住房和城乡建设综合服务中心建设项目可研报告.docx
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住房和城乡建设综合服务中心建设项目可研报告
住房和城乡建设综合服务中心建设项目
可行性研究报告
第1章总论
§1.1项目概况
§1.1.1项目名称
××县住房和城乡建设综合服务中心建设项目
§1.1.2项目拟建地点
位于××县经济开发区××路与××东路交叉口西北角。
占地面积14815平方米。
§1.1.3项目承办单位
项目承办单位：
××县住房和城乡建设局。
××县住房和城乡建设局是××县政府组成部门，综合管理全县建设事业，包括城镇规划、城镇建设、建筑业、房地产业和市政公用事业。
××县住房和城乡建设局局机关内设4个股室，即办公室、建设管理股、计财股。
隶属管理的企事业单位7个，即××县规划局、城镇建设开发有限公司（含县城镇建设管理站、县建筑勘察设计院、县路灯管理所、县园林管理处）、县房地产管理局、县建筑工程质量监督站、建筑活动综合技术服务中心、县清源供水公司、县排水办。
全系统共有职工535人。
§1.2研究工作依据
1、《党政机关办公用房建设标准》（计投资[1999]2250号）
2、《国务院办公厅关于加强和规范新开工项目管理的通知》（国办发[2007]64号）
3、《××省党政机关、事业单位办公及业务用房建设项目管理办法（暂行）》（厅〔2008〕33号）；
4、《××县经济社会发展第十一个五年规划纲要》（霍政[2006]25号）；
5、××县城总体规划（2005—2010年）；
6、××县土地利用总体规划（2006—2020年）；
7、《××县国土资源暨规划管理委员会第18、22、23、26次会议纪要》；
8、《××县建设局（水厂）房屋安全鉴定报告书》（××市房屋安全鉴定办公室六房鉴字（2009）第0101号）；
9、《××县建设局（房产局）房屋安全鉴定报告书》（××市房屋安全鉴定办公室六房鉴字（2009）第0100号）；
10、《××县建设局房屋安全鉴定报告书》（××市房屋安全鉴定办公室六房鉴字（2009）第0102号）；
11、《办公建筑设计规范》JGJ67-2006；
12、国家及地方颁布的其他有关建筑设计规范、标准、规定；
13、业主提供的其它有关使用要求和相关资料；
14、国家有关法律法规；
15、相关专业设计规范、标准。
§1.3研究结论
拟建项目—××县住房和城乡建设综合服务中心位于××县经济开发区××路与××东路交叉口西北角。
占地面积14815平方米。
建筑面积19953平方米。
框架剪力墙结构，地下一层，地上十七层，地下建筑面积2339平方米，地上建筑面积17614平方米。
项目××县住房和城乡建设局及其下属7个企事业单位办公及开展业务使用，占用总建筑面积13953平方米，其中办公用房6317平方米，业务用房5490平方米，人防车库等附属用房2146平方米。
同时根据县政府的统一安排，在本项目中统一规划建设县行政审批中心、县招商中心、县招投标中心。
总建筑面积6000平方米。
本项目建设期为18个月，计划于2011年3月开工，2012年8月竣工。
项目估算投资4500.37万元。
其中工程费用4090.6万元，其他费用272.44万元，基本预备费用214.3万元。
本项目资金一是企事业单位自筹建设资金；二是省市县补助资金；三是原办公及业务用房加固拍卖处置所得。
§1.4主要技术经济指标
项目主要技术经济指标见表1-1。
表1-1主要技术经济指标表
序号
指标名称
数值
备注
1
用地面积
14815㎡
2
总建筑面积
19953㎡
3
容积率
1.13
4
绿地率
40%
5
总投资
4500.37万元
第2章项目建设背景和必要性
§2.1项目提出的背景
§2.1.1××县县情概况
××县位于××省西部、大别山北麓，地处北纬31°03′—31°33′，东经115°52′—116°32′之间，是××省中小地震和破坏性地震最集中地区和中国东部著名的“地震窗口”。
