城市公司设计、工程及成本职能部门，确保在设计合同、施工图设计及审核、招标文件编制及审核、合同会签、工程策划和现场施工、动态成本监控等全过程中完整落实，如总成本指标超过本规范限额指标须按责权先行审批后，方可实施；

5.集团总部及各区域公司必须严格执行本标准，集团成本管理部、产品管理部在执行过程中随时收集各区域公司反馈的意见和建议，不断完善；

6.本标准由集团成本管理部、产品管理部负责解释、组织修订，适用于集团总部及区域公司的设计产品配置及成本管控工作。

金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准第5页，共33页第二章产品配置、量化设计、成本限额指标第二章产品配置、量化设计、成本限额指标一、产品系列及物业类型选用一、产品系列及物业类型选用项目档次归属及项目档次归属及产品系列选择产品系列选择说明：

1、上述限额成本为各物业类型分摊后成本，包括基础设施、环境、公建配套、单体分摊成本；

2、上述成本不包括涨价预备费；

3、主要材料（钢筋、砼、砌体）价格基准：

钢筋4500元/吨、C30砼350元/m3；

人工主要基准为2014年1月，各地区政策基准为2014年1月。

4、上述成本包括常规少量的赠送面积成本（赠送比例10%以内）；

以上成本二档可售比按照80%，三档可售比按照78%。

可售比如超限额，需与竞品项目对比后确定可售比。

5、有外墙保温要求但无采暖要求的地区，在上述成本基础上高层加100元/m2，洋房/经济型别墅加150元/m2；

有采暖有保温要求的北方地区，在上述成本基础上加300元/m2；

有中水、雨水并要求在小区集中设置回收设备的地区,在上述成本基础上加80元/m2；

有太阳能要求的地区，在上述成本基础上高层增加2600-4000元/户，别墅增加成本参照竞品。

6、八度抗震等级地区成本增加50元/m2；

7、政府垄断因素：

上述成本中考虑了市政配套工程具有一定垄断性，基础设施成本按单位销面成本300元/m2以内考虑，若市政配套工程垄断性非常强，完全是按政府规定缴费，无谈价空间，则可根据垄断程度，在上述成本限额基础上据实调增；

8、上述成本限额按常规地质条件考虑，如地质情况复杂，可适当考虑增加成本；

9、物业类型说明：

普通多层与洋房的区别是，普通多层无任何面积赠送（地下室、阁楼、露台等）的多层物业；

小、中、高层主要指常规住宅，不包含公寓，公寓视情况可以调整成本。

格林三档洋房及经济型别墅参三档建安成本。

其他产品系列二档及三档成本均参照褐石及名仕二档、三档成本。

10、城市划分：

（1）一线城市：

北京、上海、广州、深圳

（2）较好二线城市：

杭州（3）二线城市：

省会城市、直辖市及计划单列市（厦门、宁波、青岛、大连）；

（4）发达三线城市：

城区平均房价6000元/m2的三线城市；

11、项目档次一经选择，如要调整需重新进行产品策划评审；

销面成本控制目标（元/销面）一线+较好二线城市二线+发达三线城市普通三线+四线城市项目档次客户定位可选用的产品系列高层洋房经济型别墅高层洋房经济型别墅高层普通多层洋房经济型别墅低档一档（返建房/公租房）无2800260024002200格林系列3400300028002600中档客户：

二档（首置为主）褐石二档、名仕二档3600320030002800中高档客户：

三档（首改为主）褐石三档、名仕三档385042504450345038504050高档客户：

四档（首改为主）褐石四档、名仕四档天系四档、世家四档超高档客户：

五档（多次置业）天系五档、世家五档参照同片区高档或超高档楼盘进行配置、不宜低配也不得高配。

（一）

（一）产品研发阶段限额要求产品研发阶段限额要求（若经营方案阶段项目净利润率投资决策阶段目标净利润率，以下各项成本配置均应降低一个档次选择）金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准第6页，共33页产品系列选择及物业类型组合物业类型组合选择/确定流程：

