资产评估成本法市场法和收益法的比较Word下载.docx

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运用市场法进行资产评估的资料具有时效性。

而成本法的资料是历史资料,受时间的限制不大。

收益法则是通过估算未来预期收益来评估资产价值。

二、基本原理

市场法,是按所选参照物的现行市场价格,通过比较被评估资产与参照资产之间的差异并加以量化,以调整后的价格作为资产评估价值、

成本法:

被评估资产评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值

收益法,是通过预测被评估资产的未来收益并将其折现,以各年收益折现值之和作为资产的评估价值。

三、资产计价尺度

市场法,是以市场价格作为资产评估的计价尺度。

成本法,是以重置成本作为资产评估的计价尺度。

收益法,是以资产未来收益的折现值作为计价尺度。

四、前提条件

市场法:

１、需要有一个充分发育活跃的资产市场;

2、公开市场上存在在功能、面临的市场条件上与被评估资产可比的资产及交易活动（参照物）,且参照物成交时间与评估基准日时间间隔不长。

参照物与被评估资产可比的指标、技术参数等资料是能够收集到的。

3、参照物的基本数量至少为3,参照物成产成交价格必须真实,参照物成交价应是正常交易的结果,参照物与被评估资产之间大体可替代

1、被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性;

2、应当具备可利用的历史资料。

成本法的应用是建立在历史资料的基础上的,如复原重置成本的计算、成新率的计算等,要求这些历史资料能够收集;

３、形成资产价值的各种损耗是必要的;

４、被评估资产必须是能够再生的或者是能够复制的、被评估资产能够接着使用同时在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。

收益法:

１、被评估资产未来预期收益能够预测并能够用货币计量、要求被评估资产与其经营收益之间存在着较为稳定的比例关系。

2、资产的拥有者获得预期收益所承担的风险也是能够预测并能够用货币计量。

3、被评估资产预期获利年限能够预测、

五、适用范围

市场法,只适用于以市场价值为基础的资产评估业务、只要满足市场法的３个前提条件就能够运用市场法、但下列情况不宜采纳市场法:

1）因资产具有特定用途或性质特别,特别少在公开市场出售,以致没有公开市场价格的资产,如专用机器设备,或无法重置的特别设备都不宜采纳市场法;

2）关于大多数无形资产而言,因其具有保密性、不确定性及不可重复性等特点,因此其交易价格资料往往不对外公开,评估人员无法收集其价格资料,因此不宜采纳市场法。

成本法,适用范围最为广泛,原则上说,关于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用。

具体而言,除单项资产和特别用途资产外,关于那些不易计算未来收益的特别资产及难以取得市场参照物的资产评估业务都可用此法进行评估。

收益法,一般适用于企业整体价值的评估,或者能够预测未来收益的单项资产或者无法重置的特别资产的评估活动,如企业整体参与的股份经营、中外合作、中外合资、兼并、重组、分立、合并均能够采纳收益法、此外,能够单独计算收益的房地产、无形资产也能够应用此法。

六、优缺点

优点

1、原理简单、易于理解和掌握。

也是国际上公认的三大基本评估方法之一;

2、能够客观反映资产目前的市场情况,其评估的参数、指标直截了当从市场取得,评估值更能反映市场现实价格,更能反映市场价格变动趋势;

3、评估结果易于被各方面接受和理解。

缺点

1、对市场环境要求较为严格,需要有公开活跃的市场作为基础;

2、在进行影响因素比较、差异调整时,往往受评估人员主观因素的影响较大,这在一定程度上影响其评估结果的准确性;

3、该法只适用于以资产价值为基础的资产,不适用于专业机器设备和大部分无形资产,以及受地区、环境等严格限制的一些资产评估。

1、能比较充分地考虑到资产的各种损耗,评估结果更趋于公平合理;

2、使用范围广泛;

它除了适合于单项资产和具有特定用途的专项资产评估外,关于那些不易计算资产未来收益、无法重置特别资产及难以取得市场参照物的资产评估也能够使用此法。

1、计算复杂、工作量大;

2、各种贬值,尤其是经济性贬值不易计算,难以掌握,往往影响评估结果的准确性、

1、充分考虑了资产未来收益和货币时间价值,能真实准确地反映企业本金化的价值;

2、资产未来预期收益的折现过程与投资过程相吻合,因此此法得到的评估结论易为买卖双方所接受。

1、使用收益法往往受特别多条件的限制,因此它的使用范围比较小,通常适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项生产经营性资产的评估;

2、资产未来收益额及风险酬劳率的预测难度较大,且易受主观判断和未来不可预见因素的影响。

七、应用

基本程序:

1、明确评估对象

2、进行公开市场调查,寻找、选择参照物

3、差异调整（包括时间、地域、功能、成新率和交易情况）

４、确定评估值

评估方法:

直截了当比较法:

1）现行市价法　２）市场折扣法３）功能价值类比法４）价格指数法5）成新率价格调整法

类比调整法:

1）市场售价类比法　2）　成本市价法3）市盈率乘数法4）

被评估资产评估值=重置成本－实体性贬值—功能性贬值－经济性贬值

重置成本的估算方法:

1）重置核算法（购买型和自建型）重置成本=直截了当成本＋间接成本　2）价格指数法资产重置成本=资产历史成本×

价格指数或=资产历史成本×

（１＋价格变动指数）3）功能系数法4）统计分析法

实体性贬值的估算方法:

1）观察法（总体观察法和加权平均法）2）使用年限法资产的实体性贬值=实际已使用年限/总使用年限×

（重置成本—估计残值）

收益法

收益法在具体应用时,

Ａ:

首先针对评估对象收益期是否有限分为:

收益期有限和收益期无限两类、

Ｂ:

其次,针对评估对象预期收益额的情况,又可分为等额收益和非等额收益、