房地产估价理论与方法第六章市场法及其应用.docx

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房地产估价理论与方法第六章市场法及其应用

第六章　市场法及其运用

考试目的

　　本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。

第一节　市场法概述

　　1.市场法的含义

　　也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格

　　本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值

　　2.市场法的理论依据

　　替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格

　　3.市场法适用的估价对象

　　市场法适用的对象：

同类房地产较多，且交易活跃。

如：

住宅写字楼商铺标准厂房房地产开发用地

　　不适用市场法的对象：

类似的房地产数量很少，很少发生交易，可比性很差

　　下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（　）。

【2009年真题】

　　A.标准厂房

　　B.房地产开发用地

　　C.行政办公楼

　　D.写字楼

　　E.在建工程

　　提示：

参见教材P171

[答疑编号500434060101]

『正确答案』ABD

『答案解析』行政办公楼基本不用于出售交易，所以难得取得可比实例；在建工程的施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。

　　4.市场法估价需要具备的条件

　　在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易

　　三类修正：

　　交易情况修正——实际交易情况与正常交易情况不同

　　市场状况调整——成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）

　　房地产状况调整——可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同

　　5.市场法的其他用途，还可以用于以下项目的求取

　　如：

房地产市场租金，成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格，房地产价格各个构成部分，经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资本化率、收益乘数，开发完成后的房地产价值、开发经营期

　　6.市场法估价的操作步骤（熟悉）

　　■搜集交易实例

　　■选取可比实例

　　■对可比实例的成交价格进行适当的处理（即修正）

　　■求取比准价格

第二节　搜集交易实例

　　1.搜集交易实例的必要性（了解）

　　只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围

　　2.搜集交易实例的途径（熟悉）

　　查阅政府有关部门的房地产交易资料

　　向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况

　　向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况

　　同行之间相互提供

　　其他

　　3.搜集交易实例的要求（掌握）

　　内容完整、真实的交易实例

　　可以分为不同的类型制作房地产交易实例调查表

　　搜集交易实例的内容：

交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交日期，成交价格，付款方式，交易情况。

　　4.建立交易实例库（了解）

　　房地产估价机构应当建立房地产交易实例库

　　是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一

第三节　选取可比实例

　　1.选取可比实例的必要性（了解）

　　交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择

　　符合一定条件，可以作为参照比较的交易实例简称可比实例

　　2.选取可比实例的数量要求（掌握）

　　一般选取3-10个可比实例

　　3.选取可比实例的质量要求（四要求）（掌握）

　　■可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产

　　□区位上应与估价对象处在同一供求范围内

　　□用途上应与估价对象的用途相同

　　□规模上应与估价对象的规模相当，0.5-2倍范围内

　　□建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同

　　□档次上应与估价对象的档次相当

　　□权利上应与估价对象的权利性质相同

　　■可比实例的交易类型应与估价目的吻合

　　■可比实例的成交日期应尽量接近估价时点（一年以上的不采用）

　　■可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格

　　4.选取可比实例应注意的其他问题（掌握）

　　■估价具体对象应一致

　　■不一致时可采用分配法

　　■交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的

　　评估某套建筑面积为120m2的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（　）。

【2008年真题】

交易实例

建筑面积（m2）

用途

价格（元/m2）

成交日期

区位

正常情况

甲

120

居住

5800

2007年8月

同一供需圈

正常交易

乙

105

居住

6000

2008年6月

同一供需圈

正常交易

丙

140

办公

6500

2008年9月

同一供需圈

正常交易

丁

115

旅馆

6100

2008年7月

不同供需圈

正常交易

　　A.甲

　　B.乙

　　C.丙

　　D.丁

　　提示：

参见教材P177

[答疑编号500434060102]