1、方案设计时，在相同容积且规划条件可行的情况下，进行多方案比选，确定项目产品方案；

2、各项目需按集团规范要求进行收益测算，选择收益高、风险小的物业组合方案，集团产品组合方法/建议（编撰中）。

产品系列选择建议：

1、低档项目：

以成本最优为原则进行系列选择；

2、中档项目（经济刚需）：

建议首选格林系列；

3、中高档及以下项目：

不宜选择成本高、施工难度大的系列（如：

世家系列）；

规划指标配置1、有利指标（容积率、可售面积）：

应最大化，不得低于规划要求；

2、不利指标（停车配比、人防面积、非可售面积）：

应最小化，不得超出规划要求；

在满足规划要求的情况下，还应不懈努力、积极与政府相关部门沟通，力争将不利指标降到最低；

在“投资决策评审”、“产品策划评审”“经营方案评审”中，如后一评审阶段较前一阶段有突破，需在评审中专项说明。

金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准第7页，共33页二、综合指标二、综合指标

（一）设计量化指标

（一）设计量化指标区域区域项目名称项目名称档次/类型档次/类型华南华南华东华东东南东南华中华中华北华北西北西北东北东北备注备注返建/公租房满足政府基本要求85%二档80%三档78%四档可售比五档不得低于竞争楼盘1、可售比：

可售比=可售面积/总建筑面积；

2、可售面积：

包括住宅（含底商）、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积，不包括户内赠送面积；

3、不可售面积：

地下室（含夹层）、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论有无产权，一律计入不可售面积；

4、用地面积小于5万平米或建筑面积小于10万平米，停车配比高于0.9个/100，单车位收益率大于20%或年化收益率大于10%的项目，可售比可适当下浮，但下浮不应大于3%；

5、如仍有合理的特殊要求无法满足指标，可在项目投资及产品策划评审中专项说明返建/公租房不得赠送二档10%三档15%四档参竞品赠送面积五档参竞品1、户型赠送比率=标准层赠送面积/标准层可售面积；

2、本表中指标为常规赠送面积计算：

入户花园、单层高阳台计一半面积，落地凸窗、双层高阳台计全面积。

3、本指标不含附加赠送，如有附加值赠送，需进行投入产出专项评估。

附加值赠送指地下室或需要后改造部分。

附加值赠送面积计算：

地下室、天台、复式后加楼板、有梁无板空洞计全面积。

4、格林二档赠送率考虑5%。

5、赠送率为建安成本衡量指标，非限定指标，此项指标需结合与竞品对标情况，在项目投资及产品策划评审中专项说明；

多层85%小高（11）86%中高层（12-18）83%实用率高层（18）79%1、实用率=标准层套内面积/标准层可售面积2、套内面积：

按国家规范计容面积统计，不计容的赠送面积不计入。

3、采用分离式核心筒户型的项目可下浮2%，寒冷地区需计外墙保温项目可下浮1%。

车库区+塔楼区+设备区36平米/辆车库区+塔楼区34平米/辆单车位指标车库区28平米/辆1、塔楼区面积占整个塔楼投影面积的比例a：

当1/3a1/2、1/4a1/3、a1/4时，表中数值分别减小1、2、3平米/辆，2、人防区面积占整个地下车库面积的比例b:

当1/4b1/3、1/3b1/2、b1/2时，表中数值分别增加2、3、4平米/辆3、高档项目（客户定位四/五档）产品配套地下车库表中数值增加2平米/辆；

4、从经济性考虑，不应做机械车库，为避免做多层地库情况除外，做机械车库的项目需进行专项评审；

5、如果车库既含了设备区、塔楼区，则应执行车库区+塔楼区+设备区指标；

6、项目当地有特殊设计要求的，以特殊设计要求最低值为准。

多层0.450.450.430.40.390.450.4小高（11）0.380.35中高层（12-18）0.380.35高层（18）0.380.35体型系数联排0.550.520.520.550.520.520.521、高层分离式核心筒户型表中数值可上调0.02，一梯四户以上户型表中数值可上调0.05。

