商业广场设施设备的维保管理方案.docx
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商业广场设施设备的维保管理方案
商业广场设施、设备的维保管理方案
商业广场设施、设备的维保管理方案提要：
设施、设备的维保管理总要求1、实行全面设备（设施）管理制度，强化设备的基础管理工作
商业广场设施、设备的维保管理方案
一、基本情况
本商业广场设施、设备主要包括给排水、供配电、消防、智能化监控等各个子系统，其中：
制定相应的工程设备管理制度，通过运用科学合理的管理方式，确保各项设备设施正常运作，为商户的生产、生活提供可靠保障。
二、设施、设备的维保管理总要求
1、实行全面设备（设施）管理制度，强化设备的基础管理工作，维修和定期保养相结合。
2、制订和落实工作程序，每件事务和工作都有明确合理的程序，程序中的重要环节有统一的报表文件以及具体的经办人、责任人。
3、各专业商户管人员必须根据责任范围内设备、设施的实际情况，制定出适合于各分系统、设施的规章制度、维修保养规程，力求在实际运作过程中行之有据、做之有理。
4、运行值班人员负责设备、设施的运行操作及日常巡视检查工作，并做好每天的运行记录，运行中发现问题及时通知维修人员进行处理。
5、维修人员负责设备、设施的维修保养工作，并做好维修保养记录。
6、完善设备、设施信息管理系统，对每项设备、设施分类建立电子档案，并保持实时更新。
四、设备管理维保内容及质量标准
1、给排水系统维保内容
序号
项目
工作要求
质量标准
1
给水管道
每月检查一次，随时清通管道
管道通畅，保证供水，外观无明显破损
2
阀门
每月检查一次，每周巡视检查一次，发现问题，及时处理：
小修及时修复。
无明显漏、滴、跑现象，开关灵活
3
化粪池
清掏一年一次
无外溢
4
压力表
每月检查一次，每周巡视检查一次，发现问题，及时处理：
小修及时修复。
显示值正常，外观完好
5
机械润滑
每月检查一次，每季度加油
保证设施正常运转，无缺油、机械故障
6
排水管道
每月检查一次，随时清通，小范围除锈刷漆
外观完好，无堵塞
7
雨水管、地漏道
每月检查一次，随进清通每周巡视检查一次，发现问题，及时处理：
小修及时修复。
天台、地面雨水管口无明显杂物堵塞
8
井盖
随时检查，每周巡视检查一次，发现问题，及时处理：
小修及时修复。
每半年刷漆
无明显破裂、损坏
9
泵体
每季一次检查，发现问题报告
运行正常
2、供配电系统维保内容
序号项目工作要求质量标准
1电缆头日常检查，小修即坏即修无不良接触、良好
2温控、湿控日常检查，小修即坏即修外表清洁，显示正常，固定可靠
3绝缘鞋、手套每年送检
4断路器日常检查，小修即坏即修标号清晰，性能良好
5指示灯，按钮，转换开关日常检查，小修即坏即修外表清洁，标号清晰，固定可靠
6电容无功补偿每日检查，电容及时更换电容补偿三相平衡
7指示灯、保险日常检查，小修即坏更换正常使用
8配电屏对地测试日常检查接地良好
9整体保养每月一次
10配电房全面保养每年二次
11变压器性能检测每二年一次
3、室内外照明系统维保内容
序号
项目
工作要求
质量标准
1公共通道照明日常检查，小修即坏即修灯开关正常，线路完好
2楼梯照明日常检查，小修即坏即修灯开关正常，线路完好
3洗手间照明日常检查，小修即坏即修灯开关正常，线路完好
6应急灯，安全指示灯日常检查，小修即坏即修
五、给排水系统管理
1、运行管理
1）给排水系统包括生活给水系统、消防给水系统、消防喷淋系统、排水系统。
2）运行专人专职管理，严格执行持证上岗制度，定岗定人。
3）实行24小时值班制度。
4）消防系统定期进行试运行，确保系统安全可靠。
2、维修保养
1）制定科学合理的维修保养计划并组织实施。
2）维修操作人员合理配置，严格执行持证上岗制度。
3）加强日常巡视、检查，切实执行“应修尽修、全面保养”的方针。
