白云时代项目方案Word文档下载推荐.docx
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2.
各楼盘的建立受到市政府向金阳小区移动、区政府向南湖移动的阻碍。
在市政治经济文化中心向西移的战略阻碍下，各楼盘的建立自然会考虑到这点，如各楼盘均位于白云大道两旁，典型的应属朝晖花园，其借助毗邻金阳小区通过对金阳的声势宣传了自己，自然又吸引了许多客户。
3.
价略低，客户多属二次择业。
比较小河楼价、贵阳楼价，及其它地区楼价，白云区的楼价显得专门具吸引力，买一套一样的住房只需五到六万元，如此的价格对需要改善住房环境的二次置业者来说，是再合适只是的了。
另外从现时期的购房的客户来看要紧有以下特点：
1）
主流是白云区内的居民专门贵州铝厂的职工为主，区政府、各职能部门，一些郊区的有一定资金者,也是要紧客户来源,贵阳方向客户面少；
2）
价格阻碍下，客户面显得较广，五万以上关于白云区内居民个人来说咬咬牙便能住上中意的房子；
3）
客户对居住的外部环境，配套、物管有了新的认识，期望从里到外改善住房环境（例铝厂职工）；
4）
还有一定的客户仍需存在，白云区内近20万人，现有的住房数量以及环境及在售的各楼盘总量，并不足以解决区内人的住房状况。
4.
户型方面：
80-120m2面积的户型热销，错层、平层是客户的首选，跃层销售有一定难度，客户同意此类户型尚需时日。
5.
有特点的楼盘、小区少，除朝晖花园外，其它楼盘纯粹是住宅，无绿化，物管差。
总的来说，随着西部大开发，金阳新区的规划。
重新树立一个“大白云”的概念已是专门重要，经济活动的日趋频繁，投资增加，大量的人流将会向白云涌入，这也必将引起白云房地产市场中需求的增加，置业需求也将受到刺激。
同时，由于经济的增长与进展，职工就业机会增多，收入增加，这将有利于居民购房消费能力的提高，从而使住宅物业的需求量加大。
此外，汽车拥有量的增多，邻近郊区的住宅物业销售会有好转。
一、
白云楼市的开发走势分析
面对金阳新区建设给白云区房地产开发带来了千载难逢的机遇，白云区尽管在客观上存在一定的先天弱势，地处偏远、交通不便、配套不足、整体环境较差是不容回避的现实，然而，多年体会进展的积存，其宽敞的进展空间，适宜的价格水平却是市内物业所无法比拟的。
我们预见白云楼市的开发走势应有以下几个特点：
1、
“大白云”的整体形象必将逐步树立，旧城改造是关键点，整体规划和商业配套亦将被提上日程。
白云区经济连续增长，又面临西部大开发，建设经济强县两大历史机遇。
这给旧城改造提供了充分的条件，在整体规划方面，充分利用有限资源，抓住机遇，做好区域定位，旧城改道，功能转换，环境整治等工作，也是业内人士不可避的问题，因为房地产业建立在区域经济基础上，没有区域经济的强劲支撑，房地产业只能是空中楼阁。
2、兰博会、风筝节的举办，及今年南湖新区的启动，将对白云的产业增长起到积极的作用。
也必将打破现有的白云楼市的竞争格局。
新的建筑理念和营销水平将会显现。
3、为二次置业人士提供新的视野
在以后的一两年内，白云区确信会显现规模较大的新盘，将一改过去诸候分据，群雄争霸的时代，进展商的多极对抗将形成主流，市内楼盘那样见缝插针，步步为营的做法至少在目前还决可不能成为白云成功楼盘的主流。
因此，在充裕的空间里营造亲切、宽松、和睦的居住气氛才是白云区楼盘进展的方向。
4、楼盘本身的形象将会越显鲜亮突出
这一点从小河、花溪的楼盘中可找到答案，“一道漂亮的地平线”、“山环水抱超大社区”、“高尔夫首席生态特区”，现在的郊外楼盘差不多树立了如此一个一个让人印象深刻的形象，相信改日还会有许多“更漂亮的地点”出现在客房的面前。
白云的楼盘也不再是偏隅陋居的代名词，个性和气质将会得以展现。
综合评述
白云区购房客户最关必的问题是如交通、配套、教育、健康等设施是否具备安全、稳固、舒服、文化等情感精神的追求能否寻到答案？
还须进展商认真想想。
广袤的空间，蕴涵着无限的潜力；
