安徽齐云山旅游开发控制性详细规划说明文本文档格式.docx

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（3）《黄山市城市发展总体规划（2002－2020）》2003

（4）《黄山市旅游发展总体规划（2005－2020）》2005

（5）《休宁县县城总体规划（2003－2020）》2005

（6）《齐云山风景名胜区总体规划》2001

（7）《齐云山镇镇区总体规划（2000—2020）》2000

（8）《休宁县齐云山镇岩前村村庄建设规划》2006

（9）《安徽省“十一五”旅游发展规划》2006

（10）《黄山市“十一五”发展规划纲要》2006

（11）《黄山市“十一五”旅游发展规划》2006

（12）《“十一五”休宁县交通发展规划》2006

（13）《中共安徽省委安徽省人民政府关于加快“两山一湖”地区旅游经济发展的若干意见》2000

第七条按照《风景名胜区规划规范》（GB50298—1999）中的第1.0.3条的规定，“齐云山风景区”应该属于大型风景区。

第八条本规划年限为2006－2015年，其中：

近期（2006－2008）；

中期（2009－2010）；

远期（2010－2015）。

第九条本次规划的指导思想是坚持“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的十六字方针，本次规划遵循可持续发展原则、市场导向原则、环境保护原则、特色创新原则、产业联动原则和可操作性原则以及统一规划、分期建设、协调发展等原则。

第十条规划区内土地使用性质分类和分类代号采用国标《风景名胜区规划规范》（GB50298—1999）的规定。

第十一条本规划确定齐云山旅游区规划范围为安徽省齐云山国家风景名胜区红线范围，东起蓝渡石桥，西至黟县渔亭万寿山，北临岩前白茅山，南倚渠口公路，总面积约110平方公里。