东与××县、××区毗邻，南与岳西县相望，西与湖北省英山县交界，北与××市裕安区接壤。
105国道、商景高速贯穿全境。
××县国土面积2043平方公里。
人口36.7万，辖16个乡镇，1个省级经济开发区，130个行政村，15个社区。
近年来××县全面贯彻落实科学发展观，大力实施工业富县、开放兴县、生态立县、文明育县“四县战略”，加快推进新型工业化、农业产业化、城镇化、信息化“四化进程”，××县先后获得国家级生态示范区、全国社会治安综合治理先进县、全国创建文明村镇工作先进县、全国最具投资潜力中小城市百强、全国绿色小康县、全国科技进步先进县、国家卫生县城、浙商最佳投资城市等荣誉称号。
综合县力位居全市首位、全省县区第11位。
××县2009年全年实现生产总值660306万元，增长14.4%，其中第一产业增加值69971万元，增长7.1%，第二产业增加值412253万元，增长17%，第三产业增加值178082万元，增长11.4%。
三次产业比例为10.6:
62.4:
27，呈现一产稳定、二产较强、三产趋活的特点。
2009年××县财政收入8.76亿元、增长25%。
完成50万元以上固定资产投资543868万元，增长42.7%。
城镇在岗职工平均工资23609元，增长10.2%，农民人均纯收入4548元，增长16.3%。
经过多年的精心培育和大力引导，××县已初步形成食品酿造、冶金铸造、光源电器、磁材建材、生物制药、羽绒服装、制品包装、竹材加工、茧丝绸、农产品深加工等十大工业产业体系，有一定产业实力，2009年全县规模工业产值96.2亿元、增加值37亿元，实现利税11.9亿元、增长45%，规模工业企业新增20家、累计达128家,其中产值超亿元企业18家,应流集团、迎驾集团和世林集团分别实现产值33.2亿元、25.4亿元、8.15亿元；2009年实施投资超千万元工业项目115个,完成投资32.4亿元,94个重点项目建成投产。
近年来××县农业产业化快速推进，2009年实现农业总产值11.7亿元、增加值7亿元,分别增长9.1%、7.1%,发放各类涉农补贴1.1亿元；整合县级涉农资金1030万元,争取省财政支农专项资金9200万元、农业综合开发资金1905万元,集中支持现代农业建设,大沙埂现代农业示范园初具规模,漫水河、诸佛庵等乡镇现代农业示范小区建设加快,新增和改造毛竹、茶叶、百合等主导产业基地6万亩,新增省级林业产业化龙头企业8家、市级农业产业化龙头企业3家、农民专业合作组织28个,19个农产品通过有机绿色无公害认证。
§2.1.2近年来××县住房和城乡建设工作概况
“十一五”期间，特别自2007年以来，××县住房和城乡建设局紧紧围绕县委、县政府的决策部署，团结带领全系统干部职工，以科学发展观为统领，依法行政，规范管理，突出重点，奋力拼搏，保持了城建事业健康发展的良好态势，促进了全县经济社会快速平稳发展。
主要表现在以下几个方面：
1、城镇化进程明显加快。
全县城镇建成区面积达36.8k㎡，较“十五”期间增加近15%，其中县城建成区面积发展到12.6k㎡；城镇常住人口增加到15.2万人，其中城区常住人口增长到9.4万人；城镇化率达到42.4%，比2005年提高6.5%。
拥有全国重点镇2个，省级中心镇4个，市级重点镇7个，省级扩权强镇试点镇和省级村庄规划试点镇各1个。
2007年××县被授予“全省园林县城”光荣称号，2009年荣获全市城市建设先进县考评第一名。
2、城市规划体系日趋完善。
完成了《××县城总体规划（2006--2020）》、《××县城近期规划（2006--2010）》的修编，编制了县城绿地、排水、水系沟通与综合治理等专项规划以及××红色中心区域纪念园、淠阳湖公园和城区控制性等详细规划以及20余项开发小区和市政项目修建性详细规划。
开展了县城36.5k㎡大比例尺数字化地形图的测绘。