『正确答案』B

『答案解析』适用排除法。

丙丁用途不同，可以排除。

甲间隔时间在1年以上，也可以排除。

只剩下乙，而乙各个方面均适合作为可比实例。

第四节　建立比较基准

　　1.统一房地产范围

　　范围不同有以下几种情况：

　　带有债权债务——统一到不带债权债务

　　可比实例带有债权债务的，估价对象的房地产价格＝带债权债务的可比实例房地产价格—债权＋债务

　　估价对象带有债权债务的，估价对象房地产价格＝不带债权债务的估价对象房地产价格＋债权—债务

　　含有非房地产成份——统一到纯粹的房地产范围

　　可比实例含有非房地产成份，估价对象房地产价格＝含非房地产成份的可比实例房地产价格—非房地产成份的价格

　　估价对象含有非房地产成份，估价对象房地产价格＝不含非房地产成份的估价对象房地产价格＋非房地产成份的价格

　　实物范围不同——统一到估价对象的房地产范围

　　补充可比实例缺少的范围，扣除可比实例多出的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价

　　当估价对象为“干净”的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：

房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务-债权

　　【2009年真题】

　　提示：

参见教材P179

[答疑编号500434060103]

『正确答案』正确

『答案解析』举一个实例验证。

某可比实例房地产带有债权债务，总价值100万，其中债权5万，债务8万。

债权债务因素是需要从房地产总价值中剥离的影响因素。

　　估价对象是一套不带车位的住宅。

选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。

该可比实例经统一房地产范围后的价格为（　）万元。

　　【2009年真题】

　　A.75.00　　　　　　　　　　　　B.75.60

　　C.83.60　　　　　　　　　　　　D.86.00

　　提示：

参见教材P179

[答疑编号500434060104]

『正确答案』B

『答案解析』86-8-3*0.8=75.6

　　2.统一付款方式

　　通常要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额

　　具体方法通过折现计算（F～P）（A～P）

　　3.统一价格单位

　　统一价格表示单位

　　可用总价也可用单价，一般为单价

　　通常是单位面积的价格，也可以有其它单位的价格

　　有些可比实例可先对总价进行修正调整后，再转化为单价进行其它修正调整

　　统一币种和货币单位

　　不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。

但是如果在币种换算之前已进行了市场状况调整的话，则采用估价时点的市场汇价。

　　统一面积内涵和单位

　　建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算

　　建筑面积下的单价×建筑面积＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积＝使用面积下的单价×使用面积=总价

　　一般情况下,建筑面积下的单价〈套内建筑面积下的单价〈使用面积下的单价

　　建筑面积＝套内建筑面积＋公摊建筑面积

　　在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（　）。

　　【2009年真题】

　　A.统一房地产范围　　　　　　　B.统一付款方式

　　C.统一价格单位　　　　　　　　D.统一市场状况

　　提示：

参见P180

[答疑编号500434060105]

『正确答案』C

　　某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。

假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:

0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（　）元人民币/m2。

（1平方英尺=0.0929m2）

　　A.17484

　　B.19020

　　C.19754

　　D.20539

　　提示：

参见教材P181

[答疑编号500434060106]

『正确答案』B

『答案解析』付款方式的实际价格=

万美元

　　105.91×7.7＝815.49万元人民币

　　房地产建筑面积为=3000÷0.65×0.0929=428.769㎡

　　单价为＝8154900÷428.769=19019元/㎡

第五节　交易情况修正

　　1.交易情况修正的含义（熟悉）

　　将非正常的成交可比实例价格，修正为正常价格

　　2.成交价格偏离正常市场价格的原因（熟悉）

　　①强迫出售或强迫购买的交易

　　②利害关系人之间的交易

　　③交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易

　　④急于出售或急于购买的交易

　　⑤交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易

　　⑥相邻房地产的合并交易

　　⑦特殊交易方式的交易

　　⑧交易税费非正常负担的交易

　　⑨受迷信影响的交易

　　2.交易情况修正的方法（掌握）

　　一般的修正方法（两种）

　　百分率法，可比实例的成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格

　　差额法，可比实例的成交价格±交易情况修正额=可比实例正常市场价格

　　可比实例成交价格比其正常市场价格高A%，与可比实例正常市场价格比其成交价格低A%是不等同的

　　在交易情况修正中应统一采用：

可比实例成交价格比其正常市场价格高还是低的说法

　　交易情况修正系数——以正常市场价格为基准来确定

　　如可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±Ｓ%，则交易情况修正系数为

　　3.交易税费的非正常负担

　　解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到的

　　正常成交价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格

　　正常成交价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格

　　买方实际付出的价格－卖方实际得到的价格＝应由买卖双方缴纳的税费

　　应由卖方缴纳的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率

　　应由买方缴纳的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率

　　站在税费被转嫁的一方视角,看他的正常成交价格.