许多年的连续进展，已为今后进步奠定了良好的基础；
长期连续宣传推广，对客户交通距离障碍心理的突破，是白云再现地产风去的保证；
较有口碑的进展商，连续将旗帜插上这一方热土，更是掀开新纪元序幕的契机。
新世纪的白云楼市，我们拭目以待。
第二部分
项目市场定位与建筑设计策略分析决策
项目市场定位分析决策
任何项目在进行操作之前，都必需明白一点
“开发的目的是什么”
这时我们必须做的第一步。
我们的项目是给哪些人修的？
这些人对住宅有哪些要求？
如何样的设计和配套才能满足他们的心理需求？
才能符合他们的消费心理等等问题，差不多上我们必需考虑的。
这些问题的实际解决也就形成了我们的项目定位。
现代住宅已完全步入商品化时代，任何项目都不能象打算经济时代一样修好了房子再来找买主。
住房既然已形成了商品，就应同其它商品的开发步骤一样，在确定消费对象的基础上进行开发。
如此才能做到有的放矢。
项目总体定位分析决策
从前面的市场分析中我们能够明白，白云区的房地产市场正处于起步时期。
部分项目也正从单一化向规模化方向进展，项目的概念炒作才刚刚开始，地产市场的进展空间还相当庞大。
这对本案的开发启动而言是专门有利。
但从另一方面来看，本案的定位也并不是那么轻松。
南湖新区是白云区连结金阳区的重要地块。
本案与南湖新区直截了当接壤，这就给项目的规划设计、主题定位、建筑设计增加了难度。
2、
因为本案体量较大，开发周期较长。
一旦定位对项目的超前性考虑不足，南湖新区的启动就必定会造成“时代新居”的滞销，加大其开发周期，拉长我们的战线，极大的削弱本项目利润。
因而敝司本着听市场说话的原则，结合南湖新区的远景规划，通过慎重考虑之后决定将项目定位为
树南湖新区建设的样板工程
享白云名都居住的异国风情
主题定位语：
引领时代气息，拥享异国风情
【定位简析】
样板工程
顾名思义，是拿出来给别人参照的样板，能够给人以相当超前的概念。
这种概念的提出能够引导客户深入观注本案的建筑设计、园林规划、精美小品等等细微之处，领会超前设计的真实内涵。
样板的要领还可将项目处于老城区边上的不利因素，变为引领南湖新区建设方向的利好条件。
利于被客户所同意，也有利于宣传媒体的炒作。
异国风情
是针对目前白云区市场提出的一种园林规划的综合体。
市内楼盘均为较为单一的园林风格设计，要么欧式，要么中式，要么现代简约等等，在诉求上只选择了某一种风格进行塑造。
因此这种方法有着整体统一的优点，但这种千篇一律的诉求方法已不能引起消费者的关注，也满足不了不同需求的客户。
“异国风情”园林设计打破了常规设计思想，将小区分成若干个区域，不同区域给予不同的法式园林、意大利式园林、美式园林、德式园林等形成一个融合“世界”园林的大花园，塑造专门的卖点，满足不同客户需求，从而有力的支撑“样板工程”概念。
项目档次定位分析决策
本案占地约5万平方米，总建面近8万平方米。
在白云区，能与此抗衡的仅朝晖花园一家，市场竞争并不是专门大。
如此的规模对小区环境，小配套的塑造都专门有利。
因此说本案有着成为白云高档楼盘的客观条件，同时也存在着较大的市场空间。
白云现在正步入于向新区扩展的起步时期，今年连结新区的高等级公路就要修通，这些市政配套的完善也为本案的开发提供了有利的条件。
3、
在如此的条件下进行高档次的楼盘开发，不仅能够制造高额的利润，而有利于开发商品牌的树立，对以后进行南湖新区开发有着良好的铺垫。
因而敝司在考虑多方因素之后，专门认同贵司高档定位的总体思路。
但为了躲避南湖新区开发所带来的威逼，降低市场风险，缩短开发周期。
敝司认为应将物业档次定位在“中高档”会较为适应目前的市场，而目标客户则应锁定在白云区中高收入和高收入阶层。
目标客户定位分析决策
在项目的可行性研究时期，贵司也提出了将目标客户定位在高收入、高消费阶层，但如此定位较为笼统。
在项目的市场定位确立以后，目标客户也应依照定位做出细分。
项目的档次既然定位为中高档。
那么它所针对的目标客户也相应为能够进行中高档消费的这一部分人群。