提请政府出台了《××县城市规划管理办法》、《关于加强城市规划管理与执法的意见》等规范性文件，严格执行批前审查和批后监管，加强“一书两证”发放，使县城零星分散建设得到控制，违章建筑逐年减少，有效地维护了规划的权威性。
3、城区基础设施建设快速推进。
先后承担了重点工程130余项，总投入约12亿元，分别较“十五”期间增加25%和30%。
新（改）建了花园路、文峰南路等26条主次干道和花园路桥等12座桥梁，中心城区“七纵八横”路网，新增砼道路36km、面积35万㎡，硬化率98%；建成了“两园两场”（××红色区域中心纪念园、淠阳湖公园、文化广场、外滩广场），面积39万㎡；扩建了县二水厂，建成了开发区供水加压泵站，新增供水管网70km、供水用户8550户，日供水量达6万m3，供水覆盖率96%以上；新建了县污水处理厂，铺设污水管网60km，日处理污水能力达2万m3；引进了管道燃气项目，铺设燃气管网13km；启动了城河治理，修建了潜台渠，建成了老干部活动中心；实施了幽芳河两岸暨文峰塔灯饰亮化，新安装路灯860杆1680盏，亮灯率达98%；实施了高速公路连接线绿化，新增公共绿化面积25.6万㎡。
4、城市建设管理机制逐步健全。
严格执行责任包保制、施工现场旁站制、“周调度、月考评”督查制，强化对工程规划、设计、施工、监理企业的调度；对外主动与相关部门对接，及时化解征地拆迁、杆线迁移、招投标、施工环境、资金兑付等“瓶颈”问题，确保了工程进度、质量和安全。
按照“政府主导、单位包保、部门联动、政策透明、有情安置”的工作机制，牵头组织了多次大范围的拆迁工作，累计完成20多个市政建设项目共1710户（含单位）27.3万㎡的拆迁任务，共征地1315.2亩，安置方法上也由原先的“先拆迁、后安置”过渡到“先安置、后拆迁”，解决了拆迁户的后顾之忧，保证了城市建设的顺利实施。
5、城镇住房保障体系基本建立。
先后新建廉租房480套、2.4万㎡，已竣工360套，分配入住283户；在全市率先实行廉租住房入住前简单装修，进一步减轻了低收入家庭负担，成为全省廉租住房建设工作的亮点；坚持“阳光操作”，累计发放住房补贴3918户、580万元，基本达到应保尽保。
在全市率先实行公共租赁住房建设。
启动了国有工矿和城市棚户区改造。
新建了拆迁安置房19幢570套，建筑面积8.3万m2。
城镇人均住房面积增加到25㎡,比2005增加5.6㎡。
6、房地产市场管理日趋规范。
强化了房地产市场监管与服务，规范了房地产经营行为，全县房地产企业发展到34家，累计完成商品房开发面积119万㎡（其中老城六期改造完成24万㎡），总投资近20亿元，比“十五”期间分别增长20%和增长30%，先后建成嘉利星城、和顺花园等规模小区10余处。
加强了房屋拆迁管理、房屋权属登记、房地产交易评估与抵押鉴证工作，累计办理房屋拆迁许可证32份39万㎡，核发商品房预售许可证124份113万㎡；完成房产登记7533件242万㎡；代征契税2658万元；物业企业发展到6家，归集物业资金772万元。
7、建筑市场管理不断加强。
紧紧抓住工程质量和安全生产两个中心环节，深入开展“两场”（建筑市场与施工现场）联动检查，使建筑建材市场规范有序，施工安全和工程质量总体较好，工程施工许可办证率达98%，监督覆盖率为98%，竣工验收合格率达100%，建立健全了农民工工资保障长效机制，完成了原局属建筑企业和招投标事务所脱钩改制工作。
五年来，全县建筑施工企业从16家发展到25家，资质也由三级企业逐步向二级企业过渡，累计完成建筑业总产值22.04亿元，完成房建面积约235.18万㎡，分别比“十五”期间增长20%和25%；年平均从业人员达1.5万人。
新型建材企业发展到6家。
荣获市级安全文明示范工地奖项26项。
建筑业对县域经济支撑作用愈加明显。
8、指导村镇建设成效明显。
完成了13个乡镇（不含衡山镇）总体规划和130个村庄布点规划编制，组织开展了全县村庄规划编制；在与儿街镇率先实行了全省农村清洁工程试点；实施了农民康居点建设。