车库定性指标车库形式半地下/半地下/半地下/半地下/半地下/地下地下1、地下室顶板覆土厚度要求为平均覆土厚度，所在城市有覆土厚度相关特殊规范要求的以规范要求最低值为准；

金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准第8页，共33页地下地下地下地下地下地下室1.0m上海1.5m江苏1.2m1.2m1.2m北京1.5m天津1.5m烟台1.2m1.2m洋房1.5m高层1.8m覆土厚度半地下室1.0m上海1.5m江苏1.2m1.2m1.2m北京1.5m天津1.5M烟台1.2M1.2m洋房1.5m高层1.8m2、地下室层数限做1层，1层以上需在项目投资及产品策划评审中专项说明。

二档无无无无三档选做首层入户必须时考虑设置尽量少首层入户必须时考虑设置四档不限尽量少（杭州、萧山标配）架空层五档不限高层及小高层可选配一层架空层，作为泛会所功能或景观灰空间不限高层及小高层可选配一层架空层，作为泛会所功能或景观灰空间无无无1、二档项目如将架空部分作为入户大堂情况除外，但需严格控制架空层/大堂面积。

返建/公租房2.8m二档2.85m三档2.9m四档3m标准层层高五档3m3.3m1、此标准为针对高层的限值，洋房、类别墅或大平层层高可根据当地市场竞品情况而定；

2、需铺设地暖管道区域，二档层高可增加0.05m；

3、三档项目，户型实得面积均大于144的楼栋，层高可增加0.1m，四档、五档项目层高可参照竞品适当浮动；

4、如项目层高高于标准，需与当地全国性开发商开发项目对标，在项目投资及产品策划评审中专项说明；

有梁楼盖非人防：

3.6米m人防：

3.7米普通地下室无梁楼盖非人防：

3.3米人防：

3.4米有梁楼盖3.3米地下室层高半地下室无梁楼盖3.0米1、当地下室平均覆土厚度1.5m时，地下室层高可增加0.1m；

2、对于无梁楼盖结构，如果采用空心楼板结构，而不采用常规无梁楼盖结构，需进行经济性测算，如必须采用空心楼板结构，地下室层高可增加0.1m。

洋房0.30.230.230.220.220.230.22小高（11）0.240.220.220.220.220.220.22中高层（12-18）0.260.230.230.210.220.230.22窗地比高层（18）0.260.230.230.210.220.230.221、表中数值为三档数值，二档首置产品需减小0.02，四档产品可增加0.02，五档客户不控制；

金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准第9页，共33页联排0.350.350.350.350.350.350.35返建/公租房不设置电梯二档不设置电梯三档10四档10多层/洋房五档10返建/公租房10二档10三档15四档15小高层（11）五档不受限返建/公租房15二档20三档25四档25标准层电梯厅面积高层（11）五档不受限1、上述公共区域面积指的为入户门、电梯门、及常态防火门围合空间的建筑面积，包括公共走道、电梯前室面积，不包括独立的消防楼梯前室、双拉通电梯厅连廊面积；

2、本指标按照2梯4户标准层考虑，参照此值其它户型以满足规范要求的最低标准为宜；

3、中档及以下档次项目：

不建议选用双拉通电梯厅；

4、无论是何档次项目，选用双拉通电梯厅时，均需进行专项收益分析，在项目评审中明确溢价；

5、双拉通电梯厅对成本影响：

200300元/m2销面（外立面非石材时），采用双拉通电梯应结合当地市场及售价综合考虑；

6、考虑常规住宅标准层，其他类型物业作为参考。

7、因当地特殊规范要求高于标准的项目，可适当上浮，以满足规范要求的最低标准为宜。

设备房面积根据规划条件具体实施，以满足最低标准为要求。

1、可根据项目规模及当地特殊规范要求按最低值进行适当调整。

30万平方米以下S60003050万平方米S8000示范区面积项目规模50万平方以上S100001、对于大于50万平方米以上的A类项目，示范区总数量2处，两处示范区须有足够间距及时间间隔，面积建议按照限额实行梯度设置，首期示范区10000，后期示范区8000。