按照白云区目前的市场价格850—1000元/M2为中高档消费，1000—1300元/M2即为目前白云房地产的高档消费。
而市场中的户型面积一样都在100—200M2之间。
如此，目标客户所能承担的房屋总价自然就在8—26万元之间。
因此，我们的目标客户确实是能够承担这一心理价位的消费阶层，如此的客户群在白云区要紧可分为以下几类：
（1）
政府机关部分公务员
（2）
贵州铝厂中层以上干部
（3）
白云区私营企业经营者
白云区与贵阳市区内的二次置业者
偏爱生活环境和新区生活的各大型企业职工
因此，如此的划分并不是唯独的方法，只是具有一定的代表性。
在项目营销推广时有着其重要的作用。
4．园林与景观的设置建议
21世纪是环境的世纪。
关于环境，专门是居住环境的讲究引导我们对自己环境观念的提升，建立一个扩大的综合环境观。
本案以南湖新区的样板工程进行定位，诉求的各个要素都要有较为超前的意识，“异国风情”概念的提出本身就具有一定的超前性，但“异国风情”并不是一个空壳，它需要许多细部要素的支撑。
敝司对小区的整个规划布局进行了认确实研究，预备给予园林如下的建议，将小区分成不同的片区，以力求造就“异国风情”的主题概念。
美国——对岸的风景
自由、平等始终是美国的一份情缘，这份情缘自然而然的沉淀出了不拘一格打破常规，即传统——现代——简洁的美国现代风景园林特色。
法国——永久的光荣
光荣的历史阻碍了法国的园林艺术，既承袭了古罗马的壮观建筑，又供鉴了意大利的水元素，因此法国的光荣历史溶合了园林的凝重之美。
英国——情感的自然
保守的英国人和对园艺的钟爱，促成了造型植物的广泛运用。
园林中的雕刻精细，造型专门，也就形成了它的民族意味。
意大利——户外的厅堂
意大利对水的情有独钟，就自然而然的被意大利的凉亭台地所引用，水源的考虑使成为了园林的灵魂。
德国——理性的浪漫
地理的优势，决定了德国园林博采众长的特点，它的园林景观有了理性的浪漫，有自然的一切，有人为的设计。
5．项目会所及配套设施的建议
会所的概念在白云区才刚刚兴起，许多人连会所是什么都不太清晰。
朝晖花园在今年元月8日开盘，领先在白云区推出了会所概念，在消费者中有着较大的反响。
会所，简单的说确实是给一个居住区域的人休闲娱乐、锤炼躯体的场所，是一个增强居住区亲和力的地点，在以后的小区开发中是必不可少的设施。
本案的开发因此也离不开会所的修建，相应的配套设施的设置也必不可少。
为此，敝司将会所及配套进行了精心的设置。
一个好的会所，其经营内容的涵盖面专门广，对老人、儿童、男人、女的等等各种层面的人都要照管周全。
敝司为了支撑项目的定位，特将会所命为：
健康时代
这其中包括有如下设施：
对老人：
茶艺室、棋牌室、室外健身广场等。
对男人：
网吧、乒乓球室、壁球室、桌球室、网球场、健身房等。
对儿童：
儿童娱乐中心，并设置书法、绘画、音乐、电脑、智力游戏的启蒙培训。
对女的：
美容美发中心、纤体塑造指导中心等。
会所的设置旨在满足人们的休闲生活，促进业主的生活交往。
会所假如办成功了，自然会提升小区的名气，宣扬小区的品牌。
因此我们说，会所建设的成功与否是项目成功的先决条件之一
6．项目形象定位分析决策
本案在白云区具有相当大的代表性，贵司也想利用本项目确立在白云区的龙头地位，因而项目的形象应具有一定的震动成效，但又不能脱离我们的主题。
因而敝司确立本案的
项目形象——南湖新区的建设的样板工程
7．项目户型面积定位分析决策
本项目作为白云区的高尚生活社区，目标客户为区内外的中上和上层客户群，我们价格定位必须考虑目标客户的收入水平和承担能力以及市场的行情状况。
因而我们能够从以上条件进行反推得出客户承担总价，再在那个客户能够承担的总价范畴内确定我们的户型面积。
据调查白云区一样个人月收入在500—900元之间，
中上等月收入在900—1500之间，
上等则在1500元以上。
从上面的数据中我们不难得出：
白云区中、上等收入的人，其年收入一定在1万—1.8万元之间；
