案例绿城乌镇雅园及万科随园嘉树资料下载.pdf

案例绿城乌镇雅园及万科随园嘉树资料下载.pdf

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乌镇雅园所处的综合性健康养生养老园区占地面积约1平方公里，规划养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题，集养生居住区、颐乐学院、养老示范区、医疗公园、特色商业区和度假酒店区六大板块于一体。

绿城乌镇雅园总建筑面积约为50万平方米，整体容积率1.16。

采用新民国建筑风格，以原生态自然景观加江南园林式造林手法，诗情画意，师法自然。

项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型。

项目配套有建筑面积约3.5万平方米的颐乐学院。

颐乐学院临摹古代书院布局形制，内有社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动休闲娱乐区等功能区块。

1.乌镇雅园基本情况介绍1.1项目概述案例篇案例篇绿城乌镇雅园于2012年10月正式动工建设，是绿城第一个学院式颐乐生活项目，位于浙江省桐乡市乌镇。

桐乡位于浙江省北部杭嘉湖平原腹地，属嘉兴五县市之一。

乌镇地处桐乡市北端，距桐乡市区13公里。

乌镇景区已被评为中国国家5A级景区，是全国20个黄金周预报景点之一。

项目居于沪杭城市群之中，地理位置优越，交通优势明显。

有沪杭高铁、沪杭高速、申嘉湖高速连接，交通便利。

1.乌镇雅园基本情况介绍1.2地理区位案例篇案例篇乌镇国际健康生态产业园是以休闲健康养老为主题的园区，占地面积约1500亩，总投资约75亿元，将建设医疗公园、五星级养生度假酒店、特色商业中心、国际养老护理中心等六大功能区。

绿城乌镇雅园是其中一部分，规划约650亩，面向对象以活跃老人为主，辅以少量半自理老人。

度假酒店区（商业用地）休闲商业区（商业用地）养老示范区雅达国际康复医院（医疗卫生用地）养生居住区（70年产权住宅用地）颐乐学院（科教文卫用地）1.乌镇雅园基本情况介绍1.3项目定位：

依托国际健康生态产业园的高端学习型综合养老社区配套业态用地性质体量医疗公园医疗卫生用地占地13万平方米，建筑面积约7.3万方度假酒店商业用地规划中特色商业中心商业用地规划中颐乐学院科教文卫用地建筑面积3.5万平方米国际健康生态产业园业态案例篇案例篇1.4项目产品设计：

物业类型高层公寓电梯多层颐乐学院单层别墅一期（2012.9-2014.9）二期（2013.9-2015.9）三期（2014.9-2016.9）四期（2015.9-2017.9）多层可售面积225000可售户数2925别墅可售面积10000可售户数60高层可售面积245000可售户数2697容积率1.16绿地率30%车位3525个1.乌镇雅园基本情况介绍案例篇案例篇户型设计公寓户型：

56、72、90、128小独栋户型：

沿湖：

3房2厅，200内部：

3房2厅，17056，1室1厅1卫72，1室1厅90，2室1厅128，2室1厅1.4项目产品设计：

户型设计1.乌镇雅园基本情况介绍公寓主力户型案例篇案例篇入户入户置物架无障碍入户卡式数码锁可视对讲厨房无障碍下拉橱柜下拉式储物篮高照明度操作台开关式插座低位吊厨卫生间防滑瓷砖无障碍台盆柜无高差浴房安全扶手高差斜面处理暖气片家具圆角处理老年床垫老年沙发室内设施地暖低位开关起夜灯墙角圆弧处理无障碍通行园区适老性设计风雨连廊连廊无台阶休憩座椅一键紧急按钮感应移动门视频监控大尺度公共走道担架电梯智能设计入户感应灯一键紧急按钮不活动通知1.4项目产品设计：