　　转嫁给了卖方,那么就用卖方实际得到的价格-应由买方承担的税费=正常成交价格

　　转嫁给了买方,就用买方实际付出的价格+应由卖方承担的税费=正常成交价格

　　某宗房地产交易，买卖双方约定：

买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。

据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。

若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（　）元/m2。

【2006年真题】

　　A.2139

　　B.2146

　　C.2651

　　D.2659

　　提示：

参见教材P187

[答疑编号500434060201]

『正确答案』D

　　第一步，计算出正常的成交价格，买方付给卖方2385，税费由买方负担，因此2385是卖方实得：

　　第二步，重新约定后，税费由卖方负担，要求买方实付金额：

　　买方实际付出的价格＝正常成交价格×（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2559×（1＋3.9%）＝2659

第六节　市场状况调整

　　1.市场状况调整的含义（熟悉）

　　可比实例的成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化

　　应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点的价格，这种调整称为市场状况调整，也称为交易日期调整

　　2.市场状况调整的方法（掌握）

　　调整通用公式

　　可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数＝可比实例在估价时点的价格

　　如果从成交日期到估价时点，可比实例的市场价格涨跌的百分率为±T%，则

　　可比实例在其成交日期的价格×（1±T%）＝可比实例在估价时点的价格

（一）市场状况调整的价格指数法

　　定基价格指数（尾首相比）　

　　估价时点的价格＝可比实例成交日期的价格×

　　环比价格指数（连乘）

　　估价时点时的价格＝可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数

　　某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。

已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：

99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（　）元/m2。

【2006年真题】

　　A.2700.8

　　B.2800.1

　　C.2800.8

　　D.2817.7

　　提示：

参见教材P191

[答疑编号500434060202]

『正确答案』D

『答案解析』环比指数

　　9月价格＝3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数＝2009×（94.8/100）×（96.6/100）×（105.1/100）×（109.3/100）×（112.7/100）×（118.3/100）=2817.7

　　注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月的指数

　　某房地产2009年4月的价格为6500元/m2，已知该类房地产2009年3月至10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08、（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（　）元/m2。

【2009年真题】

　　A.5110.51B.5307.26

　　C.5549.95D.5638.13

[答疑编号500434060203]

『正确答案』A

（二）市场状况调整的价格变动率法

　　逐期变动率

　　可比实例在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率）期数

　　平均变动率

　　可比实例在估价时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率×期数）

　　注：

价格指数或价格变动率的分类

　　全国房地产价格指数或变动率

　　某地区房地产价格指数或变动率

　　全国某类房地产价格指数或变动率

　　某地区某类房地产价格指数或变动率

第七节　房地产状况调整

　　1.房地产状况调整的含义（熟悉）

　　进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格

　　可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况

　　估价对象房地产状况通常是估价时点时的状况，但根据不同的估价目的也有不同的情况

　　2.房地产状况调整的内容（三内容）（掌握）

　　区位状况调整

　　实物状况调整

　　权益状况调整

　　市场法中实物状况比较和调整的内容包括（　）。

【2006年真题】

　　A.环境　　

　　B.地形地势　　

　　C.外部配套设施

　　D.内部基础设施完备程度

　　E.装饰装修

　　提示：

参见教材P193

[答疑编号500434060204]

『正确答案』BDE

『答案解析』AC属于区位状况调整。

　　某写字楼的采光受到影响。

为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。

该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%。

该写字楼因采光受影响造成的损失为（　）万元。

【2009年真题】

　　A.35.00　　　　　　　　　　　　B.56.29

　　C.86.29　　　　　　　　　　　　D.180.00

[答疑编号500434060205]