上等收入的人年收入一定在1.8万元以上。
因此我们的房价首期款不应定得过高，敝司认为以目标客户3年的总收入来作为首期款进行衡量较为合理，也确实是说本项目主力户型支付的30%首期款应在3—6万元之间。
我们现在就那个首期款对项目的单户总价和销售面积进行逆向反推。
30%首期
总价
贷70%，10年月供
贷70%，15年月供
3—3.5
10—
11.7
758—865.6
575—657
3.5—4.0
11.7—13.33
865.6—974
657—740
4.0—4.5
13.33—15
974—1080
740—822
4.5—5
15—16.67
1080—1190.2
822—904
5—6
16.67—20
1190.2—1515
904—1150
从表中可知单户总价在10—20万元最适合我们的目标客户群，而且7成15按揭月供款在575—1150元之间，是多数客户能够承担的。
下面我们以880元/M2
的期望均价来推算单户面积在哪个范畴内最为合理。
总价（万元）
均价
面积（M2）
880元/M2
113—133
133—152
152—170
170—190
190—227
由上表可知，以此首期反推的单户面积在113—227
M2之间，由因此以均价运算，因此实际的单户面积会在首期款不变的基础上随着价格的上下浮动而向中间集中。
价格降低，面积增大；
价格上升，面积减小。
因而要达到我们所期望的价格，又要符合目标客户的承担能力，满足他（她）们的需求心理。
所供给的单户面积应在120—150M2之间是较为合理。
任何社会的收入水平应呈金字塔形分布的，白云区也不例外，30%首期款从3万到6万，越往上走所面对的客户群越窄。
（
首期款与客户群结构图
本项目体量较大，户数专门多，户型定位是项目成败的关键。
依照以上的分析和目标客户群的收入水平，人群结构。
敝司对项目户型面积做出如下的比例分配：
占分部比率
占总体比率
80%
60%
90—130
20%
130—150
30%
150—170
10%
190—220
上表所列的比例将90%的供给定位在了90—190M2
之间，主力户型在90—130M2，占总面积的48%；
其次为150—170
M2，占总面积的24%；
170以上的占总面积的16%。
8．项目物业治理模式分析决策
物业治理事实上是一个物业品牌的连续，是开发商品牌的重要支撑。
物业治理在房地产开发过程中的作用越来越明显，越来越引起了开发商的重视。
事实上物业治理无非两种治理方式——自己治理和托付他人治理。
然而进展商到底是自己治理依旧托付他治理呢？
自己治理贵司存在如下的难点：
难点一：
没名气。
贵司属下没有成立物业治理公司。
名气是相对的，自己新组建物业治理公司，从零做起，因此谈不上什么名气。
物业治理公司口碑对售楼起着至关重要的作用。
如何使为主信服以后的服务，名气是不得不考虑的问题。
难点二：
没体会。
物业治理的品牌，是靠体会和技术支撑的，没有体会和技术，就无法在以后的治理中让客户中意。
体会的积存，是自己组建公司必需经历的一个过程。
托付其他物管公司进行治理也不是一帆风顺或着一蹶而就的。
同样也存在一些不利的因系。
因素一：
无法建立长期稳固的服务系统。
没有这种系统就无法与地产开发相匹配，进展商对物业治理永久没底，永久靠别人被动地做后期服务。
因素二：
无法建立完整的品牌。
地产品牌要紧包括物业质素和后期服务。
光有素养没有物业治理的品牌是残缺的，不完整的。
那么，如何来解决物业管的矛盾呢？
关于那个问题，敝司认为贵司最好以聘请顾问的方式进行解决。
这种方式名义上是闻名物管公司治理，而实际上是自己管。
目前在贵阳中天物管的品牌较为响亮，能够聘请其作为顾问公司指导物管。
但不能完全留于形式，也不能对被托付方过于吝啬，要真正引用物业治理中的一些先进体会和先进概念。
我们的目标是通过本案确立永茂地产在白云区领头羊的地位，树立其品牌，扩大其在整个贵阳市的知名度。
因而物业治理是万万不可忽视的。