4）提高管网工作效率，有效处理管网系统的跑、冒、滴、漏现象，以减少损失，以达到节能、经济运行的目的。
3、应急预案
1）遇有事故，及时抢修，限水、停水24小时前通知商户。
2）检查漏水的准确位置及所属水质，并在许可能力下，立即设法制止漏水，若不能制止，应立即寻求支援，在支援人员到达之前尽量控制现场，防止损坏扩大。
3）观察周围环境，漏水是否影响各项设备，如电力设备、线缆等。
4）利用沙包等物件堆箱，防止漏水渗入电机等重要设备。
5）利用现有工具，设法清理现场。
6）如漏水可能会导致索赔等问题，须拍照存档以作日后证明。
7）日常巡视、检查时，应留意渠道及排水是否有淤泥、杂物，随时加以清理，以免堵塞。
8）如该部位曾经有水浸记录，平时应准备足够沙包，作为爆水管及雨季应急之用。
六、供配电系统维保管理
1、运行管理
1）工程技术部应根据不同设备、设施的性能、技术指标等，合理制订出维保计划及相应的操作和维修保养规程。
2）运行值班人员应严格按照值班规定实行24小时值班制，对大楼变压器室、高低压配电室等有关设备、设施进行巡回检查，同时做好相应记录。
3）运行值班人员在日常设备、设施操作过程中必须严格按安全操作规程进行，执行〈工作票〉、〈操作票〉制度，牢固树立“安全第一”的思想，确保人身和设备、设施的安全。
4）运行值班人员必须留意和掌握供电设备、设施的运行状况，发现隐患，及时报告故障，并做好详细记录。
2、维修保养管理
1）维修人员进行日常维修保养工作必须严格按照〈电气维修管理规定〉及各种设备、设施的〈维修保养操作规程〉进行，并按要求做好安全保障措施和技术措施。
2）维修人员应熟悉、掌握大楼各系统所有照明器具情况，认真做好维修工作、更换工作。
3）合理设计公共场所照明控制线路，如露天场所的照明可以采用光电控制，采用节能灯源，以达到节能、经济运行的目的。
4）工程技术部应定期组织人员对供配电系统进行全面的、系统的检查、调试，并根据实际需要充分做好合理用电调配和节能工作。
3、应急预案
1）在即将发生台风、暴雨时，工程技术部应组织人员对所有供配电系统进行预防性检查，多方位监视，同时做好抢修工作准备。
灾情过后，对供配电系统进行一次全面检查，发现问题及时处理。
2）发生火灾时，运行值班人员应立即报警并切断火灾区域电源，积极灭火。
事后，必须对供电设备、设施进行全面检查方可恢复供电。
3）发生故障，及时抢修，短时间不能完成抢修的，应通知商户。
4）限电、停电应提前24小时通知商户。
4、临时用电管理
1）为保障用电安全，临时用电实行申请制度，商户在拉线用电前，应填写〈临时用电申请表〉经物业部经理审批后方可临时用电。
2）用电期间，运行值班人员应根据用电情况，认真做好巡视、检查工作，及进送、停电，保证供电。
3）用电后，维修及运行值班人员应积极配合商户做好临时用电的拆除工作，同时，进行认真检查，保证安全，不留隐患。
七、消防系统维保管理
1、运行管理
1）实行24小时值班制度。
2）运行值班人员应密切注意消防系统运行情况，并做好记录。
3）对于系统报警信号，值班人员应立即通知报警区域保安，并作好记录。
如为误报，应通知维修人员进行维修。
2、维修管理
1）每月对系统维修保养一次。
2）每年对系统进行两次性能检测。
3）重要项目委托专业公司进行。
八、服务承诺
1、商户有关工程方面的咨询10分钟内到达现场。
2、出现意外停电、水管渗漏等紧急事件保证5分钟内到达现场。
3、急修及时完成，一般维修当天完成。
4、客人被困电梯10分钟内解救。
5、各项维修业务返修率低于1%。
九、操作规程
高低压配电房的管理及操作规程
1、配电房必须设锁，闲人免进。
进出配电房应放好防鼠档板。
2、值班期间禁止从事与工作无关的一切事情，不得擅离职守。
3、接班人员未到位，当班人员不得离开工作岗位。
4、每班做好巡查记录，《变配电运行记录表》、《设备故障处理表》。
5、值班人员必须熟悉触电急救方法。