『正确答案』C

　　3.房地产状况调整的思路（掌握）

　　总体的两种思路

　　直接比较法——以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较

　　间接比较法——设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较

　　调整方向

　　如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好的，确定估价对象价格时,应对可比实例成交价格减价

　　如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差的，确定估价对象价格时,应对可比实例成交价格加价

　　具体思路

　　确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素

　　判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况并进行比较，找出差异程度

　　将可比实例与估价对象之间的房地产状况差异程度转换为价格差异程度

　　根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整

　　4.房地产状况调整的方法（掌握）

　　一般方法：

百分率法，差额法

　　具体方法：

直接比较调整，间接比较调整

　　7.4.1百分率法

　　可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

　　房地产状况调整系数以估价对象房地产状况为基准来确定

　　假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高、低的百分比率为±R%，则

　　可比实例在其房地产状况下的价格×

＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

　　可比实例在其房地产状况下的价格×

＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

　　差额法

　　可比实例在其房地产状况下的价格±房地产状况调整金额＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

　　直接比较调整

　　■步骤

　　①确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素

　　②根据每种因素对房地产价格的影响程度确定权重

　　③以估价对象的房地产状况为基准（100），将可比实例的房地产状况与估价对象的状况逐因素比较并评分，好于估价对象的评分大于100，不如估价对象的，评分低于100

　　④将累计所得的分数转化为调整价格的比率

　　⑤利用该比率对可比实例价格进行调整

　　■公式

　　可比实例在其房地产状况下的价格×

＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

　　间接比较调整

　　第一步，标准化修正

　　设定一个标准房地产状况为100，将估价对象及可比实例的房地产状况均与标准房地产进行比较并评分，估价对象或可比实例好于标准房地产，则评分高于100，反之则低于100。

　　可比实例在其房地产状况下的价格×

＝可比实例在标准房地产状况下的价格

　　第二步，房地产状况调整

　　可比实例在标准房地产状况下的价格×

＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

　　综上：

　　可比实例在其房地产状况下的价格*

＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格

　　在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（　）。

【2006年真题】

　　A.0.95

　　B.0.99

　　C.1.01

　　D.1.05

　　提示：

参见教材P197

[答疑编号500434060206]

『正确答案』A

『答案解析』

第八节　求取比准价格

　　求取最终比准价格的方法（了解）

　　三种基本方法

　　百分率法下的修正和调整系数连乘公式

　　比准价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况修正系数×房地产状况调整系数

　　比准价格＝可比实例成交价格×

　　比准价格＝可比实例成交价格×

　　百分率法下的修正和调整系数累加公式

　　比准价格＝可比实例成交价格×（1＋交易情况修正系数＋市场状况调整系数＋房地产状况调整系数）

　　比准价格＝可比实例成交价格×

　　比准价格＝可比实例成交价格×

　　差额法下的公式

　　比准价格

　　＝可比实例成交价格±交易情况修正金额±市场状况调整金额±房地产状况调整金额

　　直接比较修正法和间接比较修正法

　　直接比较修正法

　　比准价格＝可比实例成交价格×

　　＝可比实例成交价格

　　间接比较修正法

　　比准价格＝可比实例成交价格

　　比准价格＝可比实例成交价格

　　求取最终比准价格的方法（了解）

　　一个可比实例，对应着一个比准价格

　　将多个比准价格修正为一个最终价格的方法

　　□平均数

　　■简单平均数

　　■加权平均数

　　□中位数

　　□众数

　　■平均数、中位数、众数三者的关系

　　□变量值完全对称的，这三者一致

　　□在向右倾斜的分布中，平均数最小，众数最大，中位数居中

　　□在向左倾斜的分布中，平均数最大，众数最小，中位数居中

　　某宗地的面积为1000m2：

采用市场法进行评估。

通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（　）元/m2。

　【2006年真题】

　　A.2160

　　B.2175

　　C.2181

　　D.2205

　　提示：

参见教材P201

[答疑编号500434060301]

『正确答案』C

『答案解析』加权平均法得到的比准价格=2130×0.3+2190×0.4+2220×0.3=2181

第九节　市场法总结和运用举例

　　解题步骤

　　■第一步，建立比较基准，主要看以下两个方面。

　　□统一付款方式

　　□统一价格单位

　　■第二步，交易情况修正

　　■第三步，市场状况调整

　　■第四步，制作房地产状况比较表，包括直接或间接（评分表）

　　■第五步，根据评分表，写出房地产状况调整系数

　　■第六步，代入完整公式计算

　　■第七步，综合各比准价格求出最终比准价格

　　为评估某房地产2008