项目建筑设计策略分析决策
建筑设计是一项专门困难的智力劳动。
它不仅与人们的生活息息相关，而与社会、经济、文化有众多牵连，是每个开发商与每个想买房的准业主都十分关怀问题。
确立一个好的建筑方案不仅需要开发商与建筑师的频繁沟通，更取决于设计师的创作灵感，任何一个建筑方案关键在于处理好表和里的关系。
表：
建筑风格是主题定位的具体表达。
“样板工程”确立了本案的建筑风格应具有时代性和超前性。
这给建筑师出了一个较大的难题。
敝司通过对深圳、广州地产市场的研究，认为本案建筑风格要紧应以后现代主义的仿生建筑来表现（附图二）。
以简约的线条造就其“时代新居”的特色，让建筑与园林融为一体，表达以后人们生活追求的生态家园。
房屋良好的比例及和谐、明快的色彩是最要紧的，不要在造形上过多的追求形式和一些不必要的装饰。
里：
住宅设计是一种生活方式的设计。
一个住宅小区的设计，应围绕“人”那个永恒不变的主题进行全方位的考虑，表达对不同层面的人的无微不至的关怀。
布置居住房屋的空间，儿童教育、文化活动、医疗、居民交往休闲、老人儿童的通道、道路、停车场地……住宅的内部空间要满足人居的会客、起居、餐饮、学习、工作、头发器、烹饪及贮藏等需要。
随着人民生活水平的提高，快节奏的高效率的现代生活观念将会渗入居住生活领域，小汽车拥有量会逐步增加。
五天工作制的推行以及家务劳动社会化，使生活闲暇时刻增多，健身文化娱乐成为生活中不可缺少的部分。
因此，新世纪的居住园区的生活文化设施的标准要注意和社会生产力的水平、人民的生活水平相适应，以多数人的生活空间为准，不能片面的追求超越现实的生活水平。
住宅的设计要注意动静分区，干湿分区和食寝分区。
卫生间和厨房须有足够的面积和必须采光通风。
要为业主考虑贮藏的空间，居住空间环境标准的提高并不是简单地去放大面积，而是要注意其功能，质量和充分发挥每一个平方的作用。
第三部分
营销推广策划
我们在确定产品营销推广策略时，第一应当从产品的市场竞争力去分析，通过对产品特点的认识，明确我们在市场竞争中的要紧对手，通过与竞争对手产品优劣势的分析和竞争对手营销推广工作的分析，查找我们产品营销推广的切入点，并通过对目标客户群的分析，确定我们产品的营销推广策略。
产品市场竞争力分析
1、从产品特点分析
本项目定位于“南湖新区的样板工程，白云名都的异国风情”。
项目地理位置属旧城向新区扩展的交界地带；
总体规划为大型全封闭式园林住宅小区；
本项目户型定位在90—200m2
之间，主力户型面积在100—130
m2间；
4、
园林设计为围合式主题园林，围合区内建筑首层架空，形成一整体大花园，并增加相应车位；
5、
建筑立面为后现代简约仿生风格。
6、
配有专用大型会所
综述
由于项目的这些特点，决定了项目的市场竞争应来自于区内多层项目中的大面积套型和类似朝晖花园的园林小区。
但项目独到的综合园林设计使得项目在同档楼盘中独树一帜，具有相当强的竞争力。
2、从与竞争对手产品优劣势分析
项目所在区域为白云区的开发区，提供产品为多层中高档物业。
在整个白云区内如此产品的供应量并不多，目前仅有朝晖花园与之抗衡。
但朝晖花园的开发理念较为老套，生命周期不长，园林景观与外立面设计不超前，而且不太注重物业治理，其智能化的概念并没有实际的设施预以支撑。
与它相比，本案仍存在着较多的机会。
从与区内竞争对手的多层住宅楼盘来看，我们的优势在于良好的外观设计、统一的整体规划、超大的小区会所、良好的物管、便利的交通及综合园林小区的专门卖点等。
劣势在于周边环境和配套设施不齐全、周边环境不理想、开发商的品牌优势不强等。
【朝晖案例】
项目简介
朝晖花园位于白云区朝晖路旁，处南湖新区操纵规划内，毗邻金阳新区，占地4000余平方米，总建80000余平方米，居住户数700多户。
是目前白云区唯独的花园式住宅小区，绿化率5‰，10000余平方米的朝晖世纪广场和紧靠的
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