30万平方米以下S6003050万平方米S800销售中心面积项目规模50万平方以上S10001、对于大于50万平方米以上的A类项目，示范区总数量2处，面积建议按照限额实行梯度设置，首期示范区1000，后期示范区800。

2、本面积标准指实际售楼功能面积，包含入口门厅/接待咨询台/模型展示区、洽谈区、儿童娱乐区、财务收银区、签约区、销控办公室、储藏室、公用卫生间等，临时搭建样板房、物业用房、销售人员后勤办公室等不计入本面积标准。

3、二档项目不建议设置临时售楼处，售楼处优先考虑设置在低层商铺内，并与住宅及地下室脱开；

金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准第10页，共33页

（二）产品档次及系列配置成本指标

（二）产品档次及系列配置成本指标1、低档：

返迁房计公租房、低档：

返迁房计公租房（适用于政府无特殊要求的项目）（适用于政府无特殊要求的项目）返迁/公租房返迁/公租房序序号号项目名称项目名称一线及较好一线及较好二线城市二线城市二线及较好二线及较好三线城市三线城市三线及较好三线及较好四线城市四线城市备注备注1入户门门框门扇综合指标（元/户）门锁（元/户）满足最低验收标准2外立面工程（元/M2）401、外立面总成本包括装饰面层、线条、装饰灯分摊至各单体地上建筑面积的经济指标，不包括抹灰底层、保温层。

包括门头装饰。

外立面门窗成本（元/M2）801、由于东北地区门窗要求采用三玻，允许在上述成本限额基础上加15元/销面；

2、门窗造价分摊至地上建筑面积的指标3门窗工程门窗单价（元/M2）塑钢门窗3804001、门窗指标按照铝合金门窗面积计算。

4栏杆工程客厅、卧室露台及阳台栏杆（元/M）1101、栏杆限额指标按栏杆面积计算；

2、客厅、卧室露台及阳台栏杆按照栏杆高度0.65米。

户内精装修（元/M2）大堂装修标准（元/M2）5装修工程标准层公共区域标准（元/M2）电梯轿厢装修（万元/个）满足最低验收标准6室外景观（元/M2）3001、包括：

室外硬质地面（含风雨廊道、人行道路）、绿化工程（含绿化浇灌系统）、水景工程（含游泳池及所需的设备/管网）、构筑物及小品（含儿童游乐设施、休闲桌椅、垃圾桶、树池、岗亭、运动场地（如网球场、围墙（含小院围墙）、小区大门、室外景观扶梯（非与主体相连）、装饰井盖、与景观相关联的外饰面（如地下室出入口、采光井、通风井）、景观性挡土墙等其他与主体完全不关联的室外景观工程），室外环境照明（含泛光照明及相关配电箱/管线），含景观绿化种填土及造型堆坡；

2、不包括：

地下室出入口、与主体相连的室外楼梯的主体工程（建筑及结构工程）、红线外代征绿地/驳岸绿化（计入土地红线外市政工程费内）、架空层装修、车行道基层及大型结构层、建筑泛光照明（包含会所、售楼处的建筑泛光照明）；

3、园林限额指标按照园林面积计算。

园林面积应扣除小区围墙的占地面积。

4、红线外代征绿化政府无特殊要求，按照250元/m2控制。

7智能化工程（元/M2）10-151、安防工程包括：

闭路电视监控系统、住户报警系统、访客对讲系统、门禁一卡通系统、周界防范系统、电子巡更系统、公共广播和背景音乐系统、小区信息发布系统、停车场管理/出入口通道系统、建筑楼宇设备监控系统、室外管网工程以及小区智能化管理中心；