第十二条规划范围内依据功能不同共分为风景游赏用地，游览设施用地，居民社会用地，交通与工程用地，园地，耕地，水域七类用地。

第十三条在开发过程中，由于现实原因或特殊要求，确需变更规划用地性质时，按《风景名胜区规划规范》（GB50298—1999），大类性质禁止变更；

中类性质变更需要有相关分析论证，经专家评审和规划主管部门核准后，方可变更；

小类性质变更必须经规划主管部门核准。

第十四条以地块为单位成片开发时，地块的用地界线可根据实际情况适当调整，但其规模和配套设施项目须符合分图图则所规定的指标要求。

第十五条各地块周边道路网系统、交通设施、配建停车、机动车出入口位置等应符合分图图则的规定。

第十六条道路红线之内的用地为交通设施用地（包括上空），任何单位和个人不得以任何理由侵占道路交通设施用地。

第十七条旅游区内道路划分为旅游区内主干道、旅游区内次干道、旅游区内支路和游览步道四个等级。

第十八条道路竖向设计应综合考虑地形、防洪防涝、排水和工程管网的布线等要求，统一采用黄海高程。

道路纵坡应尽量保证在0.3%－8%之间。

通航河道考虑桥下净空要求。

第十九条片区内的大巴站点，码头的安排应结合分图图则的有关规定进行专项设计。

第二十条因建设需要，地块性质或建筑容量需进行调整时，配建停车位也需作相应变动。

第四章空间环境设计

第二十一条各地块的空间环境设计应以规划分图图则的相关要求为指导。

第二十二条整体景观设计应与齐云山风景区的自然风貌相融合，结合当地的自然环境、风土人情、社会文化背景，形成天人合一的总体风貌。

第二十三条保护齐云山风景名胜区的生态环境和提高其环境品质是本次规划的主线。

规划尽可能地保持齐云山的原生态视景和总体轮廊线不变，让开发建设用地尽量集中在山下区域。

开发建设用地的建构筑物应采用“散点绿隐”方式布局；

建构筑物水平向不宜过宽，尽量采取散点式布局；

沿江立面以树木和绿葱隔断隐蔽；

要最大限度地减少沿江人工雕琢景观的显露比例。

第二十四条旅游区内的标志系统必须统一设计，统一制作，统一管理；

文字为中英文对照。

旅游区内禁止随意立放任何形式的广告牌，以避免把浓郁的城市型商业气息带到齐云山旅游区；

必要的安民告示、经营内容明细表、价格明细表等均应布置在室内；

餐饮住宿点的招牌也需统一风格，名称禁止哗众取宠。

旅游区内除安全等的需要可构筑围墙，所有独立经营单位禁止构筑围墙，而以绿化、水沟等形式自然分隔，从而形成总体视景的统一性、亲和性。

第二十五条夜景照明以各功能空间为重点照明地段，以步行绿化系统构成重点照明带。

第二十六条植物配置原则上保留现有乔灌木和田园风光，只在新规划的区域内需要的地方补植乔灌木及地被植物。

第二十七条山下旅游集镇的植物配置应疏密结合，乔、灌、草结合，通过植物组织空间、围合空间，以绿化造景；

选用能很好适应齐云山土质环境的树种，尽量以乡土树种为主。

第二十八条根据绿化功能的不同，将绿化树种分为生态林、观赏林、休闲林、经济林、行道树等，山上以植物补植为主，山下在原有风景的基础上进行植物的重新配置。

第二十九条各地块的容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率等指标的控制应符合规划分图图则的规定。