多重设计和设施保障的适老性能设计1.乌镇雅园基本情况介绍案例篇案例篇1.4项目产品设计：

多重设计和设施保障的适老性能设计1.乌镇雅园基本情况介绍圆角家具卫生间把手门口小台紧急按钮下拉式储物篮一卡通案例篇案例篇1.4项目产品设计：

民国风格外立面与内装设计1.乌镇雅园基本情况介绍案例篇案例篇耗资2.5亿的3.5万平方米的颐乐学院，能同时容纳3000人，是中国规模最大的“老年大学”，分为社区商业区、餐饮服务区、老年大学教学区、运动娱乐休闲区等区域，包括教室、运动馆、大礼堂、展览厅等设施。

颐乐学院各区域之间建有风雨连廊，在方便老人出行与各区域间沟通的同时创造一种亭台楼阁、古色古香的江南园林诗画美感。

风雨连廊幼儿园游泳体育馆大礼堂精修堂小会堂健康促进馆门球场动态教学楼静态教学楼办公楼配套商业食堂西餐厅棋乐轩行政会展楼迎宾楼服务楼风雨连廊风雨连廊风雨连廊1.5核心配套：

颐乐学院1.乌镇雅园基本情况介绍案例篇案例篇颐乐学院依托杭州师范大学的教育合作支持，设立了五大课程体系：

健康养生系、人文社科系、艺术系、休闲体育系和生活系，并设有书法、绘画、太极拳、棋牌、舞蹈、电脑等活动内容。

健康养生系人文社科系艺术系休闲体育系生活系运动养生膳食营养心理保健情绪管理文学历史军事时政语言旅游书法国画西画摄影戏曲声乐器乐舞蹈棋类球类游泳体操武术电脑烹饪时尚园艺手工艺1.5核心配套：

颐乐学院1.乌镇雅园基本情况介绍案例篇案例篇颐乐学院核心内容全周期颐养健康服务。

时刻关心老人健康状况全周期颐养健康服务360健康体检365健康关怀100健康促进24H健康管家了解自己的健康状况，通过基础体检、健康体适能、机能检测、心理测评、生活方式测评等方式，对健康状况进行综合性评价。

连续性健康监测，以信息化终端对主要健康参数作出记录和评估，及时发现身体健康参数的异常，提供有效指导和建议。

选择专业的健康促进服务，选择仪器调理、养生SPA、中医理疗等服务，延缓机能衰退，调节身心状态。

协助组团内自助健康监测，当身体不适并紧急报警后提供上门服务，保障您的无忧生活1.5核心配套：

颐乐学院1.乌镇雅园基本情况介绍案例篇案例篇雅达国际康复医院占地13万平方米，总建筑规模超过7.3万平方米，由雅达国际投资运营，计划引入德国高端康复医疗品牌Medicalpark的商业模式和管理理念，由德国医疗专家组成的运营团队负责医院运营。

但目前合作遇到困难，雅达正在转向当地寻求合作医疗资源。

主要提供神经系统病患和亚健康人群健康管理等康复治疗、老年全科门诊和专业体检等服务。

350个床位提供五星级诊疗待遇。

骨科区域（占地21500）中央功能区（占地11900，社区门诊、亚健康体验中心）神经科区域（占地21500）神经系统病患脑卒中（中风）、脑外伤术后、周围神经损伤骨科疾病骨折、关节损伤、肢体和关节重建术后康复运动损伤软组织损伤、肌肉组织损伤、颈椎、腰椎病患亚健康人群建康管理体检、康复、运动处方神经系统病患脑卒中（中风）、脑外伤术后、周围神经损伤提供四类病患适应症的康复治疗服务1.5核心配套：

雅达国际康复医院1.乌镇雅园基本情况介绍研究篇研究篇1.6租售情况：

盈利模式1.乌镇雅园基本情况介绍盈利模式:

产权出售+服务提供多层、别墅、高层物业70年产权出售基础的物业服务基础的健康管理服务（仅包含年度体检、日常血压监测等，无护理服务）绿城颐乐学院相关课程及内部设施使用费用出售物业价格公寓：

