万科物业服务合同.docx
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万科物业服务合同
成都万科城市花园新的物管合同，有点意思~！
成都万科城市花园
物业服务合同
甲方：
成都市锦江区万科城市花园业主委员会乙方：
成都万科物业服务有限公司
业主委员会主任：
法定代表人：
资质等级：
壹级
证书编号：
（建）1050274
地址：
成都市锦江区静安路1号地址：
成都市锦江区静安路1号
联系电话：
（028）联系电话：
（028）
根据国务院《物业管理条例》、《成都市物业管理条例》、《成都万科城市花园管理规约》、《成都万科城市花园业主大会议事规则》及有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就成都万科城市花园（以下简称：
本物业）的物业服务事宜，签订本合同。
第一条本合同标的物
物业名称：
成都万科城市花园
物业类型：
住宅（含平层公寓、花园洋房、联排别墅、电梯公寓、独立别墅）；
非住宅物业（含商铺、地下车位、架空车位等）。
坐落位置：
成都市锦江区静安路1号
四至：
东至：
四川师范大学附属小学南至：
四川省植被保护站
西至：
静安路北至：
红庙子渠
占地面积：
万平方米
建筑面积：
万平方米
第一章物业服务期限
第二条 物业服务期限:
叁年。
自2009年6月1日起至2012年5月31日止。
第二章物业服务事项、要求和标准
第三条 物业服务委托事项
全体业主委托乙方实施如下物业服务：
1、物业服务区域内物业的共用部位、共用设备设施维护。
2、物业服务区域内的公共秩序维护，但不含业主、物业使用人的人身保障和财产保管责任。
3、物业服务区域内的共用部位、共用设施设备的清洁卫生维护。
4、物业服务区域内的绿化养护。
5、物业服务区域内的客户服务。
6、共用部位、共用设施设备的经营管理。
7、适应业主需求，协助开展社区文化活动。
8、接受业主和物业使用人房屋专有部位、专有设施及设备的维修、养护委托，并收取费用。
附件：
《物业服务内容和标准》
第三章物业服务费用的收取
第四条 物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：
住宅：
多层：
元/月•平方米
阳光公寓：
元/月•平方米
电梯公寓：
元/月•平方米
联排别墅：
元/月•平方米
独立别墅：
元/月•平方米
商业：
商业物业：
元/月•平方米
幼儿园：
元/月•平方米
本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后属于维修资金列支范围内的建筑物及其附属设施的维修、更新、改造的费用，该费用在建筑物及其附属设施专项维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
第五条 物业服务费于本合同生效之日起计收。
本合同生效后，开发商未售出的空置物业的服务费，由开发商全额交纳；售出物业的物业服务费自交付业主之日起全额计收。
第六条业主或物业使用人应于每月末的最后一天前向乙方缴纳物业服务费。
业主或物业使用人可以通过银行托收、交纳现金或银行卡支付的方式缴纳物业服务费。
乙方应于每月17日前办理银行托收业务，未通过托收完成缴费的可以以现金或银行卡支付的方式交纳。
逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从欠费次月开始计收违约金。
违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。
第七条停车服务费用
业主自有产权车位（架空层停车位、地下车库停车位）依据本合同约定缴纳车位物业服务费，用于产权车位配套设施设备的日常维护、清洁、公共秩序维护等服务；业主共有地面停车位依本合同约定缴纳车位场地使用费，用于共有车位的配套设施设备的日常维护、清洁和公共秩序维护等服务。
乙方不承担车辆及车内物品的保管责任。
利用共有道路或者其他场地改造成为车位的，产权为业主共有，收益归全体业主。
1、停车场属于全体业主共有的，按《成都市机动车停放服务收费管理暂行办法》的规定，使用人应按照下列标准向乙方交纳车位使用服务费（如遇成都市政府主管部门对相关收费标准进行调整，则按新标准执行）：
1）临时停放车辆：
4小时内按4元/次•车收取；4小时后，每1小时收费加收1元
2）露天车位月租:
排气量升以下（含升）：
100元/月•车
排气量升以上（含升）：
200元/月•车
2、属于开发商所有或业主个人购置的车位，开发商或业主应按照下列标准向乙方交纳车位服务费：
1）大车位：
40元/个月
2）小车位：
30元/个月
3、乙方接受业主委托对摩托车、非机动车实施管理的，业主按政府公布的收费标准交纳服务费用并遵守相关管理规定。
4、收益处置
按照业主大会决定，共有产权停车场收入用于补充物业服务费。
第八条 特约服务及会所经营价目详见现场公示。