6、对高（低）压操作及检修必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套、验电笔、接地线等，而且在保护人监护下执行操作。
7、需要停电进行线路检修时，首先需要检查电梯是否已停在一楼并确定轿厢内无人员的情况下，方可进行操作。
8、要执行停、送电操作，必须办好有关手续，坚持工作票制度。
凡要执行10kv高压部分及低压母联开关时，未经主管人员批准，不许操作。
停电拉闸、检修停电要挂标志牌。
9、禁止用超长金属物在带电低压柜上工作。
10、严格执行岗位职责，遵守交接班制度和安全、防火、清洁卫生制度。
11、配电房室内温度控制在40℃以下。
12、停电时应先断开各分路的空气开关，再断开各回路控制柜的隔离开关，然后再断开多功能断路器，最后再断开总隔离开关。
禁止带负荷拉刀闸（隔离开关）。
13、送电时首先检查各分路是否断开，然后合电源总隔离开关，多功能断路器，各分回路控制隔离开关，最后按各分路的空气开关的顺序依次合闸送电。
14、在恶劣的气候环境下，要加强对设备的特巡，当发生事故时，应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并做好记录。
消防系统操作规程
一、主机控制器
1）查询：
1、按下菜单（menu）按钮到下一级菜单，选择菜单上需要查询信息前面相应数字的数字按钮。
2、退出查询按返回（Esc）按钮返回到上一级菜单。
2）联动：
1、查看是否为自动（黄色灯亮）。
2、联动设置：
通过菜单上“系统设置”到下一级菜单，选择“联动设置”再到下一级菜单选择“自动”或“手动”。
3、快速查找联动信息：
在菜单上选择“联动信息”到信息栏，同时按下“Shift+回路（0、1、2、3）”能快速找到相应的回路，再通过上下（▲、▼）按钮查找需要的信息。
4、命令状态修改：
在菜单上选择“联动命令”到信息栏，在信息栏上对“命令状态”进行修改，按“2”键为“已发出”，按“3”键为“未发出”。
3）故障：
先按“停止”键或“消音”按钮对警铃消音，否则按“复位”按钮对系统复位。
如果主机死机请立即通知工程部处理。
二、消防广播
1、通过“联动信息”查看消防广播是否为“已发出”，否则通过“联动命令”进行修改。
2、合上动放盘上电源开关，将音量调节器调到“3”。
3、按下紧急广播按钮，再按下话筒按钮。
4、广播时在广播录放盘内装上磁带同时录音。
5、使用电子语音时按下“电子语音”按钮可自动广播。
三、消防电话：
按下相应的电话按钮即可通话。
工程技术部交接班制度
1、值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，不能私自调班、顶班。
因故不能值班者，必须提前征得主管人员同意，并按规定办理请假手续，才能请假。
2、交接班双方人员必须做好交接班的准备工作，准时进行交班。
交接班的准备工作包括：
查看运行记录，介绍进行状况和方式，以及设备检修、变更等到情况；清点仪表、工具；检查设备状况等等。
交班时，双方在值班记录上签字。
3、在下列情况下不得交接班：
①在事故处理未完成或重大设备启动或停机时；
②交接班准备工作未完成时：
③接班人员未到时；
④主管人员指定替代值班人员未到时；
⑤接班人员有酒醉现象或其它神志不清情况而未找到顶班时
工程技术部运行值班制度
1、必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，告知时间及去向。
实行轮班就餐制。
2、根据操作规程及岗位责任制的要求，按时巡查，按规定做好设备运行情况记录。
3、巡查时必须要做到“看、听、嗅、摸、记”。
4、如出现设备故障，而当班人员不能处理，应及时上报。
5、值班人员接到报修时，通知相关人员进行维修。
如特急维修，值班人员应及时维修。
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