11800元-14000/（5000余户）精装修：

3500-4000元/小独栋：

35000-40000元/（60栋）沿湖：

3房2厅，200，约700-800万元内部：

3房2厅，170，约500-600万元服务收费颐乐学院年费：

3000元物业费：

每年2.5元/研究篇研究篇类别推案时期户型建筑面积（）供应套数比重去化套数去化率养老公寓一期一房5612023.8%11797.5%7214027.7%13092.9%二房9013526.7%12794.1%三房128356.9%2365.7%小计56-12843085.2%39792.3%二期一房72356.9%1748.6%二房90407.9%2870%小计72-907514.8%4560%总计56-128505100%44287.5%养生别墅三房20030100%2790%2013年7月底首次开盘共139套，10天内售罄。

之后每月推出60套左右，当月去化80%以上。

至年底第一批雅乐苑400套公寓去化率达95%以上，其主要客户为绿城老客户。

之前400多套销售情况尚可，但目前去化速度明显放缓，销售不尽如人意。

独栋去年11月开始推出30套全部售完，今年5月推出14套，已经去化一半以上。

目前置业客户群仍以桐乡本地人为主，桐乡、杭州、上海和江苏客户的比例是5：

2：

1。

客户年龄多在40岁至50岁，购买乌镇雅园住房主要为父母的养老考虑，或为自己十年后打算。

1.6租售情况：

销售反馈1.乌镇雅园基本情况介绍研究篇研究篇2.乌镇雅园项目借鉴意义乌镇雅园项目目前是国内具有标杆意义的高端养老项目，从项目运营反馈看，主要有三个方面值得注意拿地模式1分业态、分用地性质、分期的拿地策略降低成本配套规模2配套定位与规模方面存在一定问题产品定位3产品定位过高引起去化缓慢案例篇案例篇2.乌镇雅园项目借鉴意义研究蜂巢产品不同业态的用地需求，通过分业态，分用地性质、分期的拿地策略降低拿地成本。

对复星的启示2.1拿地模式乌镇国际健康生态产业园是一个典型的大体量、多业态养老地产项目。

其用地性质包括居住用地、医疗卫生用地、科教文卫用地、商业用地等。

绿城在拿地时进行了用地性质分割，避免了大体量地块性质综合引起的问题；

绿城在建设国际健康生态产业园时对不同的地块进行了分期拿地。

度假酒店区（商业用地）休闲商业区（商业用地）养老示范区雅达国际康复医院（医疗卫生用地）养生居住区（70年产权住宅用地）颐乐学院（科教文卫用地）带来的收益地价延期投入及资金周转压力减小解决综合性质大地块拿地的政策障碍问题案例篇案例篇2.乌镇雅园项目借鉴意义在形成项目核心竞争力的配套标准下，需结合市场需求，充分考虑配套设施的投入及运营成本，适当控制规模。

对复星的启示2.2配套规模颐乐学院投资2.5亿元，体量达3.5万平米，业主每年个人学费3000元。

但绿城对于购买者并无年龄限制，导致实际购买人群年龄达不到养老社区要求；

医院总建筑规模超过7.3万平方米，规模过大、定位过高。

从早期拟引入德国高端康复医疗品牌到近期转与嘉兴当地医院洽谈合作。

带来的问题学院进入运营阶段后存在目标客群不足的运营风险计划资源无法到位造成运营风险案例篇案例篇2.乌镇雅园项目借鉴意义充分考虑客群容量问题，根据项目体量大小，扩充产品定位，放宽准入门槛，使客户群体广泛化对复星的启示2.3产品定位产品定位为高端养老社区，主力面积56-128平米，计划推出公寓5000余套。