第九条 业主应按照规定向供水、供电、信息、环卫等专业单位交纳水、电、信息、环卫等有关费用，属于业主自用的，由业主承担；属于乙方使用的，由乙方承担。
乙方接受供水、供电、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了水、电等相关费用，业主或物业使用人须于每月末前向乙方交清相关费用。
业主或物业使用人可通过银行托收、交纳现金或银行卡支付的方式缴纳水、电等费用。
乙方应于每月17日前办理银行托收业务，未通过托收完成缴费的可以以现金或银行卡支付的方式交纳费用。
逾期未缴纳水、电等费用的，乙方将从欠费的次月开始计收违约金。
违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。
第四章物业服务费收费方式、酬金
第十条 本物业采取酬金制方式收取物业服务费用。
第十一条 乙方根据本物业服务应收收入（物业服务费、停车费、会所等其他收入）总额的10%计提当年酬金，每月计提。
第十二条 物业服务费年关不足、节余的处置方式：
1、当年物业服务费发生不足的，由全体业主按建筑面积多少分摊并在下年一月收取补足。
2、当年物业服务费节余的，转入下年继续使用。
第十三条 业主专有物业部位的维修、养护及提供其他特约服务，服务报酬由乙方与业主或物业使用人另行约定。
第十四条 在符合法律法规的前提下，全体业主授权乙方对本物业共用部位、共用设施进行经营，其收益用于弥补物业管理服务费的不足、业主大会运作经费及业主委员会工作经费。
第五章专项维修资金的筹集、管理与使用
第十五条专项维修资金用于本物业共用部位、共用设备、设施的维修、更新、改造。
第十六条本物业专项维修资金的筹集、管理与使用，依据《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》（成都市人民政府令第103号）及《<成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法>实施细则（试行）》（成房发〔2004〕56号）的规定缴存、管理、使用、筹集，并按《成都万科城市花园管理规约》（以下称《管理规约》）第十六、十七、十八条之相关约定执行。
第十七条 业主大会不批准乙方所编制的专项维修资金使用方案或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由业主承担。
业主大会批准后，乙方未及时按专项资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任由乙方承担。
第六章双方权利义务
第十八条 甲方的权利和义务
1、监督乙方各项方案和计划的实施。
2、可以与乙方共同聘请专业机构对本合同期内的物业服务费用的收支情况进行审计，审计费用从物业服务费里列支，如物业服务费不够支出时，由甲方承担。
3、督促业主和物业使用人交纳物业服务费用，配合和协助乙方按有关规定处理物业与业主的纠纷。
4、监督《管理规约》的实施，并对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为进行劝阻、制止。
5、督促业主、物业使用人不得乱堆杂物，乱弃垃圾，高空抛物，随意践踏绿化用地，乱图乱画，悬挂任何形式的宣传牌、广告牌。
6、督促业主、物业使用人正确处理通风、采光、给排水、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。
7、要求业主、物业使用人对相关维修工作提供通行和维修的便利，因此造成的损害，由责任人承担。
8、不干涉乙方依法或依本合同约定所进行的物业服务和经营活动。
九、甲方收到乙方文件应签收，并对乙方的意见和建议需7日内回答，不回答则视为同意。
10、业主、物业利用人不得侵占物业共用部位、共用设施设备，因搬迁、装饰装修需要合理利用共用部位、共用设施设备应事前通知乙方，并在约按期限内恢恢复状，造成损失的，应承担相应的补偿责任。
11、物业管理用房产权归属全体业主所有，由乙方在物业服务期内无偿使用。
第十九条 乙方的权利义务
1、结合本物业的实际情况，编制年度工作计划、年度费用预算。
2、编制《年度维修资金使用计划》报业主大会批准后实施。
3、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同的有关权利、义务。
4、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业服务经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益。
5、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，对于拖欠物业服务费的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业服务区域内予以公布等合法手段催收、催缴。
未交纳管理费的，乙方可依法向人民法院起诉。
6、建立物业管理档案，及时记载变更情况。