积极为各乡镇集镇、工业集中区和新农村建设提供规划、设计、质检、绿化、亮化等方面支持和服务，帮助争取相关政策扶持和建设专项资金补助。
“十五”期间，65%的乡镇完成老街改造，建成工业集中区6个，建成了黑石渡镇白莲新村等一批新农村建设示范村，完成农村危房改造1800余户。
9、干部队伍建设不断加强。
出台了《××县建设局管理制度》、《××县建设局重大事项请示报告制度》等一系列规章制度，严格执行党风廉政建设有关规定，狠抓机关效能建设，把开展学习实践科学发展观、创先争优等一系列主题教育活动与我局实际相结合，提高了依法行政水平，增强了为民服务能力，提升了整体形象。
干部职工充分发扬埋头苦干，克难攻坚的精神，得到了上级领导和社会各界的认可。
“十二五”期间××县住房和城乡建设局将围绕县委、县政府的决策部署，按照“适应需求、完善配套、提升品位、改善环境”的总体要求，围绕“小县大城”的建设目标，以规划为龙头，以基础设施建设为重点，以改善民生问题为切入点，以规范行业秩序为抓手，以加强队伍建设为保证，加大规划、建设、管理和服务力度，着力推动城乡建设特别是大城关建设迈上新台阶，促进全县住房和城乡建设事业全面协调可持续发展。
力争到“十二五”末，全县城镇建成区面积达20k㎡（县城面积达15k㎡），城镇常住人口增加到20万人（县城建成区居住人口达15万人），全县城镇化水平提高到45%，初步实现宜居、宜商、宜游的大别山区山水园林城市的建设目标。
§2.1.3单位办公及业务用房现状
××县住房和城乡建设局办公和业务用房分别位于××县城中兴南路11号、16号、18号，总建筑面积3863.96平方米，其中局机关办公楼位于××县城中兴南路16号，建筑面积680平方米，为1982年建造的砖混结构四层楼房；清水源供水公司办公及业务用房位于××县城中兴南路16号，建筑面积为1241.96平方米，为1982年建造的砖混结构四层楼房；房管局办公营业综合楼位于××县城中兴南路16号，共三栋，总建筑面积1942平方米，其中一栋为建于1964年砖混结构的三层楼房，另两栋均建于1989年，砖混结构，分别为两层和三层。
经××市房屋安全鉴定办公室2009年鉴定，这些房屋都存在安全隐患，详见附件各楼的房屋安全鉴定报告书。
概括来说：
这些房屋部分结构件老化，局部破损，房屋大多经过装修改造，把部分承重结构经拆改，存在安全隐患，地基基础有明显不均匀沉降，钢筋混凝土梁柱与墙体的热胀系数不同，造成顶层多温差裂缝，设计建造时抗震设防标准低，达不到现行7度抗震要求。
综合评定局机关办公楼、清水源供水公司办公营业楼为Csu级，房管局办公营业综合楼三栋楼中两栋为Csu级，一栋为Dsu级。
§2.2项目建设必要性
§2.2.1是保证办公和公共服务安全的需要
××县住房和城乡建设局现有办公和业务用房由于受当时的经济条件、设计水平等条件限制，不仅面积少，设计功能不全，结构布局不合理，而且在着很大的安全隐患，各楼结构件、电路管线年久老化，地基沉降不均匀，墙体多处裂缝，大部分为Csu级危房，综合抗震能力低，达不到现行抗震规范要求。
从保护国家财产、职工和公众生命安全的角度来说，项目亟待建设。
§2.2.2是遵照县城总体规划的要求
××县住房和城乡建设局办公和业务用房位于××县老城区，依据××县城总体规划（2006-2020年），2007年4月8日××县国土资源暨规划管理委员会第18次会议已研究将南起烟草公司、北至农机管理局、东抵中兴北路、西至建设局居住小区范围内的土地资产实行整体出让，土地规划用途由办公用地调整为商住用地。
因此××县住房和城乡建设局必须在近期选址重建办公和业务用房。
§2.2.3是适应高效便捷的综合服务要求
目前住建局各个办事机构、服务窗口的工作场所相对分散，给前来办事企事业单位和广大群众带来诸多不便，不能满足“一站式”服务要求，不适应高效便捷的效能建设要求。