第三十条全区最高建筑应控制在16m以下，其余建筑控制在7m以下。

第三十一条建筑后退红线靠主干道一侧建筑后退红线5－10m，靠次干道一侧后退3m,靠支路后退红线1－2m。

相邻地块之间后退红线两侧各3m。

第三十二条建筑的形式和色彩应以徽派建筑风格为基准，结合不同地段的使用功能和景观要求进行综合设计，需以规划分图图则的相关规定为参考。

第三十三条各地块内的配套设施项目、数量、位置等要求应符合规划的相关规定，如有调整需经规划主管部门批准。

第三十四条任何建筑的间距必须符合国家有关日照、消防、卫生、管线埋设和建筑设计规范的要求。

第三十五条各类工程管线一般应沿道路敷设，工程管线的布置、走向满足各专业规划要求。

第三十六条旅游区山下重点建设区域内的给水采用环状管网供水；

污水以重力自流排放为原则，减少污水提升泵站，污水经统一处理后排放；

雨水以就近排放为原则。

第三十七条规划电源为山下齐云山镇的供电站供电。

通过变电站和用户交换机环网供电，全部采用电缆方式。

路灯采用独立供电系统。

第三十八条规划设置邮政所两处，一处位于山下滨江水街，一处位于山上月华街。

电信线路采用电信管道不知在道路的西侧或北侧。

第三十九条各类地下管线的建设应与道路建设同步进行，不能同步建设的管线应预留位置，其他管线不得占用。

其他小型市政设施如公厕、垃圾站、消防栓、雨水口等布置按国家和地方有关规范。

一、名词解释与技术规定

1．街坊：

由城市道路或自然界限围合的城市用地。

2．地块：

指街坊内被街坊道路或由用地权属划分的城市用地。

3．用地红线：

由城市规划行政主管部门核定批准的建设项目的土地使用界限。

4．建筑红线：

又称建筑控制线。

城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠邻街面的界线。

5．建筑限高：

地块内建筑物地面部分最大高度限制值。

6．容积率：

一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。

7．建筑密度：

一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。

8．绿地率：

城市一定地区内各类绿化用地总面积占地区总面积的比例。

二、风景区用地分类表

风景区用地分类表

类别代号

用地名称

范围

规划限定

大类

中类

小类

甲

风景游赏用地

游览欣赏对象集中区的用地。

向游人开放

▲

甲1

风景点建设用地

各级风景结构单元（如景物、景点、景群、园院、景区等）的用地

甲2

风景保护用地

独立于景点以外的自然景观、史迹、生态等保护区用地

甲3

风景恢复用地

独立于景点以外的需要重点恢复、培育、涵养和保持的对象用地

甲4

野外游憩用地

独立于景点以外，人工设施较少的大型自然露天游憩场所

甲5

其他观光用地

独立于上述四类用地之外的风景游赏用地。

如宗教、风景林地等

游览设施用地

直接为游人服务而又独立于景点之外的旅行游览接待服务设施用地

乙1

旅游点建设用地

独立设置的各级旅游基地（如部、点、村、镇、城等）的用地

乙

乙2

游娱文体用地

独立于旅游点外的游戏娱乐、文化体育、艺术表演用地

乙3

休养保健用地

独立设置的避暑避寒、休养、疗养、医疗、保健、康复等用地

乙4

购物商贸用地

独立设置的商贸、金融保险、集贸市场、食宿服务等设施用地

乙5

其他游览设施用地

上述四类之外，独立设置的游览设施用地，如公共浴场等用地

丙

居民社会用地

间接为游人服务而又独立设置的居民社会、生产管理等用地

丙1

居民点建设用地

独立设置的各级居民点（如组、点、村、镇、城等）的用地

丙2

管理机构用地

独立设置的风景区管理机构、行政机构用地

▲

丙3

科技教育用地

独立地段的科技教育用地。

如观测科研

丙4

工副业生产用地

为风景区服务而独立设置的各种工副业及附属设施用地

丙5

其他居民社会用地

如殡葬设施等

丁

交通与工程用地

风景区自身需求的对外、内部交通通讯与独立的基础工程用地

丁1

对外交通通讯用地

风景区入口同外部沟通的交通用地。

位于风景区外缘

丁2

内部交通通讯用地

独立于风景点、旅游点、居民点之外的风景区内部联系交通

丁3

供应工程用地

独立设置的水、电、气、热等工程及其附属设施用地

丁4

环境工程用地

独立设置的环保、环卫、水保、垃圾、污物处理设施用地

丁5

其他工程用地

如防洪水利、消防防灾、工程施工、养护管理设施等工程用地

戊

林地

生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林等树木的土地

戊1

成林地

有林地，郁闭度大于30%的林地

戊2

灌木林

覆盖度大于40%的灌木林地

戊3

竹林

生长竹类的林地

戊4

苗圃

固定的育苗地

戊5

其他林地

如迹地、未成林造林地、郁闭度小于30%的林地

己

园地

种植以采集果、叶、根、茎为主的集约经营的多年生作物

己1

果园

种植果树的园地

己2

桑园

种植桑树的园地

己3

茶园

种植茶园的园地

己4

胶园

种植橡胶树的园地

己5

其他园地

如花圃苗圃、热作园地及其他多年生作物园地

庚

耕地

种植农作物的土地

庚1

菜地

种植蔬菜为主的耕地

庚2

旱地

无灌溉设施、靠降水生长作物的耕地

庚3

水田

种植水生作物的耕地

庚4

水浇地

指水田菜地以外，一般年景能正常灌溉的耕地

庚5

其他耕地

如季节性、一次性使用的耕地、望天田等

辛

草地

生长各种草本植物为主的土地

辛1

天然牧草地

用于放牧或割草的草地、花草地

辛2

改良牧草地

采用灌排水、施肥、松耙、补植进行改良的草地

辛3

人工牧草地

人工种植牧草的草地

辛4

人工草地

人工种植铺装的草地、草坪、花草地

辛5

其他草地

如荒草地、杂草地

壬

水域

未列入各景点或单位的水域

壬1

江、河

壬2

湖泊、水库

包括坑塘

壬3

海域

海湾

壬4

滩涂

包括沼泽、水中苇地

壬5

其他水域用地

冰川及永久积雪地、沟渠水工建筑地

癸

滞留用地

非风景区需求，但滞留在风景区内的各项用地

X

癸1

滞留工厂仓储用地

癸2

滞留事业单位用地

癸3

滞留交通工程用地

癸4

未利用地

因各种原因尚未使用的土地

癸5

其他滞留用地

第二部分安徽省齐云山旅游开发控制性详细规划说明书

前言

此次安徽省齐云山旅游开发控制性详细规划的编制工作，是在已通过评审的《齐云山风景名胜区总体规划》（2001）和前不久编制的《齐云山旅游开发总体规划》（2006－2015）的基础上进行的。