7、可以将本物业服务区域内的专项服务业务委托给专业服务企业或其他管理人，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。
8、明示物业服务费用的收费项目和标准以及特约服务项目的收费标准。
9、及时向业主公告本服务区域内的重大物业服务事项，每3个月公布一次物业服务费用收支情况。
10、应当协助做好物业服务区域内的安全防范工作。
发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
11、不得擅自占用、挖掘物业服务区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
12、对业主或和物业使用人违反《管理规约》的行为，有权采取劝阻、制止、在小区公示、要求赔偿经济损失、报告业委会、诉讼等方式进行处理。
13、向业主和物业使用人告知本物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装饰装修物业时，订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为。
14、本合同终止，乙方退出本物业时，应及时办理交接手续，向业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料。
乙方履行以上权利和义务，则完全充分地满足了甲方及业主的监督权和知情权。
第七章违约责任
第二十条 双方约定因为下列事由所导致之损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿之责：
1、天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所致之损害。
2、在本物业内发生治安或刑事案件，包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所致之损害，但因乙方故意或重大过失所致，不在此限。
3、因本物业内设备或相关设施，本身固有瑕疵所致的一切相关损害。
4、因甲方或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、《管理规约》和其它物业管理规定所致的一切相关损害。
5、非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所致之损害。
6、乙方书面建议改善专有、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方未采纳所致之损害。
7、自业主迟延给付服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生之任何损害。
8、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因乙方违反本合同义务而导致以上事故者除外。
9、甲方或业主、物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方工作人员提供服务所致之任何损害。
10、除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由者。
第二十一条 乙方违反本合同第三章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退。
第二十二条 甲方或业主违反本合同的约定，致使乙方未完成本合同约定的服务标准，乙方不承担违约责任，造成乙方重大损失的，甲方或相关业主应给予乙方经济赔偿，如双方不能达成一致，乙方有权解除合同。
第二十三条 乙方违反本合同约定，未能达到约定的服务标准，并给甲方造成重大损失的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方经业主大会依法定程序审议通过，有权解除合同。
造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十四条 因违约而需解除本合同的，提出解除合同的一方应至少提前30日通知对方，如有异议，可请求人民法院确认解除合同的效力。
第八章附则
第二十五条甲方应将本合同约定内容告知物业区域内全体业主。
物业使用人违反本合同约定内容，业主承担连带责任。
第二十六条小区召开业主大会的相关事务，遵照《成都万科城市花园业主大会议事规则》之约定。
第二十七条 双方可对本合同的条款进行补充，并以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。
第二十八条 本合同之附件均为合同有效组成部分。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第二十九条本合同正本连同附件11页，一式三份，甲乙双方及行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第三十条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十一条 本合同在履行中发生争议，双方可以通过协商和解、向有关行政部门依法申请调解、或选择按照以下方式解决：