建设住房和城乡建设综合服务中心，可以提供房地产交易洽谈、评估、供水事务受理、费用交纳、业务咨询和用户等候休息区域；提供城市地形测绘、市政工程测绘服务；建筑工程地质勘察；建筑、市政设计；施工图设计文件审查窗口；规划技术服务；墙改、建筑节能、散装水泥服务；市政、建筑工程设计、工程招标代理等综合服务。
另外按照县政府的统一部署，本项目除为××县住房和城乡建设局提供办公和业务用房外，还将代建县招商中心、招投标中心和行政审批中心。
这将为全县企事业单位、广大干部职工和居民百姓提供行政审批一站式服务、项目招投标的集中监督管理、全县招商引资项目推介及洽谈提供场所。
§2.2.4是落实××县政务新区建设总体部署的要求
围绕××县“工业富县”战略，为工业企业搞好服务，促进××县经济平稳较快增长，县委县政府规划建设城东行政集中办公服务区，目前林业要素市场等项目正在按照规划陆续建设，根据县城总体规划、土地利用规划以及××县行政中心地块核心区修建性详细规划，本项目选址位于××路与××东路交叉口西北角，交通便捷，环境优越。
项目建成后，将为××县城镇规划、城镇建设、建筑业、房地产业和市政公用事业提供更有力保障，项目的建设将会加快政务新区规划的逐步实施。
第3章需求分析与建设规模
§3.1需求分析
§3.1.1各部门职能及内设机构
1、局机关
职责：
负责全县城市规划建设、村镇规划建设、工程建设、建筑业、住宅房地产业、市政公用事业、勘察设计咨询业、建材工业等的归口管理工作，负责下属各企事业单位的组织管理工作。
负责局机关文秘、会务、行政、后勤、机要、档案等日常工作；承担信息、安全保卫、保密、新闻宣传、督办、政务公开等工作；负责组织住房和城乡建设系统行业信息综合统计工作；负责机关资金、国有资产的管理、使用和财务工作；承担住房和建设系统行政事业性收费项目的申报和管理工作；指导直属事业单位财务监督管理和审计工作；负责住房和城乡建设对外经济技术交流与合作工作。
承办县委、县政府交办的其他事项。
内设机构：
局机关领导、办公室、财务室、老干部股，编制20人。
2、城建开发公司（城建站、园林处、路灯所、设计院）
职责：
负责组织实施××县城区重点工程建设项目，负责全县城镇基础设施建设的新、改、扩建项目，负责全县城镇建设、监察和管理工作，负责全县城市燃气、市政设施、园林绿化、城市照明、道路、排水、排污、供热、城市综合整治、雕塑、城市消防等基础设施、公用事业的建设、监察和管理，负责城区防洪工程建设，指导城区防洪救灾工作，指导城市地下空间的开发和利用，管理城市建设档案，参与建筑工程、市政工程勘察设计工作；组织重点建设工程竣工验收工作。
内设机构：
城建公司成立于2002年，属国有企业，城建公司设有工程股、财务股、技术股；城建站、园林处、路灯所均为事业单位，负责市政工程的建设、监察和管理；设计院设有设计、晒图、勘察等机构。
编制98人，与局机关合署办公。
不能满足管理与设计勘察业务用房分割的要求，条件简陋，不利于业务的开展。
3、县规划局
职责：
贯彻执行国家、省、县有关城市规划管理的法律法规及方针、政策；研究制订有关地方性配套政策措施并组织实施和检查监督。
组织编制我县城镇体系规划、县城总体规划、专项规划和控制性详规，组织论证、上报，并根据法律规定审批；参与研究制定全县国土规划和区域规划。
审核、上报各乡镇总体规划，指导和监督各乡镇集镇规划工作。
参与县城规划区内建设项目的选址和可行性研究，核发《建设项目选址意见书》；负责县城规划区内建设用地的规划管理，受理建设项目用地的规划申请，确定用地位置、界限、面积、土地使用性质和建设内容，提出规划设计条件；负责审批建设项目的规划设计方案，核发《建设用地规划许可证》，参与年度土地供地计划的制订；负责县城规划区内建设工程的规划管理，受理城市规划区内新建、改建、扩建的建筑物、构筑物，以及市政设施（包括道路、管线、桥梁、涵洞、绿化设施、室外建筑物装修等）建设项目的建设申请；按分级审批原则，负责审批建设项目的建筑设计方案，核发《建设工程规划许可证》；负责建设工程开工验线、基础验收、主体验收和竣工项目的规划验收。