这次编制工作是以甲方提供的2006年10月底齐云山山下CAD测绘图为基础，安徽省测绘局1988年版地形扫描图为辅，在尊重先前规划成果的同时，根据控规范围内土地具体情况来进行旅游区的控制性详细规划与设计。

通过这次编制，对整个旅游区更具体层次上的土地利用、功能布局、项目设置，进行了更详细更合理的规划布置，遵循的规划标准系：

国家建设部发布的《风景名胜区规划规范》GB50298-1999。

第一章规划背景

齐云山是安徽省旅游重点区块“两山一湖”地区中的重要一员，为我国四大道教名山之一，历来与黄山、九华山并称为“皖南三大名山”。

就交通区位和资源禀赋来说，齐云山的旅游发展可谓享有得天独厚的优势，然而现实的旅游开发中，齐云山几经沉浮，历尽沧桑。

尤其是近十几年来，齐云山的旅游发展一直未能取得较大的突破，每年旅游接待人次一直在10万人次左右徘徊。

齐云山风景名胜区，守着大好的旅游资源和旅游市场，该如何将齐云山推向国内外旅游大潮是刻不容缓了。

2001年由安徽省城乡规划设计研究院和齐云山风景名胜区管理委员会共同编制的《齐云山风景名胜区总体规划》通过评审，从而形成了齐云山风景名胜区旅游发展的纲领。

2006年元月1日，随着实力雄厚的香港晨兴集团正式进驻齐云山，从而翻开了齐云山旅游开发的新篇章，拉开了齐云山旅游大发展的序幕。

2006年6月，受香港晨兴集团所组建的安徽广林齐云山旅游发展有限公司（以下简称“广林”）的委托，深圳榜样旅游项目设计有限公司（以下简称：

“榜样”）又针对齐云山的旅游开发编制了《安徽省齐云山旅游开发总体规划》。

为了避免齐云山的旅游开发重蹈国内不少景区在开发上出现无序、混乱、失控局面的覆辙，“广林”和“榜样”又在前二个规划的基础上，针对齐云山的旅游开发现状和《安徽省齐云山旅游开发总体规划》中对齐云山旅游开发的定位，编制了此《安徽省齐云山旅游开发控制性详细规划》。

本控制性详细规划是对前二个总体规划中的核心建设区进行深化和局部调整，既是区域控制性详细规划，又是旅游风景区规划。

第二章规划依据及规划原则

一、规划依据

（一）法律依据

（1）《安徽省旅游发展总体规划》2002

（9）《安徽省“十一五”旅游发展规划》2006

（10）《黄山市“十一五”发展规划纲要》2006

（11）《黄山市“十一五”旅游发展规划》2006

二、规划原则

1.可持续发展原则

可持续发展是人类社会发展永恒的主题，旅游区的开发建设也不例外。

齐云山的开发建设应正确处理好开发和保护的关系，认真贯彻执行“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的风景名胜区工作方针，实现旅游开发的社会效益、经济效益和环境效益三者的统一。

2.市场导向原则

市场是最终裁决产品开发成功与否的关键。

先前齐云山的旅游发展之所以踯躅不前，主要原因是齐云山所提供的旅游产品类型未能在市场中找到较好的对接口。

因此，下一步齐云山旅游的开发，必须在进行认真市场调研的基础上，根据目标市场的消费喜好，消费趋向等因素有的放矢地设计相应的产品。

3.环境保护原则

这里所指的环境，既包括自然环境，也包括人文环境。

齐云山是大黄山旅游圈中为数不多的融自然景观和人文景观为一体的旅游区。

自然景观和人文景观的交相辉映构成了齐云山独特魅力。

也正由此，齐云山先后获得国家森林公园、国家风景名胜区、国家地质公园、国家4A级旅游区、国家重点文物保护单位等头衔。

下一步，齐云山的旅游开发，尤其是旅游基础配套设施的建设必须在充分保护好自然环境和人文环境的前提下合理选址、科学布局、规范设计。

4.特色创新原则

特色是旅游产品的生命，创新是旅游产品的灵魂。

突出特色，就是突出优势；

强调创新，就是强调核心竞争力。

齐云山若想在自然景观和人文景观都极其富集的大黄山旅游圈脱颖而出，成为市场关注的焦点，必须在充分系统研究周边旅游产品的基础上，根据市场的需求设计特色鲜明的创新性旅游产品，最终以特色、差异制胜。