2
1、向____________/__________仲裁委员会申请仲裁。
2、向成都市锦江区人民法院提起诉讼。
第三十二条本合同自2009年6月1日起生效。
第三十三条本合同当事人已充分阅读、理解并自愿承诺完全接受本合同项下所有条款。
甲方签章：
乙方签章：
成都市锦江区万科城市花园业主委员会成都万科物业服务有限公司
业主委员会主任：
代表人：
年 月 日 年 月
附件：
物业服务内容和标准
项目内容与标准
（一）综合管理服务1、双方签订规范的物业服务合同，权利义务关系明确。
2、承接项目时，乙方对住宅建筑区划共有部分进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、设有2个服务接待中心，公示24小时服务电话。
急修半小时内，其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、每季度公布1次物业服务收费或者物业服务资金的收支情况。
9、每季度公布1次利用物业共有部分经营所得收益的收支情况。
10、公布建筑物及其附属设施专项维修资金年度预算，专项维修资金涉及使用的每半年公布1次。
11、每年组织至少4次社区文化活动。
12、设立客户意见箱，每半年召开一次客户恳谈会，每年进行一次业主满意度调查，满意率不低于90％。
13、客户投诉：
收到投诉2个工作日内反馈处理意见，每月公布共性投诉处理情况。
14、停水停电提前通知（市政突发停水停电除外）。
解读万科地产
一、深圳万科企业大体情形
万科全称为万科企业股份有限公司（以下简称“万科地产”或“万科”），成立于1984年5月，是目前中国最大的专营住宅开发的企业，也是a股中具有的代表性的地产蓝筹股。
万科1988年进入房地产行业，于1991年1月29日在深交所挂牌上市，b股于1993年5月24日在深圳证券交易所上市。
其主要经营中国大陆的房地产业务。
万科的主营业务主要分为房地产进展和物业管理，其中地产进展（出售物业）的收入在2009年的占比高达%，与2006年时的%几乎没有太大转变，经营业务纯度很高，经营品种高度单一。
二、深圳万科财务结构分析
（一）资本资产结构分析
为保证长期债务的安全性，企业必须有较为合理的资本结构。
从上表来看,作为一个典型的房地产企业，资产中流动资产比重大,且近几年来一直保持着平稳的趋势,大约在95%左右，高于行业平均比重；大部分流动资产由短期筹资而得，主要受预收账款的大幅度增长的影响。
由于预收账款并非真实负债，未来将陆续转为结算收入，并不构成实际的偿债压力，所以总体来看，风险较小，属稳健型资本资产结构。
（二）资产结构分析
资产中长期投资、无形资产和固定资产比重较小，波动幅度不大。
在流动资产中，存货占据相当大的比重。
预付账款随业务量增长而有所增长。
同时货币资金量有显著上升。
造成这种资产结构主要是由于房地产行业特点，首先，企业会计制度规定，房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本,只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时，才能确认收入并结转成本，因此，房地产企业往往有很大的存货余额；其次，对于写字楼项目，付款方式多为分期付款，所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。
2010年末，在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）亿元，占比%；在建开发产品亿元（其中包括已售出未结算产品），占比%；拟开发产品（对应公司规划中项目）亿元，占比%。
公司继续保持了健康的财务状况。
由于销售顺畅，报告期末，公司所持有的货币资金较期初大幅增长，至亿元，远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和亿元，资金实力进一步增强。
但应特别注意的是，需要持续做好存货的管理和销售工作，提高资产质量。
关于应收账款，由于其核心业务是商业住宅，所以应收账款在流动资产中比重不大且比较平稳，收款工作开展顺利。
（三）负债结构分析
在负债结构中，流动负债占很大部分，从其融资方式看，更倾向于短期负债。
对比同行业其他企业可以看出，万科的负债率在行业中居中游位置。
由此，我们得出结论：
房地产业的资金来源主要靠负债尤其是短期负债来支持，且主要是靠预收购买方、占用供应商、及其他应付款来供给。
三、万科地产财务比率分析
■
（一）偿债能力分析
能否到期偿债是企业生存的根本问题,偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。