组织检查城市规划的执行情况，加强规划执法监督；负责县城规划区内规划监察工作，依法查处违法建设行为；承担法律规定的规划管理行政诉讼工作；组织规划法制宣传教育，管理规划执法队伍。
负责城市规划测绘单位的资质审查、审核及行业管理。
组织开展全县城市规划、城市规划测绘专业技术人员的培训和继续教育工作；负责全县规划系统专业技术人员的职称审核上报和从业人员资格审查工作。
负责指导全县村镇建设和管理工作；申报或审批集镇和村庄总规、详规、专规，并监督规划的实施和管理工作。
负责全县安居工程、康居工程建设和农村城镇化的规划指导工作。
推广建筑节能产品，指导墙改和散装水泥工作。
完成局交办的其他事项。
内设机构：
前身为规划办，2003年升格为局属副科级事业局，编制58人。
内设办公室、规划设计股、村镇建设股、规划监察股、墙改办、节能办、散装水泥管理办公室，规划技术综合服务中心。
现租用房产局上世纪60年代办公楼。
面积小、不规范，缺少业务用房，属D级危房。
4、建筑活动综合技术服务中心
负责监督指导全县建筑活动，规范建筑市场、勘察设计市场，负责全县勘察设计、建筑、安装、装饰施工抗震加固等工程施工队伍资质管理和建材管理，统一管理工程建设标准，监督建筑行业招投标和工程监理。
依法办事，遵守建设程序，按规定办理建设工程有关手续，严守秘密，创造公开、透明的市场竞争环境。
建立和完善计算机管理系统和信息网络，实现信息收集、发布功能，为交易各方主体及驻场部门提供高效的网络化办公系统。
提供法律、法规、政策、基本建设程序等咨询服务，提供有关企业资质、专业人员和工程建设相关信息的查询服务。
现状：
没有办公场所。
与建设工程交易中心合署办公，且建设工程交易中心在外租房，企业性质，编制26人。
5、建筑工程质量监督站
职责：
贯彻执行国家和省有关建设工程质量监督管理的法律、法规、政策和工程技术标准； 受理全县建设工程项目质量监督；依据国家有关法律、法规和工程建设强制性标准，对建设工程的地基基础、主体结构及相关的原材料、构配件、商品混凝土等的质量进行监督抽查； 检查施工现场工程建设各方主体的质量行为及有关工程质量文件、技术资料；对其执行强制性标准的情况实施监督；检查建设工程的实体质量，监督地基基础分部、主体结构分部和其它涉及结构安全分部工程的质量验收；监督建设单位组织的工程竣工验收； 编制并报送建设工程质量监督报告； 参与工程质量违法行为的查处和工程质量事故、工程质量投诉的调查处理工作；宣传贯彻国家安全管理法律、法规及安全技术规程、规范；负责建筑行业安全管理，督促施工企业建立、健全以安全生产责任制中心的各项生产规章制度，建立安全机构；掌握本地区工程质量情况，及时总结、交流和推广工程质量管理经验；承办局交办的其它工作。
内设机构：
成立于1986年，事业单位，现有员工38人；内设办公室、质监科、试验室、化验室。
与安全站合署办公。
缺少建材试验中心等业务用房。
6、房地产管理局
职责：
贯彻执行国家、省、县有关房地产管理的法律、法规及方针、政策；负责草拟（编制）全县房地产业管理的规范性文件，以及全县的房地产业发展规划，并组织实施。
负责全县社会保障住房的规划、计划、协调并组织实施；安排和监督社会保障住房资金的使用。
负责全县房屋产权属、产籍管理，办理房屋权属登记，核发房屋所有权证；负责房产测绘和房产档案管理。
规范房地产市场，管理全县房产市场（包括商品房预售、房地产转让、抵押和租赁等交易行为）；负责房地产咨询、经纪、评估等中介机构的行业管理；负责房产开发企业资质的初审和申报。
规范全县物业管理市场，负责住宅小区房地产开发项目竣工验收工作；负责全县直管公房的资产管理。
负责房屋的安全、白蚁防治、房屋安全鉴定、住宅室内装饰装修等管理工作。
按照党和国家的有关政策，落实、处理有关私有、代管、宗教等房产的历史遗留问题。
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