5.产业联动原则

旅游产业联动包括三个方面，首先是旅游项目各子系统之间、各子系统内部要素之间的联动；

其次是旅游项目与企业其它项目之间的联动；

再次是旅游项目与其相关产业的联动。

对齐云山而言，首先要协调好旅游区内部食、行、游、购、娱等旅游产业要素的动态均衡发展；

其次要站在企业发展战略的高度上协调好齐云山项目与晨兴集团其它项目，尤其是与休宁其它两个项目（凤湖烟柳和横江半塔）之间的联动发展；

再次是协调好与旅游业密切关联产业的联动发展，共同实现齐云山项目和企业集团经济效益的最大化。

6.可操作性原则

齐云山旅游项目的规划除了追求特色创新性、注重效益性、强调排他性外，同时必须充分考虑项目的科学性、前瞻性和可操作性，特别是要强调项目的可操作性。

设计的项目和规划的内容必须有利于后续实施的顺利展开，便于项目后期的经营管理和市场运营。

第三章现状条件分析

一、区位条件分析

（一）面积与范围

本控规范围即齐云山风景名胜区红线范围（东起兰渡大桥，西至黔县渔亭万寿山，南依渠口乡，北临齐云山镇），景区面积约为110.4平方公里，保护区范围178平方公里，其东西长16公里，南北宽6.9公里。

（二）区位关系

齐云山位于风景秀丽的黄山市休宁县城西15公里处，东去屯溪33公里，北距黄山60公里。

是安徽省旅游重点区块“两山一湖”地区中的重要一员，为我国四大道教名山之一，历来与黄山、九华山并称为“皖南三大名山”。

黄山市无疑是安徽省，乃至华东地区自然资源和人文资源最为富集的地区之一。

1979年，国家领导邓小平登临黄山，并作出了“黄山是发展旅游的好地方，要有点雄心壮志，把黄山的牌子打出去”的英明决策，从而开启了黄山市旅游发展的新纪元。

经过20多年的发展，黄山市的旅游取得了一个又一个优异的成绩，黄山旅游业不仅成为安徽旅游最重要的组成部分，也成为我国旅游业一张闪亮的招牌。

目前，黄山市初步形成以黄山风光为龙头，以徽文化为特色的旅游产品体系。

旅游业的发展为区域经济和城市建设注入了强大的推动力。

旅游业已经成为黄山市最大的特色和增势最强劲的产业。

休宁县位于大黄山旅游圈最大的旅游集散中心——屯溪和最重要的旅游景点——黄山风景区之间，区位良好，交通便捷；

此外，由于是古徽州文化发祥地之一和处于黄山山脉的延伸地带，休宁历史悠久，生态优美，拥有丰富的自然景观和人文景观。

此外，齐云山有着便捷的交通，外围有：

屯景公路、皖赣铁路，随着太平湖柳家梁大桥、芜湖长江大桥的通车，密切了齐云山－黄山－太平湖－九华山之间的联系，也加强了与皖中地区的沟通。

此外33KM外的屯溪机场已开通了国内大中城市的航班，吸引了国际国内游客，且随着交通的逐步改善，逐渐与周边等省旅游点相连成网。

二、用地条件评价

（一）地形地貌概况

齐云山系黄山山脉向西南延伸至皖南盆地边缘隆起部位，山体呈东北—西南走向，海拔最高点585米（黄海高程系），为红色砂砾沉积岩，由于受不同时期造山运动内外力影响，故而形成典型的丹霞地貌景观。

（二）地质条件评价

齐云山山体的