短期偿债能力的分析中，流动比率是一个重要指标，万科地产近年来该指标呈波浪式变动趋势，10年的流动比率由09年的倍下降至今年的倍（数据见上表），主要是由于存货量过大，存货量过大会影响公司存货的周转率，进而影响流动比率，不利于公司整体资金的周转和变现，影响公司盈利和还贷能力。
通常认为正常的速动比率为1，低于1的速动比率被认为是短期偿债能力偏低。
这仅是一般的看法，因为行业的不同，速动比率会有很大的差别，没有统一标准的速动比率。
房地产行业存在存货比例高的特点，且存货存在销售及压价的风险，因此速动比率比流动比率更具有参考价值。
2009年万科地产抓住刚性需求的爆发，楼市v型反弹的时机，加快销售，尤其是内地房地产市场从2009年第二季度起全面向好，销售极其理想，量价齐升，有大量现金回流，速动比例较08年有较大幅度的上升，由08年的上升至09年的，但是10年由于市场的不稳定性，速动比率较09年有所下降。
影响速动比率可信性的重要因素是应收帐款的变现能力，但万科的应收帐款相对资产而言极少，可忽略不计。
总体来看，2010年公司继续保持了健康的财务状况。
受预收账款大幅增长的影响，公司的资产负债率较年初时有所上升，至%，但预收账款并不构成实际的偿债压力，而是会随着项目结算转化为公司的营业收入，剔除这一因素的影响后，公司的其他各项负债占总资产的比例实际上仅为%，其中有息负债占总资产的比重更只有%。
且有息负债中短期负债的比例也仅为%。
截止报告期末，公司的净负债率为%，较09年底的%下降个百分点，是2007年以来的最低水平。
就本行业来说，万科地产的短期偿债能力较好，但应重视流动比率、速动比率的下降趋势。
（二）营运能力分析
营运能力体现了企业运用资产的能力,资产运用效率高,则可以用较少的投入获取较高的收益。
一般来讲，存货周转速度越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金、应收账款等的速度越快。
提高存货周转率可以提高企业的变现能力，而存货周转速度越慢则变现能力越差。
存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科地产的主要资产，存货的管理更是举足轻重。
万科地产存货周转2009年较08年有所加快，10年有所下降，万科的存货量较大，影响了公司的存货周转率，不利于公司整体资金的周转和变现，影响公司盈利和还贷能力。
2010年在公司各类存货中，已完工开发产品（现房）亿元，占比%；在建开发产品亿元（其中包括已售出未结算产品），占比%；拟开发产品（对应公司规划中项目）亿元，占比%，这也是万科存货管理有问题的体现。
房地产公司应收账款相对资产而言极少，符合房地产行业特点，以预售收入为主要收入来源，房产为现金交易。
与同行业相比较而言，万科的应收账款比重很小，说明了万科公司在管理应收账款上很谨慎，也具有比较高的应收账款周转率。
虽然说较高的应收账款周转率说明公司的收账款变现能力很强，但是应该将应收账款周转率控制在一定限度之下，适度的控制公司的信用政策才更有利与公司的发展。
（三）盈利能力分析
盈利能力关系投资者的回报,是债权人收回债权的根本保障,是企业至关重要的能力。
2010年公司的销售规模首次突破千亿，公司实现营业收入亿元，同比增长%，实现净利润亿元，同比增长%。
在这五年中，主营业务总收入额累计增长了183%，平均增长率为%，仅次于中海地产的主营收入增长幅度。
2010年，在销售规模迅速扩大的情况下，公司严格贯彻费用控制标准，管理费用相对于销售金额的比例由2009年的%下降到%，营销费用相对于销售金额的比例由2009年的%下降到%。
2010年万科的净利润率为%，比2008年低谷期时的11%有所回升，处于四年净利润率的最高水平。
2010年净利润额的增幅比同年的主营收入的增幅高出将近10倍，达到了%，净值上升了人民币24亿元。
这一方面是因为2009年基数较低（2009年结算主要对应2008年市场调整期的销售，利润水平较低），另一方面也体现了万科在成本管理和费用控制方面的努力。
万科从2007-2010年总资产净利率先降后升，再降，与房地产行业其他大公司总资产净利率的变化趋势基本一致，原因主要是2008年行业受宏观调控以及金融危机的影响导致净利润大幅下降，而总资产仍保持一定增长所致。
由上表的数据可以看出，2010年总资产周转率有所下降，由下降至，虽然销售净利润边际由上升至，但不能补偿总资产周转率的下降，所以roa10年比率下降，另外由于财务杠杆10年由上升至，因此权益报酬率较09年上升了%。
四、存在的问题与未来展望
（一）存在的问题
1、存货的管理
万科公司一个长期以来存在的问题是存货的管理。
万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源。
存货在万科流动资产中占到很高的比例，存货总量逐年增加，且近三年存货中已完工产品和在建及拟开发产品占了极大比例，这与房地产行业本身和企业会计制度规定有关系。
同时
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