实际细分市场消化能力不足。

首期推出的400多套去化尚可，主要客户为绿城老业主。

之后销量大幅度减缓，目前销售情况较为困难。

带来的问题去化缓慢带来的资金周转周期长等问题案例篇案例篇万科随园嘉树Vanke2、万科集团：

良渚文化村随园嘉树项目深度研究1、随园嘉树项目基本情况介绍2、随园嘉树项目借鉴意义分析案例篇案例篇2010年试点养老地产项目“万科幸福汇”项目总建筑面积16万平方米，但仅有1号楼“活跃长者住宅”和仅供出租的一栋“活跃长者之家”是养老功能，其余大部分体量均非养老地产项目2011年末青岛万科城交房万科养老地产项目之一，总建筑面积50万平方米，规划有大型集中商业、国际化街区文化、SOHO等2012年8月万科集团与长春市政府签署协议，建设健康养老住宅社区万科集团总裁郁亮和执行副总裁丁长峰与长春市政府签署一项协议，万科集团将投资120亿元，在长春市多个区域打造占地100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。

2012年北京万科欢庆城开售养老地产项目之一，项目建筑面积42万平方米，五矿和万科联合开发。

建设具有欢庆特色的商业中心、生态中心、创新中心等主题配套2012年杭州随园嘉树开盘总建筑面积6.4万平方米，特色是园区的4500平方米“金十字”中央配套、从24小时特色管家服务、连续性照护的颐养中心等，为满足长者年龄需求而特设40余项适老性细节案例篇案例篇万科在杭州的首个老年公寓项目万科随园嘉树自从2012年亮相第九届华人长期照护会议后，即获得了与会专家、学者的一致认可。

项目位于万科良渚文化村内，占地100亩，建筑面积6.4万平方米。

其中包括4500平方米的中央金十字配套，3000平方米风雨连廊，容积率为1.0，绿地率35%。

随园嘉树基于对中国当代长者的生理、心理特征和行为特点为他们特别定制的养生住品。

项目以专业的适老型产品、完善的园区配置、配合四大服务管理体系及“六心”级服务，构建项目亮点，成功吸引长三角老年客群。

1.随园嘉树基本情况介绍1.1项目概述案例篇案例篇位于杭州市余杭区万科良渚文化村内，距离杭州市中心20公里，半小时车程。

紧邻良渚文化村核心配套区地块，强调养老的配套完善和生活便捷。

良渚文化村处于杭州市的主出入口，依托良渚遗址等生态文化旅游景区，是浙江省重点旅游项目和杭州市旅游西进的重点项目。

区域交通可达性及通勤时间对外道路104国道至杭州城北区域；

古墩路至杭州城西及中心区域；

东西大道至杭州城西区域公交系统K313、B支8等5条公交线路通往杭州汽车北站、武林门等地点，同时每天有18班次社区班车往返文化村与武林广场轨道交通预计于2018年完成良渚文化村的地铁建设，大大缩短良渚文化村与杭州的距离，消除区域偏僻感内部交通绕村公交线491A，村民自行车系统、三轮车服务，自行车系统2010年12月投入使用1.随园嘉树基本情况介绍1.2地理区位案例篇案例篇良渚文化村整体占地10000亩，其中建设用地5000亩（住宅230万平方米、公建50万平方米、旅游服务70万平方米），自然山水5000亩。

配套包含公建商业类、公园类、会所类。

随园嘉树作为良渚文化村的一部分既可享受到丰富的自然资源，又可借力于城镇级的配套服务。

随园嘉树公建商业类：

博物院度假酒店浙一良渚门诊部安吉路良渚实验学校、玉鸟幼儿园玉鸟流苏商业街良渚教堂、大雄寺菜场、食街、公交总站春漫里商业街、联华超市心语茶室，亲子农庄会所类：

竹径会所阳光二期会所白北会所公望会良渚会所1.3项目定位：

依托良渚文化村的高端养老社区1.随园嘉树基本情况介绍项目定位国内首个集中式养老公寓项目/中国高端养老的里程碑式作品目标客群60-75之间的活力长者（活力长者社区）80+健康的衰老老人（颐养中心）公园类：

茶语公园美丽洲公园白北悠园竹径登山步道阳光登山步道案例篇案例篇活力长者社区16栋58937平方米辅助生活社区（颐养中心）健康但是衰老老人，年龄较大（80+）每层配置一个南向多功能空间（兼有餐厅、阅览室、活动室等功能）需要日常生活照料服务每层12个房间作为一个管理单元活力长者健康自力，活动自如，年龄在60-75之间专有配套设置：