2、上述指标按住户报警系统与访客对讲系统合一考虑，如上海等城市要求两系统独立设置等规范特殊要求，允许在上述成本限额基础上调增10元。

3、安防指标按照可售面积计算。

10层及以下1.0/80011层-17层1.6/90018层-24层1.6/10008电梯工程电梯梯速/载重（S/M）25层及以上，100米以下1.75/10001、如战采品牌梯速没有1.6m/s，建议采用1.5m/s。

如战采品牌载重没有900kg，建议采用800kg。

金地集团住宅产品配置、量化设计及成本限额标准第11页，共33页2、二档：

格林、名仕、褐石、二档：

格林、名仕、褐石格林系列/名仕二档/褐石二档格林系列/名仕二档/褐石二档序序号号项目名称项目名称类型类型一线及较好二一线及较好二线城市线城市二线及较好三二线及较好三线城市线城市三线及较好四线三线及较好四线城市城市备注备注综合指标（元/户）高层、洋房1400130012001入户门门锁（元/户）高层、洋房2502001501、高层及洋房门洞尺寸优先选择1000*2100，大户型适当考虑12002100；

2、别墅门洞优先选择140024003、门框门扇价格包括门框、门扇、合页、门吸等五金件费用，含门锁安装费但不含锁材料费。

门锁仅为材料费。

4、入户门为钢制平板门或同等档次门，门锁为国产机械锁2防火门（元/M2）高层5001、本项为综合单价，包含施工费、防火门及锁材料费、税金、利润等2、一线及二线城市为钢制防火门，二线及较好三线城市优先选用木质混水油漆防火门3、防火门指标按照防火门面积计算。

配置222格林高层、多层907060名仕高层、多层1109070外立面装饰成本（元/M2）褐石高层、多层造价11090701、外立面总成本包括装饰面层、线条、装饰灯分摊至各单体地上建筑面积的经济指标，不包括抹灰底层、保温层,含门头石材，门头石材主材价不超250元/m2。

格林主要材料格林高层：

基座（不多于3层）多彩漆或面砖，墙身其余部分涂料平涂名仕主要材料基座：

仿石漆（多彩漆，平光面），墙身：

弹涂拉花3外立面工程材料配置褐石主要材料基座：

砂壁漆或多彩仿石漆、文化砖，墙身：

浮雕骨浆涂料、平涂1、本项为综合单价，包含施工费、材料费、税金、利润等2、基座材料比例不超过外立面展开面积的8%。

3、材料指标按照材料面积计算。

4、材料参战略采购材料价。

南方140120100外立面门窗成本（元/M2）北方120100801、若为洋房/经济型别墅，在上述限额指标基础上加50元，舒服型别墅不受上述限额指标限制；

2、由于东北地区门窗要求采用三玻，允许在上述成本限额基础上加15元/销面；

3、门窗造价分摊至地上建筑面积的指标4、优先选用塑钢门窗，如当地市场均采用铝合金门窗，可选铝合金门窗，铝合金门窗在成本限额基础上加15元/m2。

铝合金门窗4505004505004004504门窗工程门窗单价（元/M2）塑钢门窗4004504004503504001、由于东北地区门窗要求采用三玻，成本限额可在上述成本基础上加50元/m2；

2、按国家规定有采暖要求的地区为北方地区，无采暖要求的为南方地区；

3、门窗指标按照铝合金门窗面积计算。

客厅、卧室露台及阳台栏杆（元/M）高层、多层250230210开敞式普通楼梯栏杆（元/M）多层230210190靠墙扶手（元/M）高层1008060消防楼梯普通栏杆（元/M）高层1501301005