健康管理中心、影音室、餐厅、健身房、阅览室、便利店、咖啡吧、老年大学等日常娱乐设施有丰富多样的活动安排和社团组织,老人可以参加辅助生活社区1栋4571平方米1.3项目定位：

老年人群细分1.随园嘉树基本情况介绍案例篇案例篇随园嘉树占地100亩，建筑面积6.4万平方米，地价6501.59万元。

随园嘉树土地范围属4A级景区，土地属性为商业旅游用地，不可分割使用权，40年产权（2003-2043年），项目现使用权年限为29年。

业态包括健康公寓、颐养中心及康复中心以及公共配套区。

1.4功能业态分布1.随园嘉树基本情况介绍建筑面积63853健康公寓15幢颐养中心及康复中心2幢公共配套面积不计容5381容积率1.0建筑密度22.73%地下车库面积11073车位比1:

0.4,230个绿地率35%户数575户案例篇案例篇主力户型图1.5项目产品设计：

户型设计1.随园嘉树基本情况介绍75一房两厅91两房两厅111三房两厅户型亮点：

户型方正；

大面宽双开间阳台设计；

卧室分床案例篇案例篇生活类景观餐厅、咖啡角卖品部、理发室精装修适老细节含盖无障碍、安全、收纳适老部品部件含盖保温设备、通风、智能化规划设计无障碍风雨连廊、无障碍交通动线、无障碍救护动线日照采光宽楼间距、全南朝向、大面积采光、通风景观设计功能性、观赏性、社交性颐养中心提供连续性照护、专项配套配套可近性、可通达性、动静分区的中央配套配套养生类健康管理中心娱乐类棋牌区、健身、视听学习类老年大学、教室、阅览室社交类大堂、多功能厅、户外茶座服务四大服务体系健康管理、舒适生活、智慧小区、尊荣享受八十六项服务细节基础服务60项、增值服务26项专业服务团队高起点团队，标准服务流程1.5项目产品设计：

从规划设计、配套、精装修和服务四大标准打造品牌1.随园嘉树基本情况介绍案例篇案例篇“宽间距”：

超过常规社区15%-30%的楼间距，全南朝向以及大进深双开间的阳台设计，提升了采光、通风标准；

“金十字”：

社区中心设置“金十字”老年活动中心，与各建筑通达衔接，便捷满足社区老年人日常活动所需；

“无障碍”：

配置风雨连廊、无障碍交通动线、无障碍救护动线；

“双中心”：

颐养中心和康复中心位于社区边缘，根据不同的客户定位提供贴心关爱的服务内容。

同时也方便对外服务。

颐养中心康复中心目标客户健康但衰老的老人，年龄较大术后康复老人，需要医疗等护理服务内容日常生活照料，一般包括协助穿衣、沐浴、药品服用、就餐、辅助行走等健康管理服务，包括定期测量、查看健康数据、对健康状态与病症进行跟踪与调理服务形式以床位出租形式对外开放，客户不限于随园嘉树项目业主，对外开放，但业主享有优先服务权，收费标准暂未定，预计将高于7000元/月。

浙一良渚门诊部住宅区金十字颐养中心康复中心社区入口1.5项目产品设计：

社区规划四大亮点1.随园嘉树基本情况介绍案例篇案例篇

（一）入户动线人性化专业电梯无障碍入户门入户转换空间插卡取电入户及玄关收纳

（二）卧室分床设计起夜地灯卧室应急灯卧室独立收纳柜（三）厨房直饮水龙头高照明度厨房橱柜下拉篮电磁炉转角拉篮（四）卫生间防滑地砖双地漏排水地面无高差壁式置物格安全扶手TOTO卫洗丽马桶可进入台盆柜带扶手厕纸架暖足机松下暖浴快卫生间暖气片（五）家庭智能化一卡通大按键智能电话玄关人体感应智能灯一键紧急呼叫按钮不活动通知（六）户内采光空间朝南采光大进深双开间阳台大楼体间距大采光尺度（七）室内设施设备地暖中央空调新风系统系统门窗空间尺度无障碍标准室内开关系统阳台晾衣架（八）全区无障碍设计无障碍园区环境风雨连廊公共观光电梯室外坡道标识系统扶手40余项适老型性能设计1.5项目产品设计：

适老化性能设计1.随园嘉树基本情况介绍案例篇案例篇项目普通住宅随园嘉树1门口搁物板无有，标准配置2玄关感应灯非标配有，标准配置3卡式数码锁非标配刷卡进入4插卡取电无插卡取电，显示老人在家状态；

拔卡断电，显示老人离家状态5大开间双阳台一个阳台双开间超大阳台6一键紧急呼叫无客厅、主卧、洗手间、阳台均配置紧急呼叫按钮7不活动监测无有，卫生间感应装置8温差探测仪在公共空间、走道配置室内配置9新风系统非标配标准配置10暖足机无有，卫生间配置11卫浴暖气片无有，卫生间配置12马桶带卫洗丽非标配有，卫生间配置13沐浴坐凳无有，卫生间配置14防滑地砖无有，卫生间配置15台盆坐轮椅不方便操作台盆下方可入轮椅，方便操作1.5项目产品设计：

多重设计和设施保障的适老性能设计1.随园嘉树基本情况介绍案例篇案例篇项目普通住宅随园嘉树16直饮水系统非标配有，厨房配置17高照明系统无专门设计专门设计，厨房操作18分床设计无弱电点位符合双人床和分床19收纳体系较少丰富，针对老人生活习惯，每个居住空间均考虑收纳20夜灯体系无有，客厅、卧室配置21安全扶手无适老专门设计，卫生间配置22地面无高差无室内无障碍设计，全屋地面无高差23地漏排水单地漏双地漏，解决地面积水湿滑问题24主卧应急灯非标配有，主卧配置25下拉式储物柜非标配高度符合老人生活习惯26主过道无特殊要求大于1.2米27电话普通电话智能电话，可开门禁、大按键一键呼叫28中央空调非标配有，标准配置29阳台晾衣架非标配有，低位伸缩晾衣架30开关系统普通高度适合无障碍，饰面板有提醒文字1.5项目产品设计：

多重设计和设施保障的适老性能设计1.随园嘉树基本情况介绍案例篇案例篇适老设计之开关适老设计之物联网探测系统适老设计之暖足机适老设计之玄关/过道设计适老设计之水龙头开关1.5项目产品设计：

多重设计和设施保障的适老性能设计1.随园嘉树基本情况介绍案例篇案例篇万科随园嘉树的4500“金十字”养生休闲区，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、以及老年大学“随园书院”，是一个专为长者营造的养老配套集群。

1.6核心配套：

“金十字”养生休闲区1.随园嘉树基本情况介绍景观餐厅健康管理中心理发厅阅览室视听室棋牌区卖品部+咖啡角健身房多功能厅老年大学（教室）大堂案例篇案例篇休息角电影院阅览室餐厅棋牌室1.6核心配套：

“金十字”养生休闲区1.随园嘉树基本情况介绍案例篇案例篇浙一良渚门诊部是浙医一院分支下属机构，诊疗面积共约2000平方米。

设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区，不仅能开展常见病、多发病全科诊疗、保健服务，而且能充分利用浙医一院的优质医疗资源。

门诊部目前已开通省、市及余杭区医保。

良渚文化村也将创建全国首个数字化健康服务示范社区门诊，全科医生不仅为居民免费建立健康档案，还针对老年人、残疾人、慢性病病人提供上门服务。

同时居民家中安装了相关终端设备，可使用远程可视服务实现网络诊疗（社区医生与病人的交流），在线提供居民健康咨询服务、健康教育等。

社区建立了三层医疗配套：

1.健康管理中心：

身体的